吳志勛

（廣西恒大企業(yè)集團有限公司 廣西 南寧 530000）

淺談建筑房地產(chǎn)工程項目管理策略

吳志勛

（廣西恒大企業(yè)集團有限公司 廣西 南寧 530000）

隨著我國社會經(jīng)濟不斷的發(fā)展，在房地產(chǎn)工程項目上的建設也不斷進步。如今，不管是在建設速度還是建設規(guī)模上，我國房地產(chǎn)項目都取得了非常大的成就。本文將深入探討新背景下建筑房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容，以及如何進行管理優(yōu)化。

建筑；房地產(chǎn)；管理；工程項目

隨著我國國民經(jīng)濟迅速的發(fā)展，我國國民的消費能力也開始升級，從以往的衣食消費熱潮進入現(xiàn)在的住行消費熱潮。再加上現(xiàn)在媒體行業(yè)的大力宣傳，房地產(chǎn)行業(yè)也因此迅速發(fā)展起來，從目前的形式上看，在不久的將來，房地產(chǎn)必將會成為拉動我國國民經(jīng)濟最重要的增長點。房地產(chǎn)作為一個有高回報、高風險的產(chǎn)業(yè)，選擇合適的管理模式才能使房地產(chǎn)工程項目的開發(fā)達到預期的效果。

1　房地產(chǎn)項目管理概述

房地產(chǎn)項目管理是屬于C-PMBOK知識范疇以及知識特點，在知識模塊中，包括收尾銷售階段、建設實踐階段、開發(fā)階段以及概念階段。房地產(chǎn)項目在進行管理時可以采用以下相對應的模式：公司制、部門制、事業(yè)部制、專業(yè)管理公司制。公司制，公司與投資商相聯(lián)合進行應用，只能是崗位以及相關部門以此配置出操作權限；部門制，可以應用于公司內(nèi)部，每個職能部門都能配置其操作權限，以此來實現(xiàn)業(yè)務職能；事業(yè)部制，每一個事業(yè)部都要建立數(shù)據(jù)賬，但是不能有相同的出現(xiàn)，要從公司的各個角度對各事業(yè)部之間人力資源、資金等的平衡進行慎重考慮；專業(yè)管理公司制，要讓投資商作為核心點，物業(yè)公司、銷售公司以及建筑公司共同進行協(xié)助。

在房地產(chǎn)工程項目管理中，一般都包括三個方面：施工管理、規(guī)劃管理以及開發(fā)管理。其中，施工管理是指對其建設施工的過程進行嚴格的管理。在整個房地產(chǎn)的建設工程中，房地產(chǎn)項目建設作為企業(yè)開發(fā)中非常重要的一個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果向健康、長久、持續(xù)的發(fā)展，就一定要重視在項目建設中這個生命周期的管理問題，以此對產(chǎn)品品質(zhì)進行保證，時時刻刻都要注意自身聲譽的維護。規(guī)劃管理是指對于規(guī)劃設計過程中的管理，一般來說，對于建筑樓盤的規(guī)劃設計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會將其委托給相關設計單位完成，這樣就有必要要對規(guī)劃設計中的目標、進度以及成本進行管理和控制。

2　如何進行管理的優(yōu)化

房地產(chǎn)工程項目的管理對于房地產(chǎn)發(fā)展來說意義是非常重大的，它直接決定了建筑過程中的效率。下面我們來探討一下如何進行優(yōu)化管理和最大效率的加大管理的作用：

2.1協(xié)調(diào)管理策略

房地產(chǎn)開發(fā)中施工與建筑設計的分離對雙方專業(yè)化水平提高有很大的幫助，不過施工與設施的分離也會出現(xiàn)很多問題。如，如果設計者對施工工藝不太了解，就會使設計方案在施工中變得十分困難，對項目建設的進度與成本有很大的影響；再或者，如果施工人員沒有非常豐富的經(jīng)驗，對于建筑設計的了解也不夠多，那就會做不到“按圖施工”，達不到預期目標。要想解決這種類型的問題，那就要應用可施工性分析。在現(xiàn)今，可施工性分析作為現(xiàn)在最常用的管理方法，它主要是將施工的經(jīng)驗與知識最好的在項目采購、設計、現(xiàn)場操作以及策劃中應用，以此達到項目總體的目標。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，工程師和建筑師都要以開發(fā)商的要求為首要進行設計，要設計出最易施工、最經(jīng)濟以及最滿足于目標的方案；其項目的管理人員要根據(jù)此方案，對使用時間、設備調(diào)度、材料以及人力進行考慮；承包商以及施工管理人員要根據(jù)其施工經(jīng)驗對方案中最適當?shù)墓しㄅc材料進行采用，在規(guī)劃設計時對工程師及建筑師提建議，在很大程度上會對設計方案產(chǎn)生一定的影響，同時也會增強施工中的困難。一方面來說，要想相關人員能充分發(fā)揮經(jīng)驗和知識，就要在項目實施過程中進行系統(tǒng)全面的研究。設計研究與可施工性研究成為了項目總體規(guī)劃中的一部分內(nèi)容。而另一個方面，通過總結(jié)與計劃，要將其研究過程中的教訓和經(jīng)驗很好的進行升華與記錄，將在業(yè)務流程中無次序的知識實行系統(tǒng)管理，使其能成為“可利用再生資源”，以此來實現(xiàn)再利用與知識共享。

2.2人員素質(zhì)管理

非常完善的項目管理可以使房地產(chǎn)公司對項目建設的質(zhì)量有所保障。對比其它的工業(yè)產(chǎn)品，建筑產(chǎn)品更容易出現(xiàn)問題。工業(yè)產(chǎn)品基本都是由流水線生產(chǎn)，出現(xiàn)質(zhì)量問題的情況比較少，一般來說，同批次的產(chǎn)品質(zhì)量也比較穩(wěn)定。而建筑產(chǎn)品的質(zhì)量被影響的因素非常多，比如環(huán)境、施工方法、機械、材料以及人員都會對建筑產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生影響。除此之外，由于項目建設管理設計的學科很多，比如管理學、造價、給排水、電氣、暖通、結(jié)構(gòu)以及建筑等等，與監(jiān)理等合作方需要在供水供電等社會關系中有很好的協(xié)調(diào)處理能力，需要有對于新型施工、新型建材工藝的應用、接受、學習的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正慢慢的從資金密集型向人才密集型加資金密集型發(fā)展。由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其項目范疇與項目管理都要比監(jiān)理、施工等這些企業(yè)涉及的內(nèi)容更加廣泛，而且要考慮的問題就更復雜更深入，因此，對于項目管理團隊建設一定要保證素質(zhì)，這能直接決定項目管理的成敗。

2.3控制造價

項目在開發(fā)設計的階段中，技術與經(jīng)濟完美的結(jié)合可以使其有非常好的經(jīng)濟效果。一個很好的方案可以確定工程造價的合理。但是在實施的階段中，需要考慮非常多的細節(jié)問題，其中設計工作就是首要的。要在保證質(zhì)量與進度的基礎上進行考慮，一個優(yōu)秀的設計不僅僅是要考慮節(jié)約投資成本，也要很好的監(jiān)督和審查施工中所有水暖電的施工質(zhì)量和矛盾。對于限額設計，一定要制訂非常合理的設計標準，要應用新的材料工藝以及技術，以此來優(yōu)化在工程設計中的技術經(jīng)濟指標，能有效的提高整體綜合的效益。要對投資的實際情況具體的結(jié)合，還要通過對設計方案中經(jīng)濟指標的比較，充分利用機制工程的方法，使建筑材料、造價經(jīng)濟、結(jié)構(gòu)方案、單元組成、平面布置以及工程規(guī)劃都能合理的選擇，與設計院積極的配合來做好限額設計工作。要非常認真的把施工圖的預算做好，不能留下任何缺口，在項目管理的過程中，總經(jīng)理領導下，作為工程部就一定要對施工單位以及監(jiān)理單位加強管理，在對安全生產(chǎn)以及質(zhì)量保證的前提下，能非常全面的完成施工的任務，以此能確保正式開業(yè)。

2.4交付過后的管理

房屋在進行交付后，應該要對于項目建設過程進行很好的回顧，對于建設中的教訓及經(jīng)驗進行分析與總結(jié)，在下一項目的管理中就能做到更加的完善。其中的內(nèi)容有總包單位的管理、施工水平，不過不管是自己公司物業(yè)管理部門，還是其它物業(yè)管理公司，在項目施工與設計中也要盡量對日后的維護、維修進行考慮，盡量選擇節(jié)能產(chǎn)品，以此來減少日后運行中的費用，便于日后進行安全防衛(wèi)工作。一個優(yōu)秀的物業(yè)管理可以使樓盤提高整體品質(zhì)，以此來延長房屋使用的壽命。與此同時還可以使開發(fā)公司擴大自身的影響力，以此來提高知名度。要提高企業(yè)效益以及自己的信譽，才能有很好的發(fā)展，在現(xiàn)今激烈的房地產(chǎn)市場的競爭中才能站穩(wěn)腳跟。

表1　2009～2014某市房地產(chǎn)銷售面積增長表

由表1可見，2009～2014某市的房地產(chǎn)銷售面積一直都處于一個持續(xù)增長的狀態(tài)。國民經(jīng)濟的提高，人們對于房產(chǎn)也越來越熱衷，銷售面積增長的同時也更要做好工程項目管理的優(yōu)化，對于房屋質(zhì)量的把握也要更加認真精細。只有這樣才能在提高銷售額的同時提高房地產(chǎn)的質(zhì)量。

3　結(jié)束語

在建筑房地場項目工程的管理中，包涵的內(nèi)容非常的廣泛，不管是從施工還是到設計，或者是交付，在其中最重要的問題還是要對房地產(chǎn)企業(yè)人員的素質(zhì)進行加強管理，在建筑理念上要做到以人為本，只有能從人的基礎出發(fā)，才能在其工程建設中把握好造價以及質(zhì)量的管理，使房地產(chǎn)管理能走上一個更高的臺階。

[1]樊濤，張煒.淺談建筑工程項目管理及控制[J].河南科技，2014（01）：144.

[2]張鵬飛.我國房地產(chǎn)工程項目管理體系的發(fā)展方向研究[J].經(jīng)營管理者，2012（10）：192+28.

[3]張麗雅.淺談房地產(chǎn)工程項目經(jīng)濟管理創(chuàng)新[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2014（10）：29～30.

TU71

A

1673-0038（2015）34-0197-02

2015-6-30

吳志勛（1983-），男，本科，主要從事房地產(chǎn)建筑工程工作。