摘要：施工各方（建設(shè)方、施工方、設(shè)計、監(jiān)理和投資監(jiān)理）的積極配合，在不降低使用功能和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下，共同為降低造價出謀劃策，項目控制成功是有關(guān)各方通力合作的結(jié)果。本文將從設(shè)計階段、招標(biāo)階段、審核階段如何有效控制房地產(chǎn)工程造價做出分析。

關(guān)鍵詞：控制房地產(chǎn)工程造價；有效措施

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般開展建設(shè)工作。本文從房地產(chǎn)造價和房地產(chǎn)總投資考慮，分析影響這兩個方面的因素，從而控制好房價，讓百姓買得起房。施工階段工程項目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨锏倪^程，是項目建設(shè)資金投入最大的階段，加強施工控制，就是加強履約行為的管理，規(guī)范工程建設(shè)施工過程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)有效控制工程建設(shè)成本及實現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵工作。

一、在設(shè)計階段，有效控制房地產(chǎn)工程造價

1.綜合比較多種設(shè)計方案

通過對項目多種設(shè)計方案比較、篩選，對各項造價指標(biāo)、各項經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟(jì)上合理性的設(shè)計方案。通過這些工作，能動地影響設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計，以保證有效地控制投資。設(shè)計階段是項目成本控制的主要階段，但對工程造價的影響可70%以上，設(shè)計成果及設(shè)計工作的質(zhì)量直接影響建設(shè)費用控制工作，合理利一學(xué)設(shè)計成果可達(dá)到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的最佳設(shè)計配合。設(shè)計不精、深度不夠?qū)こ淘靸r控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設(shè)計成果是控制設(shè)計變更最為有效的手段。

2.選擇優(yōu)秀設(shè)計單位

通過設(shè)計招標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從而保證設(shè)計的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證。

3.審查設(shè)計圖紙

在設(shè)計階段，克服設(shè)計方的不足或缺陷，所花費的代價最小，能取得最好的效果，重點是對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查，從各個不同的角度對設(shè)計文件進(jìn)行全而審核管理工作，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，以及造成的經(jīng)濟(jì)損失與不必要的浪費。

4.推行限額設(shè)計

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。

5.做好設(shè)計監(jiān)理工作

建設(shè)單位可以在設(shè)計階段引進(jìn)設(shè)計監(jiān)理，特別是規(guī)模較大項目，能夠通過優(yōu)化設(shè)計，挖掘節(jié)省投資的潛力。對于較小規(guī)模的項目，也可通過監(jiān)理單位在設(shè)計階段介入，查看圖紙，查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設(shè)單位配合設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節(jié)省投資。

二、在招標(biāo)階段，有效控制房地產(chǎn)工程造價

工程的招投標(biāo)制度其目的是通過引進(jìn)市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選定對方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標(biāo)文件時，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價及相關(guān)費用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。如：在金域華府項目中的消防報警、電氣照明等工程、給排水工程中通過招投標(biāo)市場競爭方式選擇中標(biāo)單位，中標(biāo)單位的報價比標(biāo)底價平均下降約9%左右，公司的投資成本也大為降低。應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察并充分考慮施工企業(yè)造價管理能力。合理低價者中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低十成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方而，通過招投標(biāo)開發(fā)商選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價。應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。

三、在審核階段，有效控制房地產(chǎn)工程造價

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計價條款、招投標(biāo)資料、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價外，中標(biāo)單價在結(jié)算時不得調(diào)整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計優(yōu)化審核、設(shè)計變更審核及現(xiàn)場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施如下：在設(shè)備材料審核程序中，做好材料性價比比選工作。一是對設(shè)計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設(shè)計變更，由施工單位上報此變更可能引起的成本增減報投資監(jiān)理審核，然后報業(yè)主及設(shè)計單位預(yù)先報告因任何設(shè)計修改而可能引起的成本增減，并定期（設(shè)計變更發(fā)生時或付款時）將因工程修改所導(dǎo)致的造價增減向業(yè)主通報，對工程造價進(jìn)行事前控制，而并非對既定方案進(jìn)行事后的評估，現(xiàn)場簽證的管理。施工現(xiàn)場簽證發(fā)生后，報相關(guān)單位核實工程量的同時附帶簽證所發(fā)生的費用，相關(guān)單位簽證工程量確認(rèn)后報投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進(jìn)行簽證價格復(fù)核，以便全過程總價控制。二是注意收集工程施工有關(guān)資料，了解施工工程情況，強調(diào)辦理工程簽證的及時性，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。每月進(jìn)行投資實際支出值與總控制目標(biāo)值的比較，發(fā)現(xiàn)問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施。三是做好合同管理。在項目實施過程中，充分認(rèn)識到合同文本條款的重要性，在合同簽訂前，由投資監(jiān)理對合同價款、計價方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計價條款進(jìn)行審核，審核通過后方可簽訂。既實施合同的動態(tài)管理，又信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術(shù)方案和最強的工程保障能力；提供工程合同結(jié)構(gòu)和承包模式的專業(yè)建議；參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

總之，投資控制工作貫穿工程建設(shè)項目的全過程，并不是獨立存在的；造價控制工作與工程質(zhì)量、工期、安全等控制工作存在即對立又統(tǒng)一的關(guān)系，需要這幾方而的控制工作整體策劃和全盤考慮，才能做到直接有效地控制工程建設(shè)項目造價，從而達(dá)到房地產(chǎn)項目投資收益的最大化。

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