王曉剛 陳威 張雯 鄧增健

摘要：由于土地拆遷的不定性，為了更好地推進(jìn)和諧拆遷，本文利用GIS思維等因子建立起輔助模型，為拆遷數(shù)據(jù)提供可靠依據(jù)。

關(guān)鍵詞：拆遷模型；輔助模型；GIS

引言

隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地的流轉(zhuǎn)成為常態(tài)。土地拆遷交易過程中，雙方對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在博弈，價(jià)格制定存在黑匣子行為，導(dǎo)致拆遷過程中時(shí)有沖突的發(fā)生。本文引用GIS等相關(guān)技術(shù)，在此次拆遷模型中建立起采用GIS技術(shù)，利用其特有的空間分析功能、專家評(píng)價(jià)系統(tǒng)等對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，就拆遷補(bǔ)償中的土地估價(jià)方法（不包含經(jīng)營性損失等）進(jìn)行討論，借以為拆遷補(bǔ)償中價(jià)格計(jì)算提供方法。

1.拆遷估價(jià)模型

拆遷補(bǔ)償中有很多因子組成，包含地上部分的補(bǔ)償、土地補(bǔ)償、附屬物的補(bǔ)償、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等。如圖：

本文中此模型重點(diǎn)是在拆遷補(bǔ)償中土地補(bǔ)償?shù)姆椒▽?shí)現(xiàn)。土地補(bǔ)償部分使用GIS的空間分析功能進(jìn)行土地估值。根據(jù)GIS的原理，影響地價(jià)的因素分為五大部分，即：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件和未來收益分紅。

從拆遷行為角度分析，拆遷分為公益性項(xiàng)目拆遷和開發(fā)商經(jīng)營性拆遷，收益分紅主要針對(duì)公益性拆遷。在公益性拆遷的過程中，被拆遷者能從項(xiàng)目建成中獲得益處，收益分紅體現(xiàn)在被拆遷者減少拆遷補(bǔ)償。其權(quán)重由專家、拆遷者、被拆遷者協(xié)商決定。

2.土地補(bǔ)償?shù)挠?jì)算與確定

2.1 數(shù)據(jù)需求與處理

數(shù)據(jù)要求充分表達(dá)該區(qū)域的本來面貌，各要素齊全。同區(qū)DEM數(shù)據(jù)，作為實(shí)現(xiàn)環(huán)境條件評(píng)價(jià)的支撐數(shù)據(jù)。對(duì)矢量化的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步的點(diǎn)、面緩沖區(qū)分析、數(shù)字地形分析等，為影響因子確定權(quán)重提供空間依據(jù)。

2.2專家評(píng)價(jià)因素、因子影響權(quán)重

因子權(quán)重的確定方法有特爾菲法、層次分析法和專家權(quán)法等，本文采用特爾菲法確定權(quán)重。本文把初始矢量化的數(shù)據(jù)和意見等送于專家，他們依此及其專家知識(shí)進(jìn)行權(quán)重打分，幾輪打分后形成最終的權(quán)重。整個(gè)過程的進(jìn)度都要有被拆遷者參與其中。

由于土地補(bǔ)償計(jì)算的五大因子中，每個(gè)因素下面又有多個(gè)因子組成。在不同區(qū)域內(nèi)有些因子的影響因素接近零，我們要對(duì)大量因子進(jìn)行篩選。利用主成分分析的方法舍去那些沒影響、或影響的因子。

2.3權(quán)重賦值與數(shù)據(jù)再分析

對(duì)于專家評(píng)價(jià)的權(quán)重進(jìn)行相應(yīng)地塊的屬性賦值，對(duì)于賦值數(shù)據(jù)進(jìn)行空間分析如疊加分析、分區(qū)賦值等使每塊地塊都有相應(yīng)的屬性，如圖所示：

2.4土地補(bǔ)償計(jì)算與數(shù)據(jù)修正

利用GIS的屬性處理器，計(jì)算各個(gè)因子權(quán)重等對(duì)土地價(jià)值影響，最后形成土地補(bǔ)償結(jié)果。土地補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格進(jìn)行市場修正，本文利用市場比較法，得出修正要拆遷地塊的值公式如下：

AAg=BBg

式中：

A即交易的地塊市場價(jià)值；

Ag即交易地塊模型估值；

B即要拆遷地塊待修正市場值；

Bg即要拆遷地塊模型估值。

2.5 開發(fā)相應(yīng)模塊、輸出結(jié)果報(bào)告

開發(fā)一個(gè)小模塊把存儲(chǔ)在屬性表中的數(shù)據(jù)以txt形式輸出，形成結(jié)果報(bào)告。

3.結(jié)論

（1）本文提出了利用GIS的空間分析、屬性計(jì)算等工具，對(duì)土地進(jìn)行空間分析處理。

（2）利用特爾菲法確定因子權(quán)重、主成份分析篩選因子，市場比較法修改正價(jià)值來計(jì)算土地補(bǔ)償價(jià)格的方式，利用AE二次開發(fā)做出計(jì)算結(jié)果并得出報(bào)告。該具有易操作、可視性好等可行性。

（3）本方法整個(gè)過程都有被拆遷者的參與定價(jià)討論，不僅能避免黑匣子操作也能增加被拆遷者對(duì)拆遷價(jià)格的理解，使整個(gè)過程透明度高，促進(jìn)拆遷進(jìn)度快速推進(jìn)。

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