張 瓊

社會資本參與公共租賃住房建設的思考

張 瓊

國務院在2012年7月11日發(fā)布的《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》里提出，國家建立基本住房保障制度，維護公民居住權利，逐步滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，實現(xiàn)“住有所居”?！笆濉逼陂g，將增加不低于1000萬套公共租賃住房以解決“城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員”的住房問題。為實現(xiàn)這一目標，規(guī)劃里提到將“進一步完善土地、財稅、金融等政策體系，建立穩(wěn)定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導社會力量參與保障性安居工程建設和運營?！弊鳛楸Ｕ闲宰》浚沧赓U住房投資規(guī)模大、收益水平低、資金回收周期長導致其融資困難，如何拓寬融資渠道引導社會資本參與公共租賃住房建設，值得進一步研究。

一、我國公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀

自2009年溫家寶總理在政府工作報告中首次明確提出“積極發(fā)展公共租賃住房”，我國公共租賃住房政策已經(jīng)實施6年。六年來，相關專家學者不斷探討和研究公共租賃住房的融資模式，一定程度上拓寬了公共租賃住房的投融資渠道。

（一）政府投資為主導

公共租賃住房作為保障性住房，其利潤遠低于商品住房，使得私人部門和社會資本參與投資的動力不足，其資金主要來源于政府投資。政府對公共租賃住房的投資方式主要有：中央和地方政府直接撥款、公積金增值收益、公積金貸款、地方政府一定比例的土地出讓凈收益以及租金收益等。

（二）投融資平臺和政府專門機構融資為補充

投融資平臺是借鑒國外住房保障的經(jīng)驗建立的能規(guī)范公共租賃住房的運營及管理、企業(yè)化運營的專業(yè)服務機構。目前有部分城市（如山東的青島）建立了該模式用于公共租賃住房融資。

政府專門機構是指由政府建立的專門負責公共租賃住房的資金來源機構，其以市場化融資為主，政府財政撥款為輔，同時再利用相關優(yōu)惠政策，吸收社會及企業(yè)資金。

（三）企業(yè)單位、工業(yè)園投資非政府類公共租賃住房

企業(yè)單位、工業(yè)園投資建設的公共租賃住房主要是宿舍式的，以滿足該單位和工業(yè)園區(qū)的新就業(yè)職工和外來務工人員的住房需求。該模式里，企業(yè)單位、工業(yè)園投資為主，政府給予適當補貼，員工承擔較低租金。如，武漢市富士康工業(yè)園的員工宿舍就屬于該模式。

（四）“城中村”改造項目里的“洪山模式”

該模式具體運營方式是，“城中村”的村民委托集體經(jīng)營實體與政府的公共租賃房運營機構簽訂包租協(xié)議，然后由公共租賃房運營機構根據(jù)相關政策將房屋出租給住房困難家庭。政府的公共租賃房運營機構向村集體按市場租金統(tǒng)一支付租金，然后以市場租金70%的價格出租給租房困難家庭，租金差價用政府公共租賃住房專項資金解決。這個模式比較適合“城中村”改造項目里村民有富余房屋的條件下開展。武漢市洪山區(qū)的馬湖村和南湖村率先實行該運營模式，被稱為“洪山模式”。

二、社會資本參與公共租賃住房建設阻力分析

由我國公共租賃租房融資模式的現(xiàn)狀可以看出，雖然有少量社會資本試探性地參與社會類公共租賃房的建設，但是目前我國公共租賃租住房的建設仍然以政府投資為主。顯然，社會資本參與公共租賃住房建設存在阻力，如，投資收益低、投資周期長、缺乏激勵措施和退出管理機制不完善等。

（一）投資收益低于商品住宅建設

公共租賃住房是保障性住房，有政府的政策支持，其投資的安全性相對較高，但其租金收入必然低于同類商品住宅。并且由于公共租賃住房建設還處于探索階段，政府保障性政策并不完善，導致社會資本一般傾向于商品住宅的投資。

（二）投資回收周期長

目前公共租賃住房采取的是只租不售的方式，投資回收周期相比可以出售房地產(chǎn)項目必然會長很多。公共租賃住房投資回收周期長，企業(yè)風險會增加，大多數(shù)企業(yè)都不會主動參與這種投資。

（三）缺乏具體的激勵措施

國家在近幾年的文件里，多次呼吁引導社會資本參與公共租賃住房建設。但是社會資本參與公共租賃住房建設有哪些政策優(yōu)惠以及具體的激勵措施并沒有明確制定出來，人們對此處于觀望態(tài)度。

（四）退出管理機制不完善

公共租賃住房退出管理機制不完善，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和社會機構對公共租賃住房的循環(huán)利用并不看好。公共租賃住房的承租者沒有內在動力主動申報其收入改善情況，導致現(xiàn)有房源利用效率不高，也必然會影響公共租賃住房投資方的資金利用效率。

三、社會資本參與公共租賃住房建設的建議

在公共租賃住房制度實施的6年時間里，社會資本參與建設主要是試探性的。但是要實現(xiàn)不少于1000萬套公共租賃住房的建設目標，拓寬融資渠道勢在必行，如何引導社會資本參與公共租賃住房建設是關鍵。社會資本參與公共租賃住房建設可以是直接投資、間接投資，也可以是直接和間接投資融合的方式。

（一）社會資本直接參與公共租賃住房建設

社會資本直接參與公共租賃住房建設，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接參與公共租賃住房的建設和供給。具體操作步驟為：有意向和經(jīng)濟實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政府部門進行注冊登記，申請參與公共租賃住房的建設和供給；然后由政府相關部門審核批準并頒發(fā)相應資質文件；該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政府的規(guī)劃進行公共租賃住房的建設和供給。為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與公共租賃住房建設，政府相關部門可以在稅費上給予減免，另外，在商品住宅項目的審批上優(yōu)先考慮該企業(yè)。當然，這需要政府部門針對此方式制定一系列的法律法規(guī)。

（二）社會資本間接參與公共租賃住房建設

社會資本間接參與公共租賃住房建設，主要是指社會資本通過為公共租賃住房建設提供資金參與到公共租賃住房建設、運營與管理中。初步的做法是：政府相關部門制定一系列法律法規(guī)，規(guī)定相關部門可以通過REITs模式、ABS模式、PIPP模式和BOT模式籌集資金建設公共租賃住房；同時，確定個人、非銀行企業(yè)和機構、銀行等都可以參與公共租賃住房投資。個人和非銀行企業(yè)和機構主要是購買政府部門發(fā)行的公共租賃住房債券或者信托機構發(fā)行的相關基金；銀行機構主要是直接為公共租賃住房建設主體提供中長期貸款。

（三）直接投資和間接投資相融合的方式參與

政府部門建立激勵機制以鼓勵社會資本參與公共租賃住房建設，鼓勵不同社會資本進行協(xié)作與融合。如，獲得公共租賃住房建設和供給資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過發(fā)行債券、向銀行申請中長期貸款等方式來籌集資金，實現(xiàn)直接投資和間接投資方式的融合。

（作者單位：武漢東湖學院經(jīng)濟學院、武漢生物工程學院管理學院）

責任編輯：代建明

本文系湖北省教育廳人文社會科學研究項目，編號：2011jyte187；項目名稱：《湖北省公共租賃房財務策略研究》；項目負責人：張瓊。