韓 雙（大連城市建設(shè)專家設(shè)計院有限公司,遼寧 大連 116000）

城市中心的高檔住宅區(qū)
——是留還是棄

韓 雙
（大連城市建設(shè)專家設(shè)計院有限公司,遼寧 大連 116000）

改革開放以來，隨著我國原有的計劃經(jīng)濟體制的解體，原社會低水平的空間高度均質(zhì)現(xiàn)象受到很大沖擊，城市內(nèi)部出現(xiàn)了不同階層，導(dǎo)致空間多元化的出現(xiàn)。另外，近年來房地產(chǎn)業(yè)的不斷崛起和成熟，伴隨著開發(fā)規(guī)模的擴大，高檔住宅區(qū)開發(fā)對城市空間和社會的影響越來越深刻。開發(fā)商對經(jīng)濟利益的過分追逐和國家制定政策的相對滯后使得在城市中心區(qū)域也不斷出現(xiàn)了高檔住宅小區(qū)，從而導(dǎo)致了城市中心區(qū)域居住空間分異、社會空間極化及城市空間破碎化的出現(xiàn)[1]。城市中心區(qū)域是否需要這些所謂的高檔住宅區(qū)？它是福音還是禍水？我想這些都是我們現(xiàn)代城市居住者必須考慮的問題。

城市中心；高檔住宅區(qū)；鼓勵；摒棄

1 發(fā)展高檔住宅區(qū)是大都市建設(shè)的需要

改革開放以來，隨著我國原有的計劃經(jīng)濟體制的解體，原社會低水平的空間高度均質(zhì)現(xiàn)象受到很大沖擊，城市內(nèi)部出現(xiàn)了不同階層，導(dǎo)致的空間多元化的出現(xiàn)。另外，隨著中國加入 WTO ,中國社會經(jīng)濟將全面與國際接軌，中國的一些大都市在這樣的一些契機下不得不加快城市建設(shè)的步伐。

拿北京為例，據(jù)了解 1991 年以來 ,北京批準(zhǔn)立項或要求建設(shè)的高檔寫字樓、 公寓、 商廈等達 2000 多萬平方米 ,已容納了上萬家三資企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計 ,世界排名前 500 強的跨國公司中有超過 150 家來京投資 ,有 10 多家外國銀行在京設(shè)立經(jīng)營機構(gòu)，從業(yè)人員 14 萬人[2]。為了向大量涌進的國內(nèi)專業(yè)人才及高級商務(wù)人員提供良好的生活居住環(huán)境，建設(shè)與其相適應(yīng)的高檔住宅區(qū)也顯得必要和緊迫。這些高檔住宅區(qū)大部分建在了城市的郊外，但仍有部分高檔住宅區(qū)建在了城市中心地帶。

2 城市中心高檔住宅區(qū)發(fā)展的必然趨勢

近年來房地產(chǎn)業(yè)的不斷崛起和成熟，高檔住宅尤其已經(jīng)成為高收入階層的住房模式?，F(xiàn)在有些地產(chǎn)商在利益的驅(qū)使下，以滿足高薪階層的生活條件為借口，不斷的在中心地段開發(fā)密度較大的高檔住宅區(qū)，這些住宅區(qū)往往依附于中心商業(yè)區(qū)的周邊，商住混雜，人口密度大、交通壓力大[3]。而一些高薪階層也是爭相在中心地段購置房產(chǎn)，這也助推了中心地段高檔住宅區(qū)的出現(xiàn)和繁衍，中心區(qū)域的高檔住宅小區(qū)在很多大都市已然是供不應(yīng)求，這使得地產(chǎn)商更加肆無忌憚的進行開發(fā)利用，加之國家又不能馬上對這些現(xiàn)象出臺相關(guān)政策進行調(diào)控，使得城市中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)的發(fā)展已經(jīng)成為了一種必然的趨勢。

3 中心區(qū)高檔住宅區(qū)所帶來的社會問題

城市中心區(qū)域出現(xiàn)高檔住宅區(qū)帶來的首要問題就是交通問題，由于高檔住宅區(qū)內(nèi)的每家住戶有平均車輛1—2輛甚至更多，使得本來就過于擁堵的中心區(qū)域更加嚴(yán)峻。城市中心區(qū)域出現(xiàn)的交通問題會起到連鎖反映，使得中心區(qū)域更加混亂不堪。其次，所謂的高檔住宅區(qū)，應(yīng)是宜居社區(qū)，是指經(jīng)濟、 社會、 文化、 環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠滿足居民物質(zhì)和精神生活需求的社區(qū)。中心區(qū)域本來就用地狹小、環(huán)境緊張，雖然交通、購物更加便捷，但是已然違背了宜居社區(qū)的初衷，雖然高檔社區(qū)能通過設(shè)計等手段完成所謂的“高檔”，但是用地等條件的局限性，加之城市中心交通擁堵、噪音較大，使得中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)大打折扣。

4 中心區(qū)建設(shè)高檔住宅區(qū)的利與弊——是留還是棄

4.1 有利方面

（1）通過高檔住宅的開發(fā)，帶動中心區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由于大批高科技人才、 企業(yè)老板等搬到了高檔住宅區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)進行消費和交往，給區(qū)域內(nèi)帶來了更多的經(jīng)濟收入和致富信息 ,提高了區(qū)域內(nèi)的整體文化素質(zhì)和教育水平[4]；（2）豐富了城市中心區(qū)域的風(fēng)景，高檔住宅區(qū)的建筑造型美觀多樣、新穎別致，給喧鬧的中心區(qū)域帶來了別樣的風(fēng)光和些許的安寧。

4.2 不利方面

（1）占用土地多 ,對于中國人多地少的國情不相符，加劇城市中心區(qū)域用地緊張情況；（2）高檔住宅區(qū)侵占公共活動空間 ,一般高檔住宅區(qū)的選址均選擇在交通方便、風(fēng)景宜人的河湖水畔 ,這些都是建設(shè)公共休閑度假的理想場所 ,如果將這部分用地大量占用劃為私人領(lǐng)地，勢必減少城市中心公共休憩空間；（3）高檔住宅區(qū)的大量建設(shè)突破了城市的規(guī)劃建設(shè)規(guī)模 ,如不加以控制將給城市的水源供應(yīng)、 道路交通等市政設(shè)施帶來很大壓力 ,難以與城市的環(huán)境容量和資源條件相適應(yīng)。

4.3 是留還是棄

城市中心區(qū)域建設(shè)高檔住宅區(qū)既有有利的一方面，同時其弊端也很顯著。那么，我們究竟是鼓勵發(fā)展城市中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)還是徹底摒棄呢？這個嚴(yán)峻的問題值得我們這些城市或建筑設(shè)計者和相關(guān)管理部分給予相當(dāng)?shù)年P(guān)注。通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，摒棄城市中心區(qū)域的高檔住宅區(qū)對城市乃至整個社會的發(fā)展更為有利。

首先，中國大部分的現(xiàn)代都市已然處于超負(fù)荷的承載狀態(tài)，高密度的城市中心區(qū)域更是凸顯嚴(yán)重，作為高收入的階層率先走向郊區(qū)，減輕城市的負(fù)擔(dān)，中心區(qū)域只留有商業(yè)區(qū)域，不含居住功能，由這些階層牽頭，能更好的帶動所有的市民搬到城市周邊的郊區(qū)。其次，在城市中心區(qū)域內(nèi)建設(shè)高檔住宅區(qū)，這無疑給城市的交通帶來了莫大的困難。當(dāng)前，我們城市的環(huán)境已經(jīng)惡化到了非常嚴(yán)重的程度，為長遠考慮我們也應(yīng)疏散城市中心區(qū)域的建筑及人群，為我們的城市減少負(fù)擔(dān)。

5 小結(jié)

通過分析研究我們了解到，城市中心區(qū)域建設(shè)高檔住宅區(qū)已經(jīng)是現(xiàn)在好多大都市不可避免的趨勢?，F(xiàn)代建筑或者城市規(guī)劃都講求可持續(xù)的發(fā)展理念，高檔住宅區(qū)也不例外。我相信，只要我們做好研究，找到問題的根源，那么這個城市中不可避免的空間區(qū)域也將在將來做到持續(xù)的發(fā)展和穩(wěn)固，這樣我們的人居環(huán)境才能得到充分的保障，生活才將更加美好。

[1]董成,吳健,劉澤峰等.生態(tài)型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與管理初探[J].上海環(huán)境科學(xué),2008,27(05):227-230.

[2]朱志強.對北京市郊區(qū)建設(shè)高檔住宅區(qū)的幾點認(rèn)識和思考[J].北京建筑工程學(xué)院學(xué)報,2002,18(03):31-33.

[3]胡永舉,欒釗.城市中心住宅區(qū)建設(shè)交通影響實例分析[J].交通運輸工程與信息學(xué)報,2010,08(01):1-6,13.

[4]肖述蓉.現(xiàn)代化住宅區(qū)設(shè)計構(gòu)想[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2011(02):91.

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.21.257