江小國(guó)，王先柱

(1.安徽工業(yè)大學(xué) 商學(xué)院，安徽 馬鞍山243032;2.河海大學(xué) 商學(xué)院，南京211100)

一、引言:文獻(xiàn)回顧與問題提出

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論認(rèn)為，市場(chǎng)勢(shì)力是企業(yè)控制自身產(chǎn)品價(jià)格而獲得超額利潤(rùn)的能力，實(shí)際上，就是企業(yè)操控其產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的能力，是一個(gè)企業(yè)對(duì)價(jià)格實(shí)施影響的程度，即持續(xù)地將價(jià)格維持在邊際成本之上的程度和能力。為此，很多學(xué)者通過測(cè)算企業(yè)定價(jià)超過邊際成本的程度即勒納指數(shù)，以衡量企業(yè)市場(chǎng)勢(shì)力與市場(chǎng)壟斷程度。況偉大(2004)［1］采用勒納指數(shù)測(cè)算 1996 ～ 2002年北京、深圳、上海和天津等四個(gè)直轄市的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力，結(jié)果表明市場(chǎng)壟斷程度均較高，其中北京最高，各年份均達(dá)到0.6以上，而上海最低，維持在0.4上下。李宏瑾(2005)［2］對(duì)我國(guó) 1999 ～2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)勢(shì)力較大，并通過比較各省房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度，發(fā)現(xiàn)東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況好于西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，并認(rèn)為隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化與發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷勢(shì)力有所下降，但進(jìn)程十分緩慢。鄔麗萍、鞠方(2008)［3］利用勒納指數(shù)測(cè)算 1987～2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力，結(jié)果表明全國(guó)平均水平呈下降態(tài)勢(shì)，但依然處于較高水平，而且區(qū)域性差別大，認(rèn)為市場(chǎng)勢(shì)力必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)福利的損失，市場(chǎng)上表現(xiàn)為價(jià)格偏高，有效供給不足。劉會(huì)洪、袁蕾(2010)［4］通過研究卻發(fā)現(xiàn) 2003 ～2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度出現(xiàn)加強(qiáng)的特征，且發(fā)達(dá)的東部地區(qū)高于欠發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)，并認(rèn)為市場(chǎng)集中度、土地供應(yīng)等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度產(chǎn)生顯著影響。劉會(huì)洪、袁蕾的研究結(jié)論與其他學(xué)者不同，樣本量不足與測(cè)算方法的不同可能是主要原因。劉俊、邱琬琬(2013)［5］基于 2004 ～2011 年浙江11個(gè)地市面板數(shù)據(jù)，研究浙江省房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷問題，發(fā)現(xiàn)壟斷程度與區(qū)域發(fā)展水平呈負(fù)相關(guān)。

新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)將市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)與完全壟斷市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)壟斷程度的提高，資源配置的經(jīng)濟(jì)效率是下降的。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，壟斷在競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，會(huì)使資本進(jìn)一步集中，最終形成壟斷。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于競(jìng)爭(zhēng)性階段還是處于偏壟斷性階段呢?結(jié)合新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，如果衡量壟斷程度的勒納指數(shù)是下降的，說(shuō)明市場(chǎng)還處于競(jìng)爭(zhēng)性深化階段;反之，如果勒納指數(shù)呈上升態(tài)勢(shì)，則市場(chǎng)將會(huì)逐步成為壟斷性強(qiáng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

從研究現(xiàn)狀分析來(lái)看，首先，大部分文獻(xiàn)研究是以省份為樣本單位，其實(shí)，這樣很難準(zhǔn)確衡量以城市為單位的房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度，因?yàn)橥?nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力呈現(xiàn)極大的非均衡性;其次，近幾年，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度的研究較少，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷態(tài)勢(shì)是否有變化，值得進(jìn)一步研究而得出結(jié)論。本文也將采用勒納指數(shù)作為衡量市場(chǎng)壟斷程度的指標(biāo)，以全國(guó)面板數(shù)據(jù)和35個(gè)大中城市截面及時(shí)間序列數(shù)據(jù)為依據(jù)，結(jié)合靜態(tài)分析、動(dòng)態(tài)分析、比較分析而揭示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度及其變動(dòng)特征。

二、變量選擇與模型設(shè)計(jì)

本文采用勒納指數(shù)(Lerner Index)來(lái)衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力即市場(chǎng)壟斷程度。勒納指數(shù)LI是衡量廠商訂價(jià)偏離邊際成本的程度。LI=(PMC)/P，其中，P為商品的市場(chǎng)價(jià)格，MC則表示商品生產(chǎn)的邊際成本。勒納指數(shù)越大，表明廠商定價(jià)偏離邊際成本程度越大，也即廠商操控市場(chǎng)價(jià)格能力越強(qiáng)、市場(chǎng)壟斷程度越高。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的廠商利潤(rùn)最大化的均衡條件可知:

公式(1)中ε為需求價(jià)格彈性，由公式(1)得到的勒納指數(shù)可表達(dá)為:

由此，可以通過測(cè)算房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性得到勒納指數(shù)。通常，勒納指數(shù)介于0和1之間，所以討論勒納指數(shù)問題有一個(gè)必要條件，就是要求需求價(jià)格彈性大于1。［6］我們知道，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及壟斷程度與商品的需求價(jià)格彈性密切相關(guān):彈性越大，廠商之間的產(chǎn)品銷售行為越具有競(jìng)爭(zhēng)性，標(biāo)高價(jià)的可能性越低，廠商邊際利潤(rùn)便越小，即壟斷程度越低;反之，彈性越小，標(biāo)高價(jià)的可能性就越大，壟斷程度就越高。

為求得商品房屋的需求價(jià)格彈性，選擇“商品房屋銷售額(Y)”和“商品房屋銷售均價(jià)(X)”兩個(gè)指標(biāo)，分別代替房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)價(jià)格這兩個(gè)基本變量，并設(shè)計(jì)如下對(duì)數(shù)模型對(duì)商品房屋銷售額和商品房屋銷售均價(jià)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析:

對(duì)公式(3)兩邊取微分形式，可得:

可見，對(duì)數(shù)模型公式(3)中的回歸系數(shù)b就是商品房屋的需求價(jià)格彈性。在進(jìn)行回歸計(jì)算時(shí)，將對(duì)X、Y取自然對(duì)數(shù)，并采用過原點(diǎn)回歸的分析方法。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度靜態(tài)分析——基于全國(guó)面板數(shù)據(jù)

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源

根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房屋銷售均價(jià)與銷售情況的面板數(shù)據(jù)(2002～2012)，求得相應(yīng)的自然對(duì)數(shù)結(jié)果，如表1所示。

(二)模型求解

為提高回歸結(jié)果的可靠性，首先需要對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，分析lnX、lnY的平穩(wěn)性。采用ADF檢驗(yàn)法，運(yùn)用Eviews 7.0軟件對(duì)銷售總額與銷售均價(jià)的對(duì)數(shù)兩個(gè)時(shí)間序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)為非平穩(wěn)序列，經(jīng)過一階差分后轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)序列，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。lnX的一階差分檢驗(yàn)結(jié)果的t值為－5.427566，相應(yīng)的概率為0.0028，其絕對(duì)值大于1%檢驗(yàn)水平下的t值－4.420595的絕對(duì)值，說(shuō)明序列具有平穩(wěn)性。lnY的一階差分檢驗(yàn)結(jié)果的 t值為－4.403560，相應(yīng)的概率為0.0102，其絕對(duì)值接近1%檢驗(yàn)水平下的t值－4.420595的絕對(duì)值，大于5%檢驗(yàn)水平下的t值－3.259808的絕對(duì)值，說(shuō)明序列也具有平穩(wěn)性。

表1 2002～2012年我國(guó)商品房屋銷售情況相關(guān)數(shù)據(jù)

表2 變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

采取普通最小二乘法(OLS)，運(yùn)用Eviews 7.0軟件對(duì)lnX、lnY一階差分平穩(wěn)序列進(jìn)行過原點(diǎn)回歸分析，其結(jié)果如下:

Dependent Variable:lnY(－1)

Method:Least Squares

Sample(adjusted):2003 2012

Included observations:10 after adjustments

Variable Coefficient Std.Error t－ Statistic Prob.a－1.963093 0.755535 －2.598281 0.0317 lnX(－1) 2.588252 0.092459 27.99342 0.0000 R－squared 0.987944 Mean dependent var 19.41062 Adjusted R－squared 0.986437 S.D.dependent var 0.724694 S.E.of regression 0.084397 Akaike info criterion －1.929704 Sum squared resid 0.056983 Schwarz criterion －1.869187 Log likelihood 11.64852 Hannan－Quinn criter. －1.996091 F－statistic 655.5814 Durbin－Watson stat 1.842592 Prob(F－statistic) 0.000000

(三)總結(jié)

2002～2012年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力的計(jì)量分析結(jié)果表明，模型在1%條件下顯著，擬合優(yōu)度達(dá)0.987，lnX、lnY存在正相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求價(jià)格彈性(即對(duì)數(shù)模型中的回歸系數(shù)b)為2.58，大于1，符合勒納指數(shù)的要求。根據(jù)式(2)中勒納指數(shù)與需求價(jià)格彈性關(guān)系，我們得到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)為0.388。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度還是比較高的，但是相對(duì)于1999 ～2003 年(李宏瑾，2005)［2］和1987 ～2006 年(鄔麗萍、鞠方，2008)［3］分析結(jié)果有所下降，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總體上有轉(zhuǎn)好趨勢(shì)。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度動(dòng)態(tài)分析——基于35個(gè)大中城市截面數(shù)據(jù)

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源

選擇2002～2012年我國(guó)35個(gè)大中城市的商品房屋銷售額和銷售均價(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度動(dòng)態(tài)分析的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過搜集與整理，如表3所示。選擇以大中城市為樣本單位比選擇以省份為樣本單位更能真實(shí)反映市場(chǎng)壟斷程度，因?yàn)槭?nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷勢(shì)力存在極大的差異性。而且，需要政府大力調(diào)控的大多也是大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

表3 2002～2012年我國(guó)35個(gè)大中城市商品房屋銷售均價(jià)(元)及銷售額(萬(wàn)元)

寧波 長(zhǎng)春 大連 武漢 哈爾濱年份 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額2002 2040 750028 2282 268965 2801 1099069 1813 741357 2257 720787 2003 2631 1040100 2421 487058 2843 1193509 1928 868143 2336 819380 2004 2865 1571945 2155 432000 2921 1455120 2072 1124584 2353 919405 2005 3511 1750800 2260 438426 3116 1515300 2516 1655900 2494 1145700 2006 5028 2347756 3712 813796 3747 2229501 3062 2798639 2700 1559157 2007 5437 3313134 2558 1044471 4256 2845388 3702 3545305 2703 1822874 2008 6251 5028878 3250 1669580 5568 4611428 4664 5295596 3053 2286874 2009 7224 3239083 3489 1991198 5774 4750524 4781 3500120 3793 2226860 2010 8992 7329806 4142 2964176 6249 7203162 5329 5792169 4226 2980269 2011 11224 7784700 5178 4469071 7044 8560369 5746 6947300 5333 4701900 2012 11032 5808679 6131 5390007 8052 7326595 7193 9561973 5398 5390389太原 南寧 沈陽(yáng) 成都 烏魯木齊年份 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額2002 2035 120100 2230 243978 2739 535458 1848 1291029 1981 399712 2003 2191 180926 2372 262910 2738 564147 1975 1625200 2315 584479 2004 3165 266735 2169 432749 2916 947085 2096 2025798 2361 717404 2005 2675 385245 2761 945287 2911 1526337 2452 3062713 2147 540900 2006 3406 782967 2605 1187150 3187 3174465 3219 3956851 2373 576652 2007 3579 491094 2872 1309839 3376 4199243 3646 5506151 2166 895688 2008 3862 645892 3404 2140574 3699 5408068 4276 9516438 2667 1330081 2009 4013 734084 3957 1913471 4127 6046946 4857 7088197 3244 960498 2010 4830 887812 4557 3334479 4644 6843606 4925 13345400 3446 1851551 2011 7244 1874939 5135 3428400 5411 9450500 5937 15193300 4524 2118100 2012 6816 1473483 5196 3698149 5884 12739860 6717 17974961 5254 2447523濟(jì)南 南昌 重慶 青島 昆明年份 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額 均價(jià) 銷售額2002 1985 261294 1541 149631 1443 1076534 1974 802364 2379 467287 2003 2101 408920 1688 197458 1556 1581505 2186 933031 2276 582822 2004 2327 596292 2367 319727 1596 2102260 2406 1113229 2233 708725 2005 3056 787200 2430 517000 1756 2327978 2966 1531000 2474 623900 2006 3133 818427 2587 986882 2135 4307679 3744 3459241 2733 2067208 2007 3525 1003407 3126 1198841 2269 5056850 4249 3052584 2903 2651599 2008 3776 1209334 3558 1704283 2723 9673125 5201 4333566 3108 2886899 2009 4197 1551066 3461 1161101 2785 8000006 5094 3924175 3750 2197252 2010 4897 2159821 3775 1867205 3442 13777600 5576 7036744 3807 3248457 2011 6259 3326400 4566 2378018 4281 18469400 6576 8948400 3660 4550600 2012 6698 3993147 5939 2964333 4734 21461589 7495 7719175 4715 5286930

數(shù)據(jù)來(lái)源:各省、市統(tǒng)計(jì)年鑒(2003－2013年各期)、統(tǒng)計(jì)網(wǎng)及作者整理。

(二)模型求解

通過2002～2012年全國(guó)面板數(shù)據(jù)分析得到的結(jié)果，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度的總體情況。實(shí)際上，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的逐漸加劇，市場(chǎng)壟斷程度是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程。為揭示這一變化過程的特征，對(duì)35個(gè)大中城市2002～2012各年份截面數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)模型(即35個(gè)觀測(cè)值)進(jìn)行過原點(diǎn)回歸分析，得到結(jié)果如表4所示。勒納指數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)如圖1所示。

表4 2002～2012各年截面數(shù)據(jù)分析結(jié)果

(三)總結(jié)

通過2002～2012年35個(gè)截面樣本的房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度勒納指數(shù)和需求價(jià)格彈性的測(cè)算，可以看出我國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度呈現(xiàn)兩個(gè)階段性特征:一是2002～2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性總體上有升的趨勢(shì)，勒納指數(shù)降低，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷力量有下降趨勢(shì)。二是2009～2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求價(jià)格彈性出現(xiàn)小幅下降，勒納指數(shù)也有所提高(除2010年)，不過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性和壟斷性總體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度也在不斷加強(qiáng)，壟斷程度總體呈小幅下降趨勢(shì)，其主要原因:第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較低，包括對(duì)資金規(guī)模、技術(shù)水平等要求不高，政府制度門檻也較低等，房地產(chǎn)企業(yè)只需少量的資金就可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)樗鼈兇蠖嘀皇峭恋嘏c資金的整合者，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度的提高;第二，由于大量房地產(chǎn)企業(yè)還是處于規(guī)模較小、差異化不明顯的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，沒有形成基于實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、效率高的壟斷勢(shì)力，各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)處于較低級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)水平。當(dāng)然，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度提高和市場(chǎng)壟斷力量消退進(jìn)程非常緩慢，是一個(gè)漸進(jìn)的過程，且不排除階段性反彈的可能，比如，在現(xiàn)實(shí)中，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快等因素可能會(huì)導(dǎo)致階段性的商品房屋需求激增，從而導(dǎo)致壟斷程度即勒納指數(shù)的相應(yīng)提高。

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度比較分析——基于35個(gè)大中城市時(shí)間序列數(shù)據(jù)

(一)模型求解及排序比較

由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)力和市場(chǎng)環(huán)境差異很大，有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行區(qū)域差異性分析，以明確我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷問題的真實(shí)現(xiàn)狀。基于表3中的2002～2012年35個(gè)大中城市的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，經(jīng)過平穩(wěn)性檢驗(yàn)之后，利用本文設(shè)計(jì)的對(duì)數(shù)模型分別對(duì)各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的勒納指數(shù)進(jìn)行測(cè)算，并進(jìn)行排序比較，結(jié)果如表5、圖2所示?；貧w結(jié)果比較令人滿意，各城市的指標(biāo)回歸結(jié)果都在1%條件下顯著，且回歸的擬合優(yōu)度表現(xiàn)出良好的性質(zhì)。

表5 2002～2012年我國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度及排序

5 深圳 1.679574 0.595389069 23 廣州1.787714 0.559373591 6 廈門 1.684199 0.593754064 24 哈爾濱1.788040 0.559271605 7 呼和浩特 1.693333 0.592010931 25 昆明1.792002 0.558035091 8 銀川 1.701960 0.589008281 26 鄭州1.794091 0.557385328 9 濟(jì)南 1.700721 0.587985919 27 青島1.796463 0.556649372 10 石家莊 1.707915 0.585509232 28 長(zhǎng)沙1.816998 0.550358338 11 南昌 1.708596 0.585275864 29 武漢1.818282 0.549969697 12 長(zhǎng)春 1.730469 0.577878020 30 沈陽(yáng)1.818642 0.549860830 13 烏魯木齊 1.733775 0.576776110 31 北京1.831325 0.546052721 14 南寧 1.733901 0.576734196 32 天津1.833645 0.545361834 15 寧波 1.734210 0.576631434 33 上海 1.876265 0.532973754 16 福州 1.746841 0.572461947 34 成都 1.895948 0.527440626 17 杭州 1.750570 0.571242510 35 重慶 1.986934 0.503287980 18 貴陽(yáng) 1.759193 0.569429386

(二)總結(jié)

從測(cè)算結(jié)果來(lái)看，勒納指數(shù)較高的城市往往不是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，發(fā)達(dá)地區(qū)壟斷的程度反而不高。其中北京、上海、天津、重慶等四大直轄市勒納指數(shù)均相對(duì)較低，市場(chǎng)勢(shì)力運(yùn)用相對(duì)較弱，而西寧、?？?、太原、蘭州等城市勒納指數(shù)卻較高?？傮w上，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的大城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較好，而大多數(shù)中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境則較差。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的好壞與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度具有相關(guān)性。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的社會(huì)福利與經(jīng)濟(jì)效率理論，我們知道，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越充分，資源配置與利用的經(jīng)濟(jì)效率越高，此時(shí)壟斷對(duì)社會(huì)福利造成的損失越小，經(jīng)濟(jì)社會(huì)就越有可能得到健康快速的發(fā)展。

當(dāng)然，除了各大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素之外，中西部欠發(fā)達(dá)城市的商品房屋需求更多的是剛性居住需求，這也是導(dǎo)致需求價(jià)格彈性偏低、勒納指數(shù)偏高的一個(gè)原因。另外，由于中西部欠發(fā)達(dá)城市商品房屋建設(shè)成本因要素原因而相對(duì)較低，使得開發(fā)商更容易制定偏離成本程度更高的價(jià)格，結(jié)果勒納指數(shù)也會(huì)隨之提高。

六、結(jié)論及啟示

通過基于全國(guó)面板數(shù)據(jù)的靜態(tài)分析、基于35個(gè)大中城市各年截面數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)分析和基于35個(gè)大中城市時(shí)間序列數(shù)據(jù)的比較分析，其結(jié)果表明:第一，雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度總體上呈緩慢下降趨勢(shì)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然不充分，壟斷程度仍處于較高水平。第二，中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度總體上高于東部城市。

理論上，這種高壟斷性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的重要原因，也是市場(chǎng)失靈的一種表現(xiàn)，面對(duì)這種市場(chǎng)現(xiàn)象，政府應(yīng)積極調(diào)控和干預(yù)。政府需要制定有效政策與反壟斷措施，以促進(jìn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)商努力降低成本，逐步打破房地產(chǎn)低產(chǎn)出、高價(jià)格的壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從而減少因壟斷而導(dǎo)致的住房消費(fèi)福利損失。

現(xiàn)實(shí)中，我國(guó)房地產(chǎn)梯級(jí)供給體系不完善，廉租房建設(shè)較為不足，土地壟斷經(jīng)營(yíng)和利益取向使地方政府與開發(fā)商成為既得利益集團(tuán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)的自主性與市場(chǎng)壟斷性等，這些現(xiàn)實(shí)因素共同導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，甚至價(jià)格扭曲，在這種情況下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和管制非常必要。

［1］況偉大.空間競(jìng)爭(zhēng)、房?jī)r(jià)收入比與房?jī)r(jià)［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2004，(7):79 －86.

［2］李宏瑾.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度研究——勒納指數(shù)的測(cè)算［J］.財(cái)經(jīng)問題研究，2005，(3):3－10.

［3］鄔麗萍，鞠方.基于市場(chǎng)勢(shì)力的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析［J］.消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2008，24(5):59－62.

［4］劉會(huì)洪，袁蕾.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)測(cè)度及影響因素——基于地區(qū)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析［J］.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2010，29(3):54 －57.

［5］劉俊，邱琬琬.浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響——基于浙江11個(gè)地市面板數(shù)據(jù)的研究［J］.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2013，(10):47－48.

［6］吳漢洪.產(chǎn)業(yè)組織理論［M］.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.