□路 倩

江蘇省房地產市場風險分析及預測

□路 倩

本文分析了2014年江蘇省房地產市場運行特點，并對2015年一季度全國及全省房地產市場情況進行了闡述。從經濟環(huán)境與人口結構、房地產與經濟協(xié)調性、市場供求關系等三方面選取典型指標對我省10個城市進行風險指標分析，結合江蘇農行商品房開發(fā)貸款發(fā)展現狀，提出相關政策建議。

一、2014年江蘇省房地產市場運行特點

（一）房地產開發(fā)投資增速下滑，商業(yè)營業(yè)用房投資增速穩(wěn)定。2014年，江蘇省房地產開發(fā)投資8240.22億元，同比名義增長13.8%，增速比去年同期下降3.9個百分點。其中：住宅房地產投資5924.51億元，同比增長14.6%，增速比去年同期下降4.2個百分點。辦公樓投資額為378.47億元，同比上漲16.7%，增幅比去年同期下降7.9個百分點。商業(yè)營業(yè)用房投資額1286.71億元，同比上漲14.9%，較去年同期增長0.2個百分點。

（二）房企資金面趨緊，融資渠道收窄。2014年，全省房地產開發(fā)企業(yè)到位資金12100.16億元，同比下降4.59%。其中，國內貸款2249.68億元，同比下降5.24%；利用外資80.79億元，同比下降26.16%；自籌資金4154.86億元，同比增長5.64%；其他資金5614.83億元，同比下降10.39%。國內貸款與外資合計20%，與2013年持平，說明銀行融資門檻依舊偏高，融資難度較大。外資占比1%，資金占比最低，與QE逐步退出帶來熱錢退出房地產市場的宏觀面相一致。

其他資金與自籌資金合計占比80%，表明房企到位資金基本需要自力更生。其他資金（主要包括房地產項目銷售中的定金和預付款）占比46%，較2013年下降3個百分點，反映了銷售進度放慢帶來的回款量的減少。自籌資金占比34%，較2013年上漲3個百分點，反映銷售放緩的大環(huán)境下，拼集團的自身資金實力成為考驗房地產企業(yè)現金流水平的關鍵因素。

（三）銷售面積與銷售額均大幅下降，商品房竣工速度放緩。2014年以來，江蘇省商品房銷售降速明顯。2014年全省商品房銷售面積9846.84萬平方米，同比下降14%，增速比去年同期驟降41個百分點。全省商品房銷售額合計6898.42億元，累計降幅12.8%，比去年同期降幅下降43.2個百分點。

2014年底，江蘇省商品房竣工面積9620.47萬元，較2013小幅下降0.94%。2014年末銷售面積與竣工面積比率為1.02，比上年同期下降0.16個百分點。在銷售面積大幅下降的情況下，銷竣比基本不變，反映開發(fā)商為消化庫存量，放慢了商品房開發(fā)竣工速度。

二、2015年一季度房地產市場情況

（一）降準、降息組合效應刺激樓市需求，3月底政策密集出臺展現政府救市決心。2015年1～2月，全國房地產投資增速、銷售、拿地等指標全面下滑，大多數城市房價持續(xù)下行，樓市調整壓力不斷增大。3月起中央開始陸續(xù)出臺各項措施救市。央行繼2月5日降準后，自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點，當前五年以上金融機構貸款基準利率已達到2004年以來最低水平。中央各部委在3月下旬出臺密集救市政策，住建部提出將降低公積金門檻，增加額度，簡化手續(xù)。國土部、住建部發(fā)文明確了優(yōu)化土地和住房供應結構的措施。3月30日，央行下調首套房和二手房首付比例，財政部和稅務總局將二手房免征營業(yè)稅的時限由5年縮短至2年。從降低二手房交易成本著手來救市，是惠及面最廣的政策刺激，政策和資金層面基本已經到達2009年以來最寬松的情況。

（二）一季度末新建商品住宅成交有所上漲，一二線城市回暖明顯。CREIS數據顯示，2015年3月監(jiān)測的40個主要城市新建商品住宅累計成交面積環(huán)比回升72.87%，同比上漲7.62%。其中：一線城市成交面積環(huán)比上月上漲88%，同比上漲1%；24個二線代表城市成交面積環(huán)比上漲74%，同比上漲7%，12個三線代表城市成交面積環(huán)比回升57.8%，同比上漲19%。

從江蘇省情況看，兩個二線城市南京、蘇州3月商品住宅成交回暖明顯，3月商品房成交面積分別為57、65萬平米，環(huán)比漲幅分別達到63.74%、93.74%。江蘇省已出數據的6個三線城市中僅淮安3月成交面積環(huán)比下降4.45%，其余5個城市成交面積均較2月環(huán)比上漲，其中鎮(zhèn)江3月成交面積環(huán)比大幅上漲65.87%，徐州、泰州、揚州、連云港等4市環(huán)比漲幅分別為24.56%、18.24%、16.9%、4.42%。

（三）受房地產行業(yè)下行及政策面影響，土地出讓量同比環(huán)比均大幅下跌。受全國性房地產市場走低及去年四季度土拍大幅沖刺的影響，一季度土地出讓較為冷淡，2015年一季度全省土地供應面積為5144.5萬平方米，同比下降26.48%，環(huán)比下降25.73%，其中經營性用地供應總面積為2492.5萬平方米，同比下降34.17%，環(huán)比下降41.70%。一季度全省實現土地出讓金788.8億元，同比下降8.48%，環(huán)比下降47.33%。

2015年3月27日，國土部和住建部聯合下發(fā)的《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確，“住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)?！?。受此《通知》影響，預計今年全省土地出讓量將會大幅回落。

三、風險指標分析

（一）指標設置。

為更加全面評估江蘇省各區(qū)域房地產市場的風險程度，本文從經濟環(huán)境與人口結構、房地產與經濟協(xié)調性、市場供求關系等三方面共選取了6個典型指標對10個城市（受數據采集的局限性，不包括泰州、淮安、宿遷等3市）數據進行了測算，試圖從更加綜合的角度分析各市房地產運行的風險程度。具體指標設置見下表：

（二）分析結果。

各項指標測算結果見下表：

從綜合指標分析結果看，全省10個樣本城市按照風險等級可分為三類，高風險城市（南通、鹽城、徐州、連云港）、中高風險城市（揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫）、中低風險城市（南京、蘇州）。具體分析如下：

1.高風險城市（南通、鹽城、徐州、連云港）：從區(qū)域分布來看，除南通外，其余三市均為蘇北城市。從經濟環(huán)境與人口結構看，南通、鹽城、徐州、連云港等四市的城市化率不到60%，常住人口均小于戶籍人口。從房地產與經濟協(xié)調性指標來看，除南通房價水平較高外，鹽城、徐州、連云港的房價收入比在7～8年之間，當地人民購房壓力尚可，人均住房面積在37平方米左右，在全省層面屬于較低水平。房價相對合理而人均住房水平不高，說明由于房價缺乏上漲空間，居民收入水平不高加之“買漲不買跌”的心理造成當地居民缺乏購買改善性住房的積極性。從市場供求關系來看，南通、鹽城、徐州2014年末去化周期均大于15個月警戒線水平，說明市場短期庫存過剩。近3年土地供應與銷售面積比在2.37～4.22之間，屬于全省較高水平，說明中長期供應過剩。

從指標綜合分析來看，南通、鹽城、徐州、連云港為勞動力輸出型城市，商品房庫存消化能力差，且土地出讓量高帶來中長期庫存過剩，雖未來城鎮(zhèn)化進程尚有發(fā)展空間，但缺乏常住人口的購買力支撐，城鎮(zhèn)化帶來的建設用地將會帶來更難以消化的庫存，風險程度較高。其中南通尤為值得注意，南通人均住房面積已達46平米，土地消化水平也為全省最差，中短期市場為供大于求。此外，南通還是全國老齡化程度最高的城市，2013年老齡化率已達24.55%，中青年群體的缺失將形成當地房地產市場長期過剩的局面。

2.中高風險城市（揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫）：從區(qū)域分布看，基本為蘇南、蘇中地區(qū)。從經濟環(huán)境與人口結構指標看，上述四個城市的常住人口/戶籍人口比值在1左右，城鎮(zhèn)化水平較高，其中無錫城市化率已達73.7%，為全省第二。從房地產與經濟協(xié)調性指標來看，揚州房價水平偏高，為9.26年；鎮(zhèn)江、常州、無錫房價收入比均在6.5年上下，房價水平較低，人均住房面積在43～47平米之間，人均住房水平較高。從市場供求關系指標來看，揚州、無錫、常州2014年末去化周期均大于15個月警戒線水平，說明市場短期庫存過剩。近3年土地供應與銷售面積比在1.34～1.95之間，屬于全省中低水平，說明中長期供應相對合理。

從指標綜合分析來看，揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫城市化水平較高，當地居民居住條件早已得到改善的區(qū)域，常住人口的居住水平已經較高，因此中短期的庫存水平較高，供大于求的特征明顯。但從經濟環(huán)境來看，無錫、常州為外向型經濟比較明顯的地區(qū)，為勞動力輸入密集區(qū)，由于目前的經濟結構以勞動密集型為主，收入水平較低的外來產業(yè)工人流動率較高，缺乏在當地安家置業(yè)的意愿和資金，因此本地房地產較為低迷。伴隨著未來蘇南地區(qū)由“制造型”向“智力型”產業(yè)經濟的轉型，以及當地城市建設的不斷升級，未來將會帶來一批文化層次較高、收入水平較高的外來人口，長期房地產市場具備一定的發(fā)展?jié)摿?。?zhèn)江與揚州的房地產市場很大程度上依托于省會南京的輻射作用，隨著寧鎮(zhèn)揚都市圈戰(zhàn)略年內的陸續(xù)落地，南京對揚州、鎮(zhèn)江的輻射效用將進一步增大，長期房地產市場發(fā)展?jié)摿ι锌桑鄬碚f揚州房價水平較高、人口輸出特征日益顯現，除旅游資源外，揚州缺少強有力的產業(yè)支撐，中長期風險更高。

3.中低風險城市（南京、蘇州）：作為房地產二線城市，這兩個城市的市場消化能力是全省最強的。南京作為省會城市，擁有多項全省之最。南京的城市化率、房價水平、房地市場短期消化能力全省最高，人均住房水平全省最低。作為排名靠前的二線城市，南京以其豐富的教育資源、寬容的城市包容度、深厚的文化底蘊吸引了大量外來人口在南京置業(yè)，較低的人均住房水平將帶來市場較為長期的發(fā)展，但高昂的房價水平與近年來土地供應量的大幅增加預示著房價難有更多漲幅的空間。蘇州的外向型經濟特征是支撐起房地產市場發(fā)展的最主要因素，蘇州的常住人口為戶籍人口的2倍，將為蘇州房地產提供較長期的市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>

四、市場預測

隨著江蘇省老齡化程度不斷加大，常住人口進入低速增長區(qū)間，“人口紅利”效應減弱，房地產長期過剩局面已經凸顯，政策利好會在短期內激發(fā)市場需求，但難以改變大部分城市房地產市場未來幾年震蕩調整的趨勢，為“千方百計去庫存”，預計政策面將會進一步放寬。

一是人口結構的老齡化、常住人口增長的低速化以及城鎮(zhèn)化的瓶頸化預示著帶給房地產市場的“人口紅利”已越來越少。人口老齡化是江蘇省未來愈發(fā)突出的一個現象，截至2013年末，全省65歲以上的老齡人口已占11%①引自“新華網”江蘇統(tǒng)計局的數據。，老齡化程度位于全國前三名，已經超過聯合國規(guī)定的7%的老齡化社會標準。據統(tǒng)計，未來幾年江蘇省的人口老齡化將進入加速期，20～40歲的勞動人口是購房的主要群體，老齡化程度的不斷提高預示著房地產市場發(fā)展?jié)摿捌溆邢?。此外，常住人口的低增長率與較高的城鎮(zhèn)化率也反映了未來的房地產市場需求量增長有限。2014年全省常住人口增速為0.26%，增速持續(xù)維持低水平，2011～2013年已連續(xù)三年增長率逐年下降。江蘇省城鎮(zhèn)化率已達65.2%，高于全國城鎮(zhèn)化水平10.43個百分點②數據來源：江蘇數據為揚子晚報引自江蘇統(tǒng)計局，全國數據為“中國經濟網”引自國家統(tǒng)計局的。。

二是土地財政驅動下的大幅土地供應量，未來將加劇房地產庫存過剩的局面。江蘇省近三年土地推出量較大，尤其是2013年全省各地土地出讓達到歷史峰值，土地供應量呈供大于求趨勢。假設所有條件均不變的情況下，全省市轄區(qū)近三年年均土地供應面積可供房產商開發(fā)1.99年，直接帶來的庫存量可供市場消化2.16年。③引用作者本人文章《2014年江蘇土地市場分析報告》。上述數據尚不包括縣域推出的土地，多數縣級市土地消化時間在5年以上④引自中指研究院《“中國各級城市房地產庫存大盤點”系列專題三：多數三四線城市庫存高企，預售制、土地、產業(yè)因素差異加速風險分化》中的數據。。實體經濟下滑，缺乏有力的經濟增長點，房產稅如何征收尚未落地，落地后帶來的稅收分給地方政府的究竟有多少，以上原因促使地方政府依舊會高度依賴賣地來充實財政收入，加劇房地產庫存高企。

三是政策將進一步放寬。根據近幾個月公布的全球主要國家PMI，世界經濟在2015年仍舊處于危機后的修復盤整階段，增長動力較弱。因此，2015年我國外貿出口難以擺脫低迷的態(tài)勢。從國內來看，在三期疊加的大背景下，經濟下行壓力較大，由于制造業(yè)投資的繼續(xù)下滑，國內經濟缺乏有效的經濟增長點，房地產和基建投資仍將是推動經濟的重要抓手。在3月末推出一系列救市政策后，短期一二線城市的回暖效果較為明顯，三四線城市回暖效果較為有限。預計后期政府還會在提高公積金貸款額度、加大商業(yè)貸款利率折扣力度、放款行業(yè)信貸限額、全面放開“二胎”生育等方面推出一系列政策，加大對房地產行業(yè)的扶持力度。

五、策略建議

2015年江蘇農行房地產金融業(yè)務要主動適應房地產市場的新變化與新發(fā)展，堅持產品和服務創(chuàng)新，強化綜合經營和精細管理，努力實現業(yè)務的平穩(wěn)健康發(fā)展。

一是加強客戶基礎建設，調整優(yōu)化客戶結構。

繼續(xù)堅持核心客戶發(fā)展策略，重點抓好總行和省分行二級房地產核心客戶群的建設，在現有的兩級核心客戶基礎上，逐步將全國房地產百強（500強）前50名企業(yè)、全省排名前20強的企業(yè)納入兩級核心客戶群，將這部分客戶作為農行房地產金融業(yè)務的主體和重點。對未納入總、省分行二級客戶群的房地產客戶特別是中小房企，要逐戶制定策略逐步退出。

二是堅持差異化發(fā)展策略，調整優(yōu)化信貸投向。區(qū)域上，重點支持南京、蘇州兩市和部分供需比指標合理、庫存量較低的區(qū)域。產品上，重點支持市場需求量較大、定價合理、銷售前景較好的中小戶型普通商品住房項目，從嚴控制賓館酒店、商業(yè)地產、商品流通市場和經營性物業(yè)貸款項目。

三是推動房地產產業(yè)聯動，實施全流程綜合營銷。對房地產項目實施全流程的綜合營銷，將業(yè)務營銷貫穿于項目、材料、建設、銷售等各個環(huán)節(jié)，延伸房地產金融服務鏈條。積極推進房地產客戶與上游建筑商、材料商等的金融業(yè)務聯動，推廣供應鏈融資、工程保理等金融產品，推動房地產金融業(yè)務由單一房地產信貸業(yè)務模式向綜合產業(yè)鏈金融模式轉變。

四是探索社區(qū)金融聯動，建立可持續(xù)業(yè)務模式。深入研究部分房地產企業(yè)在職能社區(qū)服務方面的成功嘗試和創(chuàng)新，依托大型房地產客戶在社區(qū)服務方面的獨特優(yōu)勢，通過互聯網金融、移動金融、個人金融等產品和手段，嘗試將法人房地產金融與社區(qū)金融服務聯系起來，與業(yè)主、商戶、物業(yè)等金融需求聯系起來。

五是加強合規(guī)經營，嚴守風險底線。要提高主動管理風險的能力，加強風險管理的精細化。密切關注區(qū)域市場變動情況，包括經濟發(fā)展、市場供求和價格變化情況，防范區(qū)域性風險。探索以并購重組等多種方式來解決風險貸款的退出問題。加大對潛在風險客戶和項目的排查力度，提高貸后管理的頻次。

（注：除特殊說明外，本文數據均來源于搜房網CREIS中指數據庫或江蘇房地產取自國家統(tǒng)計局的數據。）

（作者單位：農業(yè)銀行江蘇省分行）