蘇麗明

（福建省三明市三元區(qū)房屋權(quán)屬登記中心　365001）

論房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定及發(fā)展趨勢

蘇麗明

（福建省三明市三元區(qū)房屋權(quán)屬登記中心365001）

房地產(chǎn)交易是目前進(jìn)行得比較頻繁的市場交易。在房地產(chǎn)交易的過程中，交易價格受到多方面因素的影響，購房者、開發(fā)商以及政府這幾個方面的利益都是房地產(chǎn)交易中需要考慮的重要因素，這些因素對交易價格產(chǎn)生著重要的影響。怎樣正確的對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行評定是目前房地產(chǎn)交易過程中的主要問題。本文將針對房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定及發(fā)展趨勢這一問題進(jìn)行分析，希望為我國的房地產(chǎn)交易的規(guī)范化以及正確的評估房地產(chǎn)指導(dǎo)價格這兩個方面提供有價值的參考。

房地產(chǎn)交易；指導(dǎo)價格；評定；發(fā)展

在我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)是重要的經(jīng)濟(jì)增長點。在房地產(chǎn)交易的過程中，賣方追求利潤的最大化，而購買者追求的是物有所值，兩者之間是一場拉鋸戰(zhàn)，正確的評定交易指導(dǎo)價格具有重要意義，同時，采取怎樣的方法達(dá)到這一目的也是我國房地產(chǎn)交易過程中的尚待解決的問題。

1　房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定

1.1房地產(chǎn)的特點

要進(jìn)行正確的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格評定，需要對房地產(chǎn)這一資產(chǎn)對象的主要特征進(jìn)行了解。房地產(chǎn)作為交易資產(chǎn)的一種，不同于其他的資產(chǎn)，它具有固定性、耐久性以及異質(zhì)性、關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)的固定性體現(xiàn)在它作為一種不動產(chǎn)，相對于其它資產(chǎn)而言具有較小的轉(zhuǎn)移風(fēng)險，并且由市場需求決定其價值。房地產(chǎn)的耐久性主要表現(xiàn)在其使用壽命長于其它資產(chǎn)，并且所有權(quán)與使用權(quán)相分離，可產(chǎn)生不同的權(quán)益。異質(zhì)性主要指的是房地產(chǎn)的具體規(guī)格以及所含內(nèi)容的不同導(dǎo)致其具體的價值的不同，面積、環(huán)境、位置、建筑質(zhì)量、樓層、格局、朝向、裝修、景觀等都是影響房地產(chǎn)價值，造成不同房地產(chǎn)之間異質(zhì)性的重要因素。關(guān)聯(lián)性主要指的是地產(chǎn)與房產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)，這兩者之間不能獨立存在，二者是相輔相成的。在房產(chǎn)質(zhì)量以及規(guī)格等各個方面相同的前提下，由于地產(chǎn)的不同，其價值也會不同，對兩者的評估需要進(jìn)行綜合考慮。

1.2房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格評定的意義及理論基礎(chǔ)

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系之中，房地產(chǎn)市場是一個重要的組成部分。作為房地產(chǎn)市場管理中的主要內(nèi)容的房地產(chǎn)價格管理工作，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的影響作用。在住宅商品化以及土地有償使用的外部條件下房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定工作的重要性越來越明顯，房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定為房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供了重要的依據(jù)。然而，房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定工作的意義還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅如此，它也為房地產(chǎn)的抵押、房地產(chǎn)稅收、購房者提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)是許多企業(yè)以及個人進(jìn)行銀行貸款的重要抵押物。銀行為了降低貸款的風(fēng)險，對正確的房地產(chǎn)價值的評定工作具有強(qiáng)烈的需求。在交易過程中，房地產(chǎn)價值的評定對房地產(chǎn)稅收具有直接的影響作用。在購房者進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程中，房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格評定能夠為購房者提供比較真實、準(zhǔn)確的價值參考。

圖1　地租理論

在國外經(jīng)濟(jì)學(xué)研究以及對房地產(chǎn)價格的評估研究過程中，產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定理論。其中地租理論最為典型。具體見圖1。

通過圖1可以看出，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的過程中，主要需要進(jìn)行綜合考慮的因素為建筑地段所在的區(qū)位。離城市中心或者是大城市越近，地租就越高，反之亦然。區(qū)位條件是進(jìn)行房地產(chǎn)交易過程中對其價格進(jìn)行評定的關(guān)鍵因素。并且將這一理論進(jìn)行延伸，從宏觀角度來看，城市之間房地產(chǎn)價格的差異往往是宏觀區(qū)位的差異所決定的。

1.3影響房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格評定的相關(guān)因素

（1）一般因素。這類因素包括社會因素、經(jīng)濟(jì)因素以及政治因素。社會因素：社會的穩(wěn)定狀況、人口狀況、城市化狀況以及房地產(chǎn)投機(jī)狀況。經(jīng)濟(jì)因素：國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及發(fā)展前景、金融環(huán)境、財政收支、稅負(fù)。政治因素：住房制度及政策、土地制度及政策、房地產(chǎn)價格政策等。

（2）區(qū)域因素。與城市商業(yè)中心的距離越近，住房價格就會越高。商業(yè)區(qū)房地產(chǎn)價格＞工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)價格＞住宅區(qū)房地產(chǎn)價格。

（3）個別因素。主要包括房屋的構(gòu)造、房屋的設(shè)備以及附屬設(shè)施、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋的地段等等因素。

1.4房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格評定方法

根據(jù)收集到的房地產(chǎn)基礎(chǔ)資料，首先選用市場比較法、成本法、收益還原法等估價方法進(jìn)行評估出各種房地產(chǎn)的基本價格，再依據(jù)不同的房地產(chǎn)類型的交易，分為以下幾種評定方式：

（1）住宅交易指導(dǎo)價格。住宅交易指導(dǎo)價格=基本價格×[1+基價調(diào)整系數(shù)]×[1+因素調(diào)整系數(shù)]×成新率。主要考慮地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、環(huán)境等因素。

（2）別墅交易指導(dǎo)價格。指導(dǎo)價格=基本價格（1±個別因素調(diào)節(jié)系數(shù)）×成新率。主要考慮周邊環(huán)境、別墅檔次等因素。

（3）商場（店面）指導(dǎo)價格。指導(dǎo)價格=基本價格×（1+個別因素調(diào)節(jié)系數(shù)）×成新率。主要考慮交通、人流量等因素。其中，成新率的計算方式為：成新率=1-（已使用年限-5）/耐用年限×100%。

（4）辦公用房交易指導(dǎo)價格。辦公用房指導(dǎo)價格=基本價格×（1+個別因素調(diào)節(jié)系數(shù)）×成新率。主要考慮地段、樓宇檔次等因素。

（5）車庫和車位交易指導(dǎo)價格。車庫車位指導(dǎo)價格=車庫車位基本價格×（1+因素調(diào)節(jié)系數(shù)）×成新率。主要考慮車庫出入口及公共過道的規(guī)劃情況、層高、面積等因素。

（6）工業(yè)廠房（倉庫）交易指導(dǎo)價格。成片土地的廠房評估公式：①房地產(chǎn)價格=地價+房屋重置價格×成新率；②房地產(chǎn)價格=土地單價×土地面積+房屋重置單價×成新率×房屋建筑面積。廠區(qū)內(nèi)的某一幢廠房評估公式：房地產(chǎn)價格=（分?jǐn)偟貎r+房屋重置單價×成新率）×建筑面積。

以上公式中成新率的確定以公式法（成新率=1-已使用年限/耐用年限×100%）與直觀判斷法[《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》]相結(jié)合進(jìn)行綜合評定。

2　房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定的發(fā)展

在房地產(chǎn)交易過程中，對指導(dǎo)價格各個影響因素相關(guān)資料的收集與整理工作具有一定的滯后性，對于指導(dǎo)價格計算方式的修訂工作也需要一定的時間，因此，房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定工作與房地產(chǎn)指導(dǎo)價格的頒布之間具有較長的時間差不利于交易工作的順利進(jìn)行，在近幾年房地產(chǎn)價格漲幅較快的情況下，出現(xiàn)明顯的指導(dǎo)價格低于實際交易價格的現(xiàn)象。特別是在二手房的交易中，這一問題所造成的影響是比較嚴(yán)重的。在二手房交易市場作用的影響下，交易的陰陽合同出現(xiàn)并在房地產(chǎn)交易過程中得以使用。這一合同為房地產(chǎn)交易提供了便利的同時也對國家稅費帶來了一定的損失，并制造了一系列的民間糾紛。原因在于申報的具有法律效應(yīng)的合同與實際的交易價格之間具有一定的差距，這無疑給房地產(chǎn)交易帶來了又一問題，造成了交易雙方之間的爭議。針對目前的這一現(xiàn)狀，在未來的房地產(chǎn)交易過程中，以現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價為基礎(chǔ)，引進(jìn)計算機(jī)技術(shù)，建立相關(guān)的數(shù)據(jù)庫。并通過補充近幾年來的房地產(chǎn)價格指數(shù)以及以往的交易價格，建立交易數(shù)據(jù)庫。對每一筆交易的具體情況進(jìn)行實時的統(tǒng)計，將樓層、地段、日照、采光、徑深皆納入其中。在所建立的數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，設(shè)計二手房交易評估軟件。只需向軟件中輸入交易房產(chǎn)的具體情況，就可以在系統(tǒng)中自動的生成交易價格，并且這一價格具有科學(xué)性，計稅價格也具有真實合理的特點。這樣一種房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定方法可以加以改進(jìn)與完善，推而廣之，應(yīng)用到普遍的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定中去。這樣，不僅可以避免繁復(fù)的資料收集以及價值評估，風(fēng)險評估、相關(guān)因素的綜合考慮下的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定工作的低下的效率，還可以提高房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格的評定的科學(xué)性以及價格的真實可靠性。筆者認(rèn)為，這樣一種房地產(chǎn)價格評定方式具有長遠(yuǎn)的發(fā)展前景。

3　結(jié)束語

綜上所述，基于房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)越來越重要的地位，并針對房地產(chǎn)交易過程中日益顯現(xiàn)的指導(dǎo)價格的評定問題，本文通過對房地產(chǎn)的夜店以及房地產(chǎn)價格的評估意義、理論依據(jù)及價格影響因素進(jìn)行分析了解提出了相關(guān)的房地產(chǎn)指導(dǎo)價格評定方法，并探討了日后的發(fā)展趨勢。筆者認(rèn)為這一方法以及發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)指導(dǎo)價格的評定具有積極的促進(jìn)意義，對解決目前房地產(chǎn)交易過程中的主要問題，為我國的房地產(chǎn)交易的規(guī)范以及正確的評估房地產(chǎn)指導(dǎo)價格這兩個方面具有參考借鑒意義。

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1673-0038（2015）32-0238-02

2015-7-12