唐亮

摘要：我們得出結(jié)論各個(gè)城市商品住宅的價(jià)格顯著空間方面具有正相關(guān)的關(guān)系，并且該種相關(guān)性有明顯增強(qiáng)的勢頭，不同城市里面商品住宅的價(jià)格差異被自然區(qū)位，經(jīng)濟(jì)水平，氣候條件，政治區(qū)位，公共交通，義務(wù)教育，公共設(shè)施相關(guān)設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生建筑而成。結(jié)合城市區(qū)位，經(jīng)濟(jì)水平與氣候穩(wěn)定性，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)變成致使各個(gè)城市商品住宅的價(jià)格拉大差距主要原因。

關(guān)鍵詞：商品住宅；城市宜居性特征；空間評價(jià)

前言：自從我們國家頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》到現(xiàn)在，國家住房市場得到了跨越式的發(fā)展，商品房的價(jià)格也前所未有的出現(xiàn)了上升幅度，每個(gè)城市房價(jià)也有很大差異，并且價(jià)格差是伴隨時(shí)間推移而增大的。該篇文章也正是在此大前提下把城市交通、自然、文化還有政治等區(qū)位帶到城市宜居性特征的體系當(dāng)中，結(jié)合空間計(jì)量的分析技術(shù)，對商品住宅的城市宜居性特征空間評價(jià)的模型進(jìn)行構(gòu)建，對各個(gè)城市造成商品住宅的價(jià)格差異進(jìn)行分析，為推進(jìn)我們國家城市的均衡發(fā)展貢獻(xiàn)出一份力量。

一、商品住宅概述

商品住宅指的是房地產(chǎn)的開發(fā)企事業(yè)單位建設(shè)完成并且開始銷售，亦或是出租給用戶，只能用作居住用途的一類房屋[1]?，F(xiàn)代人生活環(huán)境中處處充滿生活情趣和活力，當(dāng)中包括有商業(yè)與休閑娛樂為一體的空間環(huán)境氛圍，大部分是由人和環(huán)境共同組成的。人類居住的環(huán)境包括有自然的環(huán)境，該自然單指向處在室內(nèi)環(huán)境中的人們發(fā)布自然信息等的環(huán)境，比如像山川、陽光、空氣與河流等等。人們本身具有的生活經(jīng)驗(yàn)、審美情趣與綜合素質(zhì)等對人們對于美的追求都有多多少少的影響，同一時(shí)間又相互聯(lián)系相互作用。這在人造環(huán)境與自然環(huán)境中顯得是那么的重要，當(dāng)審美觀點(diǎn)、環(huán)境判斷能力與審美情趣達(dá)到統(tǒng)一高度的時(shí)候，人們才會最終在心理與生理上得到雙項(xiàng)的滿足。我們可以通過藝術(shù)環(huán)境幾個(gè)表現(xiàn)的形式對環(huán)境藝術(shù)媒介作用進(jìn)行總結(jié)。但是該媒介作用重要意義通常不受重視，該媒介作用可以將人與居住環(huán)境統(tǒng)一在一起，同一時(shí)間把人與居住環(huán)境有機(jī)結(jié)合在一起，使它們互相感應(yīng)、互相制約。而商品住宅也正是基于這一目標(biāo)建造而成的，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》三十一條還有建設(shè)部《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》而執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，商品住宅包含商品住宅現(xiàn)房與商品住宅預(yù)售房。商品住宅現(xiàn)房，指的是房地產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)的相關(guān)企事業(yè)單位把竣工驗(yàn)收符合標(biāo)準(zhǔn)商品住宅對買受人進(jìn)行銷售，并且經(jīng)買受人對房價(jià)款進(jìn)行支付的一類活動。商品住宅預(yù)售房，指的是房地產(chǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)的企事業(yè)單位把建設(shè)階段商品住宅提前向買受人進(jìn)行出售，并且經(jīng)買受人對定金亦或是房價(jià)款予以支付的一項(xiàng)活動，而商品住宅也是現(xiàn)價(jià)段人們廣為利用的一種住房形式[2]。亞里士多德曾經(jīng)說過：人們?yōu)榱嘶钪奂诔鞘?；為了活得更好，而居留于城市。而所謂的城市宜居性指的是一九九六年，聯(lián)合國在第二次的人居大會上提出，城市作為適宜居住人類的居住地定義出現(xiàn)于人們眼前。

二、商品住宅的城市宜居性特征空間評價(jià)的模型構(gòu)建

Anselin以空間滯后的變量類型與空間的相關(guān)性作用范圍這兩個(gè)維度，把空間計(jì)量的經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)一步分成空間滯后的模型與空間誤差的模型這兩種。在這當(dāng)中，空間滯后的模型是對一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)增長全部解釋變量的反映，都可以憑借空間傳導(dǎo)相關(guān)機(jī)制對其他地區(qū)起化學(xué)作用，但是空間誤差的模型又是對區(qū)域外溢為隨機(jī)沖擊作用結(jié)果的一種反映[3]。所以，商品住宅的城市宜居性特征空間評價(jià)的模型構(gòu)建我們也把它劃分成兩種方式：首先為商品住宅的城市宜居性特征的空間滯后的評價(jià)模型；其次為商品住宅的城市宜居性特征的空間誤差的評價(jià)模型。

1.商品住宅的城市宜居性特征在空間滯后上的評價(jià)模型

我們在這里打個(gè)比方，比如像我們要計(jì)算重慶市商品住宅城市宜居性特征的空間評價(jià)參數(shù)，把y設(shè)成重慶市商品的住宅價(jià)格，城市宜居性特征設(shè)成X，WN即是N個(gè)城市空間權(quán)重的矩陣，p是空間自回歸的系數(shù)，IT是T階的單位矩陣，β是待估參數(shù)，?是隨機(jī)的誤差項(xiàng)，那么我們可以得出下述的方程：

（1）在方程式（1）當(dāng)中表明的是重慶市商品住宅的城市宜居性特征的空間滯后的評價(jià)模型。因?yàn)榉匠淌剑?）表示為空間模型里面存在價(jià)格雙向空間依賴關(guān)系，所以，空間滯后因素p（IT×WN）y是內(nèi)生的變量，換句話說，我們可以將方程（1）簡化： （2）針對商品住宅的城市宜居性特征的空間滯后的評價(jià)模型，能夠結(jié)合極大數(shù)似然估計(jì)辦法對參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。

2.商品住宅的城市宜居性特征空間誤差的評價(jià)模型

我們假設(shè)X、WN、y、β含義和上面是一致的， 是誤差空間的自相關(guān)的系數(shù)，u是隨機(jī)的誤差項(xiàng)，那么： （3）在方程式（3）當(dāng)中就是對重慶市商品住宅的城市宜居性特征空間誤差的評價(jià)模型。針對重慶市商品住宅的城市宜居性特征空間誤差的評價(jià)模型，我們能夠憑借極大似然的估計(jì)辦法對參數(shù)進(jìn)行估計(jì)。假設(shè) 是 協(xié)方差的矩陣，也就是 ～N（0， ），BN=IN- WN，那么對數(shù)似然函數(shù)我們可以把它表示成： （4）

3.我們國家三十五個(gè)城市對于商品住宅的城市已舉行特征空間評價(jià)的實(shí)證分析

商品住宅的城市宜居性特征評價(jià)樣本數(shù)據(jù)與變量說明。該篇文章用我們國家三十五個(gè)城市當(dāng)成樣本，變量選擇前，參照所研究問題，對城市的商品住宅的銷售價(jià)格當(dāng)成被解釋的變量，為盡量避免模型多重的共線性出現(xiàn)，我們整體把相關(guān)度較高一些變量剔除掉了。綜上所述，我們可以總結(jié)出：首先，在四類固定效應(yīng)的模型估計(jì)結(jié)果當(dāng)中，空間的自回歸的系數(shù)為W*dep var估計(jì)值都看成是正數(shù)，用百分之十顯著性的概率進(jìn)行檢驗(yàn)，說明我們國家商品住宅的價(jià)格于各城市間有空間上正相關(guān)的關(guān)系存在；其次，居民收入，公共圖書相關(guān)建設(shè)，公交建設(shè)，政治與自然區(qū)位，醫(yī)療衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，氣候環(huán)境的舒適程度，義務(wù)教育的設(shè)施建設(shè)等對于商品住宅的價(jià)格正向影響向遞減的方向發(fā)展，表明人們在對城市居住進(jìn)行選擇的時(shí)候，對城市經(jīng)濟(jì)的水平，基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)建設(shè)情況，行政級別與自然環(huán)境等較為關(guān)注，更是注重文化與教育相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。再次，城市的空氣質(zhì)量對于商品住宅的價(jià)格有著負(fù)向影響的作用，我們通過實(shí)際調(diào)研發(fā)現(xiàn)我們國家通過工業(yè)化來帶動經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展途中，空氣質(zhì)量變成對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行衡量的重要評判標(biāo)準(zhǔn)?？諝赓|(zhì)量很不錯(cuò)，反而說明該地方工業(yè)的發(fā)展不是很先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)水平也一定是相對遲緩的，城市經(jīng)濟(jì)又和商品住宅的價(jià)格成正相關(guān)的關(guān)系，因此，空氣質(zhì)量反而對于商品住宅的價(jià)格有負(fù)向影響的作用。

結(jié)語：以我們國家三十五個(gè)城市兩千一二年房價(jià)數(shù)據(jù)可以看出，北京平均房價(jià)是最高的，達(dá)到兩萬六千多元每平方米，西寧最低，是五千一百多元每平方米，最高與最低甚至相差五倍之多，價(jià)格相差可以說是非常懸殊。本文也正是基于這種現(xiàn)狀，憑借對收入水平低的城市基礎(chǔ)公共設(shè)施的增加來對轉(zhuǎn)移支付的方式進(jìn)行確保，讓收入低的百姓也可以享有公眾服務(wù)的權(quán)利，比如像住上商品房，盡最大限度縮小貧富差異，保障城市可持續(xù)的發(fā)展。

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