王遠(yuǎn)

【摘要】地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量十分浩大，不論是地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商、承包商還是施工單位等都希望可以從中取得豐厚的利潤，然而，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方越來越謹(jǐn)慎，這使得人們不得不通過成本控制的方式來保障自己的利益。本文通過對地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)過程的分析，概述了其不同階段成本控制的工作重點(diǎn)，并總結(jié)了相應(yīng)的成本控制方法。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)項(xiàng)目，工程建設(shè)，成本控制，重點(diǎn)，方法研究

1.前言

大多數(shù)的地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位會強(qiáng)調(diào)如何“開源”，但與此同時，他們也越來越重視如何更好的“節(jié)流”，即地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位已經(jīng)將成本控制問題目標(biāo)化，力求 “將每一分錢用在該用的地方”。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，施工單位若想在這個行業(yè)中站穩(wěn)腳跟發(fā)展，就需要采取科學(xué)合理的成本控制方法，以提高自己的市場價格競爭力，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)過程可以劃分為三個階段，分別為前期決策階段、設(shè)計階段、施工階段，下文則從這三個不同的階段探討了成本控制的重點(diǎn)和方法。

2.地產(chǎn)工程建設(shè)中成本控制的重點(diǎn)

地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本主要包括土地費(fèi)用、配套費(fèi)用、建安成本、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、籌資成本、銷售費(fèi)用等，這個過程涉及到了前期的決策、設(shè)計、施工、銷售等各個環(huán)階段，所以，地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的成本控制關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)的整個過程。

2.1前期階段

工程前期階段的成本費(fèi)用包括了這一階段的勘察設(shè)計費(fèi)、拆遷費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，其成本應(yīng)該依照相關(guān)文件的規(guī)定來估算，在設(shè)計階段也可以采取一些限額措施，從而達(dá)到控制前期費(fèi)用支出的目的。其中，土地及拆遷費(fèi)用應(yīng)該包含土地的拆遷費(fèi)、出讓金、使用稅、契稅等，而房地產(chǎn)的開發(fā)商可以通過招、拍、掛這三個方法獲得土地，同樣，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，獲得土地的費(fèi)用則是這一階段的固定成本，也就是說，精準(zhǔn)的定位以及詳細(xì)的成本分析工作是地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)在前期階段中的重中之重。

2.2施工階段

地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段中的成本應(yīng)該包括開發(fā)商供應(yīng)的物資成本、分包工程的建設(shè)成本以及工程區(qū)內(nèi)的配套成本等，這些會受到資源、人工以及工期等許多因素的影響，地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段中的成本是一種可變成本，它也是成本控制工作的重點(diǎn)。

在項(xiàng)目工程的施工階段中，房地產(chǎn)開發(fā)商的首要任務(wù)即為“怎樣有效控制成本支出使其不超過前期的預(yù)算”，而如何解決這一問題也存在著許多爭議，雖然這一階段的投資較小，但較多的浪費(fèi)現(xiàn)象也會導(dǎo)致超額投資，所以，這一階段的成本控制工作仍然不得忽視。

3.地產(chǎn)工程建設(shè)中成本控制的主要方法

3.1前期階段

地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的決策環(huán)節(jié)具有一定的決定性，其市場定位相對來說是比較科學(xué)和精準(zhǔn)的，而地產(chǎn)工程的成本與其定位又密切相關(guān)，這就需要開發(fā)商對市場進(jìn)行較為合理且準(zhǔn)確的預(yù)測，并以此作為定位的依據(jù)，從而按照需求大小確定產(chǎn)品的消費(fèi)群體，防止因盲目投資帶來的資本浪費(fèi)。另外，前期階段還應(yīng)該合理地制定成本控制工作的目標(biāo)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)受到政策因素的影響較大，所以，在前期的決策階段中，還要詳細(xì)地分析不可預(yù)計成本發(fā)生的可能性，充分考慮各種不可控因素對成本所產(chǎn)生的影響，使一些問題能夠通過修改合同條款的方式得到及時的解決。

2.2設(shè)計階段

1）實(shí)行工程設(shè)計招投標(biāo)制度。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目的工程建設(shè)工作也應(yīng)該積適當(dāng)?shù)夭捎靡恍﹦?chuàng)新機(jī)制，例如在工程的設(shè)計階段可以引進(jìn)競爭機(jī)制，以此強(qiáng)化工程的管理工作，達(dá)到成本控制的目的。另外，開發(fā)商可以通過招標(biāo)的形式選擇工程的設(shè)計單位，特別是對設(shè)計方案進(jìn)行競選，這不僅能夠提升工程的設(shè)計質(zhì)量，還可以對工程的成本起到有效的控制作用。

2）實(shí)行限額設(shè)計。在對地產(chǎn)工程進(jìn)行設(shè)計之前，應(yīng)該全面考慮施工的影響因素與經(jīng)濟(jì)因素，在保證工程的設(shè)計可以與實(shí)際的技術(shù)管理水平相符的同時，還應(yīng)該保證其能夠符合建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑模數(shù)、技術(shù)規(guī)定、設(shè)計規(guī)范等的具體要求。在選擇工程的材料與設(shè)備時應(yīng)兼顧其經(jīng)濟(jì)效益和安全效益，杜絕使用質(zhì)量不過關(guān)的材料，并盡量選用采購便捷、運(yùn)費(fèi)便宜、施工簡便的材料與設(shè)備。在地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計階段，設(shè)計人員需要受到相應(yīng)責(zé)任的約束，保證其設(shè)計行為與設(shè)計成果的合理性、安全性與合法性，完成的設(shè)計方案經(jīng)審核過關(guān)并被采納之后，方可簽定合同進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)算。

3）實(shí)行獎勵機(jī)制。為了使得設(shè)計單位能夠充分發(fā)揮其主動性，我們可以建立一個以設(shè)計產(chǎn)品的工程造價為基礎(chǔ)的約束和獎勵機(jī)制。這主要是由于項(xiàng)目前期用于咨詢服務(wù)的費(fèi)用占總成本的比例較小，然而，設(shè)計方案對于工程質(zhì)量和成本造價的影響很大，如一個開發(fā)商將一個多層公寓的設(shè)計工作交由不同的承包商負(fù)責(zé)，其地理?xiàng)l件與房屋類別都不相同，這使得不同的設(shè)計單位的設(shè)計成果會存在一定差異，而不同的設(shè)計基礎(chǔ)決定了不同的成本造價，所以，實(shí)行約束與獎勵機(jī)制可以有效避免這一問題的發(fā)生，從而控制項(xiàng)目工程的總體成本造價。

3.3施工階段

1）強(qiáng)化簽證管理。強(qiáng)化施工階段的簽證管理不僅有利于減少由于施工現(xiàn)場的變更導(dǎo)致的結(jié)算爭議、簽證漏洞等問題，同時還是核查成本控制的重要手段。首先，施工方需要建立一個嚴(yán)密的簽證授權(quán)管理機(jī)制；其次，施工方應(yīng)該明確規(guī)定不予簽證的所有項(xiàng)目，包括工程量清單中未簽證的所有項(xiàng)目，另外，現(xiàn)場工程師與項(xiàng)目經(jīng)理需要對現(xiàn)場簽證進(jìn)行核查，并在上面簽字或者蓋章，之后還應(yīng)送往相關(guān)部門進(jìn)行審核，特別是一些涉及隱蔽工程的審核工作，也必須有審核部門的人員參加；最后，現(xiàn)場簽證的項(xiàng)目與內(nèi)容必須清清楚楚，其規(guī)格、單位、數(shù)量以及日期必須準(zhǔn)確且符合實(shí)際，簽證工作一定要依照規(guī)定的簽證管理流程有序進(jìn)行，保證簽證和成本的管理工作做到無遺漏、零失誤。

2）項(xiàng)目工程結(jié)算與竣工決算階段的成本控制。地產(chǎn)工程成本的動態(tài)結(jié)算主要是將各方面的因素以動態(tài)的形式進(jìn)行結(jié)算，這一方法使得工程的結(jié)算能夠動態(tài)、直觀地表現(xiàn)實(shí)際費(fèi)用的支出情況，從而對成本產(chǎn)生有效的控制作用，同時，工程的竣工結(jié)算也需要接受嚴(yán)格的核查，特別應(yīng)該注意隱蔽工程的驗(yàn)收簽證與施工記錄的相關(guān)手續(xù)是否完整，只有當(dāng)竣工圖和工程量審核通過之后才能夠進(jìn)行結(jié)算。

在對工程建設(shè)的實(shí)際造價進(jìn)行分析時，可將通過批準(zhǔn)的概預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際數(shù)據(jù)作比較，以此了解各工程的造價與總造價是否超支，并將其記錄在案以方便日后查詢和改進(jìn)。對工程建設(shè)的成本造價進(jìn)行核實(shí)時，財務(wù)處應(yīng)先收集概預(yù)算動態(tài)變化的相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，并對概預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行審查，然后對竣工工程成本造價的實(shí)際數(shù)額進(jìn)行核查，在這之前也可以先與整個工程的總概算進(jìn)行對比，為之后的核查工作提供方便，最后，分別將建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備器具費(fèi)以及工程的一些其他費(fèi)用與竣工結(jié)算得出的最后的實(shí)際成本逐個對比，分析超支和節(jié)約的主要原因，并總結(jié)出相應(yīng)的有效措施。

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