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        住房需求的實證分析研究

        2015-12-17 18:17:03何莉
        企業(yè)導報 2015年24期
        關(guān)鍵詞:商品房支配方差

        何莉

        摘 ?要:本文通過建立模型,分析各因素對住房需求的影響,在消除異方差后,發(fā)現(xiàn)人口對住房需求有顯著性的影響。

        關(guān)鍵詞:住房需求;異方差

        一、住房需求的影響因素分析

        (一)住房價格。總體而言,住房價格對住房的需求呈反向影響,即住房價格提高,住房需求下降。但由于房地具有投資與消費的雙重性,房價的變化對房產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)出復雜性。從消費的角度,房價上升,人們的購置成本增加,對房產(chǎn)的消費需求下降,但從投資角度,房價上升,人們出于房產(chǎn)保值增值的考慮會增加當期對房產(chǎn)的投資?;诜慨a(chǎn)的投資和消費的雙重性,本文研究房價對住房需求的影響,即房產(chǎn)消費性的研究。

        (二)居民可支配收入。居民的可支配收入是指在家庭總收入中,除去一切必要花費之外,居民可自由支配的部分。居民人均可支配收入是決定家庭消費的主要因素,直接反映了消費者的實際購買能力。

        (三)人口。人口因素包括人口總量、人口結(jié)構(gòu)和人口密度。住房需求是關(guān)系到民生的重要問題,是人的基本需求之一。人口總量決定了房產(chǎn)的潛在需求量,人口絕對數(shù)增加,必然會造成新的房產(chǎn)需求面積的增加。人口密度是單位面積土地上居住的人口數(shù),通常以每平方千米或每公頃內(nèi)的常住人口為計算單位。人口結(jié)構(gòu)是指在一個相對封閉的社會中,每一年齡段的人口數(shù)量占全部人口的比重。在一個地區(qū),如果年齡曾集中在

        18-34歲,則對房地產(chǎn)的需求就會產(chǎn)生極大的促進作用。因為年輕人要家婚生子,對住房有強烈的購置需求。

        (四)經(jīng)濟發(fā)展水平。國民生產(chǎn)總值體現(xiàn)了一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的整體狀況。當國民生產(chǎn)總值上升時,說明城市經(jīng)濟發(fā)展迅速,企業(yè)的經(jīng)濟效益也在不斷地上升。這樣,一方面企業(yè)擴大再生產(chǎn)的欲望變得強烈,對廠房、辦公樓、商業(yè)用房等生產(chǎn)性住房的需求變得增加。另一方面,企業(yè)從長遠發(fā)展的角度考慮,會為提高福利而拿出錢來資助職工買房。從而促使住房市場需求的不斷增長。

        二、住房需求的實證分析

        (一)數(shù)據(jù)及模型說明。本文主要分析房價、人口、居民可支配收入對住房需求的影響。有一點需要說明的是,代表經(jīng)濟發(fā)展水平的GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)并不難獲得,但是GDP會對房價、居民可支配收入有重要的影響,將GDP加入到模型中,回歸分析的結(jié)果可能會存在多重共線性。

        本文分別以住宅商品房平均銷售價格(元/平方米)、年末常住人口量、居民可支配收入表示房價、人口、居民人均可支配收入。對住房需求以住宅商品房銷售面積來表示,這是因為需求表示一定時期內(nèi),在一定價格水平下,消費者愿意且能購買的數(shù)量。因此,潛在的住房需求并不包括在內(nèi),故以住宅商品房銷售面積表示住房的需求量。

        數(shù)據(jù)為截面數(shù)據(jù),即為全國31省市住宅商品房銷售面積、住宅商品房平均銷售價格、年末常住人口量、居民可支配收入的相關(guān)數(shù)據(jù)。因為未公布2014年地區(qū)住宅商品房銷售面積和住宅商品房平均銷售價格數(shù)據(jù),本文采用2013年的數(shù)據(jù)。上述數(shù)據(jù)均來自于國家統(tǒng)計局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)。具體數(shù)據(jù)見附表1。

        本文設(shè)定的住房需求模型為:

        DH=α+β1*P+β2*R+β3*Y+μ。其中DH表示住房需求即住宅商品房銷售面積(平方米),P為住宅商品房平均銷售價格(元/平方米),R表示年末常住人口量,Y表示居民人均可支配收入,μ為隨機擾動項。

        (二)住房需求的實證分析?;谏鲜瞿P?,將上述數(shù)據(jù)用Eviews進行ols回歸結(jié)果如下:

        DH=-1149.790 ?-0.42P +0.798R+ 0.21Y

        (-1.677) ?(-2.329) ?(9.700) ?(2.619)

        R2=0.8258 ? ?A-R2=0.8065

        括號內(nèi)為T統(tǒng)計量。

        從上述回歸結(jié)果可以看出P、R、Y的系數(shù)均在5%的顯著性水平下顯著,并且R2=0.8258,調(diào)整后的R2為0.8065,回歸方程的擬合效果較好。住宅商品房平均銷售價格P的系數(shù)為負值,表示房價與住房需求為反向關(guān)系,即房價上升,住房需求下降,這與理論相符。人口R和居民人均可支配收入Y為正值,即人口增加、居民人均可支配收入增加,住房需求也增加,也與理論相符。

        圖1 ?為Eviews回歸結(jié)果

        (三)異方差檢驗。(1)異方差檢驗。因為在回歸分析中所用的數(shù)據(jù)為截面數(shù)據(jù),一般會存在異方差的問題,使得回歸參數(shù)的估計量是無效的,因此需對回歸結(jié)果進行異方差檢驗。

        首先,用Eviews做殘差散點圖,圖2.

        圖2 ?殘差散點圖

        如圖2,回歸結(jié)果的殘差有異常值出現(xiàn),可能會存在異方差的問題。

        對回歸結(jié)果做進一步的異方差檢驗,本文選擇White檢驗。從上述散點圖難以判斷出異方差的類型,并且本文樣本容量為31,為大樣本,適用White檢驗。用Eviews對上述回歸結(jié)果進行White檢驗,因為是多元回歸方程,在輔助回歸方程中選擇包含交叉項。檢驗結(jié)果如圖3。

        圖3 ?White檢驗結(jié)果

        Obs*R-squared即n*R2=1515.6416,查表可知自由度為9,在5%、10%的顯著性水平下,Χ2分別為16.92、14.68,回歸結(jié)果顯示在10%的顯著性水平下存在異方差問題。

        (2)異方差穩(wěn)健標準誤法。異方差的存在使得參數(shù)估計的結(jié)果非有效,變量的顯著性檢驗失去意義,而消除異方差的方法通常為加權(quán)最小二乘法,即對較小的殘差平方和賦予較大的權(quán)重,對較大的殘差平方和賦予較小的權(quán)重,以對殘差提供信息的重要程度做修正,從而提高參數(shù)估計的精度。加權(quán)最小二乘法中最重要也是最為關(guān)鍵的在于權(quán)重的確定,而這需要知道隨機擾動項的方差與解釋變量之間的關(guān)系,本文試用了幾種加權(quán)的方式均未能有效的消除異方差的問題。在無法確定權(quán)重消除異方差的情況下,可以選擇異方差穩(wěn)健標準誤法,提高參數(shù)估計的精度。異方差穩(wěn)健標準誤法雖不能得到有效的估計量,但是可以得到普通最小二乘估計量正確的方差估計,從而使得以估計量方差為基礎(chǔ)的各種統(tǒng)計檢驗不再失效,提高了參數(shù)估計的精度。

        (四)結(jié)果

        圖4 ?異方差穩(wěn)健標準誤估計結(jié)果

        從圖4可以看出,根據(jù)異方差穩(wěn)健標準誤估計的結(jié)果,回歸方程為:DH=-1149.79-0.427*P+0.798*R+0.216*Y

        (-1.66)(-1.577)(13.14)(1.74)

        R2=0.8258 ? ?A-R2=0.8065其中括號內(nèi)為T統(tǒng)計量。

        根據(jù)上述回歸結(jié)果可以看出,在5%顯著性水平,年末常住人口量R對住房需求有顯著性的影響,而房價P與居民人均可支配收入對住房需求的影響均不顯著。調(diào)整后的R2為0.8065表明回歸方程的擬合效果較好。

        三、結(jié)論

        本文從影響住房需求的因素出發(fā),首先分析了住房價格、居民可支配收入、人口、經(jīng)濟發(fā)展水平以及政策因素對住房需求的影響。再利用2013年我國31個省、自治區(qū)、直轄市的截面數(shù)據(jù),進一步分析了住房價格、居民可支配收入、人口三個因素對住房需求的影響。在以上的分析研究中發(fā)現(xiàn),人口的多少對住房需求有顯著性的影響,人口每增加1萬人,會增加0.798萬平方米的住房需求。住房價格、居民人均可支配收入對住房需求的影響不顯著。這表明住房需求是剛性需求。我國人口基數(shù)大,對住房需求也較大。改善現(xiàn)今住房條件,提高人民生活水平尤為重要。

        參考文獻:

        [1] 陳斌開,徐帆,譚力.人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變與中國住房需求:1999~2025——基于人口普查數(shù)據(jù)的微觀實證研究[J].金融研究,2012,01:129-140.

        [2] 張沖.中國人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響[D].西南財經(jīng)大學,2014.

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