【摘要】公租房制度作為住房保障制度的重要組成部分，旨在解決中低收入群體的住房保障問題。目前公租房制度在我國尚處于起步階段，如何發(fā)揮公租房在完善我國住房保障制度、調(diào)控房地產(chǎn)市場、提高人民生活水平方面的優(yōu)越性，將是公租房制度在理論與實(shí)踐中需要進(jìn)一步解決的問題。

【關(guān)鍵詞】公租房；住房保障制度；現(xiàn)實(shí)意義；對策建議

1、公租房制度是我國住房保障制度中的重要內(nèi)容

恩格斯的《論住宅問題》對城市住宅缺乏現(xiàn)象的原因、住宅商品的特性、住宅買賣和租賃關(guān)系、租金的經(jīng)濟(jì)本質(zhì)等一系列問題都作了獨(dú)到精深的分析論證，對我國在社會(huì)主義初級(jí)階段解決好住房問題具有重要的理論指導(dǎo)意義。他說：“住宅問題并不是僅僅有關(guān)無產(chǎn)階級(jí)的問題，相反，它同真正的中間等級(jí)，小手工業(yè)者、小資產(chǎn)階級(jí)、全體官僚有極大的利害關(guān)系……住宅問題正是社會(huì)改革中的一點(diǎn)，這一點(diǎn)顯然比其他任何一點(diǎn)更能揭示出，無產(chǎn)階級(jí)的利益和社會(huì)中真正中間階級(jí)的利益有絕對的內(nèi)在同一性”。這意味著僅僅依靠市場的力量不足以解決所有階層的住房問題，政府應(yīng)充分發(fā)揮其宏觀調(diào)控職能，積極參與保障性住房體系的建設(shè)。

2、公租房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義

我國推進(jìn)公租房建設(shè)的目的，一是要實(shí)現(xiàn)“居者有其所”，二是要促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。在城市化的發(fā)展中發(fā)揮著及其重要的作用：

2.1公租房制度有助于促進(jìn)社會(huì)公平

改革開放以來，財(cái)富分配的不平等問題日漸加劇，住房是財(cái)富的重要組成部分，但在現(xiàn)行住房制度框架下，大量權(quán)力資源的過度集中和缺乏監(jiān)督，使土地作為市場中的稀缺資源往往成為了財(cái)富分配差距擴(kuò)大的重要推手。由于住房問題所進(jìn)一步導(dǎo)致的人們在市場參與機(jī)制和競爭過程中的不平等，將影響到公平的社會(huì)利益分配機(jī)制的建立。建立公租房制度有助于改變這種狀況進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)公平。

2.2公租房制度有助于彌補(bǔ)市場缺損

市場經(jīng)濟(jì)不會(huì)自發(fā)解決中低收入家庭的住房問題，應(yīng)該要有公租房為主導(dǎo)的保障性住房這種公共產(chǎn)品的供給。在公租房出現(xiàn)之前，我國的保障性住房體系主要是由政府提供的廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房構(gòu)成，但由于廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房主要是針對城市本地低收入家庭，二者的供應(yīng)力度和適用范圍較為有限。而公租房的推出能有效解決大學(xué)畢業(yè)生及外來工作人員等中低收入家庭的實(shí)際住房困難，進(jìn)一步完善我國住房保障制度，有效彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場的缺損。

2.3公租房制度有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展

供需關(guān)系是影響土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格的主要因素，當(dāng)前我國居民住房需求的剛性仍比較強(qiáng)，同時(shí)大量社會(huì)閑置資本涌入房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上升起到了較大的推動(dòng)作用。公租房增大了住房的供應(yīng)量，較大地緩解了中低收入群體的購房壓力，也減少了對商品住房的過度追捧，起到了較好的住房供求調(diào)節(jié)作用，進(jìn)而起到長期穩(wěn)控房價(jià)的功效。

2.4公租房制度有助于促進(jìn)共同富裕

住房保障是影響公平分配的制度性因素，而公租房的實(shí)施正是基于解決中低收入群體住房困難的考慮，通過政府轉(zhuǎn)移支付的方式來大幅度降低這部分群體的住房支出，進(jìn)而促進(jìn)大部分居民的財(cái)富積累和擴(kuò)大再生產(chǎn)。這對于縮小收入差距、促進(jìn)共同富裕具有重要作用。

3、完善我國公租房保障制度的對策建議

3.1在合理規(guī)劃前提下強(qiáng)化科學(xué)管理

（1）公租房建設(shè)土地資源的合理規(guī)劃。在城市規(guī)劃與建設(shè)用地規(guī)劃時(shí)，充分考慮出讓和劃撥土地的比例。將處于成熟地段、周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全的地塊在保證地方政府獲取足額的土地級(jí)差收益的同時(shí)，留出適當(dāng)?shù)膭潛艿刈鳛楣夥拷ㄔO(shè)用地；同時(shí)，政府要加大土地儲(chǔ)備的力度，以保障土地增值收益能夠?yàn)檎浞窒碛?。這樣，才能夠使公租房建設(shè)有充足的財(cái)力與土地資源保障，進(jìn)而保障公租房的社會(huì)福利性質(zhì)。

（2）應(yīng)根據(jù)居民居住需求的變化，適時(shí)地調(diào)整公租房的布局和設(shè)計(jì)方案。公租房在規(guī)劃和建設(shè)過程中，應(yīng)該盡可能地考慮到降低中低收入群體的生活支出，避免其支付較高的生活成本。如果公租房布局過于偏僻而相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施又無法跟上，則容易使租住者產(chǎn)生較高的交通費(fèi)用、教育費(fèi)用和醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用，這樣反而加重了租住者的負(fù)擔(dān)。另外，如果公租房設(shè)計(jì)均為整套出租或套型面積大，超出了受保障對象的承受能力，同樣容易導(dǎo)致其保障房不適用的局面。因此，公租房的建設(shè)地理位置、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)必須科學(xué)合理地制定，這就需要構(gòu)建科學(xué)的調(diào)查機(jī)制和嚴(yán)格的審批程序，通過調(diào)查保障對象的住房要求和需求層次，以便使公租房既能夠滿足保障對象的住房需求，又避免不經(jīng)濟(jì)、不實(shí)用而導(dǎo)致保障房空置、閑置的局面。

（3）不應(yīng)將公租房大規(guī)模地單獨(dú)隔離起來建設(shè)。這是為避免一些國家在公租房建設(shè)中形成“貧民窟”，造成住戶的自卑或者不平衡心理，從而引發(fā)不必要的社會(huì)問題。重慶市政府對這方面的問題也有所考慮，經(jīng)過科學(xué)規(guī)劃，采用公租房與商品房“混建”，使公租房住戶與整個(gè)城市和社會(huì)有機(jī)融合。但是，由于如果公租房在一個(gè)區(qū)域集中度過大、體量與規(guī)模過大，這方面的問題就有可能應(yīng)運(yùn)而生。所以，在實(shí)施過程中要注重公租房的選址和配套。不僅如此，還應(yīng)該加強(qiáng)公租房社區(qū)的管理和宣傳工作，通過扎實(shí)有效的社區(qū)工作，來降低和化解公租房社區(qū)可能出現(xiàn)的各種社會(huì)矛盾。

3.2以多元融資機(jī)制來增強(qiáng)資金籌集力度

當(dāng)前，資金問題仍然是制約各地公租房建設(shè)的主要問題。雖然政府財(cái)政投入以及運(yùn)用政府資源進(jìn)行資本運(yùn)作，已經(jīng)成為公租房籌資的一種辦法，但是僅僅依靠這些是不夠的。要想長期持續(xù)地解決中低收入家庭的住房問題，政府應(yīng)逐漸從主體供應(yīng)的地位，向主導(dǎo)、引導(dǎo)市場供應(yīng)的角色轉(zhuǎn)換，以吸引市場力量參與到公租房的投資與建設(shè)?？梢愿鶕?jù)居民居住需求的變化，適時(shí)地調(diào)整之中。

在我國，由于地方政府無法獨(dú)立發(fā)行地方建設(shè)債券，因此只有通過各自的融資平臺(tái)來進(jìn)行資金籌措，即“城投債”。但隨著地方政府債務(wù)累積，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越明顯，必然會(huì)對公租房的資金來源造成一定沖擊。從商業(yè)銀行獲取公租房建設(shè)貸款也顯得較為困難，因?yàn)楣夥渴钦鲗?dǎo)的，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)多，政策風(fēng)險(xiǎn)較大，商業(yè)銀行普遍不愿意為此提供資金支持。因此，可嘗試通過國家政策性銀行進(jìn)行融資。住房公積金也可用于公租房建設(shè)貸款，并允許公租房租戶提取公積金用于支付租金。

3.3合理確定公租房運(yùn)營管理的主體

公租房投入運(yùn)營后，后續(xù)的管理和維修等工作直接關(guān)系到公租房的服務(wù)效率。由于公租房涉及面大、覆蓋人口眾多，導(dǎo)致其后續(xù)的管理和維護(hù)費(fèi)用支出巨大，同時(shí)，還帶來了管理難度的增加。可以考慮依托政府政策支持的市場化、公司化的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)——公共租賃房管理公司（以下簡稱公租房公司），使之成為執(zhí)行政策和接軌市場的主要載體。公租房公司既可以由政府出資組建獨(dú)立的房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)服務(wù)商，也可以和在市場上具有較好聲譽(yù)的房地產(chǎn)中介商合作，通過市場化運(yùn)作包攬存量房源整合、租金核算、管理維修、政策監(jiān)督等一系列服務(wù)，公租房公司在政府指導(dǎo)下開展面向中低收入家庭的房屋租賃業(yè)務(wù)，并實(shí)現(xiàn)保本微利目標(biāo)。

目前，全國許多地區(qū)把公租房作為住房保障制度建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，公租房建設(shè)正如火如荼地推進(jìn)。在此過程中，關(guān)于公租房的爭議仍在繼續(xù)，關(guān)注的焦點(diǎn)既圍繞在公租房該建多大、公租房租金是多少、誰有資格申請公租房，又涵蓋了公租房建設(shè)管理的利益分配、公租房建設(shè)資金來源的爭論。隨著公租房建設(shè)的逐步推開，如何實(shí)現(xiàn)公租房建設(shè)的可持續(xù)性、如何確保公租房的保障性、如何形成公租房管理的高效性，都需要在公租房的建設(shè)和發(fā)展實(shí)踐中不斷摸索與思考。

作者簡介：楊昌玉 ，女，生于1974年，大學(xué)本科學(xué)歷，籍貫重慶綦江，現(xiàn)為綦江區(qū)委黨校公共管理講師，專業(yè)研究方向：公共管理。