劉新華　張春輝

[摘 要] 通過以實(shí)證分析為主要分析方法，從自然位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施配套、周邊景觀配套和與其他社區(qū)融合等六個(gè)方面研究了北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的現(xiàn)狀和存在問題，從保障性住房項(xiàng)目的住戶角度出發(fā)，以TOD理論為基礎(chǔ)，提出合理化建議：北京市應(yīng)充分發(fā)揮公共交通系統(tǒng)的引導(dǎo)功能來改善北京市保障性住房項(xiàng)目的交通條件，并提高住戶的出行便利程度；應(yīng)在公共交通系統(tǒng)沿線可達(dá)性較強(qiáng)的區(qū)域內(nèi)配置購物、居住、工作、公園、衛(wèi)生設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施，從而方便人們進(jìn)行各種活動(dòng)；在保障性住房項(xiàng)目周邊，應(yīng)鼓勵(lì)沿著公共交通車站及廊帶采用“填入式發(fā)展”的方式配建各種其他類型的住房項(xiàng)目。

[關(guān)鍵詞] 北京市；保障性住房項(xiàng)目；區(qū)位布局；合理化建議

[中圖分類號(hào)] F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A

Abstract： The study analyzes current situation and problems for distribution of projects in security housing in Beijing in terms of natural position， traffic condition， infrastructure， public service facilities， the surrounding landscape and the integration with other communities based on empirical analysis. It has put forward rationalization suggestions based on the households and TOD theory. The government should give full play to the guiding function of the public transport system to improve the traffic condition and increase the degree of travel convenience； equipped with public service facilities in terms of shopping， live， work， park and sanitation facilities along the public transport system in the accessibility region， so as to do all kinds of activities； encourage to build other projects by means of public transportation station and filling in development.

Key words： Beijing， projects in securing housing， distribution， reasonable suggestions

一、問題的提出

從當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體背景來看，由于住房問題關(guān)系民生，“居者有其屋”的美好理想關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)和社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此，保障性住房建設(shè)問題注定成為國家和政府關(guān)注并著力解決的社會(huì)熱點(diǎn)問題之一。根據(jù)北京市保障性住房規(guī)劃的近期目標(biāo)，“十二五”時(shí)期正是北京市大力發(fā)展和建設(shè)保障性住房的關(guān)鍵時(shí)期，北京市在“十二五”時(shí)期要建設(shè)和收購各類保障性住房100萬套；發(fā)放租金補(bǔ)貼家庭10萬戶；竣工各類保障性住房70萬套。如果再加上“十一五”期間建開工建設(shè)的3648萬平方米各類保障性住房項(xiàng)目，北京市保障性住房項(xiàng)目的區(qū)位布局已基本形成。但是這樣的區(qū)位布局有沒有真正保證保障性住房住戶的居住權(quán)利呢（即住戶不僅有房住，還住的較為便利、較為滿意）？有沒有避免因交通不便利、生活不便利、教育不便利和醫(yī)療不便利等諸多問題出現(xiàn)所引發(fā)的不居住（即空城）或只晚上居?。磁P城）的現(xiàn)象呢？顯然，現(xiàn)有的研究缺乏實(shí)踐調(diào)查的資料來回答上述問題，從而也就沒有辦法從根本上解答現(xiàn)有保障性住房體系運(yùn)行效率到底如何的問題。

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念，區(qū)位有兩個(gè)方面的含義：一方面指某一事物的位置；另一方面指該事物與其他事物的空間聯(lián)系。據(jù)此，房地產(chǎn)的區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類。自然區(qū)位可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位，社會(huì)區(qū)位可分為經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位（也稱為經(jīng)濟(jì)區(qū)位）、文化區(qū)位和政治區(qū)位等。從房地產(chǎn)的價(jià)值和居住角度看，房地產(chǎn)的自然地理區(qū)位和經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是其中最為重要的區(qū)位要素。一般來說，房地產(chǎn)的自然地理區(qū)位不容易改變，而經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位容易改變，因此，當(dāng)一宗房地產(chǎn)的自然地理區(qū)位確定下來后，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位的改變將在很大程度上影響房地產(chǎn)的價(jià)值和房地產(chǎn)的居住福利。

本文的目的是在理清北京市保障性住房項(xiàng)目自然區(qū)位布局的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步從保障性住房項(xiàng)目的交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施配套、周邊景觀配套和與其他社區(qū)融合等方面研究它的經(jīng)濟(jì)區(qū)位布局，從而為改進(jìn)北京市保障性住房項(xiàng)目的區(qū)位總體布局提供數(shù)據(jù)支持和政策建議。

二、北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的現(xiàn)狀及問題分析

（一）數(shù)據(jù)來源

本文實(shí)證分析的數(shù)據(jù)來源主要為歷年的《北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和筆者所做的實(shí)地調(diào)查及調(diào)查問卷。筆者首先通過《北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》確定出北京市保障性住房項(xiàng)目的具體數(shù)目，然后在此基礎(chǔ)上選擇有代表性的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查。結(jié)合前述區(qū)位的概念定義，本文將調(diào)查重點(diǎn)放在了北京市保障性住房項(xiàng)目的自然區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位上，并從區(qū)位條件的以下六個(gè)方面（含自然位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)配套、周邊景觀配套、與其他社區(qū)融合）進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。本次調(diào)查共在北京市15個(gè)保障性住房項(xiàng)目（15個(gè)項(xiàng)目分別為：朝陽區(qū)的保利嘉園和悅和園；通州區(qū)的大方居和東亞瑞晶；順義區(qū)的淺山香邑；昌平區(qū)的溪城家園、天通西苑三區(qū)、旗勝家園和天巢園；海淀區(qū)的君安家園、銘科苑和智學(xué)苑；豐臺(tái)區(qū)的長安新城和紅獅家園；大興區(qū)的大興新城康莊）發(fā)放問卷270份，收回有效問卷240份。這15個(gè)項(xiàng)目選擇的原則如下：endprint

1.根據(jù)2013年《北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，北京市的保障性住房類型包括以下四種：廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房。因此，本次調(diào)查的15個(gè)項(xiàng)目包含了上述4種保障性住房類型的全部。

2.本次調(diào)查涵蓋大部分保障性住房項(xiàng)目密集建設(shè)區(qū)縣，主要包括朝陽、通州、昌平、海淀、順義、豐臺(tái)和大興等6個(gè)區(qū)縣。

3.以調(diào)查問卷數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，同時(shí)采用實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行印證和校正。

（二）評(píng)比量表設(shè)計(jì)

本次調(diào)查一般采用評(píng)比量表應(yīng)答式問題來衡量保障性住房項(xiàng)目住戶對(duì)本小區(qū)區(qū)位條件的感知，相應(yīng)的評(píng)比描述和打分的對(duì)應(yīng)關(guān)系如表1所示：

表1 評(píng)比描述與打分的對(duì)應(yīng)關(guān)系表

因此，某保障性住房項(xiàng)目住戶對(duì)某區(qū)位因素的評(píng)比打分越低，表示越滿意該區(qū)位因素；打分越高，表示越不滿意該區(qū)位因素。由于不同住戶對(duì)某區(qū)位因素的打分不同，因此，每個(gè)保障性住房項(xiàng)目的某區(qū)位因素的得分為所有被調(diào)查住戶打分的平均值。根據(jù)平均值的可能情況，我們重新定義打分分?jǐn)?shù)和評(píng)比描述的對(duì)應(yīng)關(guān)系，如表2所示：

表2 評(píng)比描述與打分區(qū)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系表

（三）數(shù)據(jù)結(jié)果分析

本次調(diào)查從自然位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施配套、周邊景觀配套和與其他社區(qū)融合等六個(gè)方面研究了北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的現(xiàn)狀和存在問題，數(shù)據(jù)分析顯示的結(jié)果如下：

1.自然位置。根據(jù)《北京市房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，北京市75%以上的保障性住房項(xiàng)目分布在包括朝陽、通州、昌平、海淀、順義、豐臺(tái)和大興等在內(nèi)的6個(gè)區(qū)縣，中心城區(qū)布局很少。這種位置布局結(jié)構(gòu)導(dǎo)致一個(gè)突出的現(xiàn)象發(fā)生，即大多數(shù)北京市保障性住房用戶在開始入住保障性住房時(shí)，還比較滿意它的位置，但是住了一段時(shí)間后，滿意度就普遍下降，并由此引發(fā)保障性住房的空置和出租問題。

問卷調(diào)查數(shù)據(jù)揭示出上述的問題（如圖1所示）：60%的住戶在剛?cè)胱r(shí)對(duì)保障性住房項(xiàng)目的位置是比較滿意的，感受一般的比例僅為33%；但在入住一段時(shí)間后，則發(fā)生改變（如圖2所示），只有33%的住戶對(duì)小區(qū)位置比較滿意，而60%的住戶則變成感受一般了。進(jìn)一步從調(diào)查的打分結(jié)果來看，15個(gè)項(xiàng)目中有12項(xiàng)目的住戶的位置滿意感受下降，占比為80%。

圖1 15個(gè)保障性住房項(xiàng)目住戶剛?cè)胱r(shí)的位置感受圖

圖2 15個(gè)保障性住房項(xiàng)目住戶現(xiàn)在的位置感受圖

2.交通條件。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示北京市保障性住房項(xiàng)目的交通條件均比較好。具體從項(xiàng)目的道路狀況、公交狀況、地鐵狀況和小區(qū)專線狀況四個(gè)方面來看：（1）15個(gè)項(xiàng)目中有11個(gè)項(xiàng)目擁有3條及以上的道路出入小區(qū)，占比73.33%；僅有3個(gè)項(xiàng)目道路狀況不佳，占比20%。（2）15個(gè)項(xiàng)目中有14個(gè)項(xiàng)目擁有3條及以上的公交線路，占比93.33%；只有1個(gè)項(xiàng)目公交狀況不佳，僅有1條公交線路，占比6.67%。（3）15個(gè)項(xiàng)目中有7個(gè)項(xiàng)目擁有1條地鐵線路，占比46.67%，有5個(gè)項(xiàng)目擁有2條地鐵線路，占比33.33%；僅有3個(gè)項(xiàng)目周邊沒有地鐵線路，占比20%。（4）15個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)開通小區(qū)專線，占比33.33%。

調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，較好的交通條件布局使得67%的保障性住房用戶認(rèn)為居住在保障性住房項(xiàng)目中，其出行還是比較方便的。

3.基礎(chǔ)設(shè)施配套。根據(jù)調(diào)查，93.33%的住戶認(rèn)為所居住保障性住房項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套在中等偏上水平（如表3所示）。因此，北京市保障性住房項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件是比較好的，不存在急需改進(jìn)的方面。

表3 15個(gè)保障性住房項(xiàng)目住戶對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施配套的感知打分表

4.公共服務(wù)設(shè)施配套。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示北京市保障性住房項(xiàng)目的公共服務(wù)配套是比較不完善的，由此導(dǎo)致住戶普遍感覺日常生活的便利程度一般，并建議應(yīng)該多配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以增加其生活的便利度。具體來說，存在以下問題：（1）大多數(shù)保障性住房項(xiàng)目周邊盡管有一些商業(yè)、便民和金融配套；但是超過一半（約占53.33%）的保障性住房項(xiàng)目住戶認(rèn)為其購物方便程度一般；（2）大多數(shù)保障性住房項(xiàng)目醫(yī)療、教育和文體配套均不太完善，包括：配套的醫(yī)院或醫(yī)療衛(wèi)生場(chǎng)所等級(jí)不太高，不能滿足小區(qū)住戶較高層次的醫(yī)療服務(wù)需求；配套的教育設(shè)施交通不太便利，數(shù)目也不多，不能滿足保障性住房項(xiàng)目的需要；超過一半的項(xiàng)目沒有配套文體場(chǎng)所，居民普遍感覺其休閑娛樂不太方便。

5.周邊景觀配套。根據(jù)調(diào)查，北京市保障性住房項(xiàng)目的周邊景觀配套并不是很理想，大多數(shù)項(xiàng)目缺乏娛樂廣場(chǎng)或者距離較近的公園。數(shù)據(jù)顯示盡管被調(diào)查的15個(gè)項(xiàng)目周邊均配套有公園，但是，步行至公園的時(shí)間在30分鐘以內(nèi)的項(xiàng)目僅有5個(gè)，占比為33.33%；其余項(xiàng)目的步行時(shí)間均超過30分鐘，占比為66.67%。而調(diào)查問卷卻反映保障性住房住戶需要較近的娛樂廣場(chǎng)和公園來改善小區(qū)的周邊環(huán)境，提高其日常生活的質(zhì)量和舒適度。

6.與其他社區(qū)融合。根據(jù)調(diào)查，15個(gè)保障性住房項(xiàng)目中有14個(gè)項(xiàng)目周邊均配建有商品住宅小區(qū)，因此，具備一定的與其他社區(qū)融合的條件，但是保障性住房住戶普遍對(duì)公共服務(wù)設(shè)施配套的滿意度并不是很高，這可能與社區(qū)融合發(fā)展有較大關(guān)系，即這些公共服務(wù)配套設(shè)施（比如教育、文體場(chǎng)所等）還比較分割，盡管有配套，但還不能很好地共享于保障性住房項(xiàng)目。

7.簡短結(jié)論。結(jié)合前述調(diào)查分析，本文得到以下基本結(jié)論：（1）北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的現(xiàn)狀并不樂觀。大部分住戶在初始入住保障性住房項(xiàng)目時(shí)，由于有房子住，而對(duì)項(xiàng)目比較滿意；但是入住一段時(shí)間后，伴隨入住所發(fā)生的各類問題，如通勤時(shí)間較長、教育不方便、就醫(yī)不方便、生活不便利等就接踵而來，導(dǎo)致其對(duì)保障性住房項(xiàng)目的區(qū)位布局評(píng)價(jià)逐漸降低。（2）在6個(gè)影響保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的因素中，除了交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施配套2個(gè)因素住戶普遍認(rèn)為較為完善且感受比較滿意之外，對(duì)其他4個(gè)影響因素：位置、公共服務(wù)配套、周邊景觀配套和與其他社區(qū)融合等住戶大多認(rèn)為不太滿意，并普遍認(rèn)為需要進(jìn)行改進(jìn)。（3）盡管北京市保障性住房項(xiàng)目住戶普遍認(rèn)為項(xiàng)目的交通條件較為完善，但由于保障性住房項(xiàng)目本身的自然位置不是很理想，因此，大部分的保障性住房項(xiàng)目住戶的通勤時(shí)間仍比北京市的平均水平要長。endprint

基于上述北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局現(xiàn)狀及存在問題的分析，本文認(rèn)為，為了切實(shí)提高北京市保障性住房項(xiàng)目住戶的生活質(zhì)量和居住滿意度，進(jìn)而提高北京市保障性住房體系的運(yùn)行效率，有必要對(duì)其區(qū)位布局的改進(jìn)策略進(jìn)行研究。

三、北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的改進(jìn)策略分析

（一）文獻(xiàn)回顧和基本理論

從現(xiàn)有的文獻(xiàn)來看，保障性住房項(xiàng)目區(qū)位選擇的研究大致可以分兩大類。一類是保障性住房項(xiàng)目區(qū)位選擇的影響因素分析，如鄭思齊等（2010）根據(jù)保障性住房的空間布局理論，分析了國際經(jīng)驗(yàn)，并提出了改善保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的制度激勵(lì)方式。周素紅等（2010）從土地利用的成本角度出發(fā)，選擇廣州市某典型保障性住房項(xiàng)目為例，分析了保障性住房住戶的居住與就業(yè)空間不匹配現(xiàn)象，并得出了需在中心城區(qū)相對(duì)分散配備一定數(shù)量保障性住房項(xiàng)目的結(jié)論。丁旭（2012）構(gòu)建了保障性住房項(xiàng)目的適建性評(píng)價(jià)方法，提出了影響適建性評(píng)價(jià)的三個(gè)因素，并以杭州為例展開研究，從而為保障性住房項(xiàng)目的區(qū)位選擇提供了科學(xué)依據(jù)。曾廣錄等（2013）則從實(shí)證分析的角度，探討了保障性住房項(xiàng)目區(qū)位選擇的主要影響因素，并進(jìn)一步分析了它們與保障性住房項(xiàng)目的住房福利的關(guān)系。另一類是保障性住房項(xiàng)目區(qū)位選擇的建設(shè)模式分析，如BelindaYuen（2007）以新加坡組屋為例，建議保障性住房項(xiàng)目應(yīng)在交通條件較好的地段進(jìn)行選址建設(shè)。楊靖等（2009）、呂艷等（2010）、汪冬寧等（2010）、陳淑云等（2014）則以TOD（transit-oriented development）理論為依據(jù)，認(rèn)為可發(fā)展以公共交通為主導(dǎo)的保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)模式。

（二）合理化的改進(jìn)策略分析

根據(jù)文獻(xiàn)回顧和調(diào)查顯示的保障性住房項(xiàng)目住戶對(duì)區(qū)位布局的改進(jìn)訴求，本文以TOD理論為基礎(chǔ)，提出以下對(duì)北京市保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局的改進(jìn)策略。

1.根據(jù)TOD理論，充分發(fā)揮公共交通系統(tǒng)的引導(dǎo)功能來改善北京市保障性住房項(xiàng)目的交通條件，并提高住戶的出行便利程度。根據(jù)調(diào)查，開通小區(qū)專線車是大部分保障性住房小項(xiàng)目欠缺且迫切希望改善的交通條件，其次，多在小區(qū)周邊開設(shè)公交線路也是住戶普遍需求的。因此，當(dāng)前對(duì)北京保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局進(jìn)行改進(jìn)的首要措施就是進(jìn)行公交布局的調(diào)整和改進(jìn)，通過公交站臺(tái)的合理規(guī)劃與設(shè)立，從而在保障性住房項(xiàng)目周邊形成一些公共交通樞紐，并通過開通小區(qū)專線來接駁公交樞紐和地鐵線路的方式來形成保障性住房項(xiàng)目的公共交通系統(tǒng)，從而從根本上方便其出行，進(jìn)而提高城市中心優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性。

2.根據(jù)TOD理論，在公共交通系統(tǒng)沿線可達(dá)性較強(qiáng)的區(qū)域內(nèi)配置購物、居住、工作、公園、衛(wèi)生設(shè)施等公共服務(wù)設(shè)施，從而為北京市保障性住房項(xiàng)目住戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，并利用公共交通系統(tǒng)便利地到達(dá)各個(gè)公共服務(wù)重要的據(jù)點(diǎn)，從而方便人們進(jìn)行各種活動(dòng)。根據(jù)調(diào)查，大部分保障性住房項(xiàng)目住戶傾向于在多種位置配置商服設(shè)施，并在項(xiàng)目周邊區(qū)域配套公園和文體場(chǎng)所，因此，當(dāng)前對(duì)北京保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局進(jìn)行改進(jìn)的第二個(gè)重要措施就是在保障性住房項(xiàng)目公共交通系統(tǒng)沿線的可達(dá)性較強(qiáng)的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行各種公共服務(wù)配套和周邊景觀配套，從而真正方便保障性住房項(xiàng)目住戶的日常生活。

3.根據(jù)TOD理論，為北京市保障性住房項(xiàng)目提供一個(gè)多樣化的居住型態(tài)，在保障性住房項(xiàng)目周邊，鼓勵(lì)沿著公共交通車站及廊帶采用“填入式發(fā)展”的方式配建各種其他類型的住房項(xiàng)目；或者在公共交通車站或廊帶周邊的原有其他住房類型旁，采用“填入式發(fā)展”的方式配建各種類型的保障性住房項(xiàng)目。根據(jù)調(diào)查，大部分保障性住房項(xiàng)目住戶是渴望進(jìn)行社區(qū)融合的，而推動(dòng)社區(qū)融合也是當(dāng)前國際上進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目建設(shè)的趨勢(shì)之一，因此，當(dāng)前對(duì)北京保障性住房項(xiàng)目區(qū)位布局進(jìn)行改進(jìn)的第三個(gè)重要措施就是結(jié)合公共交通優(yōu)先的理念，在公共交通系統(tǒng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域內(nèi)配建保障性住房項(xiàng)目，或者在改進(jìn)和形成保障性住房項(xiàng)目周邊公共交通系統(tǒng)的情況下，配建其他類型住房項(xiàng)目，以此來推動(dòng)居住社區(qū)融合，增強(qiáng)保障性住房用戶和其他社會(huì)階層的溝通和聯(lián)系，真正促進(jìn)居住社區(qū)的和諧發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]endprint