曾慧娟

受產(chǎn)品同質(zhì)化、實(shí)際需求下滑影響，傳統(tǒng)的休閑度假類旅游地產(chǎn)銷售正進(jìn)入困境。動(dòng)輒上百億元的投資額，加上旅游地產(chǎn)較長(zhǎng)的投資回報(bào)期，如何讓旅游營(yíng)運(yùn)與地產(chǎn)銷售之間協(xié)同發(fā)展，讓“不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)”是很多房企都在思考的問(wèn)題。未來(lái)，旅游地產(chǎn)跨界的“玩主”將更加神奇，智慧旅游、智慧社區(qū)都將形成。利用一些新的金融融資工具提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的回報(bào)率，這已成為行業(yè)的新趨勢(shì)。

傳統(tǒng)模式走到盡頭

有人熱鬧上場(chǎng)，必然有人黯然退場(chǎng)。遠(yuǎn)者如去年被媒體披露的疑因資金鏈斷裂爛尾的廣東清遠(yuǎn)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目御金街、青島“西海岸第一豪宅”之稱的紫檀山項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)、遼寧東戴河新區(qū)入住率僅10%多個(gè)項(xiàng)目爛尾變成鬼城。近者如今年初被披露的浙江舟山旅游地產(chǎn)爛尾樓。而沉睡十余年的京郊著名旅游地產(chǎn)爛尾工程、曾被媒體稱為“中國(guó)五大鬼城之一”的沃德蘭樂(lè)園“遺址”，則于今年6月26日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，不過(guò)已變身成為八達(dá)嶺奧特萊斯，算是徹底同旅游地產(chǎn)告別了。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示：“前期，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。我覺(jué)得，旅游地產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn)，由旅游來(lái)主導(dǎo)，地產(chǎn)為載體，要考慮到能夠?yàn)槁糜翁峁└鱾€(gè)方面的軟件服務(wù)?！睋?jù)專家分析，未來(lái)旅游地產(chǎn)的盈利模式，或?qū)⒂梢淮涡越ǔ射N售，轉(zhuǎn)向以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為主。但這種模式因?yàn)槌跗谕度氤杀揪薮?，且?xiàng)目回報(bào)周期延長(zhǎng)，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商造成更大的資金壓力。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)工商管理學(xué)院旅游管理系主任、北京旅游學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)蔡紅分析認(rèn)為，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要前瞻性，需要有整體規(guī)劃的開(kāi)發(fā)思路。改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，采用分時(shí)租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該在精準(zhǔn)分析目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，集稀缺的自然資源、厚重的人文底蘊(yùn)、完善的公共服務(wù)體系、優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、精細(xì)化的管理手段于一體，再加上完善的旅游配套以及科學(xué)的管理，方能獲得成功。

對(duì)于現(xiàn)在房企熱衷開(kāi)發(fā)的度假產(chǎn)品，朱中一說(shuō)：“個(gè)人建議打造服務(wù)條件和環(huán)境，并開(kāi)發(fā)創(chuàng)意性活動(dòng)和事件，吸引外地資源前來(lái)辦會(huì)以及休閑旅游，形成規(guī)模效應(yīng)。當(dāng)有一定知名度和美譽(yù)度后，隨著基礎(chǔ)配套設(shè)施完善再考慮辦展。項(xiàng)目核心就是始終把握環(huán)境和文化兩張牌，把服務(wù)打出去”。

此外，有業(yè)內(nèi)人士表示，由于度假地產(chǎn)不能像第一居所那樣受到業(yè)主貼身照看，所以更需要過(guò)硬的后續(xù)管理服務(wù)。

未來(lái)生態(tài)體系

事實(shí)上，如何“讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)”，是開(kāi)發(fā)商正在不斷努力解決的問(wèn)題。旅游+地產(chǎn)的跨界融合，將不止在于地產(chǎn)商斥巨資進(jìn)入旅游行業(yè)、旅行社經(jīng)營(yíng)景區(qū)地產(chǎn)。

易觀智庫(kù)分析師表示，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)+旅游地產(chǎn)的“線上與線下融合”開(kāi)始進(jìn)行多樣化嘗試。將最大程度與區(qū)域內(nèi)其他業(yè)態(tài)相聚合，形成兼具居住、度假和投資價(jià)值的未來(lái)社區(qū)生態(tài)體系。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)+居住價(jià)值未來(lái)將推動(dòng)智慧社區(qū)的最終形成；互聯(lián)網(wǎng)+度假價(jià)值將成為智慧旅游發(fā)展的重要推動(dòng)力；互聯(lián)網(wǎng)+投資將為客戶豐富財(cái)務(wù)自由的渠道?；ヂ?lián)網(wǎng)+旅游地產(chǎn)最終將成為新型度假生活的主要驅(qū)動(dòng)力，助力在線旅游的繁榮和成熟。

互聯(lián)網(wǎng)+金融則為旅游地產(chǎn)廠商提供更多融資渠道，推動(dòng)企業(yè)輕資產(chǎn)化進(jìn)程。最近發(fā)生的是中弘股份收購(gòu)事件。

10月8日，中弘股份間接持有的境外全資子公司著融香港投資有限公司與Green Parade Limited及龐維新先生簽署了股權(quán)交易《備忘錄》，著融香港擬收購(gòu)賣方持有的Chanco International Group Limited （中文名稱“卓高國(guó)際”，簡(jiǎn)稱標(biāo)的公司） 約66.10%的股權(quán)。

中弘股份方面表示，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃及當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，此次股權(quán)收購(gòu)符合公司未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，如本次股權(quán)收購(gòu)成功，擬將標(biāo)的公司打造成輕資產(chǎn)的品牌管理公司。該品牌管理公司將定位于旅游度假、康體養(yǎng)生、文化創(chuàng)意等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。