徐進(jìn)

目前樓市最吸人眼球的莫過于土地市場。北京的土地市場價升量跌，雖然住宅地塊成交總數(shù)創(chuàng)下近10年來最低，但是平均樓面價卻達(dá)到了有歷史紀(jì)錄以來的最高值；連續(xù)數(shù)宗高價地的成交，更將今年的行情烘托至“地王年”的氛圍之中。其他一線城市如上海、廣州等地的地市也同樣火爆。

品牌房企重金拿地毫不手軟，今年截至10月15日，拿地金額排名前20的房企，購地金額總數(shù)已經(jīng)超過3500億元，一二線城市頻頻上演房企對熱門地塊的激烈爭搶。然而，土地市場的諸線分化繼續(xù)加深，三四線城市的土地乏人問津，流拍現(xiàn)象有加深之勢。

北京：地少、價高、錢多

今年北京樓市供應(yīng)“豪宅化”加劇，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)定最重要的原因之一就是土地價格的快速抬升。今年北京宅地市場出現(xiàn)價升量跌的總體行情，諸多熱門高價地塊成為輿論焦點(diǎn)，稱之為“地王年”并不為過。

從宅地供應(yīng)量來看，今年前9個月北京宅地供應(yīng)量大幅度下滑，創(chuàng)下10年來最低數(shù)值。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，北京出讓住宅用地僅為25宗，是自2006年以來近10年新低。在2014年同期與2013年同期，北京住宅用地出讓宗數(shù)分別為52宗與75宗。今年的整體供應(yīng)量僅為去年的三分之一。

另一方面，今年前三季度，北京成交的住宅地塊樓面均價為16376.71元/平方米，同比上漲了近2000元/平方米，漲幅超過10%，達(dá)到有史以來北京住宅地塊成交樓面價的峰值。前三季度住宅用地的土地出讓金合計(jì)1065.29億元，創(chuàng)下歷史新高。“面粉價格貴于面包”，地價的漲幅甚至超過了房價的漲幅，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂這會給樓市后市供應(yīng)帶來更大的壓力。

“今年供地收緊，熱門地塊價格強(qiáng)勢走強(qiáng)，地價超過房價已經(jīng)成為新常態(tài)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，今年北京宅地供應(yīng)明顯收緊，但是供應(yīng)節(jié)奏并沒有打亂，可見這種情況是出自于上層的設(shè)計(jì)。目前，北京一直在強(qiáng)調(diào)控制人口規(guī)模的高壓紅線，減少住房供應(yīng)成為政府調(diào)控的重要手段。

供應(yīng)減少的結(jié)果就是熱門地塊上的激烈爭奪，從而推動價格節(jié)節(jié)走高，北京宅地市場的“地王”頻出。無地王、不成交，儼然成為土地市場的主旋律。自從今年年初豐臺區(qū)出現(xiàn)樓面價拉高達(dá)4.9萬元/平米的區(qū)域新“地王”之后，北京今年就開啟了“地王”模式。豐臺白盆窯、豐臺玉泉營、昌平北七家鎮(zhèn)、石榴莊、朝陽區(qū)孫河、東壩、西局……一宗又一宗的“熱土”，一次又一次的價格刷新，讓北京進(jìn)入了“非富即貴”的地王時代。

業(yè)內(nèi)預(yù)測，北京宅地市場的這種行情將成為“新常態(tài)”。據(jù)北京市國土資源局公告，將于10月份入市的地塊已達(dá)9宗，總起始價達(dá)117.7億元。新一輪的“奪地大戰(zhàn)”即將開啟，房企們能做的就是，提“錢”上馬。

全國：冷熱不均

事實(shí)上，除了北京之外，其余幾大一線城市的行情也基本如此：土地成交數(shù)量銳減、成交總金額不斷下降，但樓面價和平均溢價率卻持續(xù)上升。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前（10月15日）全國一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的住宅用地土地出讓金金額已經(jīng)達(dá)到1984.6億元，其中，剛剛過去的9月沖高成為年內(nèi)的高點(diǎn)。9月一線城市合計(jì)土地成交額達(dá)到了588.78億元，創(chuàng)今年以來的最高紀(jì)錄，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%；土地平均溢價率達(dá)到了29.44%，也創(chuàng)造了年內(nèi)最高。

就在“十一黃金周”前后，一線城市陸續(xù)又有多宗高價地塊出現(xiàn)，土地成交數(shù)據(jù)令人關(guān)注：北京的成交平均樓面價已經(jīng)連續(xù)突破5萬元/平方米；廣州平均樓面價已經(jīng)達(dá)到2萬元/平方米；上海多宗住宅用地激烈爭奪，溢價率在82%至97%之間；深圳市出讓一宗總價為112.5億元的地塊，成為總價地王。

在各大二線城市，行情出現(xiàn)了波動和分化。總體而言，熱門二線城市的土地?zé)岢崩^續(xù)，如南京、杭州、蘇州、合肥等地最近都頻出“地王”，平均溢價率走高。

以杭州為例，杭州在8月的土地新政取消了“最高溢價率不能超49%”的規(guī)則，隨后出現(xiàn)了出讓的高峰。9月，杭州的土地出讓金額已經(jīng)接近今年上半年的總額，9月土地出讓金額146億元，占前三季度土地總出讓金額的38%。杭州主城、余杭、蕭山三區(qū)共推地18宗，合計(jì)出讓面積66.6公頃，總可建面積151.18公頃，總起價60.6172億元。熟悉杭州市場的業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年杭州地市走出來一條“U”形曲線，3月-6月份是市場低谷，如今已經(jīng)慢慢爬升，9月之后達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。

此外，蘇州近期連續(xù)出現(xiàn)了高價地塊，9月29日，蘇州姑蘇區(qū)一地塊的樓面價達(dá)31005元/平方米，溢價率55.02%；另一宗地塊溢價率達(dá)到了118.3%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言“蘇州瘋了”。

然而，一二線熱度不減，廣大三四線城市卻依然身處寒冬，從全國范圍而言，諸線分化的傾向進(jìn)一步加劇。數(shù)據(jù)顯示。8月全國300 個城市共推出土地2610宗，流拍土地多達(dá)1079宗，這些流拍的土地多位于三四線城市。從溢價率來看，今年截至目前三、四線城市僅有13.4%。

房企積極補(bǔ)倉一二線

北京等一線城市和熱門二線城市的土地市場持續(xù)升溫，既受這些區(qū)域市場銷售率先回暖的帶動，也契合著房企的戰(zhàn)略布局，房企不約而同地選擇一二線城市，積極補(bǔ)倉，區(qū)域分化加劇。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化，土地市場也相應(yīng)分化，實(shí)力房企越來越傾向于布局北京、上海、廣州等一線城市。即使一線土地價格持續(xù)走高，房企寧愿拼搶“地王”，也不愿意選擇去開拓三四線的市場。

從中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)來看，今年截至目前，拿地總額前20的品牌房企的購地總金額已經(jīng)超過3500億元。

其中華潤置地、保利地產(chǎn)、萬科、首開股份、龍湖地產(chǎn)、綠地控股、恒大地產(chǎn)的拿地總價已經(jīng)超過200億元。華潤置地憑借446億元居于榜首，保利地產(chǎn)以324.7億元位列第二。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這些領(lǐng)先市場的規(guī)模房企的拿地金額一直保持相對穩(wěn)定。為了保證可售貨量和開發(fā)節(jié)奏，必然會積極補(bǔ)倉。當(dāng)前一二線城市土地供應(yīng)節(jié)奏有加快的趨勢，估計(jì)今年第四季度房企依然會積極拿地，特別是針對一二線城市的熱點(diǎn)土地資源，競爭將更為激烈

以碧桂園為例，作為少數(shù)企業(yè)仍然堅(jiān)守三四線城市，碧桂園今年也表現(xiàn)出傾向一二線城市的姿態(tài)。今年8月，碧桂園在競爭激烈的杭州土地市場上大手筆購地，強(qiáng)勢拿下位于城市核心區(qū)的申花以及錢江世紀(jì)城板塊，碧桂園的布局已經(jīng)從杭州郊區(qū)打入城區(qū)市場。

此外，位于第二梯隊(duì)的中型房企也在一二線城市積極尋求機(jī)會。如旭輝集團(tuán)今年已經(jīng)花費(fèi)159億元，拿下14宗居住、商業(yè)用地，不可不謂大手筆。其中近半土地款用于北京和上海地塊，旭輝在今年8月還以1.7萬元/平方米的樓面價拿下南京單價地王。