付大勇

摘要：隨著物權法的不斷推行，人們越來越意識到不動產(chǎn)在財產(chǎn)權中所發(fā)揮的作用，因此進一步完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度體系對于人們未來的財產(chǎn)安全也起到至關重要的作用。由于目前的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度雖然在一些領域有所改善，但是對于不動產(chǎn)的一些細節(jié)的問題還沒有相關的制度加以規(guī)范，因此，本文首先對于我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本理論加以闡述；其次，對于我國不動產(chǎn)登記制度中存在的問題加以分析；最后根據(jù)在我國不動產(chǎn)登記制度中存在的問題給出相應的解決方案。

關鍵詞：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；制度；問題；解決方案

引言：隨著人們生活水平的不斷提升，以及社會經(jīng)濟的不斷完善，因此這就使得不動產(chǎn)的購置量逐步增加，所以根據(jù)目前的情況，如何完善和規(guī)范目前的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就變得越來越重要，因為人們意識到了只有在制度的層面加以規(guī)范和管理，才能使得人們的不動產(chǎn)和財產(chǎn)權得以保護，進而也促進了不動產(chǎn)交易方式和過程的安全。因此本文首先闡述了我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本理論；其次，分析了我國不動產(chǎn)登記制度中存在的問題；最后針對出現(xiàn)的問題給出相應的對策和建議。

一、構成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本理論

（一）不動產(chǎn)的內(nèi)涵

由于我國目前推行的《物權法》中對于不動產(chǎn)也沒有做出明確的詮釋，但是依據(jù)我們自己的理解，不動產(chǎn)主要是指根據(jù)它的自然屬性或者法規(guī)上的界定，它是屬于不可移動的物體，或者說這種物體一旦移動對于物體本身會造成一定意義上的破壞，物體的形式主要包括土地、樹木、草地等不可移動之物[1]。

（二）不動產(chǎn)登記的涵義

不動產(chǎn)登記主要是指登記不動產(chǎn)的部門經(jīng)過申辦人的授權，按照相關法律的規(guī)定和界定，通過一定的申請和辦理的程序，將不動產(chǎn)從設立、中途的變更、注銷這一系列的過程詳細的體現(xiàn)在不動產(chǎn)的登記本上，從而方便以后人們的審核和查閱。不動產(chǎn)登記的公開透明化的原則，如果有與不動產(chǎn)相關的親屬和其他與不動產(chǎn)相關的人申請查閱和審核的時候，不動產(chǎn)登記部門需要配合出示。

二、我國不動產(chǎn)登記制度中存在的不足

（一）不動產(chǎn)登記制度的不完善

我國目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還不是很完善，尤其是在一些地方性的法規(guī)以及司法解釋中的界定不明確，甚至有些規(guī)定和法規(guī)之間有歧義。關于不動產(chǎn)登記制度在一些法律中有所界定，如：《物權法》、《土地管理法》以及《漁業(yè)法》，但是地方性的規(guī)章制度較少對于不動產(chǎn)的登記有所界定，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提是登記依據(jù)的統(tǒng)一。物權實體法層面及物權登記程序上的尚未統(tǒng)一。目前在我國相關登記部門如土地、房屋、草地、海域灘涂等各種不動產(chǎn)在登記時適用各種不同的規(guī)則，目前只有國土資源部和建設部對于不動產(chǎn)有所界定。由此可見，我國目前的不動產(chǎn)登記制度雖然也有了逐步的完善，但是比較分散，這就使得人們在真正遇到問題的時候往往找不到法律的依據(jù)。

（二）我國不動產(chǎn)登記部門分散

由于我國目前的不動產(chǎn)登記機構比較分散，《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布后雖然明確明確寫明國土資源部負責不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，在國家層面上確定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的指導和監(jiān)督機關。但《不動產(chǎn)登記暫行條例》中并未明確縣級以上地方人民政府由哪個部門負責本行政區(qū)域不動產(chǎn)登記工作，本來是一個部門應該解決的問題分出了不同的機構，這就導致不動產(chǎn)登記的程序較繁瑣，而且也不符合我國建立績效型政府的本質，這就使得我國不動產(chǎn)登記機構的辦事效率和行政審批的效率降低，而且也給不動產(chǎn)的申請人和基層登記工作帶來了一定的困擾。

（三）不動產(chǎn)的登記機構面臨登記錯誤賠償風險

根據(jù)《物權法》第21條規(guī)定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”、《不動產(chǎn)登記暫行條例》中相關規(guī)定要求不動產(chǎn)登記人員應具備相應的專業(yè)知識、業(yè)務能力，如果為當事人提供不實的登記簿，對當事人造成一定損失的，要負責賠償?shù)氖乱?。顯然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，登記機構面臨的賠償壓力是可以預見的。造成登記錯誤的原因可能是多種多樣的：即使材料屬實，但登記機構因故意或過失而出現(xiàn)登記記載錯誤；材料虛假，但登記機構未盡到合理審查義務；即使盡到了審查義務卻未能發(fā)現(xiàn)材料是虛假的；或者申請人和登記機構惡意串通導致登記記載錯誤。不論何種原因出現(xiàn)登記錯誤，只要給他人造成了損害，不動產(chǎn)登記機構就應當承擔賠償責任；登記錯誤導致的賠償案件客觀存在，而登記機構承擔的又是無過錯責任，敗訴風險大，因而，在巨大的賠償壓力下，亟待找到良好的賠償方式來解決這一問題。

三、構建我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的對策

（一）完善我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系

由于我國《物權法》及《不動產(chǎn)登記暫行條例》對于國家層面不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度有一定的界定，但是對于市縣級的界定尚未明確及統(tǒng)一，所以國家應該在全國范圍內(nèi)明確建立和健全專門的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。對于不動產(chǎn)的登記設立，以及程序和登記機構的賠償和職權加以界定，另外還要對于登記的事宜和類型、登記的基本權利、登記機關的責任等進行深入的規(guī)定。因此，我國應該改變現(xiàn)有的登記模式，建立一種對于各類不動產(chǎn)登記都適用的統(tǒng)一登記體制[3]。

（二）健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機構

由于目前我國不動產(chǎn)登記機構和部門相對分散的現(xiàn)狀和不足，這就造成不動產(chǎn)登記的問題頻頻出現(xiàn)，因此如何健全不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記機構就成為各界關注的問題。我國要想建立和健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構就必須結合我國的基本國情，建立一種在實踐中得以推廣的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構模式，明確具體的部門負責轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)登記，在建立新的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構的時候將以往的部門依據(jù)績效管理的辦法進行職能上的優(yōu)化整合，使得機構的辦事職能進一步優(yōu)化和精簡，這樣才能提高整體的辦事效率。

（三）優(yōu)化不動產(chǎn)登記機構的賠償制度

優(yōu)化不動產(chǎn)登記機構的賠償體制，關鍵是加強登記和管理人員的責任意識，這樣才能使得我國的不動產(chǎn)登記中的錯誤率逐步降低，才能確保登記機構得以人們的信任，所以完善不動產(chǎn)登記機構的賠償制度是必不可少的。國家應在登記機構和部門設立不動產(chǎn)登記賠償?shù)幕饡伤麄冎Ц渡暾埲说馁r償。另外機構應該為不動產(chǎn)登記的申請人辦理相應的保險，這樣可以使得申請人的權利和財產(chǎn)都能得以經(jīng)濟上的保障。

結語：隨著社會經(jīng)濟的不斷騰飛，人們的不動產(chǎn)也在不斷增多，因此，我國要想構建不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記體系和制度就必須完善我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，還要健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的機構，進而優(yōu)化不動產(chǎn)登記機構的賠償制度，這樣才能使得我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以進一步優(yōu)化和提升，從而可以在制度的層面對于不動產(chǎn)的登記人的權利和財產(chǎn)得以有力的保障。

參考文獻：

[1]成小飛.我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度探析[D].蘇州大學，2014.

[2]朱珍華.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建構新探[J].廣西民族大學學報（哲學社會科學版），2014，05：160-164.

[3]曾慶洋.建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必要性與重要性[J].中外企業(yè)家，2014，29：112-113.