徐公利++梁利輝++陳一君

摘 要：為了解近十年來我國商品住宅市場的發(fā)展及變化，對我國2005～2014年商品住宅市場的變化進行了系統(tǒng)的分析，分別從商品住宅的主要年度指標、投資發(fā)展形勢和年銷售面積三個方面，闡述了十年來我國商品住宅市場的形勢變化，并進而對未來我國商品住宅市場形勢進行了預測。這一分析和預測對研究我國商品住宅市場有積極的借鑒意義。

關鍵詞：商品住宅；變化；預測

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）20000102

1 前言

近十年來，中國房地產市場發(fā)生了巨大的變化。房地產開發(fā)投資總額從2005年的15909.25億元增加到2014年的95035.61億元，而2014年全社會固定資產投資總額為512760.70億元，僅房地產開發(fā)投資就占了18.53%。這說明房地產市場已經成為了中國的支柱產業(yè)，對我國經濟有著至關重要的影響。商品住宅市場作為房地產市場的重要組成部分也在近十年來發(fā)生了重大變化。據國家統(tǒng)計局數據顯示，我國房地產住宅投資從2005年的10860.93億元增加到了2014年的64352.15億元，投資額度增加了492.15%。雖然商品住宅的投資額度一直在增加，但是其在房地產開發(fā)投資總額中所占的比例卻一直持平在68%左右。這說明，商品住宅市場一直是房地產市場最重要的組成部分，商品住宅市場的興衰將決定房地產市場的興衰，也進而關系到中國的經濟發(fā)展。所以研究商品住宅市場無論是對中國的房地產市場還是中國經濟的發(fā)展都有著積極的意義。

2 近十年來我國住宅市場發(fā)展形勢

2.1 商品住宅市場主要指標變化

從近十年來我國商品住宅市場主要指標的統(tǒng)計數據可以看出，我國商品住宅房屋每年的施工面積、竣工面積和新開工面積一直在呈現遞增的趨勢。其中，2005～2011年商品住宅施工面積和新開工面積同比增長率總體保持比較高的水平，同比增長率平均值分別為20.06%和17.75%，但是進入2012年以后，一直到2014年，商品住宅施工面積同比增長率明顯降低，平均增長率為9.98%；而新開工面積在進入2012年后，增長率更是出現大幅下降，2012年新開工面積比2011年新開工面積減少了11.19%，雖然2013年增長率出現了小幅回升，但是到2014年增長率再次出現負增長，而且比2013年的新開工面積減少了14.38%，增長率跌至十年來的最低谷。另外，商品住宅竣工面積在2005年同比增長率達到十年來的最高值25.97%后，在2006～2012年同比增長率保持穩(wěn)定，平均同比增長率為8.91%；但是從2013年一直到2014年其同比增加率出現了顯著降低，并在2013年出現了負增長。

圖1 商品住宅市場主要指標同比增長率變化

2.2 商品住宅市場投資發(fā)展形勢

近十年來我國商品住宅市場投資額隨著房地產開發(fā)投資額的增加每年都相應地增加。其中2005～2011年七年間，2008年房地產市場受全球金融危機影響，導致商品住宅市場投資額同比增長率在2009年出現小幅回落，投資額同比增長率為14.14%，但是總體增長速度較快，同比增長率平均值高達26.05%。但是進入2012年后，投資增長率雖然在2013年出現小幅回升，但是一直到2014年，商品住宅投資額總體增長率大幅下降，商品住宅投資增長率平均值只有13.32%，在2014年更是跌至9.16%，創(chuàng)十年來歷史新低。另外，將房地產開發(fā)投資變化形勢與商品住宅開發(fā)投資形勢比較，可明顯看出，二者的變化趨勢幾乎完全一致。這也進一步說明，商品住宅市場是房地產市場最重要的部分，商品住宅市場的變化趨勢將決定房地產市場的變化趨勢。

圖2 房地產開發(fā)投資額和商品住宅開發(fā)投資額

同比增長率變化趨勢

2.3 商品住宅銷售面積變化形勢

2005～2014年間，商品房銷售面積和商品住宅銷售面積無論是數量變化曲線還是同比增長率變化曲線幾乎完全一至。商品住宅銷售面積雖然在2008年出現回落，但是在總體上保持增加趨勢。2005～2008年商品住宅銷售面積增長速度總體在下降，到2008年，全球金融危機的發(fā)生，給世界經濟帶來嚴重影響，我國的房地產市場也受到波及，商品房銷售面積增長率和商品住宅銷售面積增長率遭遇十年來最低谷，其中，商品住宅銷售面積比2007年減少了10855.53萬平方米，同比增長率比2007年下降了15.48%。2009年我國房地產市場從2008年的全球金融危機的波及里復蘇，商品房銷售面積同比增長率達到了43.63%，商品住宅銷售面積同比也增長率達到45.39%，達到近十年來銷售面積增長率的第二新高。2010～2014年間，商品住宅銷售面積增長率總體呈下降趨勢，2010年國家出臺了限購令，這對商品住宅的銷售產生了一定影響，這也可能是導致2010～2012年三年間商品住宅銷售面積同比增長率保持在一個比較低的水平的一個重要原因。但是2013年商品住宅市場形勢良好，銷售面積出現較快增長，達到了130550.59萬平方米，創(chuàng)十年來最高紀錄，比2012年增加了17.52%。進入2014年商品住宅銷售面積增長率卻出現了負增長，銷售面積也比2013年減少了9.11%。

圖3 商品房銷售面積和商品住宅銷售面積同比增長率變化趨勢

3 我國住宅市場發(fā)展形勢預測

近十年來，雖然我國政府一直在加強對房地產市場的宏觀調控，但是我國商品住宅的價格卻在總體上一直呈現不斷上漲的發(fā)展趨勢。2005年我國商品住宅平均價格為3168元/平方米，到了2014年平均價格已經上漲到6324元/平方米，同比增加99.62%。而“北上廣深”這些一線城市的房價更是居高不下。2008年受全球金融波及，房價雖然出現小幅回落，卻在2009年大幅上漲，商品住宅平均價格為4681元/平方米，比2008年價格增加了23.18%，價格增幅達到十年來最高。過高的房價已經遠超出了我國一般居民的承受范圍。

楊勝剛（2007）通過對商品住宅市場系列指標的分析，認為商品住宅價格的不斷上漲并不是因為商品住宅供給量小于需求造成的，而是商品住宅市場消費存在著非理性泡沫。賈生華（2013）通過實證分析，認為房地產價格逐漸脫離經濟基本面的影響，房地產泡沫存在并持續(xù)膨脹。而房地產泡沫的存在并持續(xù)膨脹與居民收入的不對稱，將導致商品住宅市場的持續(xù)低迷，近兩年商品住宅市場各項指標的下行，房地產開發(fā)企業(yè)在購置土地會更為謹慎，相應的商品住宅的新開工面積和施工面積也會相應減少，而近兩年商品住宅銷售面積的持續(xù)下滑和竣工面積的持續(xù)增加將導致商品住宅庫存總量的不斷增加。

圖4 商品房銷售價格和商品住宅銷售價格同比增長率變化趨勢

因此未來幾年，我國商品住宅市場的竣工面積將保持穩(wěn)定，新開工面積和施工面積將相應減少。另外，中國經濟已經進入了一個“新常態(tài)”，經濟增長率下降，“滯脹”隱患出現，產能過剩，房地產市場投資額也會受到影響，相應的商品住宅的投資額的增長率也會持續(xù)下降。而居民收入與房地產泡沫的持續(xù)膨脹，也將導致商品住宅的銷售面積增長率會繼續(xù)出現負增長。

參考文獻

[1]楊勝剛，吳立源.住宅房地產消費的非理性泡沫[J].消費經濟，2007，（03）：37+15.

[2]賈生華，李航.我國房地產泡沫究竟有多大？——基于北京市商品房市場的泡沫檢測研究[J].價格理論與實踐，2013，（11）：1820.

[3]劉偉，蘇劍.“新常態(tài)”下的中國宏觀調控[J].經濟科學，2014，（04）：513.