服務(wù)是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型方向
——胡葆森在平安銀行內(nèi)部會(huì)議上的講話

以下是其講話內(nèi)容部分節(jié)選：

房地產(chǎn)仍有十五年的好光景

我們這次去了兩個(gè)歐洲國(guó)家：德國(guó)和意大利。第一次去意大利是1988年，這次去了米蘭和羅馬。有些感慨，歐洲是個(gè)沒(méi)太多變化的地方。在歐洲很少能看到工地，因?yàn)樗呀?jīng)處在一個(gè)工業(yè)化的后期階段，城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，城鎮(zhèn)化停留在70%—80%的水平。

由此想到我們國(guó)家的房地產(chǎn)。所謂看一個(gè)行業(yè)的大勢(shì)，就是看這些事能不能做成，我們下一步能不能生存下去，能不能發(fā)展得好。在歐洲，即使干勁很大，2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也只是接近1%。到德國(guó)一看是2%。歐洲最好的情況是接近于3%?？雌饋?lái)我們中國(guó)還是挺幸福的。

但是后來(lái)想想中國(guó)和歐洲的情況還是不一樣，歐洲整個(gè)城鎮(zhèn)化已經(jīng)結(jié)束了。但按照克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告上講，未來(lái)10年也好，20年也好，我們中國(guó)還要解決3億人口的問(wèn)題：一億人就近的城鎮(zhèn)化，能不能鎮(zhèn)、縣或者至多是地級(jí)市解決這1億人口的就業(yè)問(wèn)題；二是還有一億人要進(jìn)城，進(jìn)城有可能是進(jìn)省會(huì)，也可能進(jìn)一線城市或沿海那些就業(yè)能力吸納比較強(qiáng)的大城市；還有一億人仍然居住在城市里的棚戶區(qū)，需要舊城改造。

所以，就整個(gè)國(guó)家來(lái)講，未來(lái)的城鎮(zhèn)化在15年左右，接近于70%的情況下，才會(huì)結(jié)束。這是我們中國(guó)面臨的一個(gè)大時(shí)代的節(jié)點(diǎn)，目前處在工業(yè)化的后期和城鎮(zhèn)化的中期階段。就這個(gè)階段來(lái)看，城鎮(zhèn)化還有15年的路子要走。就河南來(lái)看，城鎮(zhèn)化落后全國(guó)9%-10%，去年全國(guó)是56%，河南是47%，河南要達(dá)到70%，至少還有15-20年的時(shí)間，可能要慢于全國(guó)的節(jié)奏。

所以，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是不會(huì)有問(wèn)題的，還是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。因?yàn)檫€有3億人口，如果人均30平方米，還有90億到100億平方米的住房在未來(lái)15年內(nèi)要解決。我們就處在這樣一個(gè)大的時(shí)代背景下。

就地利來(lái)講，美國(guó)過(guò)去十年失業(yè)率居高不下，一直在5%-10%之間徘徊，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率一直在1%－2%，去年、今年最好，可能是3%。歐州和美國(guó)也差不太多，中東就不說(shuō)了，非洲有可能是一個(gè)新興的一個(gè)消費(fèi)大的市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)有大的增長(zhǎng)，但現(xiàn)在從基礎(chǔ)條件包括它的人文條件、以及從全世界經(jīng)濟(jì)一體化來(lái)看，非洲的競(jìng)爭(zhēng)力還是不足的。

社區(qū)大學(xué)需要學(xué)習(xí)許多與社區(qū)特色相關(guān)的內(nèi)容，為學(xué)員提供直接參與社區(qū)公共事務(wù)的機(jī)會(huì)。社區(qū)大學(xué)教師專業(yè)發(fā)展，除了自己的專業(yè)領(lǐng)域，還包含整合資源能力、解決問(wèn)題能力、管理和組織學(xué)生的能力、公共事務(wù)參與的能力，社區(qū)大學(xué)可通過(guò)以下途徑幫助社區(qū)大學(xué)教師進(jìn)行專業(yè)發(fā)展。

由此看來(lái)，中國(guó)還是處在一個(gè)有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的發(fā)展時(shí)期。作為一個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，處在中國(guó)這樣一個(gè)背景下，應(yīng)該說(shuō)是一件幸運(yùn)的事情。

自從十八大以后，包括過(guò)去的改革開放30年，中國(guó)一直處在一個(gè)穩(wěn)定的社會(huì)大背景下。看非洲和亞洲一些國(guó)家社會(huì)還是不穩(wěn)定的。歐洲的發(fā)達(dá)國(guó)家雖然社會(huì)比較穩(wěn)定，社會(huì)保證體系也比較健全，但它沒(méi)有增量，那些有增量的地方，社會(huì)不夠穩(wěn)定。

所以就全世界而言，中國(guó)是天時(shí)地利人和都具備的，未來(lái)10年也好，20年也好，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)非常好的發(fā)展時(shí)期。

開發(fā)商洗牌僅剩三年時(shí)間

從微觀來(lái)講，目前仍然存在的一些階段性的問(wèn)題。中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)轉(zhuǎn)型期，從房地開發(fā)商本身而言，就要思考自身如何面對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的問(wèn)題。

我去年6月寫了一篇東西，談我國(guó)房地產(chǎn)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)。這篇文章很長(zhǎng)，大概8000多字，主要還是講了兩點(diǎn)：一個(gè)是整個(gè)房地產(chǎn)的特征就是細(xì)分?，F(xiàn)在說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能一概而論了，70個(gè)大中城市現(xiàn)在分化得也很嚴(yán)重。像今天一線城市比較好，二線城市比較穩(wěn)定，三四線城市下降得就比較厲害。這個(gè)情況去年就已經(jīng)出現(xiàn)了，市場(chǎng)在細(xì)分，房地產(chǎn)開發(fā)商也在細(xì)分。

市場(chǎng)細(xì)分這樣一個(gè)特征是我們?nèi)ツ昕吹降?，但其?shí)10年前就開始了。2005年我就提到了，隨著8.31大限，土地市場(chǎng)開始施行招拍掛之后，以資本為推手市場(chǎng)格局的調(diào)整，也就是我們通常說(shuō)的洗牌實(shí)際十年前就已經(jīng)開始了，只是大家沒(méi)有意識(shí)到而已。

市場(chǎng)的洗牌經(jīng)過(guò)了10年之后，大家再看一看，現(xiàn)在每個(gè)城市特別是大中城市前20大開發(fā)商控制了市場(chǎng)的60%以上份額。而且這20大開發(fā)商幾乎一半不是本地的。這是市場(chǎng)規(guī)律也是梯次調(diào)整的結(jié)果，接下來(lái)的調(diào)整還會(huì)繼續(xù)，但持續(xù)的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)。

我去年判斷未來(lái)3年每年新開工的開發(fā)商數(shù)量比現(xiàn)在會(huì)減少60%－70%。2012年我國(guó)開發(fā)商有6萬(wàn)家，那時(shí)6萬(wàn)家可能每年都有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商也就2萬(wàn)家，大約1/3左右。三年以后，每年都有新項(xiàng)目開工的開發(fā)商從當(dāng)時(shí)2萬(wàn)家減到5000家左右。當(dāng)然有人說(shuō)我公司還在，靠租金過(guò)日子，也都不算出局，還算有這個(gè)牌子，銀行還有戶頭，但是已經(jīng)沒(méi)有新項(xiàng)目開工了，實(shí)際上已經(jīng)不能叫開發(fā)商了。

開發(fā)商數(shù)量會(huì)大量減少，這個(gè)格局的調(diào)整我預(yù)測(cè)是8-10年，現(xiàn)在來(lái)看，可能會(huì)延長(zhǎng)2－3年時(shí)間。所以，未來(lái)2－3年時(shí)間內(nèi)，整個(gè)中國(guó)每年都有新開工項(xiàng)目的開發(fā)商的數(shù)量可能會(huì)減到1萬(wàn)家以內(nèi)，甚至只有5000家。開發(fā)商的陣營(yíng)也在調(diào)整，也在洗牌。洗牌的結(jié)果就是剛才講的，像香港原先有50家地產(chǎn)商，現(xiàn)在也就七八家吧，控制了香港80%-85%的土地。

這是規(guī)律，誰(shuí)也逃不了，這是房地產(chǎn)的特征決定的。房地產(chǎn)特征就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，誰(shuí)不和資本市場(chǎng)對(duì)接，就必然出局。這就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資本能不能找到你，就看你自己運(yùn)營(yíng)的內(nèi)功。

必須狠抓產(chǎn)品和服務(wù)，服務(wù)是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型方向

市場(chǎng)在細(xì)分，開發(fā)商陣營(yíng)在細(xì)分，開發(fā)商商業(yè)模式也在細(xì)分。連萬(wàn)達(dá)這個(gè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌也在走向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。連萬(wàn)科這樣的大企業(yè)也在尋找戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和商業(yè)模式的契機(jī)。

產(chǎn)品也越來(lái)越細(xì)分了。新的產(chǎn)品像文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、度假旅游地產(chǎn)，市場(chǎng)越來(lái)越分化了，市場(chǎng)細(xì)分也是市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整的特征。

洗牌差不多洗了10年了，再有個(gè)三年，洗牌過(guò)程大概也就結(jié)束了。面對(duì)這樣的大環(huán)境，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都在考慮在這樣洗牌的過(guò)程中，在這樣一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分的過(guò)程中，怎么生存。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是媒體還是銀行，未來(lái)都不會(huì)關(guān)注行業(yè)百?gòu)?qiáng)之后的企業(yè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)化的同時(shí)，銀行作為資本化身也在挑選自己的客戶。銀行關(guān)注的客戶群一定會(huì)逐漸減少。

我現(xiàn)在再談作為開發(fā)商下一步怎么去生存。

第一要做產(chǎn)品。在產(chǎn)品上下功夫，我們從市場(chǎng)定位開始，找什么樣的設(shè)計(jì)師，找更好建筑商，把產(chǎn)品打造的有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并且要建立和完善從質(zhì)量到成本到工期這樣的控制體系。第二就是服務(wù)體系。我一直認(rèn)為企業(yè)無(wú)論發(fā)展到什么階段，都不能忘記這兩點(diǎn)。

我們?cè)邳S金時(shí)代的時(shí)候，即便做得粗糙點(diǎn)，由于剛需過(guò)大房子也賣得動(dòng)。但是到了細(xì)分時(shí)代，市場(chǎng)供過(guò)于求，客戶的選擇性越來(lái)越強(qiáng)。那么開發(fā)商的服務(wù)體系必須要打造得更加完善。

說(shuō)到服務(wù)體系，21年前我們成立建業(yè)足球俱樂(lè)部，每年我們打15個(gè)主場(chǎng)，每到主場(chǎng)比賽，我們就用大巴車把業(yè)主拉過(guò)來(lái)看比賽，讓他們分享競(jìng)技體育的快樂(lè)。1994年建業(yè)還成立了河南省第一家專業(yè)化的物業(yè)管理公司，今年也21周年了。96年建業(yè)成立了教育版塊，現(xiàn)在在全國(guó)成立了60家幼兒園、4家學(xué)校。5年前收購(gòu)了酒店，4年前收購(gòu)了商業(yè)地產(chǎn)，3年前收購(gòu)了文化旅游地產(chǎn)?，F(xiàn)在我們和華誼兄弟、王潮歌導(dǎo)演在做文化地產(chǎn)，投入大量資金建設(shè)綠色基地，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體，變成客戶周末休閑度假的場(chǎng)所。剛剛還開了建業(yè)生活館。現(xiàn)在我們正在社區(qū)建服務(wù)站，有24種服務(wù)功能，包括洗衣和收送快件等等。我們?nèi)‖F(xiàn)在有80個(gè)社區(qū)，明年年底要在80個(gè)社區(qū)建成這些服務(wù)站。

整個(gè)中國(guó)在進(jìn)入中等收入階段之后，需求也在升級(jí)，也在多元化，圍繞著升級(jí)和客戶多元化需求的升級(jí)，做服務(wù)體系。所以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向就是客戶需求的不斷提升和多元化的方向，反過(guò)來(lái)講，客戶需求不斷升級(jí)和增加的方向就是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。由此我們會(huì)從一個(gè)開發(fā)商最終轉(zhuǎn)變成新型生活方式的服務(wù)商。

圍繞這個(gè)主題，就要處理好增長(zhǎng)規(guī)模和效應(yīng)、成本和利潤(rùn)需求之間的矛盾，這都是經(jīng)營(yíng)層面的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)企業(yè)把產(chǎn)品和服務(wù)兩條線做好了，足以使品牌擁有強(qiáng)有力的支撐。

從建業(yè)本身來(lái)講，建業(yè)過(guò)去做的事情基本都在投入，比如在全省斥資30億元打造了5個(gè)酒店，另外還打造了一些綠色基地，這些其實(shí)都是低效資產(chǎn)，現(xiàn)在我們面臨的問(wèn)題就是怎么把這些低效資產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值挖掘出來(lái)。再比如，物業(yè)管理本身是不盈利的，能不能通過(guò)證券化的方式來(lái)解決，也是我們的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。過(guò)去開發(fā)商忽視了服務(wù)的商業(yè)價(jià)值，現(xiàn)在補(bǔ)課的時(shí)候到了。怎樣把過(guò)去幾十年在服務(wù)體系當(dāng)中的投入，通過(guò)商業(yè)價(jià)值的重新挖掘，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，是擺在全行業(yè)面前的一個(gè)命題。在一定程度上，這是支撐企業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)的根本。

（本文編輯 潘衛(wèi)艷）