【摘 要】 由于我國(guó)近年土地價(jià)格和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，上市公司投資性房地產(chǎn)如果采用公允價(jià)值模式計(jì)量，其公允價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)高于成本，必然會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)，這也為管理層規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)提供了途徑，滿足了管理層“籌劃”的需要。公允價(jià)值和成本模式兩種計(jì)量方式下取得的累計(jì)凈收益相同，但由于確認(rèn)收益的時(shí)間不同，企業(yè)就可借此進(jìn)行盈余的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其房源的獨(dú)特性（地理位置、朝向、面積、樓層、房屋結(jié)構(gòu)等），幾乎沒有“同類”，只能在“類似”的基礎(chǔ)上進(jìn)行估值了，這就給上市公司的價(jià)格調(diào)整留有了空間。投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變換很可能成為一些業(yè)績(jī)不良的上市公司進(jìn)行盈余管理的手段，應(yīng)引起廣大投資者和監(jiān)管部門的重視。

【關(guān)鍵詞】 上市公司； 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值； 成本模式； 退市條件

中圖分類號(hào)：F299.233.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2015）24-0028-03

2006年我國(guó)頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義為：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

2012年我國(guó)滬深兩市相續(xù)發(fā)布了上市公司退市制度方案，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的限制增加了凈資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)指標(biāo)：（1）上市公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)或者被追溯重述后為負(fù)數(shù)的，對(duì)其股票實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示；連續(xù)兩年期末凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)的，其股票應(yīng)暫停上市；連續(xù)三年期末凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)的，其股票應(yīng)終止上市。（2）上市公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的營(yíng)業(yè)收入低于1 000萬元或者被追溯重述后低于1 000萬元的，對(duì)其股票實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示；連續(xù)兩年?duì)I業(yè)收入低于1 000萬元的，其股票應(yīng)暫停上市；連續(xù)三年?duì)I業(yè)收入低于1 000萬元的，其股票應(yīng)終止上市。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)會(huì)影響到上市公司的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)。

一、房地產(chǎn)出租時(shí)對(duì)利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的影響

將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值產(chǎn)生的損失沖減公允價(jià)值變動(dòng)損益，減少當(dāng)期利潤(rùn)；而公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值產(chǎn)生的收益計(jì)入資本公積，此項(xiàng)規(guī)定使得企業(yè)在對(duì)外出租房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的溢價(jià)額不會(huì)影響公司利潤(rùn)，舊的退市制度中的財(cái)務(wù)指標(biāo)只是強(qiáng)調(diào)連續(xù)兩年虧損要進(jìn)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示處理，因此企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的動(dòng)力不足。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2007年至2013年間有40%的上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)的公司雖然不足上市公司的5%，但是呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)。新的退市風(fēng)險(xiǎn)警示處理規(guī)定除了連續(xù)兩年虧損（含追溯重述）外，增加了“上市公司最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)或者被追溯重述后為負(fù)數(shù)的”。新退市條件中對(duì)凈資產(chǎn)的規(guī)定，使企業(yè)管理層在進(jìn)行盈余管理時(shí)，除了要避免連續(xù)兩年虧損，又要避免凈資產(chǎn)為負(fù)，增大了上市公司規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)的難度。而投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，出租時(shí)雖然不影響利潤(rùn)，但由于土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值會(huì)遠(yuǎn)高于成本，必然會(huì)增加企業(yè)的凈資產(chǎn)。這也為管理層規(guī)避退市風(fēng)險(xiǎn)提供了途徑，滿足了管理層“籌劃”的需要。

按照新的退市制度規(guī)定：凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、審計(jì)意見類型3項(xiàng)新增指標(biāo)的計(jì)算不溯及以前年度數(shù)據(jù)，即以2012年的年報(bào)數(shù)據(jù)為最近一年數(shù)，以2012年、2013年年報(bào)數(shù)據(jù)為最近兩年數(shù)。2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共有41家上市公司凈資產(chǎn)為負(fù)值，這些公司如果不能在2012年度實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)由負(fù)變正地增長(zhǎng)，則面臨較大退市風(fēng)險(xiǎn)。其中深國(guó)商（000056）從2010年開始至2012年已經(jīng)連續(xù)3年凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)，進(jìn)入到退市風(fēng)險(xiǎn)警示階段。2013年是關(guān)鍵的一年，為避免退市，公司管理層會(huì)采取各種盈余管理的手段。

從表1可以看出，深國(guó)商2012年年報(bào)中披露：公司進(jìn)行了一項(xiàng)會(huì)計(jì)政策的變更，從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。2012年末該公司投資性房地產(chǎn)的成本合計(jì)為73萬元，公允價(jià)值624萬元，價(jià)格上漲了852%，由此增加凈資產(chǎn)551萬元。雖然2012年增加的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值沒有改變公司凈資產(chǎn)為負(fù)的命運(yùn)，但是2012年年報(bào)中同時(shí)公告：隨著皇庭廣場(chǎng)工程進(jìn)度和商鋪對(duì)外出租比例的逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)2013年將會(huì)滿足以公允價(jià)值計(jì)量的條件。即表明隨著投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的增多，只要房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲就會(huì)給企業(yè)帶來源源不斷的利潤(rùn)和凈資產(chǎn)，該公司預(yù)計(jì)在2013年的凈資產(chǎn)會(huì)轉(zhuǎn)為正數(shù)。從披露的2013年合并所有者權(quán)益變動(dòng)表中能夠發(fā)現(xiàn)，該公司的所有者權(quán)益由2012年的-40 503萬元暴漲至2013年的346 831萬元，漲幅高達(dá)956%，基本都是由投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的改變而取得的。由此可以看出，改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量是一種簡(jiǎn)便而有效的增加凈資產(chǎn)的手段。

采用成本模式計(jì)量，與固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相同，在使用期限內(nèi)計(jì)提折舊和減值準(zhǔn)備，因此對(duì)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生額外的影響。

二、房地產(chǎn)出租期間收益的比較

投資性房地產(chǎn)至轉(zhuǎn)讓時(shí)止，成本模式和公允價(jià)值模式下取得的總收益相同，但是確認(rèn)收益的時(shí)點(diǎn)卻不同。

例如：2014年公司出租全新的房屋建筑物，原始價(jià)值100 000元，出租時(shí)的公允價(jià)值130 000元。出租后計(jì)提折舊10 000元，租金收入共計(jì)17 000元。出租期間公允價(jià)值增加了6 000元。出售時(shí)的售價(jià)為210 000元。

成本模式：

①借：投資性房地產(chǎn) 100 000

貸：固定資產(chǎn) 100 000

②借：其他業(yè)務(wù)成本 10 000

貸：累計(jì)折舊 10 000

③借：銀行存款 17 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 17 000

④借：銀行存款 210 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 210 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 90 000

累計(jì)折舊 10 000

貸：投資性房地產(chǎn) 100 000

出租期間取得的利潤(rùn)=17 000-10 000=7 000（元）

處置時(shí)取得的利潤(rùn)=210 000-90 000=120 000（元）

累計(jì)凈收益=7 000+120 000=127 000（元）

公允價(jià)值模式：

①借：投資性房地產(chǎn) 130 000

貸：固定資產(chǎn) 100 000

資本公積 30 000

②借：投資性房地產(chǎn) 6 000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 6 000

③借：銀行存款 17 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 17 000

④借：銀行存款 210 000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 210 000

借：其他業(yè)務(wù)成本 100 000

資本公積 30 000

公允價(jià)值變動(dòng)損益 6 000

貸：投資性房地產(chǎn) 136 000

出租期間取得的利潤(rùn)=17 000+6 000=23 000（元）

處置時(shí)取得的利潤(rùn)=210 000-100 000-6 000

=104 000（元）

累計(jì)凈收益=23 000+104 000=127 000（元）

從上例可以看出，采用成本模式，出租期間的利潤(rùn)為租金收入減去累計(jì)折舊為7 000元，轉(zhuǎn)讓時(shí)確認(rèn)的收益是轉(zhuǎn)讓時(shí)售價(jià)與賬面價(jià)值的差額120 000元[210 000-（100 000-10 000）]；采用公允價(jià)值模式，不用計(jì)提折舊，直接將公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)會(huì)有大幅提升。本例除租金收入17 000元外，還有6 000元的公允價(jià)值變動(dòng)收益，出租期內(nèi)的收益達(dá)到23 000元，遠(yuǎn)高于成本模式計(jì)量下的收益7 000元。采用公允價(jià)值模式處置時(shí)的收益是最近兩次公允價(jià)值之間的差額74 000元（210 000 -136 000）和原轉(zhuǎn)換時(shí)的資本公積30 000元的合計(jì)，即104 000元。轉(zhuǎn)讓時(shí)成本模式下取得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公允價(jià)值模式。如果企業(yè)不準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲時(shí)期，采用公允價(jià)值模式計(jì)量在使用期內(nèi)無疑會(huì)給企業(yè)帶來額外的大量收益。因此雖然兩種計(jì)量模式下取得的累計(jì)凈收益相同，但由于確認(rèn)收益的時(shí)間不同，企業(yè)就可借此進(jìn)行盈余的調(diào)節(jié)。

三、投資性房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)換

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定：在滿足公允價(jià)值計(jì)量的條件下，允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價(jià)值模式，但要作為會(huì)計(jì)政策的變更處理。退市條件規(guī)定，上市公司連續(xù)三年虧損，暫停上市，連續(xù)四年虧損的終止上市。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是原則性規(guī)定，上市公司退市條件的規(guī)定則是明確的、具體的，為了避免被摘牌，上市公司會(huì)通過各種財(cái)務(wù)手段進(jìn)行盈余管理，而投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換成為其調(diào)節(jié)利潤(rùn)的手段之一。

冠福家用（002102）從2012年起，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益接近2億元。公司2012年年報(bào)附注中披露：公允價(jià)值變動(dòng)損益本期數(shù)較上期增加1 046.48%，原因系投資性房地產(chǎn)大幅度評(píng)估增值及新建綜合樓轉(zhuǎn)入所致。從表2可以看出，該公司2010年、2011年連續(xù)兩年虧損，如果2012年仍然虧損，則會(huì)被暫停上市。該公司2012年改變投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生巨大貢獻(xiàn)，僅投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益一項(xiàng)就占到了該公司凈利潤(rùn)的1 084%，由此操作使企業(yè)產(chǎn)生了巨額利潤(rùn)，達(dá)到了扭虧的目的，也避免了摘牌的危險(xiǎn)。該公司2013年和2014年對(duì)凈利潤(rùn)影響最大的依然是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益，分別占到當(dāng)年凈利潤(rùn)的109%和2 682%。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的變化可以看出，該公司自2012年投資性房地產(chǎn)由成本模式改為公允價(jià)值模式計(jì)量以來，凈利潤(rùn)均為正數(shù)，但究其原因，是由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益造成的，如果2012年至2014年扣除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增值的影響，其凈利潤(rùn)分別下降至-18 005.2萬元、-231.91萬元和-8 255.14萬元，就會(huì)出現(xiàn)連續(xù)5年虧損狀態(tài)，早已被停止上市了。這也說明該企業(yè)取得的利潤(rùn)應(yīng)全部歸功于投資性房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而非公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)所得。同時(shí)也應(yīng)注意在此利潤(rùn)的背后隱藏著巨大的危機(jī)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，價(jià)格下滑，必然造成企業(yè)利潤(rùn)的大幅縮減。

2.準(zhǔn)則規(guī)定：已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

如果上市公司將原采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，其計(jì)量模式自然要按成本模式計(jì)量，如果之后再出租的話也就可以順理成章地采用成本模式了，通過出租轉(zhuǎn)自用再出租的方式間接達(dá)到了從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀居?jì)量的模式。

在房?jī)r(jià)不斷上漲期間，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)就可以持續(xù)不斷地取得公允價(jià)值變動(dòng)的收益；而在房?jī)r(jià)下跌過程中，企業(yè)只要將投資性房地產(chǎn)收為自用，則可以避免會(huì)計(jì)賬面損失了。因此，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變換很可能成為一些業(yè)績(jī)不良的上市公司進(jìn)行盈余管理的手段，應(yīng)引起廣大投資者和監(jiān)管部門的重視。

四、建議

（一）嚴(yán)格公允價(jià)值的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)

準(zhǔn)則規(guī)定，存在活躍市場(chǎng)的情況下，如果能夠取得“同類”房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，其市場(chǎng)價(jià)格即為公允價(jià)值，而如果不能取得“同類”的市場(chǎng)價(jià)格，則按照“類似”房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，運(yùn)用估值技術(shù)測(cè)算出公允價(jià)值。由于房源的獨(dú)特性（地理位置、朝向、面積、樓層、房屋結(jié)構(gòu)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒有“同類”，只能在“類似”的基礎(chǔ)上進(jìn)行估值了，這就給上市公司的價(jià)格調(diào)整留有了空間。

從采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)上市公司披露的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，其公允價(jià)值的取得有按評(píng)估價(jià)格確定的，有參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的，也有雙方協(xié)商的價(jià)格，更有一些公司未披露公允價(jià)值的取得方式。由于上市公司采用的估算方法和確認(rèn)方式各不相同，造成公允價(jià)值計(jì)算結(jié)果的差異很大，因此需要對(duì)公允價(jià)值的確認(rèn)方法進(jìn)行規(guī)范，使估值技術(shù)更加合理和準(zhǔn)確。建立成熟的各類資產(chǎn)市場(chǎng)，健全獨(dú)立的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高財(cái)務(wù)信息的可比性，是公允價(jià)值得以準(zhǔn)確計(jì)量的前提。

（二）加大對(duì)公允價(jià)值的監(jiān)督力度

完善公允價(jià)值信息披露的內(nèi)容，要求上市公司詳細(xì)說明公允價(jià)值計(jì)量的依據(jù)、采用的方法、評(píng)估的機(jī)構(gòu)等。對(duì)蓄意操縱利潤(rùn)的行為嚴(yán)懲不貸，經(jīng)濟(jì)懲罰、行政懲罰、退市等多種手段并處，對(duì)單位主要負(fù)責(zé)人追究相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和行政責(zé)任，提高公司違法成本支出。財(cái)政、審計(jì)、證監(jiān)等部門應(yīng)加大對(duì)上市公司公允價(jià)值的監(jiān)管力度，同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)力量參與監(jiān)督，對(duì)舉報(bào)情況屬實(shí)者給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。這是公允價(jià)值得以有序發(fā)展的保證。

（三）提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

公允價(jià)值的確認(rèn)、計(jì)量等對(duì)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，這就需要會(huì)計(jì)人員不斷學(xué)習(xí)，要具有辨別會(huì)計(jì)信息真?zhèn)?、虛?shí)的能力。會(huì)計(jì)人員既要具備良好的業(yè)務(wù)能力，更要具有較高的職業(yè)道德水平，同時(shí)加大保障會(huì)計(jì)人員的合法權(quán)益，建立全社會(huì)講誠(chéng)信的氛圍。這是提高公允價(jià)值真實(shí)性的必要手段。

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