張　旭

（中國電建華東勘測設(shè)計研究院　311122）

淺談軌道交通上蓋物業(yè)開發(fā)模式——以寧波地鐵5號線國際會展中心站為例

張旭

（中國電建華東勘測設(shè)計研究院311122）

本文對會展中心站周邊交通及業(yè)態(tài)分析，結(jié)合周邊現(xiàn)狀及對該區(qū)塊規(guī)劃資料的搜集，調(diào)查分析周邊業(yè)態(tài)情況，站在區(qū)域的角度對未來規(guī)劃進行分析，選定站點核心區(qū)綜合開發(fā)范圍、開發(fā)業(yè)態(tài)及開發(fā)強度。設(shè)計地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場定位。

立體化交通；BRT；地鐵物業(yè)概念；商業(yè)定位

1　項目概況

寧波市軌道交通5號線一期工程民安路站-會展中心站-高新區(qū)站區(qū)間線路沿海晏北路-院士路由南向北敷設(shè)，主要穿越高新區(qū)和規(guī)劃東部新城區(qū)，軌道交通5號線一期是是軌道交通骨干線網(wǎng)的周向填充線，規(guī)劃為遠期線路，是連接鄞州南部商務(wù)區(qū)及東部新城區(qū)的快速客運通道，是支持城市東部及南部地區(qū)新區(qū)開發(fā)的引導(dǎo)線，也將成為規(guī)劃市域線的連接線，并與寧波市軌道網(wǎng)眾多線路及綜合交通樞紐關(guān)系密切。

會展中心站地塊位于寧波市東部新城區(qū)塊。東部新城區(qū)功能定位為寧波未來中心商務(wù)和行政辦公核心區(qū)，是寧波市實現(xiàn)跨越式發(fā)展的新基點，東部新城區(qū)將與三江口城市中心雙相輝映，共同承擔寧波未來城市中心功能。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域主要打造以商務(wù)金融、貿(mào)易服務(wù)、會議展覽、行政管理、公共文化中心等功能特色，并配套完善生活居住、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂等設(shè)施。

本文對會展中心站周邊交通及業(yè)態(tài)分析，結(jié)合周邊現(xiàn)狀及對該區(qū)塊規(guī)劃資料的搜集，調(diào)查分析周邊業(yè)態(tài)情況，站在區(qū)域的角度對未來規(guī)劃進行分析，選定站點核心區(qū)綜合開發(fā)范圍、開發(fā)業(yè)態(tài)及開發(fā)強度。增進對國內(nèi)商業(yè)、物業(yè)市場的了解，設(shè)計地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式。

2　項目開發(fā)模式分析

項目地塊位位于寧波東部新城，通途路與海晏北路交叉口，接壤高新區(qū)，寧波東部新城位于寧波未來大都市架構(gòu)的幾何中心，緊密連接北侖港區(qū)和寧波核心腹地，東部新城將重點發(fā)展商務(wù)金融、貿(mào)易服務(wù)、會議展覽、行政管理、公共文化等城市功能，并配套完善生活居住、商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂等設(shè)施。項目地塊處于東部新城主軸線北部入口，毗鄰中央商務(wù)區(qū)和國際會展區(qū)，規(guī)劃為商業(yè)配套。

規(guī)劃：東部新城的核心區(qū)總體上分為九大功能區(qū)。中心商務(wù)區(qū)、市政中心區(qū)與中央走廊區(qū)為主體，外圍布置混合使用區(qū)與居住區(qū)，同時保留一片電子工業(yè)區(qū)，并于新城南部邊緣布置一塊特別綜合用地區(qū)。其中，中心商務(wù)區(qū)將是密集的城市核心區(qū)，將是城市商務(wù)、金融、貿(mào)易、物流、咨詢、展示等高端服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展之地，也是信息流、人流、資本流交往匯聚之地，是24h活躍的城市區(qū)。

人口：1.5km范圍內(nèi)現(xiàn)有人口為5萬人，3km范圍內(nèi)27萬人口，隨著高新區(qū)和東部新城的快速發(fā)展，周邊人口導(dǎo)入較快，預(yù)計項目開業(yè)時輻射人口約30萬。

交通：項目西沿海晏南路，北靠通途路，地面緊鄰公交首末站，地下二層聯(lián)通地鐵1號線會展中心站。目前南側(cè)現(xiàn)為公交首末站——會展中心站，該公交首末站現(xiàn)有公交車停車位12個，公交線路3條，未來地鐵1號線會展中心站與地塊無縫對接，項目未來是東部新城北段的交通樞紐。

項目優(yōu)劣勢分析：

交通優(yōu)勢：項目地塊位于主干道通途路與海宴北路交叉口，項目展示面較好；且項目規(guī)劃為一個交通樞紐，具備公共和地鐵兩大功能。

區(qū)位優(yōu)勢：項目周邊1.5km輻射人口約5萬人；毗鄰寧波國際會展中心（年客流量超過800萬人次）、緊鄰東部新城核心金融中心區(qū)、航運中心區(qū)。

政府規(guī)劃：東部新城和高新區(qū)是寧波市政府重點打造的兩大區(qū)域，規(guī)劃起點高、是寧波未來的發(fā)展中心和CBD。

競爭威脅：東部新城存在多個項目開發(fā)，開發(fā)量巨大，尤其寫字樓、高端星級酒店等物業(yè)開發(fā)過剩，未來競爭激烈。

地塊限制：項目地塊較小，需要對項目產(chǎn)品定位、物業(yè)組合進行有效分析與組合，與目前可識別的競爭項目進行差異化定位；同時項目地塊內(nèi)部現(xiàn)有的公交車首末站中心對對項目物業(yè)排布有一定的影響。

區(qū)域成熟度：目前周邊人氣相對較弱，需要一定的培育期限，但未來前景可預(yù)見。

項目物業(yè)匹配度初步篩選：

圖1　

項目定位：

JOY PLAZA：一個融匯“交通樞紐、購物、社交、娛樂、休憩、創(chuàng)意SOHO”為一體，24h充滿活力的“交通樞紐綜合體”。作為東部新城非核心區(qū)域，商業(yè)部分定位為輻射周邊1.5km的居民的社區(qū)鄰里中心。

（1）商業(yè)定位：集家庭滿足和便利性消費于一體，并以娛樂休閑及餐飲縱向聚集為核心驅(qū)動功能帶動附加消費的鄰里中心。

（2）目標客群：項目周邊1.5km范圍內(nèi)常住居民為項目核心消費群，會展中心客流、地鐵/公交交通樞紐客群是項目次級消費群。

（3）檔次定位：中檔為主，中低檔為輔。

（4）功能占比：購物：餐飲：娛樂=60%：25%：15%。

（5）主力店業(yè)態(tài)：核心主力店——大型賣場、影院、KTV、健身及大型餐飲。

3　建筑方案分析

會展中心現(xiàn)狀及規(guī)劃條件分析：

本次研究范圍位于東部新城CBD核心，毗鄰國際會展中心，坐望市行政辦公綜合區(qū)、國際商業(yè)商務(wù)復(fù)合區(qū)、寧波城市世界門戶區(qū)三大中心，靠近城市主干道，交通便捷，周邊商務(wù)及生活配套齊全，是寧波市重要商貿(mào)片區(qū)和重要樞紐節(jié)點。會展中心站車站位于通途路與海晏北路交叉口，沿海晏北路布置。站位周邊范圍內(nèi)現(xiàn)狀為雷迪森世嘉酒店、寧波國際會展中心、公交首末站及和美家小區(qū)。規(guī)劃定位該區(qū)域——寧波市功能聚集區(qū)，重要經(jīng)濟政治中樞。

現(xiàn)狀海晏北路以西為寧波國際貿(mào)易展覽中心，以東為現(xiàn)狀木材堆放場地。以南為雷迪森世嘉酒店，以北為通途路及河流。通途路以北有高層住宅小區(qū)。根據(jù)會展中心規(guī)劃圖所示，本地塊功能定位以社會停車場用地與公共交通設(shè)施用地為主。周邊用地主要為西側(cè)公園綠地及文化設(shè)施用地、北側(cè)、南側(cè)商業(yè)商務(wù)混合用地、東側(cè)為河流。地塊內(nèi)現(xiàn)狀公交首末站——會展中心站，該公交首末站現(xiàn)有公交車停車位12個，公交線路3條。夜間，該站公交車停放于附近其他車站，不在本站過夜。公交車站附屬用房為單層車站站房一幢，附帶公共衛(wèi)生間及殘疾人衛(wèi)生間。車站站場外有一幢三層派出所，目前為空置狀態(tài)。

規(guī)劃客流預(yù)期分析：

表1　遠期（2046）年早高峰小時預(yù)測客流量（單位：人次/h）

經(jīng)比較，會展中心站受早高峰客流受控，設(shè)計客流：

從客流數(shù)據(jù)來看，目前會展中心站客流并非特別大。但是會展中心這個產(chǎn)業(yè)特點是，在會展集中的特定時間段，會有較為集中的大量會展業(yè)者，參觀者涌入，產(chǎn)生集中客流。且作為寧波市未來的政治、經(jīng)濟發(fā)展的中心地塊，會展中心站周邊地區(qū)有著大量的辦公樓、商鋪，必然帶動整個區(qū)塊的經(jīng)濟發(fā)展，所以該站未來的客流還是有很大的增長空間。

會展中心站公共交通接駁分析：

（1）地鐵上蓋建筑的特點是建筑結(jié)合交通樞紐。地鐵上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體在設(shè)計時應(yīng)采用立體化交通設(shè)計模式，建立多層次的地下空間，通過扶梯等垂直交通，在空間層次上實現(xiàn)地鐵與公交、BRT等其他公共交通的立體換乘，形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。并且充分考慮顧客停車的需要，設(shè)置方便的自行車或者小汽車的停放處及出租車上落客站點，吸引個人交通轉(zhuǎn)向公共交通。

（2）會展中心站地塊具有一個公交首末站及一個地鐵站點，前后的民安路站及高新區(qū)站分別于地鐵7號線、地鐵6號線換乘，上蓋物業(yè)應(yīng)結(jié)合地鐵建設(shè)，主動的引導(dǎo)地鐵人流，完善外部人流導(dǎo)入系統(tǒng)。通過合理的內(nèi)部交通動線，將地鐵人流引入上蓋物業(yè)的內(nèi)部，同時通過各樓層的動線連接，將地鐵人流自然便捷的引向上層商業(yè)空間。

①方案一

建筑高度99.2m，共計27層，地下有三層地下室。寧波地鐵5號線在此穿過。裙房部分共分5層，其中首層為公交車站、配套設(shè)施、辦公大堂，2～4層為商業(yè)，五層為酒店宴會會議配套設(shè)施，五層屋頂為公共活動花園。塔樓部分為6～27層，為辦公區(qū)，頂層為機房。

②方案二

為充分利用海晏北路地塊，爭取最大開發(fā)面積和最佳空間效果，將站位移至海晏北路上，只留風(fēng)亭和出入口在地塊內(nèi)，形成完整的商業(yè)空間。地塊為完整的地面商業(yè)開發(fā)。地下兩層作為物業(yè)開發(fā)部分的車庫。地鐵出口直達商業(yè)廣場，引入地鐵客流。可在地鐵出入口預(yù)留接口，將部分空間作為地下商業(yè)開發(fā)。

表2　會展中心站物業(yè)開發(fā)方案比較表

4　結(jié)論及建議

本文從會展中心地鐵車站物業(yè)開發(fā)進行理論和案例實踐兩方面展開論述。闡述了地鐵物業(yè)開發(fā)項目的理念、概念及分析國內(nèi)外案例，將物業(yè)開發(fā)項目的理論、方法、程序等運用到實際案例中進行分析。

經(jīng)過對幾種商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)進行分析，得到如下結(jié)論：

公寓：最接近住宅的商業(yè)性質(zhì)物業(yè)，由于自住成本高，通常作為投資型物業(yè)，對投資市場的成熟度要求較高，且會展中心地塊處于寧波規(guī)劃局的要求不得建設(shè)酒店式公寓的范圍之內(nèi)。

辦公：寧波市場存量巨大且去化慢，在二三線城市中屬于高風(fēng)險性物業(yè)，不建議開發(fā)。

酒店：成本投入最高，回收難度極大。

商業(yè)：若進行差異性開發(fā)，可能有一定盈利。

我們開發(fā)模式對中檔酒店、商業(yè)物業(yè)等進行合理組合，經(jīng)過資金測算，得知該地塊物業(yè)開發(fā)風(fēng)險較大，且資金回收有一定難度。綜合體項目的資金回收相對商住項目慢。尤其是大型持有性的商業(yè)地產(chǎn)的租金回收慢長、比其它物業(yè)出售等經(jīng)營方式去比較確實難以在短期內(nèi)收回投資成本。因此，對會展中心地塊的物業(yè)開發(fā)需要謹慎規(guī)劃。預(yù)測并理性分析項目風(fēng)險，在項目規(guī)劃之前就對所有的運作風(fēng)險進行梳理，提出問題、理清思路，將所有的問題和潛在的風(fēng)險進行評估、預(yù)警，以備后續(xù)的工作更有針對性和目的性。

U239.5

A

1673-0038（2015）44-0210-02

2015-10-19