李亞軍

【摘要】 針對房地產項目的具體情況，必須對項目投資實施全過程有效的成本控制，從組織、技術、經(jīng)濟、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會效益。

【關鍵字】 房產 成本

引言

對于一個房地產項目其成本包括前期費用、建筑安裝費用、政府規(guī)費及稅收等，本文主對影響工程造價比較大的設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工結算階段的工程造價控制進行分析，以期找到有效降低工程造價成本，提高房地產項目開發(fā)的效益的方法。

一、設計階段的成本控制

設計階段是基本特征是智力和技術的雙重性，是房地產項目成本控制的關鍵與重點。項目設計費用在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但是設計成果的好壞卻直接影響著建設費用的投入及建設工期的長短，直接決定了項目人力、物力、財力投入的時間及投入數(shù)量。設計應從安全、功能、標準和經(jīng)濟方面全面權衡，確定一個較合理的設計方案，科學合理的設計，不僅可以節(jié)約工程造價也可縮短工期，并帶來巨大的經(jīng)濟效益。但在工程設計中卻不少設計人員重技術、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設計標準，而很少考慮經(jīng)濟上的合理性，從根本上影響了項目成本的有效控制。因此優(yōu)化設計應當成為房地產開發(fā)項目的重點：

1. 推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套設施、景觀、綠化等放在一起進行統(tǒng)一招標，招標過程中應多選擇幾家信譽好、實力強的設計單位，并組織有關專家綜合評比。

2. 開展限額設計，有效控制造價。積極推行限額設計，健全設計經(jīng)濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉各種建筑材料預算價格及實際市場價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算，最大程度地保證預算的準確性。房地產開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

二、招標投標階段的成本控制

房地產開發(fā)項目的招投標成本控制涉及到設計技術、工程、預決算、銷售等多個部門，招投標具有有很強的專業(yè)性、經(jīng)濟性、針對性。因此應著力采取措施對建設項目的招投標進行控制，使工程造價得以合理確定和有效控制。

1. 正確處理工期、質量、造價三者之間的關系，對施工方案進行技術經(jīng)濟比選。房地產項目開發(fā)的目標是項目的工期最短、質量最好、造價最低，但這三者是很難同時實現(xiàn)的。工期、質量、造價三者是相互制約、相互影響的同一體。

2. 制定細致的招投標文件。在進行招標工作時，在招標文件中不僅要包括通常的內容如招標須知前附表、招標須知、合同條件、合同協(xié)議條款、合同格式、技術規(guī)范、圖紙、投標文件參考格式等，還必須提供工程的工程量清單，作為投標報價參考文件的重要組成部分。

3. 簽訂嚴格施工承包合同。在施工中加強合同管理，才能保證合同造價的合理性、合法性，減少履行合同中甲、乙雙方的糾紛，維護合同雙方利益，有效地控制工程投資造價。同時在合同簽訂后，要做好合同文件的管理工作，合同及合同補充協(xié)議等具有和合同同等法律效力的文件應當保存完整，對合同執(zhí)行情況進行動態(tài)分析，根據(jù)分析結果采取積極主動措施。

三、施工階段的成本控制

施工階段是房地產開發(fā)項目的核心階段，在整個房地產項目開發(fā)過程中投入的人力、物力和財力都是巨大的，但同時也是房地產開發(fā)商通過項目的建設而獲得回報的前提。施工階段的投資在整個房地產項目中占有很大比重，房地產開發(fā)不僅應當重視施工階段的進度、質量，同時也應加大力度降低施工過程中的工程成本，提高經(jīng)濟效益和社會效益。

1. 控制材料價格。在工程造價的控制中材料價格的控制是主要的，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預算費用的70%，占直接費的80%左右，因此在施工階段必須嚴格按照合同中的約定控制施工單位的材料用量，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。

2. 嚴格控制變更，控制工程預算在合理范圍內變動。施工過程中引起變更的因素有很多，比如施工圖設計粗糙導致無法施工、市場供應的材料規(guī)格與設計方案不符等，這些問題都給工程造價的變更帶來不穩(wěn)定。而施工過程中的變更一般都會涉及到費用的增減，因此應盡早提前實現(xiàn)這類型變更，減少不必要的損失。

3. 嚴格現(xiàn)場經(jīng)濟簽證管理，掌握工程造價變化。在施工過程中，建設單位要加強現(xiàn)場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴格現(xiàn)場簽證管理，對于因變更等是由發(fā)生的費用增減，應督促施工單位做好各種記錄，及時辦理簽證，避免日后無證可查，導致推諉扯皮，導致結算產生糾紛，造成經(jīng)濟損失。因此嚴格現(xiàn)場簽證管理，是施工階段控制工程造價的關鍵。

四、竣工階段的成本控制

在工程竣工決算時，建設單位的審核人員應嚴格按照施工承包合同的約定進行工程竣工決算，對工程預算外的費用嚴格控制，對于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費用。

工程量的審核應根據(jù)施工承包合同要求，對施工過程中出現(xiàn)的設計變更、現(xiàn)場簽證等進行審核，嚴禁多算或不按規(guī)則計算。首先，建設單位應當編制一份完整的結算書和材料用量明細與施工單位報送的結算書記材料明細表比照審核，以便能夠客觀、公正、合理、準確進行計量審核。其次，在結算審核中，還應注意審核項目的單價、數(shù)量、總價及結算書中分項的正確性及程序的準確性，對于招標時所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更及工程量清單漏項或計算誤差結合現(xiàn)場的實際情況分析計算。

綜上所述，在市場經(jīng)濟中，房地產項目投資的確定和控制非常復雜，這就需要建設單位對于成本的控制既要全面又要有所側重，充分分析建設期內各種資源要素的信息，最大限度地提高建設資金的投資效益，提高企業(yè)的盈利水平。

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