趙俊威

摘 要：近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)工程不論從數(shù)量上還是規(guī)模上都在不斷升級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲得更好的市場利潤，提升自身企業(yè)在市場當中的競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)工程的成本控制也開始嚴格起來。商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值不言而喻，不僅僅能夠有效地降低商業(yè)地產(chǎn)工程的項目成本，對于增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤同樣有巨大的幫助和作用。因此，本文就商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理角度切入，就如何提高商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理水平展開討論。本文首先介紹了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，其次，介紹了商業(yè)地產(chǎn)工程各個可以控制成本的環(huán)節(jié)，并對這些環(huán)節(jié)展開討論，分析如何優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)功臣的供應(yīng)鏈管理，以實現(xiàn)達到控制商業(yè)地產(chǎn)項目成本的目的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；成本優(yōu)化；利潤最大化

隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，全國各地商業(yè)地產(chǎn)工程項目如雨后春筍般出現(xiàn)，為了提高各個商業(yè)地產(chǎn)工程項目的競爭力，在控制成本的前提下實現(xiàn)收入的最大化，各個商業(yè)地產(chǎn)工程都在尋求辦法，控制自身的成本。商業(yè)地產(chǎn)項目控制成本的辦法有許多，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)項目涉及到的環(huán)節(jié)眾多，就有必要針對商業(yè)地產(chǎn)工程的每一個環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的控制成本辦法，這也就是本文的研究目的與意義。

一、我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況

在討論我國商業(yè)地產(chǎn)項目的成本控制管理之前，必須有必要了解我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本情況。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要的角色，商業(yè)地產(chǎn)對于我國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展具有重要意義，因此，必須對我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的基本情況有所了解，這是針對商業(yè)地產(chǎn)工程成本管理控制的前提。

廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)主要是指從事商業(yè)活動的，實現(xiàn)收益的地產(chǎn)或者房產(chǎn)。在現(xiàn)實生活中，商業(yè)地產(chǎn)主要是指一切用于商業(yè)用途的，可以為企業(yè)帶來實際商業(yè)收益的房地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)地產(chǎn)通常包含三大特性，第一，地產(chǎn)性，商業(yè)地產(chǎn)必須以地產(chǎn)業(yè)開發(fā)為實際生產(chǎn)經(jīng)營活動；第二，商業(yè)性，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)活動必須以商業(yè)形式展開，必須是以盈利為目的的生產(chǎn)經(jīng)營活動；第三，投資性，考慮到地產(chǎn)作為資源的有限性，在相當長的一個時間區(qū)間內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)活動必然要考慮到投資的收益，投資性也是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中較為突出的一個特點。

在我國，商業(yè)地產(chǎn)這個概念主要源于上個世紀90年代，從上個世紀90年代開始，我國開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)這個概念，其中較為典型的例子是，1999年，大連萬達實業(yè)有限公司開始通過房地產(chǎn)開發(fā)，創(chuàng)立了具有我國特色的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的大幕也就此拉開。在次以后，我國各大房地產(chǎn)開發(fā)公司開始推出各具特色的商業(yè)地產(chǎn)品牌，我國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也在不斷摸索中艱難前行，商業(yè)地產(chǎn)的概念也在不斷豐富和多元，商業(yè)地產(chǎn)的概念開始不僅僅局限于通過房地產(chǎn)開發(fā)為居民提供住所，更多地開始通過房地產(chǎn)開發(fā)項目將各種商業(yè)活動與商業(yè)地產(chǎn)進行連接，商業(yè)地產(chǎn)逐漸滲透到各個產(chǎn)業(yè)之中，包括賓館、會所、酒店、寫字樓、商業(yè)街等等。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理

房地產(chǎn)業(yè)在近二十年的不斷摸索中逐漸成型，房地產(chǎn)市場體制業(yè)開始逐漸形成，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中的地位也越來越高，在我國經(jīng)濟發(fā)展中扮演的角色也越來越重要。國民經(jīng)濟在不斷發(fā)展的過程中，商業(yè)地產(chǎn)作為近二十年來發(fā)展最為迅速的新興產(chǎn)業(yè)，是整個市場的投資熱點，越來越多的資金與資源開始向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涌入，這對于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說是一把雙刃劍，一方面來說，大量的資金與資源向商業(yè)地產(chǎn)涌入，能夠有效地幫助商業(yè)地產(chǎn)業(yè)擺脫長久困擾房地產(chǎn)業(yè)資金不足的困境，讓房地產(chǎn)業(yè)在充裕的資金條件下更好地發(fā)展，另一方面來說，大量的資金與資源向房地產(chǎn)業(yè)涌入，對于房地產(chǎn)業(yè)同樣是一種負擔(dān)，過多資金涌入，房地產(chǎn)業(yè)將面臨巨大的資金使用效率問題。大量的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)不僅僅將造成大量的資金閑置，資源浪費，而且會造成商業(yè)地產(chǎn)業(yè)對于資金使用效率的不重視，影響商業(yè)地產(chǎn)的盈利率，更為可怕的是，大量的資金與資源涌入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中也開始出現(xiàn)競爭激烈，惡意競爭的現(xiàn)象。

盡管商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)濟有所不同，但是考慮到商業(yè)地產(chǎn)本身是作為一種商品對外出售的現(xiàn)實，商業(yè)地產(chǎn)從某些方面來說也應(yīng)當遵守于現(xiàn)代工業(yè)的生產(chǎn)規(guī)律，也應(yīng)當通過對其生產(chǎn)過程進行優(yōu)化。商業(yè)地產(chǎn)將各種“原材料”通過生產(chǎn)加工推向市場，就必須遵守于市場的客觀規(guī)律，必須對整個生產(chǎn)鏈條展開優(yōu)化，必須對整個生產(chǎn)過程進行成本控制，這也就是本文的目的所在。

為了更好地了解了解地產(chǎn)項目工程的供應(yīng)鏈管理，本文將列舉國內(nèi)外幾個優(yōu)秀的地產(chǎn)工程項目的案例。

首先介紹的是日本地產(chǎn)工程項目的基于成本控制的供應(yīng)鏈管理，日本地產(chǎn)工程項目的供應(yīng)鏈管理具有標志性的特點，日本工程項目將工程項目的所有環(huán)節(jié)管理模式化，從工程開工前的調(diào)查分析到工程完工后的后續(xù)計劃分析，每一個環(huán)節(jié)都十分講求嚴謹精密，對數(shù)據(jù)的動態(tài)分析十分到位。在日本，地產(chǎn)相關(guān)部門制定了日本建筑工程的工程費用估算手冊，不僅如此，相關(guān)地產(chǎn)部門在整個工程施工的過程中都會對市場價格進行動態(tài)監(jiān)督，及時修改工程項目費用估算手冊上對于成本分析的參考價格，這一點，是日本能夠?qū)崿F(xiàn)全面地產(chǎn)工程預(yù)算監(jiān)督精密化的重要法寶。

日本在地產(chǎn)工程項目造價監(jiān)管上具有先進的經(jīng)驗，我國地產(chǎn)龍頭老大萬科同樣擁有豐富的地產(chǎn)項目工程監(jiān)督管理心得。萬科對地產(chǎn)項目工程的造價控制是從宏觀角度出發(fā)的，首先萬科在工程管理的整個過程中全面監(jiān)督，對于整個工程涉及到的環(huán)節(jié)進行分析，地產(chǎn)工程項目的所有采購統(tǒng)一管理，集中處理，這樣做不僅僅能夠大大減少地產(chǎn)工程項目的采購成本，還能夠確保地產(chǎn)項目工程采購安排的科學(xué)合理，并大大減少了地產(chǎn)工程項目管理中的浪費。萬科在近十年的發(fā)展過程中，將工程造價管理的成本控制做到了極致，現(xiàn)如今，萬科開始逐漸采用計算機電算化對商業(yè)地產(chǎn)工程進行成本控制與分析，統(tǒng)一采購公開透明被進一步加強。電算化工程地產(chǎn)項目成本控制對于萬科的成本控制具有重要價值，電算化成本控制不是非常依賴于人工，并且能夠真實反映企業(yè)在實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各方面支出，通過相關(guān)電算化成本控制軟件，能股更加直觀地了解到萬科在地產(chǎn)工程項目中的各項支出，各項支出在一個會計時間節(jié)點也能夠方面集中處理，做到數(shù)據(jù)的嚴格控制與精確分析。萬科通過建立電子商務(wù)平臺，通過網(wǎng)絡(luò)招標，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議書，按照協(xié)議直接在網(wǎng)上進行采購各種原材料，節(jié)省各種交易費用，這種利用電子商務(wù)平臺，通過大批量、大規(guī)模采購，使得造價成本得到優(yōu)勢控制。此外，萬科通過成立萬創(chuàng)設(shè)計研究中心，從項目的初步規(guī)劃、各種工藝改進、樣本材料把關(guān)、樣本房裝飾裝修等多方面進行管理，從而有效控制后期地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險和確定大致的建筑成本。萬科能做到如今這個成績，逾期精密的電算化地產(chǎn)工程成本控制不無關(guān)系。

三、商業(yè)地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈成本優(yōu)化

商業(yè)地產(chǎn)成本控制包含許多方面的內(nèi)容，商業(yè)地產(chǎn)工程項目的成本并不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)工程項目在施工過程中的成本，其中土地前期開發(fā)的成本，后期營銷的成本都包含其中，因此商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本控制應(yīng)當是全面的，宏觀的，而不是僅僅著眼于商業(yè)地產(chǎn)工程在施工中的各項支出。

第一，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最需要重視的一項支出就是商業(yè)地產(chǎn)工程項目土地開發(fā)成本，商業(yè)地產(chǎn)工程中，土地開發(fā)成本一直是大頭，隨著土地作為不可再生資源的稀缺性，商業(yè)地產(chǎn)工程在土地開發(fā)成本上的投入開始不斷增加，商業(yè)地產(chǎn)中，土地具有不可再生，壟斷性較強的特點，這一特點直接導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在相應(yīng)的土地開發(fā)支出上節(jié)節(jié)攀升，因此，在如此市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)工程企業(yè)應(yīng)當結(jié)合自身實際情況，理性地進行投資，對于商業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)成本進行嚴格的把控，切不可因為土地資源的稀缺而過分在土地開發(fā)上投入過多的成本，此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當具有開放的眼光，并不應(yīng)當僅僅將眼光局限在當?shù)氐耐恋亻_發(fā)上去，對于全國各個區(qū)域的土地價格及相關(guān)配套設(shè)施都應(yīng)當有所了解，理性投資，科學(xué)分析。

第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一直都是資金密集性企業(yè)，因此，對于商業(yè)地產(chǎn)工程企業(yè)在資金的使用上也應(yīng)當做到科學(xué)理性的使用，不僅僅需要降低負債率，還應(yīng)當盡可能地降低貸款利率，縮減地產(chǎn)項目開發(fā)周期，盡可能價款資金周轉(zhuǎn)的速率。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一直十分依賴于資金的投入，但是經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多地產(chǎn)工程企業(yè)倒閉的原因也恰恰在于沒有科學(xué)地使用管理企業(yè)資金，最終入不敷出，被迫倒閉，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當清醒地認識到資金對于企業(yè)的價值與意義，也應(yīng)當對資金的使用嚴格把關(guān)，對資金的使用嚴格管控，對資金的使用嚴格監(jiān)督，這樣才能切實提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于資金的管理水平，進一步提高企業(yè)的盈利率，增強自身的競爭力。

第三，地產(chǎn)工程供應(yīng)鏈核心成本控制。建筑安裝成本是地產(chǎn)項目成本中較為穩(wěn)定的部分。其成本可從設(shè)計階段、建設(shè)實施階段來進行控制。對于設(shè)計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設(shè)計工作是整個供應(yīng)鏈中建筑安裝成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計成本應(yīng)通過選擇最優(yōu)設(shè)計方案和設(shè)計單位、推行限額設(shè)計以及引入考核機制等舉措來進行控制。

第四，在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關(guān)鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節(jié)點，它關(guān)系到企業(yè)能否將產(chǎn)品及時順利地銷售出去，以及企業(yè)銷售成本和盈利水平。通過聘用專業(yè)的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結(jié)合本地區(qū)特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。通過對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其利潤最大化的目標，有利于地產(chǎn)市場機制的建立和完善。

四、結(jié)語

隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，人們對多元化的服務(wù)和產(chǎn)品有更高的消費需求。從而促使商業(yè)地產(chǎn)工程項目的投資與開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為最大程度上獲得經(jīng)濟利潤，就要對成本進行控制分析。從供應(yīng)鏈視角，商業(yè)地產(chǎn)成本進行了策略化分析，分為供應(yīng)鏈上游、核心、下游三方面來對成本進行控制，從而最大程度上為企業(yè)獲得更大的利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的目標。

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