李永松

（重慶協(xié)信汽車公園有限公司 重慶市 巴南區(qū) 400011）

基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理策略探討

李永松

（重慶協(xié)信汽車公園有限公司 重慶市 巴南區(qū) 400011）

眾所周知，項目是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向，且房地產(chǎn)開發(fā)項目由于具有投資周期長以及所需資金量比較大等特點(diǎn)，再加上在房地產(chǎn)項目在具體實(shí)施過程會受到很多不確定因素的制約和影響，因此存在著較大的風(fēng)險。而我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在開發(fā)規(guī)模小且開發(fā)能力差，在風(fēng)險管理和規(guī)避上缺乏必要的意識、管理機(jī)構(gòu)以及高素質(zhì)的管理人員，這就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的失敗。本文先是介紹了房地產(chǎn)項目開發(fā)中面臨的不確定性因素，然后又分別從風(fēng)險的識別、評估、管理、和監(jiān)控等四個方面給出了相應(yīng)的解決策略。

房地產(chǎn)；開發(fā)項目；風(fēng)險管理；策略

隨著我國改革開放的不斷推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了迅速的發(fā)展，不僅國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模越來越大，檔次越來越高，而且近年來大量的國外資金也開始不斷地涌入國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)。可以說現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)業(yè)已處于一個新的蓬勃發(fā)展期。然而由于房地產(chǎn)開發(fā)項目在具體實(shí)施過程中會受到很多不確定因素的影響，風(fēng)險較大，因此掌握必要的規(guī)避和管理風(fēng)險的技術(shù)對于房地產(chǎn)業(yè)來說就顯得尤為重要。

1　房地產(chǎn)開發(fā)中面臨的不確定因素

1.1房地產(chǎn)市場不成熟，國家政策變動頻繁

由于我國房地產(chǎn)市場的起步比較晚，所以目前還是處于初級階段，房地產(chǎn)市場還有待成熟而且缺乏一套完整的管理體系，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)供給市場和需求市場上，而且還體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中介市場中。因此，要想減輕市場自發(fā)性對經(jīng)濟(jì)的破壞，國家就必須出臺相關(guān)的政策加以引導(dǎo)。但是，從實(shí)際的市場反饋來看，國家的政策并未受到理想的結(jié)果，這也就表明，接下來國家還將出臺相關(guān)的政策，而且這些政策將會更加深入地房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控[1]。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、負(fù)債率高

在對我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際調(diào)研中，不難發(fā)現(xiàn)我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模較小，平均資產(chǎn)總額不到5000萬元，房地產(chǎn)企業(yè)的年均竣工面積不到3萬m2，不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)中擁有一級開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅不到400家。除此之外，我國平均資產(chǎn)過百億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量與國外幾十億甚至幾百億美元的房地產(chǎn)公司相距甚遠(yuǎn)。除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體規(guī)模較小之外，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都有資金不足的問題，主要通過銀行貸款來解決資金的問題，因此抵御風(fēng)險的總體能力較差。

1.3國外企業(yè)進(jìn)入，加劇房地產(chǎn)市場的競爭

我國的房地產(chǎn)市場雖然處于初級階段，但是發(fā)展?jié)摿薮?，因此吸引了很多包括外資企業(yè)、外地企業(yè)和外行企業(yè)在內(nèi)的資金的大量流入。隨著房地產(chǎn)市場化的不斷推進(jìn)，這些企業(yè)在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的完善和管理水平的提高。但是房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一種專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，因此即使某些企業(yè)的資金很充足，如果對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)等沒有基本的了解的話，也很難保證開發(fā)項目的成功進(jìn)行。

2　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別過程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別過程將直接影響整個項目風(fēng)險管理的決策，其識別過程通常包括以下幾個步驟：①確定項目中的不確定性因素；②初步建立風(fēng)險清單；③確定各種風(fēng)險事件并推測其性質(zhì)；④確定風(fēng)險的優(yōu)先級順序；⑤以項目工作分解結(jié)構(gòu)的形式對項目風(fēng)險進(jìn)行分類；⑥建立必要的風(fēng)險目錄摘要。由于項目風(fēng)險管理是對開發(fā)項目全過程進(jìn)行的風(fēng)險管理，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都應(yīng)按照上述風(fēng)險識別的過程對該開發(fā)項目進(jìn)行風(fēng)險識別，以便及時發(fā)現(xiàn)和控制風(fēng)險[2]。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別常用方法

（1）專家調(diào)查法

所謂專家調(diào)查法，主要是通過對相關(guān)專家進(jìn)行調(diào)查和問詢獲得他們的意見后，再將其進(jìn)行綜合的整理并再次向?qū)＜曳答伜妥稍?，像這樣重復(fù)多次后，就可以將最終的、各專家較同意的意見作為最后的預(yù)測和識別風(fēng)險的根據(jù)。該方法一般適用于新上的項目或者是存在較復(fù)雜風(fēng)險的開發(fā)項目。此方法便于操作，但是由于這種方法采用的是向有關(guān)專家尋求意見，這就使得最后的結(jié)果難免會有一些主觀的色彩。要想獲得比較客觀的調(diào)查結(jié)果，選擇合適的專家和設(shè)計問題針對性比較強(qiáng)的調(diào)查表就顯得很重要。

（2）故障樹法

這是一種利用圖解的形式將大的故障依次分解成若干的小故障來進(jìn)行風(fēng)險分析的方法，其應(yīng)用范圍比較廣泛。在實(shí)際的風(fēng)險分析過程中，該方法可以“大事化小”，既可以將主要風(fēng)險分解成若干個小的風(fēng)險，也可以對造成風(fēng)險的原因進(jìn)行同樣的分解，從而排除掉一些不必要因素，找到項目面臨的真正風(fēng)險和成因。這樣的分析既不會重復(fù)又不會遺漏一些問題，對風(fēng)險分析的準(zhǔn)確度較高。例如圖1的分析。

（3）SWOT分析法

該方法是一種環(huán)境分析法，一般應(yīng)用于定制項目戰(zhàn)略使用。它主要從項目外部環(huán)境和項目自身實(shí)際出發(fā)，通過確定項目的優(yōu)劣勢來對項目風(fēng)險進(jìn)行識別的。在運(yùn)用此方法進(jìn)行項目的風(fēng)險分析時，要充分考慮房地產(chǎn)市場環(huán)境、相關(guān)部門及購房者等因素對于項目的影響。通過對各種因素的對比分析來發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的因素，并進(jìn)一步制定相關(guān)的管理策略。

圖1　

3　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險識別僅僅是對房地產(chǎn)風(fēng)險因素的性質(zhì)及成因進(jìn)行分析和判斷，而風(fēng)險評估要做的工作就是更準(zhǔn)確的對這些因素進(jìn)行判斷，從而確定并評價風(fēng)險可能造成的影響和程度。房地產(chǎn)風(fēng)險評估主要包括風(fēng)險估計和風(fēng)險評價者兩方面的內(nèi)容，其中風(fēng)險估計主要是針對單一風(fēng)險進(jìn)行測評，而風(fēng)險評價則需要考慮項目各個階段的各種風(fēng)險因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險估計方法主要有以下幾種：

3.1客觀估計概率法

這種方法又分為客觀估計概率法和主觀概率估計法。客觀估計主要是根據(jù)歷史資料或者是實(shí)驗數(shù)據(jù)并利用統(tǒng)計分析的方法進(jìn)行處理的風(fēng)險評估法。由于其依據(jù)是客觀存在的，所以按照此方法得出的結(jié)論比較準(zhǔn)確。但是對于房地產(chǎn)業(yè)來說，由于缺乏對歷史資料較為系統(tǒng)的管理，因此這種方法一般應(yīng)用不多。

3.2主觀估計概率法

與客觀估計法相對應(yīng)的就是主觀估計法，主要是指專家調(diào)查法。這是一種通過咨詢有關(guān)專家的意見來進(jìn)行風(fēng)險評估的方法，在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用比較廣泛，適合對缺少相關(guān)可參考數(shù)據(jù)的項目進(jìn)行風(fēng)險評估。比如對施工階段風(fēng)險的評估，對工期風(fēng)險和材料漲價風(fēng)險的評估，以及對施工索賠風(fēng)險的評估等，使用該方法很簡單快捷。例如運(yùn)用綜合評價法對影響工廠選址各項指標(biāo)的風(fēng)險評估，具體數(shù)據(jù)見表1。

表1　

4　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險應(yīng)對方法

4.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是一種從根本上規(guī)避風(fēng)險的措施，它是根據(jù)有關(guān)的風(fēng)險預(yù)測中途停止開發(fā)項目或者臨時改變項目開發(fā)條件的方法。一般來說，如果項目風(fēng)險發(fā)生的可能性很大或者造成的損失太嚴(yán)重又無計可施時，常采用風(fēng)險規(guī)避的方法。采用這種方法的做法一般有兩種：①改變活動方案或工作方法；②直接放棄或終止引起風(fēng)險的活動。

4.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是一種降低風(fēng)險發(fā)生概率、減少風(fēng)險損失的方法，它可以在風(fēng)險事件發(fā)生的各個階段對風(fēng)險進(jìn)行控制。風(fēng)險控制是一種積極的、主動的風(fēng)險防控措施，它包括以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的的風(fēng)險預(yù)防和以降低風(fēng)險損失程度為目的的風(fēng)險抑制。這種方法不僅成本較低而且效果較好，在所有風(fēng)險管理措施中應(yīng)考慮優(yōu)先使用。

4.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指在具體的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，開發(fā)商有意識的將自己所不能承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他的單位來承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移幾步同于風(fēng)險回避，也不同于風(fēng)險的控制，它既沒有放棄項目的開發(fā)，也沒有對風(fēng)險因素進(jìn)行直接的調(diào)節(jié)和控制，相反的，他是將自身的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去從而減少自身的損失。風(fēng)險轉(zhuǎn)移的途徑主要有期貨、保險、保證以及各種合同等，開發(fā)商可以根據(jù)自己的具體情況，選擇恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險轉(zhuǎn)移方式來進(jìn)行合理合法的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

5　基于流程的房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險監(jiān)控

風(fēng)險的控制和防范的措施再完善，風(fēng)險也是隨時都有可能發(fā)生的，因此就需要對風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)控。風(fēng)險的監(jiān)控不僅要監(jiān)視殘余的風(fēng)險，還要密切關(guān)注和識別那些有可能出現(xiàn)的新的風(fēng)險，以便及時獲得相關(guān)的信息來修改風(fēng)險管理計劃，盡可能的降低風(fēng)險有可能造成的危害[3]。

掙值分析法是風(fēng)險監(jiān)控中最常用的方法。這種分析法主要的是通過對項目計劃目標(biāo)和實(shí)際完成工作的比較來確定項目目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)的方法。如果沒有實(shí)現(xiàn)則在一定程度上說明存在風(fēng)險，這樣就需要對該項目進(jìn)行重新評估和規(guī)劃。

圖2　

6　結(jié)語

由于房地產(chǎn)業(yè)項目投資金額大、項目周期長、再加上所涉及的環(huán)節(jié)比較多等原因，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中存在著大量的不確定性因素，其風(fēng)險較其他行業(yè)來說也比較大。為此，不僅國家需要出臺相關(guān)政策來穩(wěn)定我國的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該增強(qiáng)風(fēng)險的管理意識，進(jìn)一步提高對風(fēng)險的警惕性。在實(shí)際的項目開發(fā)過程中加強(qiáng)對項目風(fēng)險的識別、評估、管理和監(jiān)控，這有做到這些，我國的房地產(chǎn)業(yè)才能實(shí)現(xiàn)新的跨越式的發(fā)展。

[1]孫艷.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2008，08：75～76.

[2]李瑩，王顏.論房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009，12：49～50.

[3]袁文起.論全面風(fēng)險管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應(yīng)用.中國房地產(chǎn)，2009.

F293.3

A

1673-0038（2015）18-0166-02

2015-4-16