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        中介行為亂象滋生的原因探析

        2015-12-03 18:52:59段威
        中國(guó)房地產(chǎn)·學(xué)術(shù)版 2015年11期
        關(guān)鍵詞:中介場(chǎng)域刑法

        摘要:在房屋交易中,中介(本文取狹義)機(jī)構(gòu)是連通出租人與承租人、賣方與買方之間的重要一環(huán),中介行為的“越軌性”直接破壞了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理秩序及健康發(fā)展。在美國(guó)等國(guó)家,房產(chǎn)中介作為一個(gè)較為成熟的角色,對(duì)職業(yè)本身的要求以及工作的流程均有明確的規(guī)定,反觀我國(guó),部分中介機(jī)構(gòu)的行為仍顯混亂,缺乏應(yīng)有的規(guī)范性。當(dāng)我們將中介的違法行為逐一展開,反思法律法規(guī)對(duì)違法行為的整治現(xiàn)狀,不難發(fā)現(xiàn)民法的局限性以及刑法介入的迫切性。然而,當(dāng)我們考量到對(duì)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的刑事追責(zé)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、有序發(fā)展時(shí),我們又必須反思刑法介入的合理性,進(jìn)而采取刑法審慎介入的方式。

        關(guān)鍵詞:中介,場(chǎng)域,慣習(xí),刑法

        中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

        文章編號(hào):1001-9138-(2015)11-0059-66 收稿日期:2015-10-10

        房地產(chǎn)中介人員的生存模式是市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)縮影,其或多或少折射出了社會(huì)對(duì)房屋的需求以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體走向,然而,在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的當(dāng)下社會(huì),中介行為已經(jīng)出現(xiàn)了“病變”趨勢(shì)。

        當(dāng)我們?cè)趩栘?zé)中介人員的越軌行為時(shí),或許,尋找到中介亂象滋生的原因才是明晰法律責(zé)任的前提。畢竟,懲治只是我們思考法律作用的一個(gè)方面,預(yù)防更應(yīng)受到重視。社會(huì)學(xué)方法的運(yùn)用,可以更為直觀地折射出中介人員行為的特點(diǎn)以及“病變”的動(dòng)因。

        1 場(chǎng)域內(nèi)的資本爭(zhēng)奪——房地產(chǎn)中介越軌行為滋生的社會(huì)學(xué)剖析

        場(chǎng)域(Field)是布迪厄社會(huì)實(shí)踐理論中的一個(gè)非常重要的概念,也是布迪厄從事社會(huì)研究的基本分析單位。布迪厄的場(chǎng)域概念,不能理解為被一定邊界物包圍的領(lǐng)地,也不等同于一般的領(lǐng)域,而是在其中有內(nèi)含力量的、有生氣的、有潛力的存在。引用社會(huì)學(xué)中場(chǎng)域的概念來分析中介機(jī)構(gòu)的行為特征,頗有直觀、明晰之感。

        1.1 房地產(chǎn)場(chǎng)域系一個(gè)相對(duì)獨(dú)立且特殊的空間

        在布迪厄看來,場(chǎng)域是一種社會(huì)空間。具體說,場(chǎng)域就是現(xiàn)代社會(huì)世界高度分化后產(chǎn)生出來的一個(gè)個(gè)“社會(huì)小世界”,如經(jīng)濟(jì)場(chǎng)域、文學(xué)場(chǎng)域、學(xué)術(shù)場(chǎng)域、權(quán)力場(chǎng)域等,這個(gè)意義上的“場(chǎng)域”有點(diǎn)類似于我們平時(shí)講的“領(lǐng)域”。

        房地產(chǎn)中介顯然是存在于經(jīng)濟(jì)場(chǎng)域中,作為經(jīng)濟(jì)場(chǎng)域中的一個(gè)子場(chǎng)域,房地產(chǎn)場(chǎng)域受到經(jīng)濟(jì)模式、市場(chǎng)需求、政策調(diào)控等不同因素的影響?!案鞣N場(chǎng)域都是關(guān)系的系統(tǒng)”,在房地產(chǎn)場(chǎng)域中,中介機(jī)構(gòu)也勢(shì)必交織于各種關(guān)系中,而關(guān)系的主體也紛繁復(fù)雜,例如房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋出賣方、出租方、買方、承租方和從事房屋過戶等事項(xiàng)的工作人員等。

        場(chǎng)域作為一個(gè)社會(huì)空間,理應(yīng)有自己的邊界。但是,“場(chǎng)域的界限問題是一個(gè)非常難以回答的問題”,場(chǎng)域邊界的確定“不容許任何先驗(yàn)的回答”。如果非要從理論上確立一條劃定場(chǎng)域界限的原則,只能說“場(chǎng)域的界限位于場(chǎng)域效果停止作用的地方”。正當(dāng)、合規(guī)的中介行為理應(yīng)處于房地產(chǎn)場(chǎng)域中,但當(dāng)中介行為違反其職業(yè)的規(guī)定及操守,侵害了他人的利益時(shí),中介行為便游走于經(jīng)濟(jì)與法律場(chǎng)域共同界限中,需同時(shí)遵守經(jīng)濟(jì)與法律場(chǎng)域內(nèi)的行為規(guī)則。換言之,中介的違法行為也可能受到法律場(chǎng)域內(nèi)的規(guī)則調(diào)控,即受到法律的問責(zé)。

        1.2 房地產(chǎn)場(chǎng)域是一個(gè)充滿爭(zhēng)斗的空間

        場(chǎng)域中各種位置的占據(jù)者利用種種策略來保證或改善他們?cè)趫?chǎng)域中的位置,不斷展開爭(zhēng)奪資本的斗爭(zhēng)。場(chǎng)域是充滿斗爭(zhēng)的,擁有不同質(zhì)量和數(shù)量資本的行動(dòng)者在場(chǎng)域中展開競(jìng)爭(zhēng),正是這種競(jìng)爭(zhēng)使場(chǎng)域充滿了力量。資本不僅是場(chǎng)域活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)的目標(biāo),同時(shí)又是用于競(jìng)爭(zhēng)的手段。房地產(chǎn)場(chǎng)域亦是如此。

        場(chǎng)域內(nèi)存在力量和競(jìng)爭(zhēng),而決定競(jìng)爭(zhēng)的邏輯就是資本的邏輯,一種資本不與場(chǎng)域聯(lián)系在一起就難以存在和發(fā)揮功能。一個(gè)人擁有資本的數(shù)量和類型決定了他在社會(huì)空間的位置,也就決定了他的權(quán)力,即資本“意味著對(duì)于某一(在某種給定契機(jī)中)場(chǎng)域的權(quán)力,以及,說得更確切一點(diǎn),對(duì)于過去勞動(dòng)累積的產(chǎn)物的權(quán)力(尤其是生產(chǎn)工具的總和),因而,也是對(duì)于旨在確保商品特殊范疇的生產(chǎn)手段的權(quán)力,最后,還是對(duì)于一系列收益或者利潤(rùn)的權(quán)力”。

        布迪厄最初將資本界分為三種類型:經(jīng)濟(jì)資本、社會(huì)資本、文化資本。后來,他又補(bǔ)充了符號(hào)(象征)資本。

        所謂文化資本,是指借助不同的教育行動(dòng)傳遞的文化物品。在意志與性情內(nèi),我們可以感受到文化資本,如個(gè)體的語言能力、行為舉止、對(duì)書籍的品味、對(duì)藝術(shù)的鑒賞等;在制度化形式中,我們可以清楚地看到文化資本,如學(xué)歷。“文化資本,這種資本在某些條件下可以轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)資本,它是通過教育資質(zhì)的形式被制度化的”。在房地產(chǎn)中介中,文化資本可以體現(xiàn)于顯性與隱性兩個(gè)層面,顯性即外在表現(xiàn)上中介機(jī)構(gòu)的成立條件,例如要求具備數(shù)量相當(dāng)?shù)木哂袕臉I(yè)資格的人員構(gòu)成等;隱性即內(nèi)在表現(xiàn)上,中介人員須接受專業(yè)培訓(xùn),具有從業(yè)人員的基本素養(yǎng)和行為操守等。

        所謂社會(huì)資本,是指一個(gè)人或群體憑借擁有一個(gè)比較穩(wěn)定、又在一定程度上制度化地相互交往、彼此熟悉的關(guān)系網(wǎng)絡(luò),從而積累的資源的總和,它反映了更為復(fù)雜的社會(huì)場(chǎng)域的結(jié)構(gòu)和權(quán)力關(guān)系。社會(huì)資本是中介機(jī)構(gòu)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心所在,更確切地說,供求信息、房屋過戶、市場(chǎng)調(diào)控政策等信息資源是中介機(jī)構(gòu)賴以生存的關(guān)鍵,誰握有的社會(huì)資本多,意味著他在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出的可能性增大,在此方面,規(guī)模性較強(qiáng)的中介機(jī)構(gòu)顯然具有不可比擬的優(yōu)越性。

        所謂經(jīng)濟(jì)資本,是經(jīng)濟(jì)學(xué)通常理解的那種資本類型,指可以直接兌換成貨幣的資本形式。“這種資本可以立即并且直接轉(zhuǎn)化成金錢,它是以財(cái)產(chǎn)權(quán)的形式被制度化的”。經(jīng)濟(jì)資本的獲取是中介機(jī)構(gòu)的終極目標(biāo),中介所從事的所有服務(wù)旨在將社會(huì)資本、文化資本轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)資本,在此點(diǎn)上,中介機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)商有著異曲同工之意。經(jīng)濟(jì)資本的獲取能力也成為判斷中介機(jī)構(gòu)發(fā)展是否良好的最為重要的指標(biāo)之一。

        1.3 房地產(chǎn)場(chǎng)域中的性情傾向系統(tǒng)——慣習(xí)

        慣習(xí)(Habitus)是布迪厄?qū)嵺`社會(huì)學(xué)中除了場(chǎng)域、資本之外的又一個(gè)重要概念,三者緊密聯(lián)系息息相關(guān)。場(chǎng)域界定了一個(gè)客觀的關(guān)系系統(tǒng),存在于場(chǎng)域中的行動(dòng)者并非一個(gè)個(gè)獨(dú)立的“物質(zhì)粒子”,而是有知覺、有精神屬性、有意識(shí)形態(tài)的人。換言之,場(chǎng)域并非一個(gè)冷漠的物質(zhì)世界,每個(gè)場(chǎng)域中都充斥著專屬于自己的“性情傾向系統(tǒng)”——慣習(xí)。

        布迪厄并沒有給出關(guān)于慣習(xí)的確切定義,在《實(shí)踐的邏輯》中,他對(duì)于慣習(xí)的概念做出了如下說明:“與存在條件的特定階級(jí)相聯(lián)系的條件作用形成了習(xí)性;它是持久的、可變換的一些性情系統(tǒng),是一些被建構(gòu)的解構(gòu),這些結(jié)構(gòu)傾向于作為建構(gòu)性結(jié)構(gòu)而起作用,也就是作為這樣一些原則而起作用:它們產(chǎn)生和組織了實(shí)踐和表征,從而,即便并未有意識(shí)瞄準(zhǔn)一些目標(biāo),或者并未明確掌握為達(dá)至這些目標(biāo)必具的運(yùn)作程序,就可以客觀地適應(yīng)到其結(jié)果中去”。

        將慣習(xí)運(yùn)用至房地產(chǎn)場(chǎng)域中,我們不難覓得中介機(jī)構(gòu)在營(yíng)業(yè)過程中的特征:

        其一,信息系構(gòu)成中介機(jī)構(gòu)資本最重要的資本,也成為惡性競(jìng)爭(zhēng)的最大動(dòng)因。

        為獲取最大限度的信息資本,中介人員會(huì)“撒漁網(wǎng)”似的撥打電話,詢問機(jī)主是否有交易房產(chǎn)的需求;街頭隨處可見的廣告、名片派發(fā);為競(jìng)爭(zhēng)同一客戶,不同的中介機(jī)構(gòu)會(huì)相互攻擊或以中介費(fèi)用減收為誘餌,等等。

        其二,經(jīng)濟(jì)資本作為衡量中介人員業(yè)績(jī)的重要標(biāo)準(zhǔn),勢(shì)必導(dǎo)致對(duì)文化資本的忽視。

        中介機(jī)構(gòu)作為典型的服務(wù)行業(yè),在整個(gè)房屋交易的過程中,并未真正地體現(xiàn)服務(wù)業(yè)應(yīng)有的素質(zhì)和理念。因?yàn)椴糠种薪槿藛T為促成交易的完成,會(huì)處心積慮地夸大房屋的優(yōu)點(diǎn),而對(duì)于缺點(diǎn)則極力掩蓋,在收取中介費(fèi)后,則大有“人走茶涼”的態(tài)度。房屋是價(jià)值較高的商品,同一客戶在短時(shí)間內(nèi)重復(fù)光顧中介的幾率并不大,因此很多中介抱著“一錘子”買賣的心態(tài),忽略了客戶信心的需求以及誠(chéng)信的執(zhí)業(yè)理念。

        其三,中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度門檻較低,中介人員素質(zhì)參差不齊。

        房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在著成立易、投資少、成本低、起步快、風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)高的特點(diǎn),“一間房子,一張桌子,一把椅子,一部電話,一個(gè)人”組成的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)遍布街頭巷尾。然而簡(jiǎn)易的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度背后隱藏著營(yíng)業(yè)不規(guī)范、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力孱弱等危險(xiǎn)因素,不容忽視。

        2 中介機(jī)構(gòu)違法行為歸類

        2.1 瑕疵告知行為

        中介機(jī)構(gòu)及其人員,為爭(zhēng)奪客源、賺取中介費(fèi)用,經(jīng)常通過不規(guī)范的行為進(jìn)行謀利,責(zé)任觀念淡薄。在實(shí)踐中,一方面,中介與開發(fā)企業(yè)間簽訂虛假合同,出具虛假、不實(shí)估價(jià)報(bào)告,騙取銀行貸款;另一方面,對(duì)于自然人客戶,則隱瞞房源的真實(shí)情況,甚至挪用、侵吞房屋買賣款項(xiàng)、房屋租金等,將職業(yè)操守拋于腦后,金錢利益至上,使得中介的誠(chéng)信度在社會(huì)公眾心中每況愈下。

        2.2 一房多賣行為

        在二手房交易中,有部分中介人員與房主進(jìn)行串通,通過一房多賣,騙取買家的定金或傭金。中介人員首先將房源以較低價(jià)格放盤或宣傳,而在意向買家進(jìn)行看房、咨詢、交易的過程中,房主通常不會(huì)出面,所有事宜由中介進(jìn)行跟蹤、辦理。在成功吸引多家買家后,中介人員即向多家買方收取定金或傭金,同時(shí),中介交付買方的定金、傭金的收據(jù)均非正式的發(fā)票或收據(jù),且沒有中介公司的印章。在買方催促辦理房屋過戶手續(xù)或意識(shí)到事態(tài)嚴(yán)重時(shí),中介人員已失去聯(lián)系,而當(dāng)買方追問中介人員所在公司時(shí),因?yàn)橘I家不能提供正式定金、傭金發(fā)票或收據(jù),中介公司會(huì)推說不知此事或公司沒有責(zé)任,對(duì)事情置之不理。

        2.3 泄露信息行為

        央視3.15晚會(huì)曝光2014年全國(guó)騷擾電話總數(shù)達(dá)270億通,其中除卻詐騙電話外,推銷房產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)類的電話最多,個(gè)人信息泄露、買賣等信息安全問題引發(fā)了全民關(guān)注。在日常生活中,很多人因?yàn)榻?jīng)常受到中介電話咨詢的困擾,特別是,如若近期有到中介公司進(jìn)行咨詢并留下電話號(hào)碼,或是在網(wǎng)絡(luò)上刊登過房屋轉(zhuǎn)讓或購(gòu)買意向的信息,那么短時(shí)間內(nèi),將有數(shù)家中介人員電話進(jìn)行咨詢,令人苦不堪言。對(duì)此,人們嘗試了諸如直接拉黑、謊稱同行、安裝攔截軟件和不接陌生電話等各種辦法,但中介的電話仍然無孔不入,嚴(yán)重干擾了人們的正常生活。

        2.4 強(qiáng)迫交易行為

        對(duì)于中介人員與購(gòu)房者而言,在信息資源上存在明顯的不對(duì)等性。購(gòu)房者對(duì)于房屋的性質(zhì)、信息以及房地產(chǎn)政策等難以做到全面、準(zhǔn)確的了解,對(duì)于購(gòu)房者而言,中介人員的說辭則成為最直接、可信的信息來源。很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)往往利用購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)法律知識(shí)的缺失,任意篡改合同條款,并且以格式條款的形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù),限制購(gòu)房者應(yīng)有的權(quán)利。中介人員企圖以合同條款形式大玩文字游戲,一旦被購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)問題,便百般抵賴,甚至采取言語威脅、肢體暴力等方式迫使購(gòu)房者接受不公平的交易條件,企圖逃避責(zé)任,同時(shí),夸大了合同行為的“合意”,旨在將不平等的條件強(qiáng)加于人。

        2.5 偷吃差價(jià)行為

        根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定:受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。而在實(shí)踐中,很多房地產(chǎn)中介向購(gòu)房者提出所謂的“包銷”,即所銷售的房產(chǎn)均統(tǒng)一報(bào)價(jià),而提供的價(jià)格中已經(jīng)包括傭金,或者在已獲取傭金的情況下,卻誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。在上述行為中,中介人員利用了購(gòu)房者與售房者之間難以進(jìn)行直面溝通,購(gòu)房者很難獲取到真實(shí)的出售價(jià)格,中介人員利用購(gòu)房者信息的缺失“賺差價(jià)”,明顯違反法律規(guī)定以及職業(yè)操守。

        2.6 違法炒房行為

        近年來,房?jī)r(jià)的走勢(shì)一路攀升,原因除了來自于開發(fā)成本的提高、住房需求旺盛、開發(fā)商利潤(rùn)的追求等原因外,中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的炒房行為也起到了推波助瀾的作用。中介機(jī)構(gòu)與開發(fā)企業(yè)利用信息優(yōu)勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行虛假宣傳、囤積土地房源、向購(gòu)房者發(fā)布虛假交易及不實(shí)價(jià)格信息,人為地制造了市場(chǎng)供求緊張的假象,進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的哄抬以及對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的誤導(dǎo)。

        2.7 非法經(jīng)營(yíng)行為

        中介機(jī)構(gòu)的正規(guī)性問題也是為人詬病的一個(gè)重要因素。在實(shí)際生活中,不乏中介機(jī)構(gòu)不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)的實(shí)例,其所發(fā)的名片及宣傳單頁只留下了個(gè)人的電話,發(fā)生問題后便難覓蹤影。同時(shí),還有部分中介機(jī)構(gòu)違反工商管理部門的規(guī)定,注冊(cè)地與實(shí)際經(jīng)營(yíng)地不相符合。

        同時(shí),中介機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中亦爭(zhēng)議凸顯。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)普遍缺乏存在著資金實(shí)力較弱、財(cái)務(wù)制度混亂、機(jī)構(gòu)管理松散、資信程度差、從業(yè)人員素質(zhì)低下且流動(dòng)頻繁、相互之間惡性競(jìng)爭(zhēng)等問題。

        根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十九條規(guī)定:“商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn),方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。”而反觀現(xiàn)實(shí)生活中,很多中介人員并未接受過任何專業(yè)培訓(xùn),便直接上崗,職業(yè)理念十分匱乏。此外,法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》。

        3 房地產(chǎn)中介違法行為的刑法化思考

        3.1 刑法的審慎介入

        實(shí)踐中,對(duì)于房地產(chǎn)中介不當(dāng)行為的法律規(guī)范主要集中在民法領(lǐng)域,多以合同違約責(zé)任為主要依據(jù),而法律對(duì)于中介行業(yè)的直接約束集中體現(xiàn)于住建部等三部門于2011年出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,其規(guī)定“擅自發(fā)布房源信息,捏造散布漲價(jià)信息,或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào),操縱市場(chǎng)價(jià)格;以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù),誘騙購(gòu)房者交易或者強(qiáng)制交易;為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利;改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等行為,可罰款1萬到3萬元” 。但遺憾的是,相關(guān)條款在各地并沒有得到有效落實(shí),而且很少有配套的地方法規(guī),房地產(chǎn)中介行業(yè)良性發(fā)展亟需法律保障。

        目前,各個(gè)法律之間由于其效力低微,處罰力度不夠強(qiáng)大,其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房屋買賣居間業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。正是由于缺乏這種居間行業(yè)統(tǒng)籌規(guī)劃的規(guī)范性法律文件以及行業(yè)內(nèi)部的有效監(jiān)管自律,以致于在房屋居間合同履行過程中出現(xiàn)了大量過高收費(fèi)、惡意欺詐、權(quán)利義務(wù)約定不明等市場(chǎng)無序的混亂狀態(tài),產(chǎn)生了眾多糾紛問題;此類相關(guān)問題的出現(xiàn)很大程度上源于我國(guó)相關(guān)法律的滯后和不完善。崇尚“意思自治”,強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)交易的民法是否能夠全部涵射房地產(chǎn)中介的違法行為?答案應(yīng)該是否定的。

        中介觸犯刑法的案件雖然并不多見,但在實(shí)踐中已非個(gè)例。2013年,北京堅(jiān)石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利用名曰“房屋銀行”騙取了近500名租戶高達(dá)870萬元的租金,隨后銷聲匿跡,給承租方造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失?!氨本﹫?jiān)石事件”過后,類似事件時(shí)有耳聞。2006年10月,曾被評(píng)為天津市優(yōu)秀企業(yè)的匯眾房地產(chǎn)中介公司一夜之間全線停業(yè),1.5億元房產(chǎn)交易資金不翼而飛。2007年11月13日,深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜款潛逃,昔日的百?gòu)?qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)卷款事件再發(fā),市場(chǎng)信心一落千丈。

        房屋直接關(guān)涉百姓民生,而其價(jià)值的高額性更是要求中介行為的規(guī)范性,民法的溫和性無法完全遏制中介違法行為的趨勢(shì),刑法的嚴(yán)厲性出擊勢(shì)在必行。然而,刑法的介入應(yīng)當(dāng)具有審慎性,畢竟,在當(dāng)下追求自由經(jīng)濟(jì)、有序發(fā)展的年代,鼓勵(lì)交易以及公權(quán)力非必要情形不介入還是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守的關(guān)口,否則刑法的“過度膨脹”只會(huì)使得蓬勃的中介行業(yè)蒙上黯淡色彩。

        3.2 房產(chǎn)中介常涉刑法罪名

        刑法對(duì)于中介房地產(chǎn)違法行為的規(guī)制應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)遵“罪刑法定”的原則,不能做擴(kuò)大解釋,避免造成刑法的膨脹化,在完成準(zhǔn)確打擊中介犯罪行為,凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提下,最大限度地保護(hù)市場(chǎng)交易的有序化、自由化。針對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的案例,刑法規(guī)定涉及中介犯罪行為的條款主要有以下幾種。

        3.2.1 強(qiáng)迫交易罪

        強(qiáng)迫交易罪,是指以暴力、威脅手段強(qiáng)買強(qiáng)賣商品、強(qiáng)迫他人提供服務(wù)或者強(qiáng)迫他人接受服務(wù),情節(jié)嚴(yán)重的行為。根據(jù)《刑法》與《刑法修正案(八)》的規(guī)定,強(qiáng)迫他人提供或者接受服務(wù)的,構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪。在生活中,不乏中介人員違背出租人意愿,擅自變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或進(jìn)行多處隔斷,然后再以對(duì)外出租的方式賺取其中差價(jià),在房主發(fā)現(xiàn)后拒不退房或恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu),反而采取諸如堵鎖眼、言語威脅等多種方式迫使出租人妥協(xié),或是迫使已經(jīng)交納房租的租戶搬出房屋的情形。根據(jù)法律規(guī)定,如果中介人員在客觀方面表現(xiàn)為以暴力、威脅手段強(qiáng)買強(qiáng)賣商品、強(qiáng)迫他人提供服務(wù)或者強(qiáng)迫他人接受服務(wù),情節(jié)嚴(yán)重的行為,且主觀屬直接故意,那么行為人有可能構(gòu)成強(qiáng)迫交易罪。

        有著“黑中介教父”之稱的趙國(guó)軍于2013年3月至12月間,先以個(gè)人名義與房主簽訂房屋租賃合同,隨后再將房屋以中介公司名義對(duì)外轉(zhuǎn)租,獲取非法利益。當(dāng)房主要求收回房屋時(shí),趙國(guó)軍便采用強(qiáng)行換鎖、卸門以及言語威脅等方式,強(qiáng)迫多名房主繼續(xù)將房屋租賃給中介公司,或強(qiáng)迫房主多退租金、交納違約金等方式,變相牟利。在同房主解除租賃合同后,趙國(guó)軍采用拆除隔斷、損壞財(cái)物等方式,強(qiáng)迫多名房客退租,并以各種理由少退或不退房客租金,對(duì)房主與租客進(jìn)行“雙面壓榨”。最終,趙國(guó)軍被以強(qiáng)迫交易罪,被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。

        實(shí)踐中,如何區(qū)分強(qiáng)迫交易罪與一般的違法行為是認(rèn)定中介人員行為違規(guī)程度的難點(diǎn),在對(duì)行為性質(zhì)進(jìn)行界定時(shí),需準(zhǔn)確認(rèn)定“情節(jié)嚴(yán)重”的含義,“情節(jié)嚴(yán)重”指多次強(qiáng)迫交易的;強(qiáng)迫交易數(shù)額巨大的;以強(qiáng)迫交易手段推銷偽劣商品的;造成惡劣影響的;造成被強(qiáng)迫人人身傷害的;造成其他嚴(yán)重后果的等。厘定刑法處罰與一般違法行為的應(yīng)用界限,是遵循罪刑法定最基本的要求。

        3.2.2 詐騙類犯罪

        詐騙罪是指以非法占有為目的,用虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相的方法,騙取數(shù)額較大的公私財(cái)物的行為。該罪的基本構(gòu)造為:行為人以不法所有為目的實(shí)施欺詐行為→被害人產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)→被害人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)→行為人取得財(cái)產(chǎn)→被害人受到財(cái)產(chǎn)上的損失。

        詐騙類犯罪在房地產(chǎn)中介中較為常見的是利用中介人員的身份進(jìn)行詐騙,即被害人基于信任,將房屋價(jià)款或定金、租金交給中介人員。例如,2014年,廣州市越秀區(qū)人民法院審理了歐某詐騙案。歐某利用原任職的中介公司業(yè)務(wù)經(jīng)理身份,在離職前后以提供購(gòu)買房屋中介服務(wù)為由,分別騙取兩名購(gòu)房者人民幣共計(jì)13萬元,最終被判處有期徒刑4年,并處罰金人民幣1萬元。

        值得一提的是,在詐騙類犯罪中,合同詐騙罪與民法中的合同欺詐界限并不十分明晰。在實(shí)際案例的審理過程中,可能會(huì)出現(xiàn)同時(shí)涉及民法與刑法適用的情形,即法院在審理合同詐騙案件時(shí),若發(fā)現(xiàn)其中有涉及合同民事欺詐的部分,行為人在負(fù)有刑事責(zé)任的同時(shí),尚有一定的民事責(zé)任的情況,法院在審理過程中普遍遵循著“先刑后民”的原則。然而,考慮到可能會(huì)因刑事審判帶來的行為人經(jīng)濟(jì)狀況的惡化或因?qū)徟兄芷谶^長(zhǎng)給被告人轉(zhuǎn)移、隱匿財(cái)產(chǎn)的契機(jī),最終導(dǎo)致民事救濟(jì)的落空。此時(shí),經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),“先民后刑”的審理方式在不違背法律基本原則的前提下也應(yīng)當(dāng)被允許,畢竟,當(dāng)打擊犯罪與保護(hù)被害人利益并不相互排斥的場(chǎng)合下,最大限度地減少損失的發(fā)生,彌補(bǔ)被害人的損失應(yīng)當(dāng)是法律自身公正的體現(xiàn)。

        3.2.3 職務(wù)侵占罪

        僅在2015年的北京,中介人員觸犯職務(wù)侵占罪名已屢見不鮮。羅某侵占單位業(yè)務(wù)款6萬余元,并詐騙客戶23萬元,分別構(gòu)成詐騙罪和職務(wù)侵占罪,數(shù)罪并罰,北京市通州區(qū)人民法院對(duì)其判處有期徒刑7年8個(gè)月,罰金6000元;曾在中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司任分店店長(zhǎng)的郭某,將買房人的65萬元購(gòu)房款據(jù)為己有后逃匿8年。豐臺(tái)區(qū)人民法院一審以職務(wù)侵占罪判處郭某有期徒刑6年。

        根據(jù)《刑法》第二百七十一條規(guī)定,職務(wù)侵占罪是指公司、企業(yè)或者其他單位的人員,利用職務(wù)上的便利,將本單位財(cái)物非法占為己有,數(shù)額較大的行為。實(shí)踐中,中介人員構(gòu)成侵占類犯罪的情形主要包括三種:一是房產(chǎn)中介人員在收取客戶交付的房產(chǎn)中介費(fèi)或購(gòu)房意向金后,并沒有按照公司操作流程將相關(guān)款項(xiàng)及時(shí)入賬,反而將款項(xiàng)揮霍一空或是隱匿、轉(zhuǎn)移;二是房產(chǎn)中介人員利用客戶的信任,謊稱交易失敗或是其他事由,將客戶用于辦理房屋買賣中介服務(wù)過程中的房款予以非法侵吞;三是以出售或抵押房產(chǎn)為幌,偽造房產(chǎn)憑證騙取客戶的信任,在房屋買賣、抵押過程中,騙取合同相對(duì)人的款項(xiàng)。

        “居有其屋,老有所養(yǎng)”是扎根于每一位中國(guó)人心底最樸素的夢(mèng)想,房屋的重要性對(duì)于每一位購(gòu)房者均不言而喻,中介的違規(guī)行為對(duì)行為相對(duì)人的侵害都是十分嚴(yán)重的。對(duì)于中介的違法犯罪行為,僅僅依靠法律并不能徹底予以解決,來自中介職業(yè)體系內(nèi)部的調(diào)整以及市場(chǎng)的調(diào)控均必不可少,法律的干預(yù)應(yīng)當(dāng)作為最后一道防線,既不能隨便逾越,也不應(yīng)隨意提前。但是,法律必須被尊重,無論是民法抑或刑法均應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其應(yīng)有的調(diào)整、懲治的作用,凈化房屋中介市場(chǎng),打擊房屋中介犯罪是當(dāng)下亟待解決的問題。對(duì)于多數(shù)中介人員而言,其應(yīng)當(dāng)也希望在健康、公平、有序的市場(chǎng)環(huán)境中持續(xù)發(fā)展,否則,中介自身就將背離其最初存在的意義,漸行漸遠(yuǎn)。

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        作者簡(jiǎn)介:

        段威,南開大學(xué)刑法學(xué)博士研究生,研究方向?yàn)樾谭ㄉ鐣?huì)學(xué)。

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