曾慧娟

在剛剛結(jié)束的“十一”長假，普通百姓的出行旅游熱度高漲，逐年增長的旅游熱也帶火了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。易觀智庫的數(shù)據(jù)顯示：目前上市房企百強中起碼有90家有旅游地產(chǎn)項目。但在互聯(lián)網(wǎng)背景下，旅游地產(chǎn)不再是傳統(tǒng)的拿地—開發(fā)。目前無論是線上旅游網(wǎng)站，還是線下的房企，在旅游地產(chǎn)方面動作頻頻。

大佬掘金旅游地產(chǎn)熱情高

目前，碧桂園、萬科、綠地等行業(yè)大佬已紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。9月26日，云南城投50億投資四川彭祖項目，這是該公司繼今年3月51億投資昆明某商業(yè)旅游地產(chǎn)項目后的又一大動作。同日，萬達(dá)集團宣布——歷經(jīng)3年建設(shè)的萬達(dá)西雙版納國際度假區(qū)正式開業(yè)，并于當(dāng)日與云南省簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議：未來4年，萬達(dá)集團將在云南投資950億元，用于開發(fā)建包括文旅地產(chǎn)在內(nèi)的多個項目。

9月20日，中弘股份發(fā)布公告稱擬斥資58億收購鹿回頭，記者調(diào)查了解到，三亞鹿回頭及其子公司的主營業(yè)務(wù)是開發(fā)建設(shè)半山半島項目，臨海別墅、觀海住宅、酒店式公寓等，此次全資收購足以看出中弘股份掘金旅游地產(chǎn)的果敢。

8月25日，榮盛發(fā)展董事長高級助理周江勇介紹，榮盛將旅游地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)資源有機整合，在秦皇島、神農(nóng)架、黃山、海南等知名旅游區(qū)域獲取項目，未來將把旅游地產(chǎn)項目布局包括大北京、大黃山等在內(nèi)的六大區(qū)域。

“房企們采用投資或收購的方式深耕旅游地產(chǎn)，毋庸置疑的是看重旅游業(yè)給地產(chǎn)行業(yè)帶來的巨大商機?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

國家旅游局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，全國實際完成旅游投資3018億元，同比增長28%，比第三產(chǎn)業(yè)投資增速高16個百分點，比全國固定資產(chǎn)投資速度高17個百分點。國內(nèi)旅游人數(shù)20.24億人次，同比增長9.9%；國內(nèi)旅游消費1.65萬億元，增長14.5%，比社會消費品零售總額增速高4.1個百分點。

旅游地產(chǎn)在旅游行業(yè)投資消費高速增長的背景下，得到了快速發(fā)展。據(jù)克爾瑞發(fā)布的《2013-2014中國旅游地產(chǎn)發(fā)展年度報告》統(tǒng)計，截至2014年底，全國已有7965個旅游地產(chǎn)項目上市。與旅游地產(chǎn)項目數(shù)量迅速增長相對應(yīng)的是旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的迅速增長。截至2014年底，全國已有5324個企業(yè)涉足旅游地產(chǎn)。

與平臺型公司合作

有業(yè)內(nèi)人士說，目前上市房企百強中起碼有90家有旅游地產(chǎn)項目。但在互聯(lián)網(wǎng)大行其道的背景下，房企做旅游地產(chǎn)也不同以往單純的開發(fā)，與旅游網(wǎng)站合作，或者投資旅游地產(chǎn)已成為一種趨勢。

旅游平臺型公司與地產(chǎn)公司的合作，以途家網(wǎng)、阿里旅游、同程旅游為代表，線下整合房源、線上拓展流量。

譬如近期廣州碧桂園清泉城攜手途家，推出近百套返租公寓。據(jù)了解，碧桂園清泉城此次與途家合作，業(yè)主不僅5年返租逾10萬元，還將獲得途家的會員資格，比如免費入住其他房子就是會員福利之一。此外，途家利用自身經(jīng)營的全國度假產(chǎn)品及周邊旅游資源為萬科及業(yè)主提供定制的主題性度假休閑線路及產(chǎn)品，實現(xiàn)“與家一起旅行”的夢想。

萬科、綠地、保利等房企的旅游地產(chǎn)項目也已經(jīng)與途家有過相似的合作。

旅游地產(chǎn)代表企業(yè)華僑城則是和阿里旅游合作，兩者在8月推出“信用住”。所謂“信用即“先入園，后付款”，游客游玩結(jié)束后再以支付寶賬單進(jìn)行結(jié)算。這意味著，未來游客到華僑城景區(qū)游玩，只需攜帶手機即可完成吃喝游購全程自助式在線操作；從線上到線下，從在線預(yù)訂到景區(qū)消費，通過移動終端實現(xiàn)無縫對接。據(jù)悉，華僑城旗下歡樂谷主題公園、東部華僑城等景區(qū)將在8月試運行“信用住”產(chǎn)品，這將是中國旅游界首批開展“信用住”的景區(qū)。

除了“信用住”產(chǎn)品，雙方還就景區(qū)支付系統(tǒng)達(dá)成了合作協(xié)議。未來，華僑城景區(qū)所有場景都將支持支付寶付款。此外，雙方在營銷推廣方面也展開了多方面合作，包括“阿里旅行·去啊華僑城旅游旗艦店”的推廣、阿里旅行·去啊平臺重大活動的營銷合作以及資源置換等。

華僑城稱，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，“互聯(lián)網(wǎng)+旅游+金融”的模式無疑將成為智慧旅游的重要戰(zhàn)略布局之一，與阿里旅游攜手能夠充分借助雙方優(yōu)勢，未來分食O2O“大蛋糕”。

與早期借助O2O實現(xiàn)營銷不同，越來越多的房企以O(shè)2O模式深度挖掘互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新和房地產(chǎn)的契合點，尋找新的商業(yè)模式和利潤增長點。

7月3日，萬達(dá)文化集團宣布出資35.8億元人民幣投資在線旅游O2O平臺同程旅游。通過投資同程旅游，萬達(dá)旅游產(chǎn)業(yè)將形成線上平臺、線下渠道和大型旅游目的地三位一體的格局，打造旅游產(chǎn)業(yè)O2O模式。萬達(dá)集團董事長王健林直言：“萬達(dá)旅游有了三個產(chǎn)品以后，發(fā)現(xiàn)我們還缺了線上，這就是今天我們投資同程旅游的真正原因。”

王健林在此前的演講中表示，“目前O2O是兩個方向，一是花錢增加黏性，二是通過互聯(lián)網(wǎng)金融支持更多發(fā)展。將來如果會員足夠多，還會研發(fā)萬達(dá)自己創(chuàng)新的全銀行卡，有積分，有補貼?！?p>

依托旗下項目全國連鎖

旅游地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化，并非都是和平臺型公司合作，榮盛發(fā)展、紅樹林這類企業(yè)則是依托自己公司項目做旅游地產(chǎn)。

8月25日榮盛發(fā)展宣布 “盛行天下”計劃。即將旗下旅游地產(chǎn)與公司產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行有機整合。其基本模式為，將傳統(tǒng)賣房子、賣固定資產(chǎn)的方式，轉(zhuǎn)變成賣生活方式。業(yè)主通過一個電話，實現(xiàn)365天都可以不住自己家，交給物業(yè)公司管理，但全國各地榮盛的房子都可以住。

榮盛發(fā)展不準(zhǔn)備與途家等平臺型公司合作，周江勇說，平臺公司理念在于便宜，如果不把規(guī)劃、產(chǎn)品、服務(wù)打造好，匆忙發(fā)展線上，不利于長久的發(fā)展。因此，盛行天下的著力點在于線下雕琢，穩(wěn)扎穩(wěn)打。

盛行天下最終會以APP的形式呈現(xiàn)，未來“盛行天下”計劃將單獨成立一個公司做運營。

據(jù)悉，當(dāng)前榮盛發(fā)展已在秦皇島、神農(nóng)架、黃山、海南等優(yōu)質(zhì)區(qū)域獲取項目。

布局旅游地產(chǎn)，換房度假的目標(biāo)局限在公司自己的項目。榮盛發(fā)展并非第一個。在此之前，紅樹林也提出過類似計劃。

紅樹林的業(yè)主買房后，在擁有客房獨立產(chǎn)權(quán)的同時，也自動成為紅樹林的“合伙人”和“小股東”，每年能享有酒店包含所有商業(yè)業(yè)態(tài)的分紅；同時擁有一年三十天的免費度假權(quán)，并可利用這度假權(quán)，在全國所有的紅樹林實現(xiàn)自主換住。

根據(jù)紅樹林的介紹，未來五年內(nèi)，公司將把“度假目的地酒店模式”布局到杭州、拉薩、大理等地，至少達(dá)到10家規(guī)模，形成全國連鎖度假平臺。未來，隨著“紅樹林”布局中國一線旅游度假目的地城市和地區(qū)，紅樹林的業(yè)主能真正實現(xiàn)冬住三亞、夏住青島，從總統(tǒng)套、濱海Villa到標(biāo)準(zhǔn)間的自由換住。

靠什么盈利？

選擇轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)，前期投入成本高，后期培育周期長，必然會給企業(yè)帶來壓力。不管是與平臺型公司合作，還是利用自身項目全國連鎖，業(yè)主在此次合作中都是贏家。作為合作的主角，兩者都能獲得什么？怎么盈利呢？

對于紅樹林類似的綜合度假酒店盈利大致可以分為三個方面：第一是對部分自持資產(chǎn)的股權(quán)，采用引進(jìn)戰(zhàn)略投資人的方式。第二是部分自持物業(yè)，長久持有，提高資產(chǎn)收益率，保證穩(wěn)定經(jīng)營。根據(jù)披露，紅樹林的收入占比最多的不會是客房，而是餐飲、藝術(shù)和綜合娛樂。第三，上市融資，在做好持有資產(chǎn)的回報率之后，下一步滾動開發(fā)。

周江勇認(rèn)為，盛行天下計劃不是簡單地靠賣房，但一定是以地產(chǎn)為依托，酒店、地產(chǎn)、金融業(yè)一起，多元多緯度多產(chǎn)業(yè)衍生，而非單獨靠某個產(chǎn)業(yè)。 “這一發(fā)展過程中，還衍生出很多項目，比如國際類的大賽、大會，能帶來很多的經(jīng)濟利益，發(fā)現(xiàn)很多意外的市場需求?！敝芙抡f。事實上，會展經(jīng)濟本身與旅游經(jīng)濟有很多融合，發(fā)展旅游地產(chǎn)的同時，開發(fā)會展經(jīng)濟也是一條很好的發(fā)展思路。

事實上，目前國內(nèi)在線旅行社市場，渠道端不斷布局線下地面資源已成為一大行業(yè)趨勢。攜程進(jìn)軍郵輪市場便是不得不提的例子，其旗下第一艘“天海新世紀(jì)”郵輪已于今年5月中旬首航日韓航線。

此外，眾信旅游也于今年初宣布參股全球最大的度假村連鎖企業(yè)Club Med。眾信方面認(rèn)為，公司將借此次參股向上游資源延伸，完成“上游資源-中游產(chǎn)品設(shè)計-下游資源”的一體化布局。

旅游公司通過與萬科、龍湖等房地產(chǎn)巨頭的合作必將豐富自身的房源貯備，在數(shù)量、豐富性和品質(zhì)上獲得巨大提升，從而為游客出行提供更加豐富的選擇和更優(yōu)質(zhì)的體驗。擁有線下資源對在線旅行社企業(yè)至關(guān)重要。