吳禮強

（上饒市城鄉(xiāng)規(guī)劃建筑設計院測量所江西上饒334600）

房產測繪技術及測繪質量控制的探究

吳禮強

（上饒市城鄉(xiāng)規(guī)劃建筑設計院測量所江西上饒334600）

隨著社會經濟的快速發(fā)展和人們物質生活水平的提高，我國城市化的進程也不斷加快。在這種時代背景下，房產測繪事業(yè)也愈發(fā)蓬勃發(fā)展起來，越來越受到人們的關注。近年來，房產測繪產業(yè)的應用范圍比較廣泛，房產測繪技術也愈發(fā)成熟，但仍有很大的發(fā)展和進步空間。本文主要針對房產測繪技術及測繪質量控制的研究展開淺要論述，以供同行借鑒。

房產測繪技術；測繪質量控制

引言

近幾年，我國房地產市場發(fā)展勢頭迅猛，帶動了很多相關產業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產測繪產業(yè)在這種勢頭下也如雨后春筍般發(fā)展起來。房產行業(yè)作為關系國計民生的重要產業(yè)受到的關注越來越多，人們對房屋所有權的掌控意識也越來越強烈，越來越重視房產測量和測繪的準確度。目前，我國的房產測繪技術應用前景廣闊，新涌現出了一些科技含量較高的新型房產測繪技術，但仍有較大的發(fā)展空間。房產測繪質量的控制關乎公眾利益，甚至牽動著整個房地產行業(yè)及政府相關部門的發(fā)展，重要性也不容忽視。

1　房產測繪技術

1.1房產測繪的含義

房產測繪是專業(yè)測繪領域中的一個很有特點的分支，是一項技術性和政策性都很強的專業(yè)。房產測繪的特定的測定范圍是房屋以及與房屋相關的土地。換句話來說，房產測繪就是利用各種測繪儀器、測繪技術、測繪手段等來測定房屋、土地及其房產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪技術。隸屬于工程測量的范疇，是工程測量專業(yè)中地籍測量學中的的一部分，后獨立為房產測繪。房產測繪目前可以細分為房地產基礎測繪和房地產項目測繪兩種。

1.2房產測繪技術的應用范圍

目前，我國的房產測繪技術主要是利用測繪工具和測繪技術手段，通過測繪和調查來得到房屋建筑、土地及其用地的各方面有關的信息，來為房地產產業(yè)的規(guī)劃和管理提供基礎的數據資料。房產測繪技術目前的應用范圍主要涉及房產基礎測繪和房產項目測繪兩大分支，具體可以細分為房產平面控制測量、房產調查、房產面積測算、房產要素測量、房產變更測算和變更資料、房產圖繪制、成果資料的檢查和驗收等七個方面的內容。房地產的基礎測繪是指在一個地域或一個城市內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網絡，包括房產平面控制測量；房產要素測量、房產調查主要涉及對房屋及其用地的測量、調查；房產面積測算主要測算房屋建筑、產權、公攤及房屋用地面積；房產變更測算主要針對房產狀況不斷變化而提出的一項工作；房產圖繪制包括房產分戶圖、平面分丘圖和分幅圖三種；至于成果資料的整理，主要為后期房產登記、房產轉移和可能的房產糾紛提供法律資料的支持，主要成果有房產簿冊、房產數據和房產圖集。

1.3房產測繪的流程

房產測繪是一項復雜的工程，在正式的工作開展之前需要做好很多方面的準備工作和各部門的相互配合，房產測繪的流程如下：①房產測繪單位接收委托方的申請測繪報告并簽訂委托合同。②房產測繪單位對委托方的申請報告仔細研讀并對所要測繪的對象進行實地考察，了解到其具體位置和基本情況后，指定好具體的測定計劃和準備好相應的測量儀器和設備。③進行房產測繪工作，主要利用手持激光測距儀、GPS和電子全站儀等儀器對房屋進行初步測量，得到分戶圖、分丘圖等數據，對這些數據進行處理后計算出房屋的具體面積，然后還要對測量數據多次比對和檢驗，做房產測繪的質量檢測，檢測合格后撰寫房產測繪報告。④房產測繪單位向委托方出示房產測繪結果，委托方驗收成果。簡單來說，大體的流程如圖1所示。

圖1　

1.4房產測繪技術

在房產測繪過程中，為了獲得足夠的房產數據和資料，往往依托各種先進的房產測繪技術。目前常見的房產測繪技術有：

（1）數字測繪技術。數字測繪技術可以實現傳統(tǒng)的房產測繪技術和現代信息數據技術的結合，也響應了我國目前的建設“數字城市”的號召，是我國房產測繪技術發(fā)展的新階段。主要以房產空間信息為核心，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）、辦公自動化系統(tǒng)（OA）、管理信息系統(tǒng)（MIS）和工作流（WFS）等先進技術，綜合利用各類房產信息，從而實現了測繪工程內外業(yè)作業(yè)一體化、信息處理實時化和測繪過程動態(tài)化，標志著房產測繪走向數字和電子信息化時代，解決了信息獲取不及時等問題，實現了房產數據精確測繪和調查。

（2）實時動態(tài)差分法（RTK）技術。這是一種新型的GPS測量方法，實時動態(tài)（RTK）測量系統(tǒng)主要由衛(wèi)星信號接受系統(tǒng)/數據傳輸系統(tǒng)和軟件解算系統(tǒng)三部分構成。在RTK系統(tǒng)的衛(wèi)星信號接收系統(tǒng)中至少有兩臺GPS接收器，分布放置在流動站和基準站。RTK技術采用載波相位動態(tài)實時差分的方法，布點方式靈活、造價低、觀測效率高，可以在野外實時獲得厘米級精度定位的測量方法，因為其準確定位和速度傳輸的優(yōu)勢越來越受到房產測繪工作者的重視，還能提高房產測算的準確度，因此大大提高了地形測量、工程放樣和各種控制測量的作業(yè)效率。這種測繪技術基于空間技術、計算機技術、通信技術和地理信息技術相結合在一起，不僅可以提高作業(yè)速度和精度，還可以實現對測量數據的信息化管理。

（3）組件式GIS技術開發(fā)一體化集成的房產測繪系統(tǒng)的技術。房產測繪的發(fā)展經歷了從手工模式-CAD模式-CAD模式和GIS結合模式的轉變，目前正朝著測繪和房產GIS技術開發(fā)一體化的方向發(fā)展。GIS技術開發(fā)一體化集成的房產測繪模式避免了數據進入系統(tǒng)的二次加工處理，可以大大縮短數據采集周期，提高工作效率。組件式GIS技術開發(fā)一體化集成的房產測繪系統(tǒng)的技術流程如圖2所示。

圖2　

1.5房產測繪的意義

近幾年，隨著房地產市場的迅猛發(fā)展，房價不斷上漲，人們對產權的維護意識也越來越強，房產測繪產業(yè)也在這種勢頭下獲得了蓬勃發(fā)展。房產測繪直接與最廣大人們的切身利益相關，在房地產產業(yè)的管理和服務的過程中發(fā)揮著不可替代的作用。房產測繪產業(yè)興起于房地產行業(yè)，在實踐中不斷摸索和成熟，也逐漸形成了測繪行業(yè)的統(tǒng)一的行業(yè)標準。精確的房產測繪可以為房地產行業(yè)提供精確、可靠的房產信息，為房地產行業(yè)的開發(fā)和決策提供可靠的依據。從宏觀上來說，精確的房產測繪行業(yè)為房地產交易提供了更加公平的平臺，還可以提升整個國家的城市規(guī)劃水平。

2　測繪質量控制

房產測繪的質量是保證房產測繪準確性的重要基礎，在房產測繪中常常出現由于使用的測繪手段不同而出現測繪結果不同的現象。房產測繪的質量控制主要從規(guī)范房產規(guī)劃市場、技術路線設計、實施測繪和檢查驗收幾個環(huán)節(jié)入手。

2.1規(guī)范房產測繪市場

近年來，國外的房產測繪市場多實行政企分離的機制，經過實踐檢驗，特別適合我國房產測繪產業(yè)的發(fā)展。政企分離機制可以有效地減少亂掛靠、亂收費的現象，有力地規(guī)范房產測繪市場。還要規(guī)范市場準入機制，加強法律監(jiān)管，避免一些資質不夠的房產測繪企業(yè)通過不正當手段進入測繪市場；

2.2加強測繪人員的培訓

房產測繪控制工作的質量與測繪技術人員的專業(yè)素質和技術水平密切相關。因此，必須加強測繪人員的技術培訓，提高測繪人員的職業(yè)素養(yǎng)，增強他們的工作能力，更加規(guī)范詳盡的編寫房產培訓資料，增加房產測繪工作的人員的專業(yè)培訓課程，提高測繪人員的技能水平，從而從整體上提升房產測繪市場的整體素質。

2.3加強政府的宏觀調控

要加強房產測繪的質量控制除了要提高市場監(jiān)管機制和提高測繪人員的技能培訓外，還要發(fā)揮好政府這個看不見的手的宏觀調控作用，完善相關法律法規(guī)，提高相關部門的監(jiān)管力度。近幾年，房地產市場蓬勃發(fā)展，加強法律監(jiān)管對提高房產測繪的質量的重要性不容忽視。

2.4加強房產測繪質量檢查

測繪單位常常采取“二級檢查，一級驗收”的檢查制度。檢查是在全面自查、互檢的基礎上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對測量成果質量實行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由施測單位質量檢查機構和專職檢查人員對測量成果質量實行的過程檢查和最終檢查，產品成果的最終驗收工作由任務的委托單位組織實施，即一級驗收，要切實結合工程的實際進展對圖紙和工程質量進行檢查，一旦有問題及時修改和完善。

2.5強化房產測繪成果提交

在二級檢查和一級驗收的基礎上向業(yè)主提交測繪報告。測繪報告主要包括以下各項：房地產測量技術設計書；成果資料索引及說明；控制測量成果資料；房屋及房屋用地調查表、界址點坐標成果表；圖形數據和房產原圖；技術總結；檢查驗收報告等。

3　結束語

近年來，隨著我國經濟體制改革的不斷深入和城市化程度的加深，帶動了房地產行業(yè)和房產測繪產業(yè)的迅猛發(fā)展，也涌現出一大批房產測繪的技術人員。隨著科學技術的發(fā)展，房產測繪技術不斷完善，各種新型房產測繪儀器的應用也愈發(fā)廣泛，我國的房產測繪產業(yè)處在不斷進步之中，GPS、GIS、MIS等新技術的運用，加快推動了房產測繪業(yè)的發(fā)展。在這種時代背景下，房產測繪業(yè)也日益成為人們房產產權的重要手段和必要保證，在這些科學的房產測繪數據和測繪圖紙的基礎下，必須保證好房產測繪的質量控制，提高測繪人員的專業(yè)素質，在實踐中積極吸取經驗，同時加強房產測繪市場的質量監(jiān)管和政府的宏觀調控，用科學的技術和手段提高房產測繪質量。

[1]李鳳育.房產測繪的內容和質量控制[J].科技資訊，2013（11）.

[2]李永喜.房地產測繪特點及技術分析[J].中國新技術新產品，2010.

[3]吳羽杰.房產測繪質量[J].2012（28）：23～34.

TU198

A

1673-0038（2015）16-0171-02

2015-2-23

吳禮強（1982-），男，助理工程師，本科，主要從事城市建筑測繪工作。