張 瓊

社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)的思考

張 瓊

國(guó)務(wù)院在2012年7月11日發(fā)布的《國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》里提出，國(guó)家建立基本住房保障制度，維護(hù)公民居住權(quán)利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”。“十二五”期間，將增加不低于1000萬(wàn)套公共租賃住房以解決“城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員”的住房問(wèn)題。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，規(guī)劃里提到將“進(jìn)一步完善土地、財(cái)稅、金融等政策體系，建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性安居工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)?！弊鳛楸Ｕ闲宰》?，公共租賃住房投資規(guī)模大、收益水平低、資金回收周期長(zhǎng)導(dǎo)致其融資困難，如何拓寬融資渠道引導(dǎo)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)，值得進(jìn)一步研究。

一、我國(guó)公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀

自2009年溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次明確提出“積極發(fā)展公共租賃住房”，我國(guó)公共租賃住房政策已經(jīng)實(shí)施6年。六年來(lái)，相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者不斷探討和研究公共租賃住房的融資模式，一定程度上拓寬了公共租賃住房的投融資渠道。

（一）政府投資為主導(dǎo)

公共租賃住房作為保障性住房，其利潤(rùn)遠(yuǎn)低于商品住房，使得私人部門(mén)和社會(huì)資本參與投資的動(dòng)力不足，其資金主要來(lái)源于政府投資。政府對(duì)公共租賃住房的投資方式主要有：中央和地方政府直接撥款、公積金增值收益、公積金貸款、地方政府一定比例的土地出讓凈收益以及租金收益等。

（二）投融資平臺(tái)和政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)融資為補(bǔ)充

投融資平臺(tái)是借鑒國(guó)外住房保障的經(jīng)驗(yàn)建立的能規(guī)范公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)及管理、企業(yè)化運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前有部分城市（如山東的青島）建立了該模式用于公共租賃住房融資。

政府專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)是指由政府建立的專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)公共租賃住房的資金來(lái)源機(jī)構(gòu)，其以市場(chǎng)化融資為主，政府財(cái)政撥款為輔，同時(shí)再利用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸收社會(huì)及企業(yè)資金。

（三）企業(yè)單位、工業(yè)園投資非政府類(lèi)公共租賃住房

企業(yè)單位、工業(yè)園投資建設(shè)的公共租賃住房主要是宿舍式的，以滿足該單位和工業(yè)園區(qū)的新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員的住房需求。該模式里，企業(yè)單位、工業(yè)園投資為主，政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼，員工承擔(dān)較低租金。如，武漢市富士康工業(yè)園的員工宿舍就屬于該模式。

（四）“城中村”改造項(xiàng)目里的“洪山模式”

該模式具體運(yùn)營(yíng)方式是，“城中村”的村民委托集體經(jīng)營(yíng)實(shí)體與政府的公共租賃房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)簽訂包租協(xié)議，然后由公共租賃房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)政策將房屋出租給住房困難家庭。政府的公共租賃房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)向村集體按市場(chǎng)租金統(tǒng)一支付租金，然后以市場(chǎng)租金70%的價(jià)格出租給租房困難家庭，租金差價(jià)用政府公共租賃住房專(zhuān)項(xiàng)資金解決。這個(gè)模式比較適合“城中村”改造項(xiàng)目里村民有富余房屋的條件下開(kāi)展。武漢市洪山區(qū)的馬湖村和南湖村率先實(shí)行該運(yùn)營(yíng)模式，被稱為“洪山模式”。

二、社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)阻力分析

由我國(guó)公共租賃租房融資模式的現(xiàn)狀可以看出，雖然有少量社會(huì)資本試探性地參與社會(huì)類(lèi)公共租賃房的建設(shè)，但是目前我國(guó)公共租賃租住房的建設(shè)仍然以政府投資為主。顯然，社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)存在阻力，如，投資收益低、投資周期長(zhǎng)、缺乏激勵(lì)措施和退出管理機(jī)制不完善等。

（一）投資收益低于商品住宅建設(shè)

公共租賃住房是保障性住房，有政府的政策支持，其投資的安全性相對(duì)較高，但其租金收入必然低于同類(lèi)商品住宅。并且由于公共租賃住房建設(shè)還處于探索階段，政府保障性政策并不完善，導(dǎo)致社會(huì)資本一般傾向于商品住宅的投資。

（二）投資回收周期長(zhǎng)

目前公共租賃住房采取的是只租不售的方式，投資回收周期相比可以出售房地產(chǎn)項(xiàng)目必然會(huì)長(zhǎng)很多。公共租賃住房投資回收周期長(zhǎng)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加，大多數(shù)企業(yè)都不會(huì)主動(dòng)參與這種投資。

（三）缺乏具體的激勵(lì)措施

國(guó)家在近幾年的文件里，多次呼吁引導(dǎo)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)。但是社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)有哪些政策優(yōu)惠以及具體的激勵(lì)措施并沒(méi)有明確制定出來(lái)，人們對(duì)此處于觀望態(tài)度。

（四）退出管理機(jī)制不完善

公共租賃住房退出管理機(jī)制不完善，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和社會(huì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共租賃住房的循環(huán)利用并不看好。公共租賃住房的承租者沒(méi)有內(nèi)在動(dòng)力主動(dòng)申報(bào)其收入改善情況，導(dǎo)致現(xiàn)有房源利用效率不高，也必然會(huì)影響公共租賃住房投資方的資金利用效率。

三、社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)的建議

在公共租賃住房制度實(shí)施的6年時(shí)間里，社會(huì)資本參與建設(shè)主要是試探性的。但是要實(shí)現(xiàn)不少于1000萬(wàn)套公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，拓寬融資渠道勢(shì)在必行，如何引導(dǎo)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)是關(guān)鍵。社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)可以是直接投資、間接投資，也可以是直接和間接投資融合的方式。

（一）社會(huì)資本直接參與公共租賃住房建設(shè)

社會(huì)資本直接參與公共租賃住房建設(shè)，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接參與公共租賃住房的建設(shè)和供給。具體操作步驟為：有意向和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在政府部門(mén)進(jìn)行注冊(cè)登記，申請(qǐng)參與公共租賃住房的建設(shè)和供給；然后由政府相關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)并頒發(fā)相應(yīng)資質(zhì)文件；該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政府的規(guī)劃進(jìn)行公共租賃住房的建設(shè)和供給。為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，政府相關(guān)部門(mén)可以在稅費(fèi)上給予減免，另外，在商品住宅項(xiàng)目的審批上優(yōu)先考慮該企業(yè)。當(dāng)然，這需要政府部門(mén)針對(duì)此方式制定一系列的法律法規(guī)。

（二）社會(huì)資本間接參與公共租賃住房建設(shè)

社會(huì)資本間接參與公共租賃住房建設(shè)，主要是指社會(huì)資本通過(guò)為公共租賃住房建設(shè)提供資金參與到公共租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理中。初步的做法是：政府相關(guān)部門(mén)制定一系列法律法規(guī)，規(guī)定相關(guān)部門(mén)可以通過(guò)REITs模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式籌集資金建設(shè)公共租賃住房；同時(shí)，確定個(gè)人、非銀行企業(yè)和機(jī)構(gòu)、銀行等都可以參與公共租賃住房投資。個(gè)人和非銀行企業(yè)和機(jī)構(gòu)主要是購(gòu)買(mǎi)政府部門(mén)發(fā)行的公共租賃住房債券或者信托機(jī)構(gòu)發(fā)行的相關(guān)基金；銀行機(jī)構(gòu)主要是直接為公共租賃住房建設(shè)主體提供中長(zhǎng)期貸款。

（三）直接投資和間接投資相融合的方式參與

政府部門(mén)建立激勵(lì)機(jī)制以鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共租賃住房建設(shè)，鼓勵(lì)不同社會(huì)資本進(jìn)行協(xié)作與融合。如，獲得公共租賃住房建設(shè)和供給資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行債券、向銀行申請(qǐng)中長(zhǎng)期貸款等方式來(lái)籌集資金，實(shí)現(xiàn)直接投資和間接投資方式的融合。

（作者單位：武漢東湖學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院、武漢生物工程學(xué)院管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：代建明

本文系湖北省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目，編號(hào)：2011jyte187；項(xiàng)目名稱：《湖北省公共租賃房財(cái)務(wù)策略研究》；項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：張瓊。