陳樂中，招裕超

（深圳機械院建筑設計有限公司，廣東 深圳 518000）

2 項目概況

城中村改造規(guī)劃設計實例分析

陳樂中，招裕超

（深圳機械院建筑設計有限公司，廣東 深圳 518000）

在城市化進程的推進過程中，不可避免地會遇到城中村的問題，目前在我國不同的省份及地區(qū)都普遍存在。本文主要介紹了我國城中村產(chǎn)生的時代背景及其概念，并結(jié)合具體案例，站在建筑師的角度，從設計構(gòu)思、規(guī)劃原則、建筑設計等方面分析了城中村改造中存在的一些問題，通過采取一些措施和方法，解決了村民和開發(fā)商站在各自立場上的要求，以期能使城中村改造得以順利進行。

城中村改造；設計構(gòu)思；建筑設計

0 引言

城中村是我國快速城市化進程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，在沿海發(fā)達地區(qū)城市中，表現(xiàn)得尤為突出。一般認為我國實行的城鄉(xiāng)二元土地制度是城中村產(chǎn)生的主要原因。20世紀90年代中期以前，中國城中村問題尚未顯現(xiàn)；20世紀90年代中后期，中國城市化進程提速，城市周圍土地開始被大量并且快速地征用。為了避免在農(nóng)村土地房屋補償和村民安置方面支付巨額經(jīng)濟和社會成本，城市政府選擇了繞開村落迂回發(fā)展的思路，這就直接導致了城中村的出現(xiàn)。城中村，既是歷史的遺留，又是現(xiàn)期的新生活體。

所謂“城中村”，從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展和擴張的進程中，由于農(nóng)村土地全部或大部分被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺?，成為滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外的農(nóng)民，仍居住在由原村改造而演變成的居民區(qū)。通常所說的“城中村”，僅指在經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化不斷推進的過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已經(jīng)成為城市的一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的村落。

隨著城市快速擴張，城中村出現(xiàn)了新的城市問題。它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平，且已成為影響和制約社會加快發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要因素。因此，城中村改造項目應運而生。

圖1 云頂瀾山實景圖1

本文分析案例項目地處珠海市，其改造模式是由政府引導房地產(chǎn)開發(fā)商改造開發(fā)城中村的模式。房地產(chǎn)開發(fā)商為改造的主體，村集體提供土地（轉(zhuǎn)讓期限為70年），房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金完成改造工作。改造方式為拆掉舊村徹底重建，建設商品房和商品房化的安置房。

圖2 云頂瀾山實景圖2

1 存在問題

由于村民和開發(fā)商的訴求不同，項目改造過程中存在一些問題：村民和開發(fā)商都想多建一些地上建筑面積，而且都不想讓步，但總體容積率規(guī)劃部門已經(jīng)定好了，不能增加。開發(fā)商的開發(fā)目標是：將項目定位為中高檔住宅小區(qū)，面對的是高收入群體，使其成為該片區(qū)知名度高的商業(yè)樓盤，以提升公司形象，創(chuàng)造品牌效應。村民的主要訴求是：每家每戶只想多分幾套房子，并要求多建一些屬于村集體的商鋪，所以地上建筑面積不能小于80 000 m2。這些問題都是我們在規(guī)劃設計中需要協(xié)調(diào)解決的。

2 項目概況

珠海市云頂瀾山花園位于珠海市香洲區(qū)前山，廣珠公路東北側(cè)，南溪村東側(cè)。用地東側(cè)為南溪河，河對岸為香洲區(qū)十五小學，用地北側(cè)為一棟電訊大樓，西側(cè)為南溪村。項目用地分為南北兩地塊，南地塊為回遷房用地，編號是S1，北地塊為商品房用地，編號是S2。S1地塊占地面積23 094.15 m2，S2地塊占地面積74 626.17 m2，用地總面積（S1+S2）：97 720.32 m2，總建筑面積：371 255.45 m2。計容積率面積約為30萬m2；不計容積率面積約為7.18萬m2，總體容積率為3.0。

3 規(guī)劃設計

圖3 總平面圖及整體鳥瞰效果圖

3.1 場地分析

1）兩塊用地均呈不規(guī)則形狀，S1地塊為回遷房用地，用地形狀大致呈三角形；S2地塊為商品房用地，用地形狀大致呈梯形，而且南北長，東西短；設計上兩塊用地都不利于建筑規(guī)劃布局。

2）S1地塊用地面積為23 094.15 m2，地上建筑面積要求約80 000 m2；S2地塊用地面積為74 626.17 m2，地上建筑面積要求約217 800 m2；S1地塊與S2地塊在用地面積和地上建筑面積都很不均衡。就單個地塊計算容積率，S1地塊容積率約為3.46，S2地塊容積率約為2.92，總體容積率為3.06，超出了0.06，而規(guī)劃部門規(guī)定的容積率是3.0。多出的部分如何解決，如何平衡兩者，實現(xiàn)村民和開發(fā)商的訴求，在規(guī)劃設計中我們提出了一些措施和方法：通過對當?shù)匾?guī)范的熟悉，建議開發(fā)商在S2用地降低容積率，以滿足規(guī)劃部門對總體容積率的要求，而我們在戶型設計上想辦法為開發(fā)商補回減少的面積。

3）用地東側(cè)有一河流——南溪河，河對岸有一小學——香洲區(qū)十五小學，對項目開發(fā)較為有利，為銷售加分，提升項目商業(yè)價值。

3.2 設計構(gòu)思

通過對場地的綜合分析可知，不利因素多，有利條件少，在規(guī)劃設計中盡量做到揚長避短。在滿足村民和開發(fā)商不同訴求的條件下，我們對項目的設計構(gòu)思是：

1）S2地塊在規(guī)劃布局上充分利用現(xiàn)有自然條件，合理布置沿河建筑，打造小區(qū)中心綠軸及組團綠化，強調(diào)鄰里關系，理順居民的居住心理，創(chuàng)造優(yōu)美宜人環(huán)境，并結(jié)合建筑空間布置，造就寧靜、安全、舒適的生活環(huán)境，提高居民的生活品質(zhì)，為打造高端社區(qū)提供條件。

2）由于S1地塊用地面積較緊張，小區(qū)配套設施（如幼兒園、社區(qū)工作站、小區(qū)文化站、管理用房、垃圾站及公廁等）全部布置于S2地塊上。

3）珠海地處亞熱帶地區(qū)，亞熱帶海洋性氣候，夏熱冬暖，對自然采光通風要求較高，因此戶型朝向明確為南向或東南向，規(guī)劃布局迎合當?shù)叵募局鲗эL向，好的朝向有利于商品房的銷售。

3.3 規(guī)劃布局

S1地塊（回遷房）：重點解決地上建筑面積要求，通過面積估算與初步規(guī)劃，在滿足各項要求（如日照要求，建筑退紅線要求，相關法規(guī)、規(guī)范）條件下，S1地塊最多能布置5棟住宅樓。為增加商業(yè)面積，沿用地東側(cè)、北側(cè)連續(xù)布置了沿街商業(yè)，在商業(yè)樓上布置5棟點式高層住宅，其中沿東側(cè)路邊的4棟住宅樓以南偏東28°布置，以滿足日照要求，并正對南溪河，戶戶都能看到江景。小區(qū)人行主入口設在用地北側(cè)，交通便利，并與S2地塊南入口相呼應。

S2地塊（商品房）：重點是營造小區(qū)優(yōu)美的景觀環(huán)境，打造高檔住宅小區(qū)形象。在滿足日照要求的條件下，順應地形走向純南北朝向沿用地周邊錯位布置11棟高層住宅樓，通過景觀軸線的滲透，將地塊內(nèi)各棟樓串聯(lián)成一個綠色生態(tài)的整體，景觀小品布置于這條軸線的東西兩側(cè)，分散到各個樓棟。通過一系列的景觀軸線和完善的社區(qū)配套，打造一個具有“原生態(tài)”居住環(huán)境理念的高端居住社區(qū)?？紤]到用地東西向較窄的因素，建筑規(guī)劃布局有意將住宅樓錯列布置，不僅保證了樓與樓之間足夠的樓距，使住宅樓棟之間視線開闊，又形成了舒適的半圍合鄰里活動空間。根據(jù)用地條件特征，在南入口西側(cè)布置一所9班制的幼兒園，設置于此的好處是利于建筑群空間的變化，并打開了1棟、2棟、10棟和11棟的視線。商業(yè)沿用地東側(cè)和南側(cè)布置，有利于形成商業(yè)氛圍。S2地塊設兩處主要人行入口，分別在用地南端及東側(cè)，出行便利。

4 建筑設計

4.1 S1地塊：戶型選型

在戶型選型上，因S1地塊最多能布置5棟住宅樓，如戶型選擇目前市場普遍采用的一梯四戶，建筑高度在100 m內(nèi)，地上建筑面積達不到村民所要求的80 000 m2，缺口大約是25 400 m2，所以在戶型選型上我們選擇了一梯六戶為主，增加標準層的建筑面積來消化面積缺口，以滿足村民的要求。

4.2 S2地塊：戶型設計

為補回開發(fā)商減少的建筑面積，在滿足當?shù)匾?guī)范要求下，戶型設計盡量多做一些過渡空間（如入戶花園、空中花園、花池等）建成后可根據(jù)業(yè)主需求，改變其用途（房間或儲物間）。這樣，實際上商品房總的建筑面積并未減少，在銷售上可以提高售價，保證了開發(fā)商的經(jīng)濟利益。為體現(xiàn)高檔小區(qū)的定位，戶型以大面積為主，戶型選型以一梯二戶和一梯三戶為主。

4.3 建筑立面設計

為提升城市形象和提高公司（開發(fā)商）知名度，建筑立面采用簡潔明快的現(xiàn)代主義建筑風格。建筑以簡潔的造型、挺拔的姿態(tài)，沿基地呈韻律的排列設計，形成優(yōu)美的城市界面。立面設計仔細推敲開窗的比例，強調(diào)挺拔的豎向線條，結(jié)合升高的樓梯間構(gòu)架，重點處理建筑頂部，使輪廓線富于變化，體現(xiàn)立體的設計內(nèi)涵。立面外墻色彩以白色和深灰色對比為主體，架空層采用灰色石材等，商業(yè)和幼兒園采用暖色調(diào)，不僅體現(xiàn)了現(xiàn)代感、時代特征，又突顯整個小區(qū)莊重大方的形象。

圖4 戶型平面圖

5 景觀設計

為達到開發(fā)商的開發(fā)目標——項目定位為中高檔住宅小區(qū)，使其成為該片區(qū)認知度高的商業(yè)樓盤，以提升公司知名度，創(chuàng)造品牌效應。因此，我們對景觀設計也制定了方向。

5.1 設計理念

小區(qū)以“原生態(tài)”作為環(huán)境景觀設計的主要理念，努力創(chuàng)造一個都市中的幽靜環(huán)境，以適應和滿足現(xiàn)代人對脫離喧囂、親近自然生活的渴望。

5.2 設計風格

以疊水、噴泉、溪流步道的水景元素，茂密的、色彩豐富的、多層次的植物配置，別具一格的景觀亭子，樸素自然的石材鋪貼，精致的噴水雕塑，營造出有現(xiàn)代特色的園林。

5.3 景觀組織

根據(jù)住宅規(guī)劃形態(tài)景觀道路分主次直曲設計，增添小區(qū)步行的樂趣性。在主入口處布置了柱廊、臺階、旱噴廣場等景點。各組團由景觀軸線串聯(lián)成南北景觀長廊。流水、特色亭、兒童池、游泳池、觀魚亭、跌水小溪等景觀豐富多變，移步換景。

6 結(jié)語

本案城中村改造模式：引入資金，開發(fā)商主導型。這種模式優(yōu)點在于可以緩解政府資金的局限性，使財政資金可以投入到更多的基礎設施及公益事業(yè)上，但缺點是開發(fā)商在缺乏政府約束和指導的情況下，很難保障村集體和村民的利益。由于城中村改造牽涉到各方的利益，更加關乎村民的切實保障，因此在進行城中村改造過程中，必須要從實際情況入手，不僅可以通過法律法規(guī)或行政手段來保障村民的利益，也可以通過制定系統(tǒng)科學的規(guī)劃方案來實現(xiàn)各方的要求，從而使城中村改造能夠順利進行。

［1］張光文.城中村改造中的思考與啟示[J].中國城市規(guī)劃年會論文集（中冊），2006.

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[4]沈磊，鐘德祥.城中村改造設計實例分析[J].山西建筑，2007（17）：55-56.

[5]吳智剛，周素紅.城中村改造：政府、城市與村民利益的統(tǒng)一——以廣州文沖村為例[J].城市發(fā)展研究，2005（02）：48-53.

TU984

A

1673-1093（2015）06-0054-04

陳樂中（1976），男，高級工程師，建筑方案設計專業(yè)，方案所所長，研究方向：建筑設計、城市規(guī)劃設計。

10.3969/j.issn.1673-1093.2015.06.012

2015-02-25；

2015-03-02