王曉剛 陳威 張雯 鄧增健
摘要:由于土地拆遷的不定性,為了更好地推進(jìn)和諧拆遷,本文利用GIS思維等因子建立起輔助模型,為拆遷數(shù)據(jù)提供可靠依據(jù)。
關(guān)鍵詞:拆遷模型;輔助模型;GIS
引言
隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn),土地的流轉(zhuǎn)成為常態(tài)。土地拆遷交易過程中,雙方對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格存在博弈,價(jià)格制定存在黑匣子行為,導(dǎo)致拆遷過程中時(shí)有沖突的發(fā)生。本文引用GIS等相關(guān)技術(shù),在此次拆遷模型中建立起采用GIS技術(shù),利用其特有的空間分析功能、專家評(píng)價(jià)系統(tǒng)等對(duì)土地進(jìn)行估價(jià),就拆遷補(bǔ)償中的土地估價(jià)方法(不包含經(jīng)營性損失等)進(jìn)行討論,借以為拆遷補(bǔ)償中價(jià)格計(jì)算提供方法。
1.拆遷估價(jià)模型
拆遷補(bǔ)償中有很多因子組成,包含地上部分的補(bǔ)償、土地補(bǔ)償、附屬物的補(bǔ)償、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等。如圖:
本文中此模型重點(diǎn)是在拆遷補(bǔ)償中土地補(bǔ)償?shù)姆椒▽?shí)現(xiàn)。土地補(bǔ)償部分使用GIS的空間分析功能進(jìn)行土地估值。根據(jù)GIS的原理,影響地價(jià)的因素分為五大部分,即:繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件和未來收益分紅。
從拆遷行為角度分析,拆遷分為公益性項(xiàng)目拆遷和開發(fā)商經(jīng)營性拆遷,收益分紅主要針對(duì)公益性拆遷。在公益性拆遷的過程中,被拆遷者能從項(xiàng)目建成中獲得益處,收益分紅體現(xiàn)在被拆遷者減少拆遷補(bǔ)償。其權(quán)重由專家、拆遷者、被拆遷者協(xié)商決定。
2.土地補(bǔ)償?shù)挠?jì)算與確定
2.1 數(shù)據(jù)需求與處理
數(shù)據(jù)要求充分表達(dá)該區(qū)域的本來面貌,各要素齊全。同區(qū)DEM數(shù)據(jù),作為實(shí)現(xiàn)環(huán)境條件評(píng)價(jià)的支撐數(shù)據(jù)。對(duì)矢量化的數(shù)據(jù)進(jìn)行初步的點(diǎn)、面緩沖區(qū)分析、數(shù)字地形分析等,為影響因子確定權(quán)重提供空間依據(jù)。
2.2專家評(píng)價(jià)因素、因子影響權(quán)重
因子權(quán)重的確定方法有特爾菲法、層次分析法和專家權(quán)法等,本文采用特爾菲法確定權(quán)重。本文把初始矢量化的數(shù)據(jù)和意見等送于專家,他們依此及其專家知識(shí)進(jìn)行權(quán)重打分,幾輪打分后形成最終的權(quán)重。整個(gè)過程的進(jìn)度都要有被拆遷者參與其中。
由于土地補(bǔ)償計(jì)算的五大因子中,每個(gè)因素下面又有多個(gè)因子組成。在不同區(qū)域內(nèi)有些因子的影響因素接近零,我們要對(duì)大量因子進(jìn)行篩選。利用主成分分析的方法舍去那些沒影響、或影響的因子。
2.3權(quán)重賦值與數(shù)據(jù)再分析
對(duì)于專家評(píng)價(jià)的權(quán)重進(jìn)行相應(yīng)地塊的屬性賦值,對(duì)于賦值數(shù)據(jù)進(jìn)行空間分析如疊加分析、分區(qū)賦值等使每塊地塊都有相應(yīng)的屬性,如圖所示:
2.4土地補(bǔ)償計(jì)算與數(shù)據(jù)修正
利用GIS的屬性處理器,計(jì)算各個(gè)因子權(quán)重等對(duì)土地價(jià)值影響,最后形成土地補(bǔ)償結(jié)果。土地補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格進(jìn)行市場修正,本文利用市場比較法,得出修正要拆遷地塊的值公式如下:
AAg=BBg
式中:
A即交易的地塊市場價(jià)值;
Ag即交易地塊模型估值;
B即要拆遷地塊待修正市場值;
Bg即要拆遷地塊模型估值。
2.5 開發(fā)相應(yīng)模塊、輸出結(jié)果報(bào)告
開發(fā)一個(gè)小模塊把存儲(chǔ)在屬性表中的數(shù)據(jù)以txt形式輸出,形成結(jié)果報(bào)告。
3.結(jié)論
(1)本文提出了利用GIS的空間分析、屬性計(jì)算等工具,對(duì)土地進(jìn)行空間分析處理。
(2)利用特爾菲法確定因子權(quán)重、主成份分析篩選因子,市場比較法修改正價(jià)值來計(jì)算土地補(bǔ)償價(jià)格的方式,利用AE二次開發(fā)做出計(jì)算結(jié)果并得出報(bào)告。該具有易操作、可視性好等可行性。
(3)本方法整個(gè)過程都有被拆遷者的參與定價(jià)討論,不僅能避免黑匣子操作也能增加被拆遷者對(duì)拆遷價(jià)格的理解,使整個(gè)過程透明度高,促進(jìn)拆遷進(jìn)度快速推進(jìn)。
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