姜超群

摘要：對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分層控制，將傳統(tǒng)控制性詳細(xì)規(guī)劃分解為單元規(guī)劃和地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，單元規(guī)劃作為規(guī)劃管理部門內(nèi)部技術(shù)文件，著重對(duì)單元內(nèi)建設(shè)總量、人口規(guī)模、三大設(shè)施進(jìn)行預(yù)測與控制，地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃作為規(guī)劃管理法定文件，著重對(duì)地塊的出讓指標(biāo)等要素進(jìn)行控制，兩個(gè)層級(jí)的劃分，達(dá)到了剛性與彈性的結(jié)合，提高了控制性詳細(xì)規(guī)劃的適應(yīng)性與法定嚴(yán)肅性。

關(guān)鍵詞：分層控制；單元規(guī)劃；地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃

1控規(guī)編制背景

2006年合肥市確定了“141”發(fā)展框架和建設(shè)現(xiàn)代化濱湖大城市的目標(biāo)，濱湖新區(qū)建設(shè)拉開帷幕，單元一屬于合肥市中心城區(qū)的組成部分，在建設(shè)之初組織編制了《濱湖新區(qū)啟動(dòng)區(qū)與拓展區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。隨著合肥一中、46中、師范附小、濱湖第一人民醫(yī)院、濱湖世紀(jì)城等項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，濱湖新區(qū)進(jìn)行快速發(fā)展進(jìn)程中，控規(guī)控制部分內(nèi)容與市場發(fā)展的需求存在一定的差異。

2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施，控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）的法定地位進(jìn)一步明確，控規(guī)修改的條件和程序越加嚴(yán)格，傳統(tǒng)控規(guī)編制在實(shí)施中面臨著城市發(fā)展的新機(jī)遇，已編控規(guī)適應(yīng)性受到了較大的挑戰(zhàn)，控規(guī)控制內(nèi)容需根據(jù)市場的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)的維護(hù)。

2 控規(guī)編制策略

針對(duì)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》對(duì)控規(guī)法定效力要求，上海、北京等地進(jìn)行了各自的探索。

北京將新城地區(qū)控規(guī)劃分解為街區(qū)與地塊層面，街區(qū)層面一般規(guī)模控制在3萬人左右，以落實(shí)分解上位新城總規(guī)（片區(qū)規(guī)劃）要求，在街區(qū)對(duì)各類設(shè)施進(jìn)行落實(shí)配置，作為規(guī)劃公示內(nèi)容；地塊層面，對(duì)地塊屬性進(jìn)行詳細(xì)的明確，作為地塊出讓審批的依據(jù)。

上海中心城區(qū)在總體規(guī)劃與控規(guī)兩個(gè)層面之間增加一個(gè)層面規(guī)劃——單元規(guī)劃單元規(guī)劃控制規(guī)模一般為5萬人，主要落實(shí)分解城市總體規(guī)劃指標(biāo)和控制內(nèi)容，作為控規(guī)審核的重要依據(jù)；控規(guī)就是地塊層面，落實(shí)單元規(guī)劃控制指標(biāo)，對(duì)地塊屬性進(jìn)行詳細(xì)的明確，作為地塊出讓審批的依據(jù)。

考慮濱湖新區(qū)作為城市新建地區(qū)，發(fā)展面臨市場經(jīng)濟(jì)的多重不確定性為增加控規(guī)的適應(yīng)性與合理、合法性，利用合肥市具有半個(gè)立法權(quán)，規(guī)劃編制策略參考上海與北京，對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分層控制，將控規(guī)分解為單元規(guī)劃和地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，單元規(guī)劃經(jīng)過規(guī)委會(huì)審議后，作為規(guī)劃管理部門內(nèi)部技術(shù)文件，地塊控規(guī)經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)批準(zhǔn)后作為規(guī)劃管理法定文件，著重對(duì)地塊的出讓指標(biāo)等要素進(jìn)行控制，兩個(gè)層級(jí)的劃分，達(dá)到了剛性與彈性的結(jié)合，提高了控制性詳細(xì)規(guī)劃的適應(yīng)性與法定嚴(yán)肅性。

3單元規(guī)劃層面控制內(nèi)容與方法

單元規(guī)劃控制內(nèi)容主要是研究確定片區(qū)的定位與主導(dǎo)功能，對(duì)單元建設(shè)總量、容納居住總?cè)丝?、綠地環(huán)境指標(biāo)、整體城市設(shè)計(jì)框架、城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等等進(jìn)行控制。

單元一單元規(guī)劃根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，毗鄰合肥市經(jīng)開區(qū)和包河工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)人口聚集優(yōu)勢，及自身生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢與現(xiàn)狀發(fā)展主要面臨的問題，確定單元的功能定位為以商業(yè)居住為主導(dǎo)功能，優(yōu)先發(fā)展公益設(shè)施配套的生態(tài)宜居城市新區(qū)。

單元建筑總量控制，依據(jù)《濱湖新區(qū)城市設(shè)計(jì)》引導(dǎo)，對(duì)單元一規(guī)劃地塊的建筑高度、建筑密度、建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控制，通過街坊強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行測算，預(yù)測出單元一建筑總量為1500萬m2，毛容積率為1.77，進(jìn)行上限控制。

單元人口規(guī)?？刂疲瑐鹘y(tǒng)人口測算一般采用人均城市總體規(guī)劃中的居住用地30m2/人進(jìn)行測算控制，單元一容納人口7萬人。本次規(guī)劃考慮合肥土地資源相對(duì)緊張，一般采用高層建筑為主要居住建筑形式，一般基準(zhǔn)容積率在2.5-2.8左右，考慮國家規(guī)定的70%的居住套數(shù)面積需低于90m2，采用戶均100m2，戶均人口2.8，進(jìn)行控制測算單元一可容納總?cè)丝跒?3萬人。兩者預(yù)測差距較大，借鑒在合肥現(xiàn)有建成居住區(qū)實(shí)際居住情況，規(guī)劃按照單元一可容納總?cè)丝跒?3萬人為總?cè)丝凇?/p>

單元綠化總量控制，根據(jù)《合肥市總體規(guī)劃》、《濱湖四線專項(xiàng)規(guī)劃》對(duì)市、區(qū)級(jí)公園綠地進(jìn)行控制；按照“五五見綠”的建設(shè)目標(biāo)，結(jié)合社區(qū)中心布置的的社區(qū)體育公園與綠地，實(shí)現(xiàn)單元整體綠地率21.4%，人均綠地面積13.9m2/人。

城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施控制、城鄉(xiāng)公共服務(wù)設(shè)施控制、城鄉(xiāng)安全設(shè)施等三大設(shè)施控制，原則上對(duì)合肥市已編制的14項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃的規(guī)劃需在單元一范圍內(nèi)進(jìn)行落實(shí)的市級(jí)設(shè)施用地進(jìn)行落實(shí)，鼓勵(lì)設(shè)施集中建設(shè)，并根據(jù)單元預(yù)測總量進(jìn)行校核，對(duì)于原專項(xiàng)規(guī)劃預(yù)測設(shè)施規(guī)模不足的，進(jìn)行設(shè)施規(guī)模增加，規(guī)模超過現(xiàn)有預(yù)測的，設(shè)施規(guī)模進(jìn)行減少，但在用地上予以預(yù)控。在既有市級(jí)設(shè)施的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)有人口規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行集中，建設(shè)兩級(jí)社區(qū)中心，對(duì)規(guī)劃中小學(xué)設(shè)置在考慮既有服務(wù)半徑的基礎(chǔ)上，按照主要道路分割，進(jìn)行學(xué)區(qū)的劃分，并根據(jù)學(xué)區(qū)人口的預(yù)測，確定中小學(xué)規(guī)模。

單元規(guī)劃對(duì)于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、安全設(shè)施等三大設(shè)施用地中市、區(qū)級(jí)設(shè)施進(jìn)行實(shí)線與虛線結(jié)合的控制方式，保證重大設(shè)施用地控制的剛性與彈性，現(xiàn)狀的進(jìn)行實(shí)線控制、規(guī)劃設(shè)施采用虛線控制，原則上不許調(diào)整，確需調(diào)整的，必須在單元內(nèi)進(jìn)行再落實(shí)在；對(duì)單元內(nèi)片區(qū)與社區(qū)級(jí)設(shè)施進(jìn)行建虛線控制，允許在單元內(nèi)進(jìn)行位置的調(diào)整，但設(shè)施數(shù)量與設(shè)施規(guī)模不得減少，保證在現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目中具有一定彈性，增加操作性。

單元規(guī)劃成果形式以文本、圖集、說明書提供市政府與規(guī)劃局等部門決策使用。

4地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容與深度

地塊控規(guī)以落實(shí)單元層面的規(guī)劃意圖，總量控制及配套設(shè)施，將規(guī)劃目標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量化；遵照土地價(jià)值規(guī)律將土地的級(jí)差反映到具體的控制指標(biāo)中去，使價(jià)值高的土地在一定范圍內(nèi)有更高的聚集度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)及管理等工作，提出較為全面合理的控制性規(guī)定、建議和指標(biāo)數(shù)據(jù)。

按道路、河流、用地邊界劃分單元一劃分為41個(gè)街坊，61個(gè)地塊。地塊控制體系主要包括指標(biāo)控制體系和要素控制體系。指標(biāo)控制主要通過量化指標(biāo)對(duì)地塊的開發(fā)建設(shè)和環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行控制。要素控制是對(duì)城市設(shè)計(jì)、地塊配套設(shè)施、公共開放空間、建筑建造、文物保護(hù)和地下空間開發(fā)等部分要素提出特別控制要求。指標(biāo)控制和要素控制依據(jù)控制強(qiáng)度不同分為強(qiáng)制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)要素。

強(qiáng)制性指標(biāo)要素：容積率、綠地率、建筑密度、配套設(shè)施等指標(biāo)內(nèi)容，必須嚴(yán)格執(zhí)行。

引導(dǎo)性指標(biāo)：居住人口、建筑體量、色彩等鼓勵(lì)執(zhí)行。

地塊控規(guī)成果形式以文本、圖則提供規(guī)劃局進(jìn)行公示，指標(biāo)與其它控制要求納入土地出讓附屬設(shè)計(jì)條件中。

5 結(jié)語

單元一規(guī)劃是在安徽省、合肥市第一次在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺(tái)后，把法律的嚴(yán)肅要求與市場配置資源基礎(chǔ)作用相結(jié)合，將傳統(tǒng)的控制性詳細(xì)規(guī)劃分解為單元規(guī)劃和地塊控規(guī)，進(jìn)行分層控制，為貫徹落實(shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，保障濱湖新區(qū)合法合規(guī)發(fā)展作出重要探索。

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[2] 吳曉琴.高冰松.控制性詳細(xì)規(guī)劃編制技術(shù)探索，城市規(guī)劃[J]，2011年第1期