王 湃，凌雪冰，鄭崇明

（1. 海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，海南??？?570228；2. 海南大學(xué)校長辦公室，海南??？?570228）

住房保障研究進(jìn)展與趨勢

王 湃1，凌雪冰2，鄭崇明2

（1. 海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院，海南?海口 570228；2. 海南大學(xué)校長辦公室，海南??？?570228）

采用文獻(xiàn)回顧法和歸納法綜述了國內(nèi)外有關(guān)住房保障的研究進(jìn)展和趨勢。從國內(nèi)外相近研究比較、國內(nèi)研究熱點(diǎn)及存在問題、國內(nèi)研究維度三個(gè)方面得出結(jié)論：國外學(xué)者側(cè)重住房保障體系內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的應(yīng)用研究；而基于我國住房保障建設(shè)尚處于不成熟階段的現(xiàn)狀，國內(nèi)學(xué)者旨在探索完善住房保障制度體系，研究熱點(diǎn)主要集中在理論研究、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及制度構(gòu)想三個(gè)方面；國內(nèi)研究普遍存在定量分析不足、研究維度單一等問題。研究提出，將我國住房保障制度中的兩種基本形式——住房補(bǔ)貼和保障性住房政策同時(shí)納入研究框架，構(gòu)建多層次性與可選擇性相匹配的住房保障制度，實(shí)現(xiàn)住房保障制度的可持續(xù)性與連續(xù)性，應(yīng)成為下一步研究的重點(diǎn)。

住房保障；研究進(jìn)展；發(fā)展趨勢；文獻(xiàn)綜述

我國實(shí)行住房分配貨幣化改革以來，城鎮(zhèn)住房體制成功轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)居民居住水平及質(zhì)量得以提高，房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)并極大地推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與此同時(shí)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場過熱導(dǎo)致房價(jià)快速攀升，相比之下，居民收入增長顯得相對緩慢，這一系列日益尖銳的矛盾使得住房——這一居民最基本的需求和權(quán)利成為了困擾社會和諧發(fā)展的重要問題之一[1,2]。在房價(jià)持續(xù)攀升的背景下，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會進(jìn)一步上漲的投資者大量進(jìn)入，從“廣義需求”層面進(jìn)一步加劇了房價(jià)的上漲。而統(tǒng)計(jì)表明，同房價(jià)上漲速度與幅度形成鮮明對比的，是本地城鎮(zhèn)居民的收入增長水平。這就導(dǎo)致了城鎮(zhèn)居民對住房的“有效需求”受經(jīng)濟(jì)限制得不到滿足?；诖朔N背景，住房保障問題受到前所未有的重點(diǎn)關(guān)注。近年來的中央一號文件連續(xù)提出加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)的要求，表明了國家堅(jiān)持調(diào)控房地產(chǎn)市場、大力推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的決心。然而受經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與階段特質(zhì)的制約，過去歷次住房保障政策改革多以“打補(bǔ)丁”的方式進(jìn)行。因此，構(gòu)建住房保障政策的動態(tài)優(yōu)化改革機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房保障制度的可持續(xù)性與連續(xù)性，成為當(dāng)下研究的重要命題。

基礎(chǔ)民生問題一直是學(xué)者們密切關(guān)注且廣泛研究的重要課題，實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼是目前我國住房保障體系兩大基本板塊，縱觀國內(nèi)外學(xué)術(shù)界關(guān)于住房保障問題的相關(guān)研究，主要集中在住房分配貨幣化改革以及保障性住房研究兩個(gè)方面。

1 關(guān)于住房分配貨幣化改革的研究

1998年，我國停止了住房的實(shí)物分配制度，城鎮(zhèn)住房開始向貨幣化分配轉(zhuǎn)型。此后，國家不斷出臺對住房市場的調(diào)整政策，住房貨幣化分配問題也成為國內(nèi)學(xué)者持續(xù)關(guān)注的對象。

陳伯庚等提出住房制度改革應(yīng)從分配、供應(yīng)、流通、金融、管理等方面制定具體目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)住房制度改革的終極目標(biāo)即不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求[3]。劉維新認(rèn)為研究住房制度變遷中出現(xiàn)的問題很重要，其總結(jié)了30年來住房制度改革的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)提出了政策缺陷與運(yùn)行扭曲問題，經(jīng)濟(jì)適用房在理論、補(bǔ)貼形式、運(yùn)作模式、肢解市場體系以及產(chǎn)權(quán)模糊等方面缺陷[4]。劉俊則從公平視角對住房改革利益非公平分享及其對策進(jìn)行了研究，指出住房改革制度本身、制度執(zhí)行偏差以及經(jīng)濟(jì)適用房政策異化產(chǎn)生了改革利益非公平分享，并從執(zhí)行、監(jiān)督、供應(yīng)、信息以及稅收等方面提出了對策建議[5]。張永敏等學(xué)者在從社會公平視角對住房貨幣改革問題的反思性研究中也得到了相似結(jié)論，認(rèn)為住房貨幣化改革設(shè)計(jì)本身的公平性缺失和住房改革相應(yīng)補(bǔ)償機(jī)制的不公平是住房貨幣化改革造成社會公平失衡的兩方面重要原因[6]。賈康等在對西方主要國家的住房制度進(jìn)行考察和借鑒的基礎(chǔ)上，對我國住房制度改革作出了客觀的切實(shí)評價(jià)[7]。此外，還有很多學(xué)者對國際住房政策進(jìn)行了梳理，提取了先進(jìn)國家和地區(qū)的有益經(jīng)驗(yàn)，給我國住房制度完善提供了一定啟示[8～10]。國內(nèi)學(xué)者一致認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家住房制度有其成功經(jīng)驗(yàn)，但我國社會經(jīng)濟(jì)背景與世界主要國家存在差異，不能完全照搬他國做法，應(yīng)根據(jù)國情進(jìn)行符合中國特色的住房制度優(yōu)化改革，并采取必要措施保證改革有效、公平運(yùn)行。

在對住房制度改革的關(guān)注群體中，涌現(xiàn)了大量的基層實(shí)踐工作者。他們在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行思考與經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，提出了一些針對性的觀點(diǎn)與切實(shí)對策。比如在住房補(bǔ)貼政策方面，田焱等以成都為實(shí)例，對住房補(bǔ)貼政策運(yùn)行中存在問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出對策。其研究認(rèn)為，住房補(bǔ)貼是住房分配貨幣化的一種重要形式，其先天性缺失引發(fā)了國家總體住房政策不斷調(diào)整以及房價(jià)普遍上漲背景下的一系列住房新問題。因此必須進(jìn)行觀念、制度以及方法的創(chuàng)新，主要?jiǎng)?chuàng)新方式即為住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放形式以及運(yùn)營體制的調(diào)整[11]。王成國等則對哈爾濱市住房分配貨幣化工作進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與發(fā)展思考[12]。

2 關(guān)于保障性住房（公共住房）的研究

“保障性住房”是具有中國特色的概念，是各種面向中低收入家庭提供的低于市場價(jià)格的住房類型組合。與保障性住房概念相對應(yīng)的是歐美國家的“公共住房”概念（public housing）。有學(xué)者對兩個(gè)概念進(jìn)行區(qū)分[13]，但從政府是保障性住房建設(shè)的主體以及承擔(dān)為中低收入群體提供保障的功能的角度來看，并無必要嚴(yán)格區(qū)分兩個(gè)概念。

西方國家對于公共住房的研究開始較早，主要包括租金控制對住房市場運(yùn)行效率的影響研究[14～17]，政府干預(yù)住房市場的手段研究[18]，保障性公共住房政策及效果評價(jià)研究[19]，以及住房供需與消費(fèi)的研究[20,21]。

我國對于保障性住房的研究主要集中在國外住房保障政策比較與借鑒，效率與公平視角下的保障性住房的運(yùn)行機(jī)制研究以及住房保障模式選擇與體系完善研究等方面。劉斌等通過對西方國家住房保障政策演變的回顧，重點(diǎn)梳理、評論了不同住房政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。研究中將西方住房保障政策劃分為三種類型：工程導(dǎo)向、租戶導(dǎo)向以及家庭自有住房鼓勵(lì)政策。經(jīng)過對不同類型住房保障政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與福利效應(yīng)分析后，得出結(jié)論認(rèn)為單一形式的住房保障政策是不合理的，因地制宜的將各種住房保障政策相互配合，才能達(dá)到較高的政策效率[22]。同樣的，孫鼎等也對國外保障性住房的供應(yīng)機(jī)制進(jìn)行了研究綜述，從租房補(bǔ)貼、售房補(bǔ)貼、資金籌措等方面探討了可接受的啟示[23]。陳杰認(rèn)為，公租房是當(dāng)前保障性住房工程的核心[24]。虞曉芬等也在公租房領(lǐng)域進(jìn)行了深入研究，他們對發(fā)達(dá)國家公共租賃房運(yùn)行機(jī)制與租金定價(jià)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了比較與借鑒，對比分析了三種不同類型住房保障方式的優(yōu)劣勢，認(rèn)為沒有統(tǒng)一的模式可以適用各國，因地制宜設(shè)計(jì)符合本國特點(diǎn)的住房保障制度才能發(fā)揮更好作用，研究還以浙江省為例測算了公租房租金成本，對浙江省公共租賃住房的租金定價(jià)提出了建議[25,26]。

效率和公平是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的兩大目標(biāo)。市場化主導(dǎo)的中國住房制度偏重于市場對住房供應(yīng)的效率性，而對市場在住房分配中的公平性可能存在的缺陷估計(jì)不足[27]。賈康等對外國不同的住房保障模式進(jìn)行了比較研究，并分析了其與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系。認(rèn)為在公平與效率的框架下，注重機(jī)會公平的住房保障模式會增進(jìn)效率，注重結(jié)果均平的模式有可能損害效率，住房保障模式選擇需權(quán)衡機(jī)會公平與結(jié)果均平的關(guān)系，我國的現(xiàn)階段國情與社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀則可能更適合結(jié)果均平模式[28]。蘇怡、錢瑛瑛、龔一萍等也分別對住房保障制度運(yùn)行效率和公平進(jìn)行了深入分析，從收入標(biāo)準(zhǔn)評估、資格審查、監(jiān)督體系等方面解釋了公平問題的存在原因并提出解決建議[29～31]。在保障性住房制度的完善性研究方面，學(xué)者們也進(jìn)行了大量嘗試性探索[32～37]。根據(jù)住房發(fā)展所處階段動態(tài)地確定住房保障方式，構(gòu)建全覆蓋、多層次、高效率的住房保障體系，成為學(xué)術(shù)界共同的期待。

3 研究結(jié)論

通過對國內(nèi)外關(guān)于住房保障制度研究的梳理，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)方面的結(jié)果：

3.1 國內(nèi)外相近研究內(nèi)容比較

國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于住房保障制度研究的側(cè)重點(diǎn)有所差異。國外研究更注重探討如何提高政府干預(yù)的效果和效率，側(cè)重于住房保障體系內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的應(yīng)用研究；國內(nèi)研究則在此方面相對欠缺，我國住房保障建設(shè)尚未達(dá)到成熟階段，主要研究還在于探索如何建立一個(gè)符合我國國情的住房保障制度體系，以及相關(guān)配套宏觀支撐體系。

3.2 國內(nèi)研究熱點(diǎn)及存在的問題

國內(nèi)學(xué)術(shù)界目前的研究熱點(diǎn)主要集中在理論研究、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及制度構(gòu)想三個(gè)方面，研究視角主要聚焦在基于“公平”與“效率”框架下的現(xiàn)有住房保障體系矛盾，實(shí)證研究區(qū)域的選擇一般基于就近原則。多數(shù)研究雖然能夠發(fā)現(xiàn)住房保障制度中存在的一些問題，且提出了相關(guān)的改革設(shè)想，但這類研究仍存在一些普遍問題及缺陷。主要表現(xiàn)為，多數(shù)研究的結(jié)論往往是僅通過政策梳理及制度比較等進(jìn)行定性分析得出的，定量研究的缺失自然導(dǎo)致論證不夠充分，使得相關(guān)結(jié)論不能具備嚴(yán)格的可推敲性。雖然偶見少數(shù)研究中針對保障性住房問題中某一細(xì)部環(huán)節(jié)進(jìn)行了定量分析，但對于住房保障政策的系統(tǒng)性研究，量化分析的范圍仍需進(jìn)一步擴(kuò)大。

3.3 國內(nèi)相關(guān)研究的維度

我國住房保障制度中存在實(shí)物保障及貨幣補(bǔ)貼兩種形式，國內(nèi)學(xué)者的研究中一般以單一維度的研究對象進(jìn)行，即或僅針對保障性住房進(jìn)行適應(yīng)性與取舍、公平與效率的相關(guān)研究，或僅針對住房貨幣補(bǔ)貼政策進(jìn)行模式選擇、標(biāo)準(zhǔn)制定等問題的探討，且兩個(gè)維度的單項(xiàng)研究中以實(shí)物保

障研究居多。少數(shù)同時(shí)涉及保障性住房與住房補(bǔ)貼政策的研究，也僅是對兩種政策內(nèi)涵的簡單說明及優(yōu)缺點(diǎn)比較，并無更為深入的闡述與分析。文獻(xiàn)檢索結(jié)果顯示，從住房補(bǔ)貼和保障性住房兩種政策間選擇的角度對住房保障政策問題的研究尚屬較新領(lǐng)域，而對于住房保障政策的多層次性與可選擇性相匹配的制度設(shè)計(jì)研究也很少見。

4 進(jìn)一步的討論

現(xiàn)實(shí)制度中，住房保障體系結(jié)構(gòu)多樣但缺乏可選擇空間。鑒于國內(nèi)研究中缺乏定量分析且研究維度單一，筆者對我國住房保障制度優(yōu)化改革進(jìn)行了思考。特別值得注意的是，住房補(bǔ)貼的發(fā)放對象往往同時(shí)具備某種類型保障性住房的申請條件。那么從理論上講，居民應(yīng)擁有兩種政策間的選擇權(quán)。但在現(xiàn)行的制度下，一般而言上述兩種住房保障政策對同一主體是“相斥”的、“不兼容”的，主要表現(xiàn)為：已領(lǐng)取住房補(bǔ)貼的家庭不具申請保障性住房的資格，反之亦然。這使居民在追求住房保障權(quán)利的過程中陷入兩難境地，導(dǎo)致供需層次錯(cuò)位。比如一部分確定了保障性住房購買資格的個(gè)體可能受經(jīng)濟(jì)限制無法實(shí)現(xiàn)購買行為，而更適合領(lǐng)取住房補(bǔ)貼以改善租住現(xiàn)狀；同時(shí)存在一部分與上述個(gè)體“條件相當(dāng)”的居民愿意購買保障性住房，卻因被發(fā)放了住房補(bǔ)貼而失去申請資格?，F(xiàn)實(shí)制度沒有充分尊重居民的應(yīng)有的政策選擇權(quán)，選擇權(quán)缺失造成的住房保障供需層次錯(cuò)位，影響了住房保障制度的公平，損害了居民的個(gè)人福利進(jìn)而可能影響整體社會福祉?；诖朔N情況，我國的住房保障制度改革應(yīng)重點(diǎn)從政策選擇與福利度量角度對住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)制定、保障性住房申請資格與定價(jià)方式、政策選擇權(quán)賦予與行使以及住房保障政策優(yōu)化改革時(shí)機(jī)選擇等方面進(jìn)行研究，以期構(gòu)建多層次性與可選擇性相匹配的住房保障制度，實(shí)現(xiàn)住房保障制度的可持續(xù)性與連續(xù)性，靈活動態(tài)適應(yīng)居民的住房保障需求，這將成為未來制度發(fā)展的必然趨勢。

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Progress and trends in housing security research

WANG Pai1, LING Xue-Bing2, ZHENG Chong-Ming2
(1. School of Politics & Public Administration, Hainan University, Hainan Haikou 570228, China; 2. President Office of Hainan University, Hainan Haikou 570228, China)

This paper reviews the literature regarding progress and trends in housing security research. The study focuses on the following three aspects of this research: a comparison with international studies; the key elements and problems associated with domestic studies; and the scope of Chinese research. International scholars have focused on the application of the internal operation mechanisms of housing security systems. In contrast, Chinese scholars have focused on improving the poorly developed housing security systems in state-constructed housing. Domestic research has mainly focused on the theoretical aspects of this problem, from the standpoint of previous experience and construction systems. The lack of quantitative analysis and a single research objective are common problems in domestic research. This study suggests that the housing subsidy and social housing policies should be incorporated into the research framework at the same time if we are to develop multilevel and optional housing security systems, and that creating sustainable and resilient housing security systems should be the focus of future research.

housing security; research progress; development trends; literature review

F293.3

A

2095-1329(2015)02-0014-04

2015-04-24

2015-05-18

王湃(1983-),女,博士,副教授,主要從事住房政策及土地資源經(jīng)濟(jì)等研究.

電子郵箱: wangpai@hainu.edu.cn

聯(lián)系電話: 0898-66276763

海南省自然科學(xué)基金“海南省住房保障政策優(yōu)化研究—基于選擇權(quán)與福利度量視角”(713174)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.003