林堅(jiān)

（融水縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司　廣西　融水　545300）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理分析

林堅(jiān)

（融水縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司廣西融水545300）

在房地產(chǎn)整個項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)規(guī)劃是其中一個非常重要的組成部分。過去大多數(shù)房地產(chǎn)操作的重點(diǎn)主要集中于市場運(yùn)作層面，對于住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)討論的比較少，對于如何通過建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃來創(chuàng)造良好的居住環(huán)境涉及更少，本文就是通過對房企開發(fā)項(xiàng)目特別是住宅設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，確定設(shè)計(jì)原則，提高居住環(huán)境，提高房企在市場中的競爭力。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；分析

前言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民對于居住的需求也逐步從過去的簡單物理要求上升到全面的要求層次，設(shè)計(jì)規(guī)劃的發(fā)展趨勢，正是由于社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)因素的改變而促成的。要改變以往只注重硬件設(shè)計(jì)，忽視軟件設(shè)計(jì)的問題，制定整個工程的設(shè)計(jì)原則，給項(xiàng)目最終成功打下厚實(shí)的基礎(chǔ)。

1　項(xiàng)目設(shè)計(jì)概述

確定樓盤特色風(fēng)格和建筑風(fēng)格是一個房企或建筑最獨(dú)特、最個性的表現(xiàn)，因?yàn)樗鳛榻ㄖ羁痰姆磻?yīng)了人們在這個時期的審美觀念和價值觀念，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)就是要考慮自然環(huán)境、地域、目標(biāo)客戶年齡、風(fēng)俗、市場及文化層次等因素來確定建筑風(fēng)格。大量的例證證實(shí)，有個性和風(fēng)格的樓盤能夠較好的得到消費(fèi)者認(rèn)同（見表1）。

表1　不同建筑物的設(shè)計(jì)要求

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)

我們將房地產(chǎn)商對投資開發(fā)工程的管理活動稱之為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理體現(xiàn)在房地產(chǎn)管理的整個過程當(dāng)中，在具體的每個階段存在一定的差異性，為能夠促使開發(fā)工程總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，則需房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)設(shè)計(jì)中進(jìn)行行之有效的管理，通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)包括以下四個方面∶

2.1設(shè)計(jì)目標(biāo)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)的時候必然會有一個非常確切的目標(biāo)，只有對設(shè)計(jì)目標(biāo)開展行之有效的管理才能夠確保房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段與企業(yè)的目標(biāo)相吻合，順利市場的發(fā)展趨勢，確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大化的社會經(jīng)濟(jì)效益。

2.2設(shè)計(jì)流程的管理

設(shè)計(jì)流程的管理指的是設(shè)計(jì)管理工作要確保規(guī)范化，把較為復(fù)雜的設(shè)計(jì)管理工作變得“標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化、系統(tǒng)化”，對設(shè)計(jì)管理工作中的每個方面進(jìn)行科學(xué)整合。

2.3設(shè)計(jì)進(jìn)度的管理

如果設(shè)計(jì)進(jìn)度落后的話會造成房地產(chǎn)企業(yè)喪失更多的契機(jī)，所造成的損失是十分巨大的，為此，一定要對設(shè)計(jì)進(jìn)度開展行之有效的科學(xué)掌控。

2.4設(shè)計(jì)質(zhì)量的管理

在工程施工的整個過程當(dāng)中，質(zhì)量管理體現(xiàn)在每個階段。而其中，設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的科學(xué)掌控在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中是非常容易被忽略掉的，為此就會造成已經(jīng)確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在具體的施工作業(yè)中存在很多的不足，嚴(yán)重的對工程投資效益造成很大的不良影響。所以，為能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行，一定要對設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的掌控，既便于能夠在第一時間內(nèi)發(fā)覺出潛存的問題。

3　影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的因素大致體現(xiàn)在以下兩個方面∶對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)管理中的設(shè)計(jì)進(jìn)度管理和設(shè)計(jì)質(zhì)量管理∶

3.1影響設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的因素

3.1.1設(shè)計(jì)單位的挑選

任何一位房地產(chǎn)商都會愿意聘請水平高的設(shè)計(jì)企業(yè)來進(jìn)行開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但在此問題上有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽略了自己的現(xiàn)實(shí)狀況，盲目的去追尋水平較高的設(shè)計(jì)，但是要知道，水平較高的設(shè)計(jì)與自身企業(yè)并不會達(dá)到一致，盲目追求高水平設(shè)計(jì)很可能對設(shè)計(jì)進(jìn)度造成很大的影響，起到相反的效果。

3.1.2設(shè)計(jì)目標(biāo)的不明確

設(shè)計(jì)單位開展房產(chǎn)工程設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中，通常是依據(jù)開發(fā)企業(yè)的具體要求和最終目標(biāo)來進(jìn)行的，假設(shè)在設(shè)計(jì)的過程當(dāng)中，由于設(shè)計(jì)工作者未能嚴(yán)格的遵循開發(fā)商的具體建設(shè)要求，那必然會致使設(shè)計(jì)規(guī)劃反復(fù)的更改，這將會對設(shè)計(jì)進(jìn)度的管理造成非常大的影響。

3.1.3審批設(shè)計(jì)的時間影響

具體的設(shè)計(jì)工作是需要分階段、在一定時間內(nèi)才能夠完成的。如果剛開始設(shè)計(jì)工作未能夠在定時內(nèi)順利完成，那么今后的設(shè)計(jì)工作也不能夠按照之前預(yù)定的計(jì)劃完成，這樣便會造成設(shè)計(jì)圖紙需要反復(fù)的更改，同時會嚴(yán)重的影響到設(shè)計(jì)文件的審批，而設(shè)計(jì)文件審批時間將會對設(shè)計(jì)進(jìn)度造成很大的影響。

3.1.4協(xié)調(diào)配合的影響

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)需要不同部門、階段的專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，對各個部門進(jìn)行協(xié)調(diào)是比較復(fù)雜的，假設(shè)各個單位相互間未能進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，便會造成在設(shè)計(jì)的過程中出現(xiàn)阻礙，這將會對設(shè)計(jì)進(jìn)度造成很大的影響。

3.1.5變更設(shè)計(jì)的影響

工程施工作業(yè)當(dāng)中，若房地產(chǎn)開發(fā)商的一些施工企業(yè)需要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，或由于設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)方案上潛存一些問題需要進(jìn)行變更設(shè)計(jì)，那么都將直接對設(shè)計(jì)進(jìn)度造成影響。

3.1.6更換材料、選用設(shè)備不當(dāng)?shù)挠绊?/p>

工程施工作業(yè)當(dāng)中，假設(shè)因更換建筑材料或者使用了不合適的機(jī)械設(shè)備，都有可能會造成對原制定的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行更改的問題出現(xiàn)，這一問題的出現(xiàn)也一定會影響到設(shè)計(jì)進(jìn)度的正常進(jìn)行。

3.2影響設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的因素

3.2.1所選設(shè)計(jì)單位的綜合實(shí)力

由于一些房地產(chǎn)開發(fā)商在挑選設(shè)計(jì)單位的時候選擇存在很大的盲目性，總覺得選擇高水平的設(shè)計(jì)單位是最好的，其實(shí)，這是房地產(chǎn)商對設(shè)計(jì)單位選擇存在盲目性的表現(xiàn)，因缺乏正確的認(rèn)識所以會對開發(fā)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量造成很大的影響。此外，即使是知名的設(shè)計(jì)院，假設(shè)忽略了專業(yè)知識的培訓(xùn)和校審，那么就會有設(shè)計(jì)工作者在設(shè)計(jì)水平上存在較大的差異性，同樣會影響到設(shè)計(jì)質(zhì)量。

3.2.2設(shè)計(jì)質(zhì)量管理體系匱乏

在我國，房地產(chǎn)市場發(fā)展非常迅速，這就會造成開發(fā)商相互間的經(jīng)濟(jì)實(shí)力存在較大的差距，針對一些開發(fā)企業(yè)來講根本不可能在較短的時間內(nèi)創(chuàng)建出完善的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理體系，他們大多數(shù)是模仿或者照用其他大的房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量管理模式，這種情況會由于未有效的結(jié)合本企業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況，最終造成相反的效果，不能夠確保設(shè)計(jì)質(zhì)量。

3.2.3設(shè)計(jì)理念缺乏溝通

當(dāng)下很多設(shè)計(jì)單位中的設(shè)計(jì)工作者欠缺強(qiáng)烈的市場成本意識，對具體的工程設(shè)計(jì)缺乏實(shí)地考察，原創(chuàng)性很低，甚至?xí)苯诱瞻崞渌O(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)，沒有自己獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念。

3.2.4圖紙質(zhì)量有待提高

目前我國存在一部分房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)力量薄弱的現(xiàn)象，在這些設(shè)計(jì)企業(yè)當(dāng)中，技術(shù)人員專業(yè)素質(zhì)低，對圖紙會審不重視，這樣就無法確保對設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行有利的掌控。

4　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中存在的問題和改進(jìn)措施

4.1自身業(yè)務(wù)水平需要進(jìn)一步提高

設(shè)計(jì)管理不僅要靠流程、制度去保障，而且需要過硬的專業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)。作為設(shè)計(jì)管理人員，需要加強(qiáng)專業(yè)知識從理論到實(shí)踐的學(xué)習(xí)，工程相關(guān)的內(nèi)容和外延也要在力所能及的情況下也需要不斷涉獵和掌握。在做好設(shè)計(jì)管理中的任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理和技術(shù)管理的同時，不斷總結(jié)和提高，在實(shí)際工作中摸索出一套適合自身公司的設(shè)計(jì)管理方法。

4.2設(shè)計(jì)管理能力需要進(jìn)一步改進(jìn)

在工作開展的過程中，不僅要求自身有較強(qiáng)的專業(yè)能力和水平，同時需要有很強(qiáng)的管理和協(xié)調(diào)組織等能力。因此在今后的工作中，需要通過不斷學(xué)習(xí)公司的管理制度、同行業(yè)公司成熟的管理經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)的管理知識，全面提高自身的管理水平。

4.3設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)需要進(jìn)一步加強(qiáng)

設(shè)計(jì)管理工作因其專業(yè)性和重要性，需要配置一定數(shù)量的專業(yè)人員（建筑專業(yè)、水電專業(yè)、裝修專業(yè)等），形成一個精干有力的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)運(yùn)作在事前、事中和事后能夠進(jìn)行全方位的把控，并結(jié)合公司的實(shí)際情況不斷摸索總結(jié)，形成一套科學(xué)合理操作性強(qiáng)的管控標(biāo)準(zhǔn)。打造好專業(yè)的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，將有利于工作的順利開展，并提高公司的競爭能力。

4.4項(xiàng)目人員配置需要進(jìn)一步合理

項(xiàng)目公司在招聘技術(shù)管理人員時，需要提早配置，最好在項(xiàng)目規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)時就能夠參與，有利于降低項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險。在熟練掌握施工技術(shù)的同時，技術(shù)管理人員應(yīng)該掌握一定的設(shè)計(jì)管理知識，有利于和公司總部和設(shè)計(jì)院進(jìn)行技術(shù)工作的溝通和精細(xì)化管理。

5　結(jié)束語

本文開頭提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目管理的內(nèi)涵，提出項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，針對當(dāng)前項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中存在的問題從業(yè)務(wù)水平、人才素質(zhì)、設(shè)計(jì)管理等方面提出合理化改進(jìn)措施，給當(dāng)下建筑設(shè)計(jì)提供借鑒和幫助。

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1673-0038（2015）11-0088-02

∶2015-2-18