崔金龍

（四平市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心，吉林四平 136000）

房產(chǎn)測繪市場規(guī)范及房產(chǎn)測繪機構(gòu)的風險防范

崔金龍

（四平市房屋產(chǎn)權(quán)管理中心，吉林四平 136000）

本文當中，通過對房產(chǎn)測繪技術(shù)和房產(chǎn)測繪市場的介紹和分析，從房產(chǎn)測繪市場的主要作用入手，了解在房產(chǎn)行業(yè)以及整個社會市場發(fā)展中的重要作用。對房產(chǎn)測繪市場規(guī)范及房產(chǎn)測繪機構(gòu)的風險進行分析和研究，對并房產(chǎn)測繪市場本身存在的不足，采取相關(guān)的應(yīng)對措施，加強管理力度，提高服務(wù)質(zhì)量，從根本中規(guī)避風險的存在。

房產(chǎn)測繪市場 管理體系 風險防范

房產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪領(lǐng)域中依據(jù)極具特點的分支，主要是對房屋以及相關(guān)土地進行測量和定位。運用相關(guān)的測繪工具和測繪技術(shù)，對房屋、土地的面積、產(chǎn)權(quán)、位置、數(shù)量、以及質(zhì)量等進行專業(yè)的測繪，并且所得出的測繪結(jié)果，將作為房屋評估的重要材料依據(jù)。隨著我國房產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪市場也在我國的市場經(jīng)濟建設(shè)中占有一定的比重。因此，為了適應(yīng)現(xiàn)階段市場的需求，有必要強化房產(chǎn)測繪市場，對市場規(guī)范進行調(diào)整，并且準確的評估測繪機構(gòu)的風險，及時進行有效的防范。

1　房產(chǎn)測繪市場

房產(chǎn)測繪市場是通過對供需雙方提供房產(chǎn)測繪服務(wù)，從而進行交易的活動和場所。房產(chǎn)測繪服務(wù)是將要最終成形的產(chǎn)品進行包裝，繼而通過交易的方式得到同等值的報酬。旦交易雙方的交易空間和時間并沒有特定的規(guī)定，對服務(wù)的過程也沒有具體的規(guī)范，由此可知房產(chǎn)測繪市場是一個沒有具體形式的無形市場。因此，在對供需雙方的房產(chǎn)測繪交易過程中，注重研究和分析無形市場的主要特點和本職，并由針對性的開展和提供房產(chǎn)測繪服務(wù)。

1.1房產(chǎn)測繪的特點

由于時代的不斷進步和發(fā)展，如今的房產(chǎn)市場也已經(jīng)有了突飛猛進的發(fā)展，房產(chǎn)測繪的內(nèi)容與形式也都進行了改進，房產(chǎn)測繪市場也呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展趨勢。下面我們對房產(chǎn)測繪市場的測繪服務(wù)特點進行分析和介紹：（1）專業(yè)性。房產(chǎn)測繪要應(yīng)用到大量專業(yè)的房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知識以及相關(guān)軟件的操作技術(shù)，并且還要對建筑設(shè)計、繪圖等專業(yè)的測繪技術(shù)進行掌握，因此具有很強的專業(yè)性。（2）政策性。房產(chǎn)測繪的過程中，會涉及到土地的使用和處理、建筑面積的規(guī)劃、房產(chǎn)性質(zhì)、房產(chǎn)內(nèi)容分攤等等方面，并且會受到我國政治及法律的制約和限制，或給予一定的扶植政策，由此可見房產(chǎn)測繪具有一定的政策性。（3）法律性。房產(chǎn)測繪會受到法律的保護和制約，因為房產(chǎn)測繪直接涉及到用戶的利益，并且在房產(chǎn)的歸屬權(quán)和使用權(quán)當中，存在著一定的法律關(guān)系，因此，房產(chǎn)測繪具有較強的法律 性。（4）唯一性。房產(chǎn)測繪結(jié)構(gòu)，將以權(quán)屬登記發(fā)證的形式作為房產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)保障，其具有唯一性。（5）廣泛性。廣泛性是指在進行過權(quán)屬登記發(fā)證之后，鑒定過房產(chǎn)測繪的唯一性，還有可能會出現(xiàn)個人和集體之間的爭議。因此，測繪結(jié)果還需要通過相關(guān)土地部門的審核和規(guī)劃，確認房產(chǎn)的所屬權(quán)和使用權(quán)。所以具有廣泛性。（6）標準性與統(tǒng)一性。房產(chǎn)測繪的發(fā)展要將房產(chǎn)測繪技術(shù)與GIS地理信息技術(shù)相結(jié)合，做到一體化模式的建立，這樣才能更好的適應(yīng)我國房產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，豐富和擴建房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)庫，形成統(tǒng)一的管理和經(jīng)營模式。因此，房產(chǎn)測繪具有標準型與統(tǒng)一性。（7）時效性。房產(chǎn)測繪中對信息數(shù)據(jù)要進行技術(shù)的搜集和處理，保證信息資源的有效性。并且，對房產(chǎn)登記、產(chǎn)權(quán)資料等材料的整理，也要與房產(chǎn)測繪中產(chǎn)權(quán)的管理步驟相同步，體現(xiàn)出房產(chǎn)測繪的時效性。

1.2房產(chǎn)測繪的重要作用

（1）房產(chǎn)測繪不僅僅是要對房屋進行繪圖設(shè)計、測量等基本的測繪工作，還要根據(jù)測繪的報告結(jié)果，來作為商品房銷售的主要依據(jù)。并且對房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所屬進行確認和認證。房產(chǎn)的測繪水平，會直接影響到相關(guān)部門對商品房的預(yù)售準許態(tài)度以及房屋產(chǎn)權(quán)登記確認環(huán)節(jié)的真實有效性。（2）房產(chǎn)測繪一直是社會所關(guān)注的熱點話題，也與社會大眾有著緊密的聯(lián)系。房產(chǎn)測繪的結(jié)果，體現(xiàn)出了商品房的具體情況，其中包括面積、設(shè)計、產(chǎn)權(quán)等等問題。由于進你哪來房產(chǎn)的商品化過度，也加強了廣大民眾對房產(chǎn)測繪的關(guān)注程度。（3）房產(chǎn)測繪成果是城市GIS系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的一部分，也對城市間建設(shè)的發(fā)展進程起到及記錄的作用，因此具有很強的歷史價值。

根據(jù)房產(chǎn)測繪的諸多特點，我們可知，房產(chǎn)測繪在我國的城市化建設(shè)以及我國的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展都有著重要的意義和作用。無論是對房產(chǎn)的面積、規(guī)模、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)所屬等各方面的都具有著衡量與決策的地位，同時，是我國房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動力量。

2　行政管理體系的建立

（1）資質(zhì)管理。資質(zhì)管理在房產(chǎn)測繪管理過程中起到非常重要的作用。市場的準入、問題相關(guān)責任的落實，最終都要與資質(zhì)相聯(lián)系。掌握了房產(chǎn)測繪的資質(zhì)管理，等于抓住了房產(chǎn)測繪從業(yè)單位的要害。結(jié)合其他房產(chǎn)測繪市場的管理政策，將會使房地產(chǎn)行政主管部門對于房產(chǎn)測繪市場的監(jiān)管力度能有效達到最優(yōu)。（2）測繪成果管理。成果管理是房產(chǎn)測繪管理中最繁雜也是最重要的工作。成果管理有著其他管理工作不能替代的作用。它是保證房產(chǎn)測繪成果正常、正確使用、保證房產(chǎn)測繪市場安全運行的重要方面。房產(chǎn)測繪機構(gòu)的各種活動和服務(wù)，最終通過其成果的應(yīng)用體現(xiàn)出來。

3　房產(chǎn)測繪市場主體及其風險防范

房產(chǎn)測繪單位風險防范。（1）認真理解國標，嚴格按照國標規(guī)定的內(nèi)容進行作業(yè)。房產(chǎn)測繪矛盾最集中的兩個問題，一個是各種情況下建筑面積如何計算，另一個就是分攤。在建筑面積如何計算上，目前全國通行的標準就是國標。這是全國目前房產(chǎn)測繪最權(quán)威的技術(shù)規(guī)范。（2）加強對于各時期、各地區(qū)房產(chǎn)政策的學(xué)習(xí)和掌握。我們前面已經(jīng)講過，房產(chǎn)測繪的一個重要特點就是政策性極強。不同時期、不同性質(zhì)房屋土地的處理方式，直接影響到最終的測繪成果。如房改房分攤系數(shù)的確定、人防工程的土地分攤政策等。（3）加強各種制度建設(shè)、規(guī)范作業(yè)流程。各種制度的建立是保證測繪成果質(zhì)量的重要屏障。對于房產(chǎn)測繪機構(gòu)來說，各項工作沒有制度的約束，沒有規(guī)矩用來遵循，是不會有高質(zhì)量的成果產(chǎn)生的。我們應(yīng)當建立外業(yè)制度以保證我們獲取外業(yè)數(shù)據(jù)的準確性，保證我們外業(yè)時測量人員的安全。（4）嚴格房產(chǎn)測繪成果的檢查驗收制度。房產(chǎn)測繪成果資料的檢查驗收，遵照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定進行，即實行二級檢查一級驗收制。一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互檢的基礎(chǔ)上，由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔。二級檢查由施測單位的質(zhì)量檢查機構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進行。（5）認清房產(chǎn)測繪工作。在房產(chǎn)開發(fā)的流程中房產(chǎn)測繪工作一般在兩個環(huán)節(jié)起作用：一是辦理商品房預(yù)售許可之前，需要對房屋進行預(yù)測；二是商品房竣工之后，需要對商品房進行現(xiàn)房面積確認。我們的角色要求我們要對事實認定清楚，計量準確。而除此之外，如房產(chǎn)公用面積分攤方案在規(guī)則允許條件下的變化、房產(chǎn)營銷方案等問題，則房產(chǎn)測繪機構(gòu)應(yīng)盡量回避，以免出現(xiàn)問題，責任糾纏不清。