胡玲

（廣州市設(shè)計院　廣東　廣州　510620）

從規(guī)劃角度談商業(yè)綜合體設(shè)計——以肇慶某商業(yè)綜合體為例

胡玲

（廣州市設(shè)計院廣東廣州510620）

本文擬在國內(nèi)商業(yè)綜合體的設(shè)計之初，從規(guī)劃角度，以定位、交通、商業(yè)動線幾個層面來談商業(yè)綜合體的設(shè)計，來提升商業(yè)價值。

綜合體設(shè)計；定位；規(guī)劃；外部交通；商業(yè)動線

商業(yè)綜合體：是將城市中的商業(yè)、辦公、餐飲、文娛、展覽和交通等城市生活空間進(jìn)行多項組合，各部分之間建立一種互相依存、互助、能動的關(guān)系，形成一個多功能、高效率的綜合體。目前，國內(nèi)的商業(yè)綜合體發(fā)展速度極其迅猛，預(yù)計2015年將會達(dá)到3800多家，如此也帶來了很多先天性的問題。

問題1：忽視前期策劃，定位虛擬化。

在策劃公司本身前期策劃模糊，無法落地的基礎(chǔ)上，對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向和指引不明，由此產(chǎn)生種種隱患。前期定位如果無法洞悉商業(yè)本質(zhì)，對其地段、交通、消費市場等基本概念無法看清，等項目建成后發(fā)現(xiàn)無法滿足經(jīng)營要求，容易造成其空置。

問題2：銷售導(dǎo)向模式比重不合理。

因開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)芟拗?，往往采用以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，此模式的功利性很強(qiáng)，周期短，回款快，在規(guī)劃設(shè)計階段考慮不夠充分，其方案存在與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題，卻因報建開工過早而無法更正其根本性問題。

問題3：缺乏專業(yè)的商業(yè)設(shè)計。

國內(nèi)的綜合性大院缺乏商業(yè)設(shè)計的經(jīng)驗，與實際經(jīng)營者嚴(yán)重脫節(jié)，在前期設(shè)計階段，建筑師偏向于空間設(shè)計和消防設(shè)計，忽視了商業(yè)設(shè)計，暨對商家、消費者、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)性考慮的綜合設(shè)計，導(dǎo)致業(yè)態(tài)配套的不足，受到空間限制。

那么，面對如此多的問題，商業(yè)綜合體在規(guī)劃設(shè)計之初，有哪些應(yīng)對的措施來提升其價值呢？

筆者正在參與一個肇慶大型的商業(yè)綜合體同時包含商業(yè)步行街的設(shè)計工作，在多次與開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營的洽談協(xié)商中，總結(jié)了一些共通的經(jīng)驗。

1　正確定位完善后再設(shè)計

（1）在項目上馬之前，先確立策劃為先的概念。以肇慶為例，其地塊周邊的人口及消費狀態(tài)，現(xiàn)有市場競爭環(huán)境、未來發(fā)展傾向，政府規(guī)劃發(fā)展方針等，只有通過策劃公司的深入調(diào)研才能明確，項目適合做什么，怎么做才能生存下去，更是需要進(jìn)一步的分析研究，并與對應(yīng)的商家深層次的溝通，才能把握市場的脈搏。

（2）摒棄“先做后改”的操作模式。開發(fā)商因為一味的搶時間，首先提出要在規(guī)劃設(shè)計階段要快，不行再改；而設(shè)計院無法在太短的時間內(nèi)對市場的各方面需求深入理解，時間緊張，于是先進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，等策劃公司介入后，一些規(guī)劃設(shè)計的先天不足暴露出來，規(guī)劃設(shè)計轉(zhuǎn)而進(jìn)入艱難的修改狀態(tài)，一方面方案要推倒重頭再來，一方面工期緊張，報建工作搶先完成，沒有修改的余地。此番做法其實導(dǎo)致欲速則不達(dá)。

3.實行開放式教學(xué)，做到既要“走出去”，又要“請進(jìn)來”，組織學(xué)生觀摩英語教育碩士舉辦的仿真教學(xué)活動，到附屬中小學(xué)聽課、上課和指導(dǎo)中小學(xué)生開展口語訓(xùn)練、舉辦英語角、英語講演比賽等活動，將課程的學(xué)習(xí)與大、中學(xué)的英語教學(xué)實際銜接互動，進(jìn)行教改創(chuàng)新，同時把教學(xué)實習(xí)納入到教學(xué)中來，讓英語開放式教學(xué)在大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)等不同教學(xué)階段都得到實現(xiàn)。

（3）積極發(fā)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。只有三者在一起廣泛接觸，熟悉商業(yè)地產(chǎn)開放的基本規(guī)律，通過策劃公司更深入的解讀市場，提前與將要引進(jìn)的大商家進(jìn)行意向性接洽，為業(yè)態(tài)進(jìn)行量身定做，達(dá)到商業(yè)設(shè)計和業(yè)態(tài)需求的高度契合，才能產(chǎn)生“活”的商業(yè)建筑。

2　科學(xué)流暢的外部交通設(shè)計

商業(yè)綜合體的外部流線可以影響整體的客戶群流量，對一個商業(yè)綜合體的成敗起到至關(guān)重要的作用。優(yōu)秀的外部流線可以提高建筑本身的實用性，同時促進(jìn)商戶經(jīng)營。

外部流線在規(guī)劃之前，首先應(yīng)該研究顧客從何方向采用什么交通工具抵達(dá)商圈，其交通手段包括“私家車、公交、地鐵、自行車、步行”。外部交通根據(jù)周邊道路情況和顧客的交通手段來確定外部交通規(guī)劃。

其核心內(nèi)容為道路設(shè)計及出入口設(shè)計。

基本原則為：交叉立體、人車分流。①顧客步行流線與停車場外部流線應(yīng)分離；②顧客的停車場外部流線與貨物車輛流線分離。步行流線的設(shè)計：首先要考慮步行者的便捷性和舒適性，將周邊的步行者都吸引到商業(yè)中間來。

此商業(yè)項目包含零售商業(yè)和商業(yè)綜合體，為了提高一線商鋪的比例，在道路設(shè)置上，考慮在零售商業(yè)中間設(shè)置了一條車行道，同時通過減小零售商業(yè)的體量，增加道路數(shù)量，從而將一線商鋪的數(shù)量提升到最大化。

圖1　商業(yè)項目外部交通道路設(shè)計

出入口是商業(yè)建筑的重要門面，出入口在哪里，商業(yè)的內(nèi)部流線的起點和終點就在那里，商業(yè)主軸的頭和尾就在哪里。商業(yè)建筑的出入口可以說是一個規(guī)劃的戰(zhàn)略起點。在此項目的出入口設(shè)計中，需要解決幾個主要的問題：①出入口設(shè)置對于商業(yè)格局的影響。②出入口設(shè)置對于商業(yè)經(jīng)營者有何幫助。需要避免的問題是：出入口不在于多，而在于“活”。一個優(yōu)秀的商業(yè)綜合體應(yīng)按規(guī)劃擁有合適的出入口數(shù)量，促進(jìn)人流在商業(yè)建筑內(nèi)的一個“活”性流動，促進(jìn)商業(yè)回路的形成。

3　簡潔流暢的動線設(shè)計

目前的商業(yè)地產(chǎn)項目的消費體系都是多元化的，以滿足顧客的需求為出發(fā)點，提升商業(yè)價值最大化。由此看來，商業(yè)建筑內(nèi)部的流線就成了商業(yè)街道的橋梁，由入口、街道、電梯、扶梯等為設(shè)計核心，影響著整個商場的商品陳列和通道的格局形態(tài)。在此項目中，不同的類型業(yè)態(tài)，有不同的陳列方式，超市、百貨公司以采用開放式陳列為主，而購物中心、商業(yè)街采用封閉式陳列，開放式陳列有利于形成開闊豐富的視覺印象，封閉式陳列會更有質(zhì)感精美一些。

圖2　肇慶某商業(yè)綜合體平面布局

3.1水平動線

水平動線在內(nèi)部交通引導(dǎo)上，對人流起到了至關(guān)重要的作用。每一層中，扶梯作為中心引導(dǎo)客人走向通道成為水平動線。一般商場要求，進(jìn)入商場后，要有一條明顯的主通道，寬度在8～ 12m，一些高檔的商業(yè)綜合體會有更大尺度，比如太古匯主通道就是24～30m，通道同時可以作為展示廳，在保證行人擁有足夠舒適的步行空間。除主通道外，需要有與之相連的次級通道，將人流分散到各個不同的業(yè)態(tài)。次級通道可以將衛(wèi)生間、樓層休息廳、收銀臺設(shè)置在此，避免占用黃金位置而造成的損失?？偠灾?，主次通道的水平動線以一字型結(jié)構(gòu)或雙回環(huán)型比較常用，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的可視性和通透感，此項目就是使用弧形的一字型，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，避免產(chǎn)生人流死角，有利于達(dá)到商鋪價值最大化。

3.2垂直動線

垂直動線主要借助于扶梯，電梯，樓梯來運(yùn)送消費者從下到上每一個營業(yè)樓層。一般而言，對于5萬～10萬的人流，應(yīng)設(shè)置18～ 30部扶梯，4～10部垂直電梯滿足運(yùn)輸?shù)囊蟆Ｔ谂_灣和日本，比較常見的是交叉式扶梯（剪刀式），使客人可以順利的上下，不容易造成堵塞平臺。樓層越高的商業(yè)綜合體，對于中庭組織垂直交通非常關(guān)鍵，將成為步行空間的序列高潮。豐富而富有趣味的垂直交通工具，玻璃景觀電梯等，能很好的激發(fā)向上的活力和動感，使人更愿意登高至上層的商鋪。合理的動線和巧妙的業(yè)態(tài)組合，可以將人流吸引到高層。從總體生態(tài)上考慮業(yè)態(tài)平衡。

（1）主力店和次主力店引導(dǎo)人流

此項目主力店設(shè)置在人流動線的最末端，并且垂直規(guī)劃每層單一的一側(cè)，是吸引客流平衡分布至每一層每一個商鋪。并在主力店的通道兩側(cè)，設(shè)置專賣店。

（2）以大中庭聚集人流

以景觀中庭和主題空間定位，起到了疏散和聚集人流的雙重作用。通過通透、視覺可視性強(qiáng)的的標(biāo)志性引導(dǎo)，使消費者更容易尋覓到自己的消費目的地，從而有針對性的引導(dǎo)人流。

圖3　肇慶某商業(yè)綜合體鳥瞰效果圖

（3）高樓層餐飲娛樂引導(dǎo)人流

此項目通過餐飲娛樂業(yè)態(tài)形式，將美食、娛樂、影院作為誘餌將顧客吸引到最高層消費，在享受的同時，意猶未盡的慢慢向樓下消費。

3.3后場動線

后勤補(bǔ)給路線，此動線從停車卸貨到接著貨梯升降，進(jìn)入賣場倉庫，一定要夠?qū)挸?，達(dá)到2500mm以上才能滿足人員和推車通過。亮度要達(dá)到400～500照度，等同于辦公室照度。通道兩側(cè)要做耐撞處理，地面平順。且這條動線最重要的是要讓客人看不到走不到。卸貨區(qū)最好做到地下室，不和地面搶占位置，局部將卸貨區(qū)做高，停車位可以考慮機(jī)械停車。

3.4員工動線

員工動線要和消防逃生動線相連貫，部分可以和貨物動線重疊。

4　工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)商業(yè)設(shè)計

不同業(yè)態(tài)采用不同的荷載，層高，柱距要求。

（1）柱距常用8～9m柱距，大型超市要采用到12m的柱距。

（2）不同的建筑層高受其功能，陳列影響，如停車場凈高要求2300～2400mm，百貨店、購物中心凈高要3000～3300mm高，中小規(guī)模的超市專賣店凈高要求為2700～3000mm。

綜上所述：一個項目在整體的開發(fā)、招商、運(yùn)營中都要引入專業(yè)的設(shè)計，保證項目整體的健康的生態(tài)環(huán)境，而不僅僅是一個建筑。從規(guī)劃之初，就要有遠(yuǎn)見性的結(jié)合商業(yè)運(yùn)營的需求來指導(dǎo)設(shè)計，為國內(nèi)的商業(yè)環(huán)境提供更好的平臺。

[1]祝平.商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計.地產(chǎn)中國網(wǎng).

[2]黃珂.“整合”——商業(yè)綜合體設(shè)計研究.中國知網(wǎng)，2010.

TU984.12

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1673-0038（2015）17-0026-02

2015-4-6