李征宇++孫平++韓子揚

摘要：居住物業(yè)在我國房地產(chǎn)市場中具有重要的作用，構(gòu)建適宜地、自動化的居住物業(yè)批量評估系統(tǒng)，為客觀、公正、科學(xué)、高效的房地產(chǎn)批量評估提供技術(shù)支持已成為房地產(chǎn)信息化發(fā)展的一個重要方向。本文在介紹時域產(chǎn)品模型的基礎(chǔ)上，采用B/S 與 C/S混合的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，利用MyEclipse7.0+Struts+SqlServer 2008+Ajax+Jsp.net等平臺工具，設(shè)計并實現(xiàn)了居住物業(yè)批量評估系統(tǒng)。實際應(yīng)用證實，該系統(tǒng)可以實現(xiàn)居住物業(yè)的批量評估，相對于基于傳統(tǒng)自動估價模型（AVM）的批量評估系統(tǒng)，具有更好的適應(yīng)性、工作效率和精準性。

關(guān)鍵詞：居住物業(yè)；批量評估；時域產(chǎn)品

中圖分類號：TP18 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-3044（2015）24-0119-02

Research on Residential Property Evaluation System Based on time Domain Product Model

LI Zheng-yu1， SUN Ping2， HAN Zi-yang1

（1.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China； 2.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China）

Abstract： residential properties in the real estate market in China has an important role in building a suitable and automated residential property evaluation system， for the objective， fair， scientific and efficient real estate assessment to provide technical support for real estate information has become an important direction of development of real estate information. The in the time domain product model based on the B / s and C / S hybrid network architecture， using MyEclipse7.0Struts+SqlServer 2008 AjaxJsp.net platform tools， design and realize the residential property mass valuation system. The practical application has proved that the system can realize batch evaluation of residential property， and has better adaptability， work efficiency and accuracy compared with bulk evaluation system based on the traditional model （AVM）.

Key words： residential property； batch evaluation； time domain products

計算機輔助批量評估（Computer Aided Mass Appraisal，簡稱CAMA）指在已收集的物業(yè)特征和市場情況等信息基礎(chǔ)上，借助計算機程序按照特定的算法在限定的時間內(nèi)完成對批量物業(yè)單元的課稅評估。[1，2] 自動估價模型（AVM）設(shè)計問題是計算機輔助批量評估核心問題之一。AVM構(gòu)建流程簡述如下：根據(jù)評估目標(biāo)選取樣本集，并劃分為訓(xùn)練集和目標(biāo)集。確定模型后，利用訓(xùn)練樣本進行模型校準，利用保留樣本進行模型檢測，直至符合要求，否則重設(shè)模型后重做。[3]在當(dāng)前較為成熟的房地產(chǎn)評估AVM模型中，應(yīng)用較多的有市場評估法、剩余法、成本法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、住宅價格指數(shù)和稅基評估價值等。[4]

1 時域產(chǎn)品模型構(gòu)建

本文依據(jù)城市居住物業(yè)的實情，綜合分析成熟AVM的優(yōu)勢，設(shè)計出基于時域產(chǎn)品模型的批量估計系統(tǒng)。模型借鑒的地方包括，直接市場法應(yīng)用多元回歸算法確定房屋級別的系數(shù)，市場比較法將從歷史案例演變成多個指標(biāo)（包括指標(biāo)棟和參照單元），住宅價格指數(shù)方法中區(qū)域產(chǎn)品分區(qū)的價格指數(shù)的指導(dǎo)作用。

居住物業(yè)的時域產(chǎn)品模型區(qū)間由市場階段、經(jīng)濟板塊和產(chǎn)品定位聯(lián)合劃分樣本集所得，表達樣本集覆蓋的產(chǎn)品區(qū)域。引入時域產(chǎn)品的主要原因是，傳統(tǒng)的MRA方法所依賴的項目層面的特征數(shù)據(jù)缺失情況嚴重，例如區(qū)位、交通、周邊配套、自然環(huán)境、物業(yè)管理等信息，并且項目層面和單元層面的特征系數(shù)差距過大，從而使估價結(jié)果誤差過大。

為了兼顧系統(tǒng)的運行效率和維護代價，在每個時域產(chǎn)品中挑選一些具有價格指示作用的樓棟作為指標(biāo)棟，其指標(biāo)范圍為整個時域產(chǎn)品。指標(biāo)棟由開發(fā)商、項目配套和銷售狀況等因素綜合確定的，兼顧具有一定的數(shù)量。每個樓房都確定各自的基準單元，棟內(nèi)的所有其他單元將以基準單元為參照，根據(jù)相對的特征差異進行相應(yīng)的價格調(diào)整，比如樓層、面積、景觀、坐向等。相基準單元一般都選擇服從公式的中間層，以減少誤差。例外情況可以借助行業(yè)人員進行調(diào)整。

另外引入價格指數(shù)表達了時域產(chǎn)品價格總體變化的情況，價格指數(shù)是所有指標(biāo)棟單位面積價格變化率的平均值，而非指標(biāo)棟的單價估值為上期的單價和本期價格指數(shù)的積。至此，待估單元在某時刻的估價為其所屬時域產(chǎn)品的的基準單價和樓層修正系數(shù)、面積修正系數(shù)等因子的連乘積。

2 系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)

2.1 功能設(shè)計

本系統(tǒng)是一個多角色參與的系統(tǒng)，用戶涵蓋專業(yè)評估人員、行業(yè)從業(yè)人員以及社會公眾。系統(tǒng)的主要模塊包括用戶管理、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、模型管理、業(yè)務(wù)管理、咨詢管理等模塊。用戶管理模塊主要依據(jù)用戶角色實現(xiàn)用戶信息維護和用戶權(quán)限管理?；A(chǔ)數(shù)據(jù)管理模塊實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及香菇參數(shù)的更新維護功能。專屬數(shù)據(jù)管理模塊主要針對評估特需數(shù)據(jù)進行周期維護，包括對指標(biāo)體系的修改、指標(biāo)棟的定價、去重及特殊戶的處理等。業(yè)務(wù)管理模塊主要包括居住物業(yè)的單獨和批量評估，生成相應(yīng)的評估報告，一段時期內(nèi)居住物業(yè)的分析報告包括周報或者月報。模型管理模塊主要實現(xiàn)對于基于時域產(chǎn)品模型的優(yōu)化調(diào)整以適應(yīng)不同城市的特性，對歷史案例庫定期進行維護更新以及新添其他AVM 模型。咨詢管理模塊主要實現(xiàn)政策法規(guī)咨詢、評估理論普及、房貸稅費計算以及委托業(yè)務(wù)等功能。系統(tǒng)功能模塊設(shè)計如圖 1 所示。

2.2 數(shù)據(jù)庫設(shè)計

系統(tǒng)涉及的數(shù)據(jù)除了基礎(chǔ)的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)外，還有專屬數(shù)據(jù)以及評估修正參數(shù)、評估模型和政策咨詢等信息數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)按其功能可分為基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)，評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和居住物業(yè)數(shù)據(jù)（地塊信息、項目樓盤、預(yù)售許可、樓棟、住戶等數(shù)據(jù)）。下面就重要的數(shù)據(jù)進行說明。房地產(chǎn)評估專屬數(shù)據(jù)，主要包括市場時期、泛片區(qū)、產(chǎn)品定位、指標(biāo)樓棟、均價樓層、指標(biāo)價格等。價格指數(shù)及交易案例數(shù)據(jù)，主要包括買賣、租賃、抵押價格數(shù)據(jù)和歷史交易案例數(shù)據(jù)等。評估模型參數(shù)主要指的是時域產(chǎn)品模型參數(shù)，主要包括樓層修正系數(shù)、面積修正系數(shù)、朝向修正系數(shù)等。除上述所述之外還有用戶管理、相關(guān)政策法規(guī)、委托代理以及咨詢專屬服務(wù)等數(shù)據(jù)等。本系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫總體結(jié)構(gòu)設(shè)計如圖 2所示。

2.3 系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)

由于系統(tǒng)用戶不僅包括專業(yè)評估人員以及行業(yè)從業(yè)人員，還服務(wù)于社會大眾，故系統(tǒng)采用C/S與 B/S并用的混合式網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)。其中，主要服務(wù)專業(yè)評估人員以及行業(yè)機構(gòu)（開發(fā)商，政府相關(guān)機構(gòu)），B/S主要服務(wù)公眾。C/S部分分為數(shù)據(jù)層、業(yè)務(wù)層和表現(xiàn)層三層。數(shù)據(jù)層由基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、專屬數(shù)據(jù)、參數(shù)庫及案例數(shù)據(jù)庫等構(gòu)成。業(yè)務(wù)層包括數(shù)據(jù)訪問模塊，估價模型模塊和業(yè)務(wù)流程模塊。表現(xiàn)層負責(zé)與用戶的直接交互，并且根據(jù)不同用戶角色的需求提供簡明友好的界面輔助用戶完成特定的業(yè)務(wù)需求。B/S部分在業(yè)務(wù)上與C/S部分保持一致的同時，在數(shù)據(jù)的瀏覽上采用JQuery和Ajax，增加用戶友好度，涉及的內(nèi)容包括查詢?yōu)g覽政策法規(guī)、查詢相關(guān)物業(yè)評估、下載評估月報或周報等。

2.4 系統(tǒng)開發(fā)方案

系統(tǒng)基于 B/S 與 C/S 混合的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)設(shè)計，以Eclipse 9為開發(fā)平臺，應(yīng)用struts2框架，采用MVC設(shè)計模式開發(fā)；后臺程序以java為開發(fā)語言，數(shù)據(jù)庫為SQL Server 2008，前臺頁面使用JSP語言開發(fā)，借助JQuery插件庫以優(yōu)化特效，采用AJAX的異步請求方式提升用戶體現(xiàn)，此外系統(tǒng)集成了百度地圖API，第三方支付平臺（支付寶，中國銀聯(lián)）API。

3 結(jié)束語

本文構(gòu)建的基于時域產(chǎn)品模型的居住物業(yè)批量評估系統(tǒng)，經(jīng)過了多年行業(yè)人員及公眾檢驗，系統(tǒng)能夠順利地完居住物業(yè)的單獨及批量評估工作。實踐結(jié)果顯示該系統(tǒng)在提高居住物業(yè)批量評估效率的同時，評估結(jié)果的準確度也有較大程度的提高，特別是當(dāng)相關(guān)時域產(chǎn)品存有歷史交易案例時，其估價的準確度更高。

參考文獻：

[1] IAAO. Standard on Automated Valuation Models （AVMs）. Assessment Journal， 2003， 10（4）： 109-154.

[2] IAAO. Standard on Mass Appraisal of Real Estate. Assessment Journal， 2002， 9（1）： 34-51.

[3] Mary Lou Downie， Gill Robson. Automated Valuation Models： an international perspective.[C]. The Council of Mortgage Lenders（CML），2007.

[4] Cheng Ming-hua， Jia Zelu， Xu Hanming， etc. Research on Intelligent Mass Appraisal Public System of Real Estate Based on Automated Valuation Models. China Real Estate，2013.