何 為

后“土地經(jīng)濟”時代城鎮(zhèn)化發(fā)展的挑戰(zhàn)與轉(zhuǎn)型路徑研究

何 為

土地拍賣制度、二元土地管理制度伴隨住房制度改革、權(quán)力下放與財稅分權(quán)，是土地經(jīng)濟時代誕生的制度基礎(chǔ)。土地經(jīng)濟推動了缺乏原始積累的中國經(jīng)濟和城鎮(zhèn)快速發(fā)展，但也帶來征地沖突、貧富分化、半城市化人口等社會問題。后土地經(jīng)濟時代，隨著可供出讓的土地越來越少、房地產(chǎn)開發(fā)動力減弱、固定資產(chǎn)投資下降、半城市化人口完全轉(zhuǎn)化的成本及社會風(fēng)險加劇，必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)發(fā)展模式，通過劃定城市開發(fā)邊界、推進(jìn)財稅體制改革、轉(zhuǎn)變政府職能、構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場和推動社區(qū)建設(shè)等途徑，引領(lǐng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型。

后“土地經(jīng)濟” | 轉(zhuǎn)型路徑 | 挑戰(zhàn) | 城鎮(zhèn)化

0　引言

2014年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%，城鎮(zhèn)化由快速發(fā)展時期步入相對平緩增長時期，但距離部分專家預(yù)測的75%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)，仍然還有很長的一段路要走。從改革開放以來的30多年間，我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展離不開土地經(jīng)濟的貢獻(xiàn)，它改善了城市薄弱的基礎(chǔ)設(shè)施，使城市規(guī)模快速擴張，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)快速轉(zhuǎn)換。但同時，傳統(tǒng)以土地擴張為主要表征的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式也帶來諸多問題、并面臨諸多挑戰(zhàn)。因此，新型城鎮(zhèn)化背景下，隨著后土地經(jīng)濟時代的來臨，怎樣找到新的發(fā)展路徑顯得至關(guān)重要。

1　土地經(jīng)濟時代誕生的制度基礎(chǔ)

1.1土地出讓制度建立

土地出讓制度的建立是土地經(jīng)濟時代誕生的重要基礎(chǔ)。1987年，深圳率先實行了土地有償出讓制度，開了土地市場化發(fā)展的先河。此后有償出讓制度成為土地出讓的主要方式，與行政劃撥并存。隨著經(jīng)濟發(fā)展，土地出讓價格越來越高，成為地方政府重要的財政收入來源。

1.2二元土地管理制度

《憲法》規(guī)定了城市土地和農(nóng)村集體建設(shè)用地分屬不同的主體，城市土地的產(chǎn)權(quán)主體為國家，而農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)主體為集體。并規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地要轉(zhuǎn)化為城市國有土地，必須通過征收的方式來實現(xiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自主向城市土地轉(zhuǎn)化。土地出讓的唯一合法主體即是政府，并壟斷了土地一級市場。低征高售產(chǎn)生的“剪刀差”，使得政府在土地出讓中獲取了大量的收益，也因此成為政府不斷擴張城市建設(shè)用地的主要原因。

1.3住房制度改革

1998年，福利分房制度取消后，極大地刺激了居民的消費活力，房地產(chǎn)市場空前活躍，同時大量農(nóng)村人口向城市涌進(jìn)也擴大了住房需求。住宅成為了稀缺品供不應(yīng)求，而作為引致需求的土地市場則空前繁榮，土地價格不斷高漲，推動了土地經(jīng)濟時代的發(fā)展。

1.4財稅分權(quán)與權(quán)力下放

財稅分權(quán)制度導(dǎo)致地方政府財權(quán)與事權(quán)不對等，地方政府要承擔(dān)更多的事務(wù)，卻又面臨較大的財政壓力，而權(quán)力下放制度使得地方政府擁有更多的自主權(quán)。因此與土地有償出讓制度、二元土地管理制度、住房制度改革等相互匹配，通過土地出讓獲取收益，或者通過低成本出讓土地吸引投資成為地方政府推動經(jīng)濟發(fā)展的重要手段。

2　土地經(jīng)濟時代的城鎮(zhèn)化發(fā)展

2.2土地經(jīng)濟對城鎮(zhèn)化發(fā)展的推動作用

2.2.1改善薄弱的基礎(chǔ)條件

土地市場制度尚未建立以前，政府財政收入不足，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)滯后，承載能力有限，制約了城市的發(fā)展建設(shè)[1]。土地有償出讓制度建立之后，政府的財政收入很大一部分來自于土地交易市場的收入，極大改善了政府的財力狀況，使得政府有條件在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)配套方面進(jìn)行投資，或者政府可以通過將土地開發(fā)權(quán)與公共產(chǎn)品供給相捆綁的方式，一并出售給開發(fā)商，由開發(fā)商來完善基礎(chǔ)配套和基本公共產(chǎn)品的供給。由此，提升了城市的運行水平，改善了薄弱的基礎(chǔ)條件，城市獲得快速發(fā)展[2]。

圖1　重慶“地票”交易模式

2.2.2推動經(jīng)濟社會發(fā)展

土地出讓收益使得政府有條件進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)，改善了城市發(fā)展?fàn)顩r，也為中國分享全球化紅利奠定了重要基礎(chǔ)[3]。許多地區(qū)依靠低廉的土地價格吸引外來資本進(jìn)入，并與人口紅利結(jié)合，創(chuàng)造了典型的中國模式。如早期珠江三角洲與香港、澳門形成的“前店后廠①前店后廠：“前店后廠”是珠江三角洲地區(qū)與港澳地區(qū)經(jīng)濟合作中地域分工與合作的獨特模式。港澳地區(qū)利用海外貿(mào)易窗口優(yōu)勢，承接海外訂單，進(jìn)行市場推廣和對外銷售，扮演“店”的角色。珠江三角洲地區(qū)則利用土地、自然資源和勞動力優(yōu)勢，進(jìn)行產(chǎn)品的加工、制造和裝配，扮演“廠”的角色。港澳在前，珠江三角洲在后，彼此緊密合作，因而被形象地稱為“前店后廠”?！蹦Ｊ?，珠三角地區(qū)利用充裕的空間資源和低廉的土地成本吸引港澳企業(yè)投資建廠，并通過“三來一補”的方式大量進(jìn)行生產(chǎn)加工，使得這些地區(qū)成為中國最有發(fā)展活力的區(qū)域[4]。

2.2.3改善農(nóng)村發(fā)展?fàn)顩r

當(dāng)前，我國土地利用面臨的突出問題即是農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效、粗放利用與城鎮(zhèn)建設(shè)用地的日趨緊張、高強度開發(fā)相矛盾。但由于嚴(yán)格的基本農(nóng)田保護(hù)制度和土地管理制度，城市的增量擴張實際上是受到約束的。為了獲取城市建設(shè)用地指標(biāo)，土地增減掛鉤制度和土地整理制度應(yīng)運而生。通過對農(nóng)村集體建設(shè)用地的集中整理，可以減少農(nóng)村建設(shè)用地總量，相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)則向城市轉(zhuǎn)移，支持城市的空間擴張。這成為城市反哺農(nóng)村的一種重要方式，推動了新型農(nóng)村的建設(shè)，改善了鄉(xiāng)村面貌，并隨之帶動了鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，提高了農(nóng)民收入，縮小了城鄉(xiāng)差異，典型如重慶的“地票”模式（圖1）。

2.2.4提升城市公共環(huán)境

土地經(jīng)濟誕生以前，政府缺乏提升改善城市公共環(huán)境的動力和能力，城市內(nèi)部普遍存在公園綠地不足的局面。但土地經(jīng)濟時代，為了提高土地的價值，政府會通過改善外部環(huán)境，如河流整治、園林綠化、公共交通建設(shè)等多種方式提升相應(yīng)地段的吸引力。同時，通過“容積率獎勵政策”等措施進(jìn)一步把公共環(huán)境的改善與開發(fā)商的利益掛鉤，為城市環(huán)境改善和公益性事業(yè)建設(shè)找到了一種方向，同時提高了“容積率”在執(zhí)行過程中的彈性和適應(yīng)性。

2.3土地經(jīng)濟對城鎮(zhèn)化發(fā)展的負(fù)面效應(yīng)評估

2.3.1城市病問題突出，環(huán)境質(zhì)量下降

土地經(jīng)濟時代，城市的高強度開發(fā)和低密度蔓延兩種現(xiàn)象并存。高強度開發(fā)主要出現(xiàn)在城市的中心區(qū)，由于土地成本高昂，只能通過提高建筑的容積率來平衡收益，因此在城市中心區(qū)各種超高建筑不斷涌現(xiàn)，人口、產(chǎn)業(yè)過度集聚，超出了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的承載能力，由此出現(xiàn)交通擁堵、住房緊張、環(huán)境污染等一系列城市病問題。同時，一些原本應(yīng)該有的綠地、文體設(shè)施等不斷被侵占，直至消失。

而另一方面，在城市的外圍區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，存在大量搭便車的行為，依靠農(nóng)村集體建設(shè)用地隨意私搭亂建，造成城市攤大餅式無序擴張，不僅造成了土地資源的浪費，同時也不斷侵噬了生態(tài)綠地、河湖濕地，使得城市的熱島效應(yīng)不斷加劇，應(yīng)對極端天氣的能力下降（圖2）。

2.3.2資本流向失衡，配置不合理

土地經(jīng)濟時代，由于存在良好的心理預(yù)期，房地產(chǎn)業(yè)被視為最能夠保值、增值的產(chǎn)業(yè)。因此大量企業(yè)均涉入房地產(chǎn)行業(yè)，由此作為轉(zhuǎn)變經(jīng)營戰(zhàn)略的重要方向，大量資本投入土地開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)等，而自身在研發(fā)投入、創(chuàng)新激勵等方面明顯不足，制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和競爭力提升。同時，廣大民眾也將投資房地產(chǎn)業(yè)作為富余資本的主要流向，由此大量的資本被固化在房地產(chǎn)中，制約了消費，導(dǎo)致內(nèi)需動力不足。

2.3.3未完全轉(zhuǎn)化的半城市化人口

圖2　城市擴展造成的生態(tài)萎縮

土地經(jīng)濟時代的城鎮(zhèn)化是以城市的快速擴張為表象的城鎮(zhèn)化，但“化地不化人”的模式存在諸多問題。城市快速擴張會占用大量耕地，原有的村莊被吞沒，農(nóng)村居民被迫改變原有的居住形態(tài)，但在這一過程中，他們的身份卻未隨之改變，成為未完全轉(zhuǎn)化的半城市化人口，他們在社會保障、子女教育、醫(yī)療保險等方面并不能享受到和城市居民同等的待遇，由此產(chǎn)生大量的社會問題。

2.3.4城市精神和特色危機

土地經(jīng)濟時代的城市發(fā)展以單純的空間擴張為主，卻忽視了城市精神的培育和特色的塑造。同時，城市原有的文化資源卻在不斷消失，隨即被一些所謂“現(xiàn)代化”的要素替代，如“白宮”、“羅馬廣場”等，缺乏文化內(nèi)涵。從大城市到小城鎮(zhèn)，無不在國際化、現(xiàn)代化的浪潮中跟風(fēng)模仿，缺乏自身應(yīng)有的特色。

2.3.5大量的征地沖突問題

由土地征收引發(fā)的矛盾沖突是當(dāng)前突出的社會問題之一。隨著農(nóng)民民主意識、法律意識的覺醒，越來越多的農(nóng)民不再滿足土地征收補償?shù)闹贫劝才?，阻撓房屋拆遷、土地征收的現(xiàn)象日漸增多，甚至出現(xiàn)許多極端案例[5]。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大約65%的“大規(guī)模群體事件”是由土地征收引發(fā)。

2.3.6土地經(jīng)濟綁架地方政府

土地經(jīng)濟時代土地出讓收益是地方政府財政收入的重要來源，部分城市出讓收益占財政收入的比重甚至高達(dá)60%以上。在現(xiàn)有以GDP為核心的政績考核體系下，地方政府為了追求GDP，會不斷通過投資拉動經(jīng)濟增長，但投資的重要來源即土地收入，同時土地也成為地方政府向銀行抵押貸款的重要籌碼。土地財政綁架了地方政府，也使得宏觀調(diào)控變得越發(fā)艱難。

3　后土地經(jīng)濟時代城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

3.1可供出讓土地減少， 收益下降

以土地作為投融資的籌碼和財政收入的重要來源是不可持續(xù)的，很多一線城市在經(jīng)歷快速發(fā)展后，城市空間拓展已達(dá)極限，增量擴張的空間資源不足。以上海為例，過去10多年上海人口增加超過700萬人，年均新增建設(shè)用地約60km2，目前全市建設(shè)用地超過3 100km2，可用土地資源已趨近極限，過去上海走的是增量發(fā)展模式，接下來則面臨結(jié)構(gòu)性的調(diào)整（圖3）。同樣國內(nèi)其他城市，如深圳、北京、廣州等建設(shè)用地的增量擴張也都面臨增量不足的局面，北京新一輪總體規(guī)劃修改即提出了“減量提質(zhì)”的發(fā)展目標(biāo)。

圖3　上海市2000年、2005年、2008年建設(shè)用地②

同時另一方面，土地出讓的凈收益在不斷下降。越來越多的土地出讓收益被用于農(nóng)田水利建設(shè)、民生支出、保障性安居工程建設(shè)等。其次，土地征收拆遷成本也在上升，部分地區(qū)的土地出讓收益甚至不能完全平衡成本，舊城更新等雖然能夠填補用地指標(biāo)缺口，但是出讓收益卻很有限。

圖4a　鄭東新區(qū)

圖4b　昆明呈貢新區(qū)

圖4c　內(nèi)蒙古康巴什新區(qū)

3.2房地產(chǎn)泡沫威脅

隨著居民的置業(yè)需求下降，存量房地產(chǎn)過大，導(dǎo)致大多數(shù)城市開始出現(xiàn)供過于求的局面。許多地區(qū)出現(xiàn)只見城市不見人的“空城”景象。而一旦形成不好的預(yù)期，則房地產(chǎn)市場的泡沫必然會進(jìn)一步加劇，進(jìn)而造成經(jīng)濟停滯、社會混亂，日本在經(jīng)歷房地產(chǎn)市場的空前繁榮后，10年的經(jīng)濟大蕭條就是最好的例證。因此，后土地經(jīng)濟時代必須重視相應(yīng)的問題（圖4）。

3.3產(chǎn)能過剩與國際資本回流

土地經(jīng)濟時代，由于大規(guī)模建設(shè)，對各類產(chǎn)品的需求量均較大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，進(jìn)而推動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、人口集聚。但是后土地經(jīng)濟時代，隨著各類建設(shè)項目日趨減少，不得不面臨產(chǎn)能過剩的威脅，單一依靠做大規(guī)模、以低廉的土地成本換取發(fā)展的模式需要重新認(rèn)識和評估調(diào)整。同時，隨著產(chǎn)業(yè)向成本洼地轉(zhuǎn)移，和東南亞其他國家比較成本優(yōu)勢喪失，我們也面臨產(chǎn)業(yè)向其他國家轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實。且發(fā)達(dá)國家通過實施“再工業(yè)化”戰(zhàn)略，也在吸引本國資本回流，導(dǎo)致外商投資減少。

3.4半城市化人口完全轉(zhuǎn)化的成本及社會風(fēng)險

2014年中國城鎮(zhèn)化率為54.8%，但是按照戶籍人口統(tǒng)計的城市化率僅為35.9%②常規(guī)統(tǒng)計的城市化率是城市人口與總?cè)丝谥龋@部分城市人口包括在城市居住半年及半年以上的流動人口，而實際上這部分人口大多并未享受到和城市居民相同的社會保障和其他權(quán)益，因此，中國實際的城市化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公開的城市化率。，兩者之間相差19%，意味著有約2.7億的半城市化人口。據(jù)相關(guān)部門測算，半城市化人口向完全市民化轉(zhuǎn)化的成本為10萬元，要使2.7億半城市化人口完全市民化需要27萬億元的資金，是一筆巨大的成本。同時，大量半城市化人口由于不被城市接受，逐漸被邊緣化，缺乏社會認(rèn)同，在行動上表現(xiàn)為越來越多的對抗性和報復(fù)性，對社會安定造成極大的負(fù)面影響[6]。

4　后土地經(jīng)濟時代城鎮(zhèn)化發(fā)展的路徑

4.1推進(jìn)低效土地的開發(fā)利用

新型城鎮(zhèn)化不能延續(xù)傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，應(yīng)從“增量擴張”向“存量挖潛”轉(zhuǎn)變。重點推動城市建成區(qū)范圍內(nèi)低效土地的再開發(fā)、棕地的再利用、存量工業(yè)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整、地下空間的開發(fā)、低丘緩坡和荒灘地的開發(fā)利用等。并通過制定各類優(yōu)惠政策和相應(yīng)的激勵機制，實現(xiàn)土地的高效利用。

4.2從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向人的城鎮(zhèn)化

從“化地不化人”的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化發(fā)展模式向“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變。通過戶籍制度、就業(yè)制度、社會保障制度、土地管理制度、教育制度等一系列改革措施，推動半城市化人口向完全城市化轉(zhuǎn)變，使其在就業(yè)和工作機會、基本社會保障、住房保障、教育、醫(yī)療保障等方面享有和城市居民一樣的待遇，真正實現(xiàn)身份的轉(zhuǎn)變、心理的認(rèn)同，不再被邊緣化，推動城市的良性可持續(xù)發(fā)展[7]（圖5）。

4.3推進(jìn)財稅體制改革

后土地經(jīng)濟時代需要改變政府過度依賴土地出讓收益的局面，避免地方債務(wù)風(fēng)險的進(jìn)一步擴大，強化地方政府投資計劃及其資本預(yù)算約束機制，并逐步建立一個有利于強化地方債務(wù)約束和透明化的城市政府城鎮(zhèn)化融資體制。推進(jìn)現(xiàn)有財稅體制的改革，完善建立以物業(yè)稅為營業(yè)稅主體的稅種體系。

4.4轉(zhuǎn)變城市政府職能

后土地經(jīng)濟時代，政府應(yīng)當(dāng)從經(jīng)營型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，真正讓市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)作用，不該管的堅決不管。同時，應(yīng)當(dāng)從傳統(tǒng)以GDP為核心的政績考核指標(biāo)向以增強居民福祉為導(dǎo)向的考核指標(biāo)轉(zhuǎn)變，引導(dǎo)政府從土地城鎮(zhèn)化向人的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，注重人的生活質(zhì)量和感受。

4.5構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場

二元土地管理制度阻礙了城鄉(xiāng)之間要素的自由流通。應(yīng)當(dāng)強化農(nóng)村集體建設(shè)用地的用益物權(quán)功能，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場[8-9]。要推動農(nóng)村集體建設(shè)用地跟鄉(xiāng)村旅游、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老服務(wù)等功能結(jié)合，承擔(dān)起城市自身無法實現(xiàn)的功能。同時，可依托農(nóng)村集體建設(shè)用地試點建設(shè)公租房等，避免違法、違規(guī)建設(shè)，既保障當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收益，也為半城市化人口提供合適的承載空間。或者通過入股的形式，由村集體或企業(yè)來統(tǒng)一經(jīng)營管理，年收益扣除預(yù)留發(fā)展基金和公益性支出，剩余的按股份比例返還給農(nóng)民，保障農(nóng)民有長期穩(wěn)定的收益（圖6）。

4.6推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展

單一造城為主的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，必然導(dǎo)致人氣不足，出現(xiàn)空城的局面。城鎮(zhèn)化發(fā)展不能脫離產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，只有通過產(chǎn)業(yè)的集聚，進(jìn)而吸引人口聚集，才能實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。政府應(yīng)從長期的土地規(guī)模擴張思維中轉(zhuǎn)換出來，將更多的精力用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)，推動工業(yè)、服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型提升，通過規(guī)劃引導(dǎo)、扶持政策等為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，增強城市產(chǎn)業(yè)的國際、區(qū)域競爭力，推動生產(chǎn)、生產(chǎn)配套、居住、居住配套4大功能高度復(fù)合，促進(jìn)產(chǎn)城融合、一體發(fā)展。

圖5　完全城市化的路徑選擇

圖6　宅基地使用權(quán)利股權(quán)化模式

4.7城市建設(shè)融資渠道多元化

改變政府作為單一投資主體的模式，推動城市建設(shè)融資渠道多元化。積極發(fā)揮國有企業(yè)在城市建設(shè)中的作用，承擔(dān)必要的城市基礎(chǔ)設(shè)施重大項目建設(shè)投融資任務(wù)。推動銀政、銀企合作，有針對性地擴大融資規(guī)模。以PPP模式推動融資創(chuàng)新，政府與私人部門為提供公共產(chǎn)品或服務(wù)建立“全過程”合作關(guān)系，以授予特許經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)，以利益共享和風(fēng)險共擔(dān)為特征，通過引入市場競爭和激勵約束機制，提高公共產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量和供給效率。

5　結(jié)語

城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，土地經(jīng)濟的存在有其必然性和合理性，也提升了城市建設(shè)水平，促進(jìn)了城市的發(fā)育和成長。但發(fā)展到今天，傳統(tǒng)的發(fā)展模式和路徑已經(jīng)難以為繼，必須走新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。從增量擴張轉(zhuǎn)向存量挖潛，進(jìn)一步推進(jìn)低效土地的開發(fā)利用，提高土地集約利用水平；從“化地不化人”的傳統(tǒng)模式向人的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，推動半城市化人口向完全市民化轉(zhuǎn)化；從“以地生財”的模式轉(zhuǎn)向多元稅收體系，創(chuàng)新財稅體制；從經(jīng)營型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，提升政府服務(wù)效能，進(jìn)一步推動社區(qū)的建設(shè)，創(chuàng)新治理模式；從二元土地市場向城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場轉(zhuǎn)變，激發(fā)農(nóng)村集體土地的活力；從“有城無業(yè)”，簡單造城缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，向“產(chǎn)城融合”一體發(fā)展轉(zhuǎn)變。

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Challenges and Transformation Path of Urbanization in Post Land Economy Era

The era of land economy has its special institutional background. The land is the core factor of urban construction and economic and social development, and it is the catalyst of urbanization development. But in the excitation of performance indicator system, the land seems to become a tool for land finance and it has a large proportion in GDP. Traditional urbanization development model based on the land expansion is not sustainable.The background of new urbanization is that, less land can be sold and international and domestic macroeconomic situation are always in change. So we must try to turn land’s urbanization into people’s urbanization, promoting tax reform, financing channels diversification, community building and so on.

Post land economy era | Transformation path | Challenges | Urbanization

1673-8985（2015）06-0092-05

TU981

A

何 為

成都市規(guī)劃設(shè)計研究院碩士，工程師