隨著我國房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴(kuò)張，形成很大規(guī)模的房屋建設(shè)，而在房屋建設(shè)過程中，由于工程項目不同，施工環(huán)節(jié)不同，施工質(zhì)量的好壞將直接影響到后期物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，建筑施工質(zhì)量與物業(yè)管理之間，二者息息相關(guān)。

一、我國建筑業(yè)發(fā)展概況

我國的建筑行業(yè)發(fā)展與廣大人民群眾的生活十分相關(guān)，特別是近年來，隨著我國建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，住宅建設(shè)規(guī)模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進(jìn)，商品房走入千家萬戶，物業(yè)管理需求也日趨深入人心，已經(jīng)成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在加快城市化發(fā)展進(jìn)程、擴(kuò)大就業(yè)和居民消費(fèi)、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)等方面發(fā)揮更大的作用。

1、近年來房屋建設(shè)規(guī)模分析

在房屋建設(shè)過程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積、住宅商品房平均銷售價格等因素，是影響房屋建設(shè)規(guī)模的重要影響因素，對今后的房屋管理與維護(hù)也會有很大影響。

（1）房屋竣工和施工面積

從2004年以來，我國的房屋建筑發(fā)展日趨擴(kuò)張，截止2013年，全社會房屋竣工和施工面積成倍增長，房屋施工面積從376495.06增長為1336287.60（萬平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長為673163.29（萬平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴(kuò)張（詳見表1）。

全社會房屋竣工和施工面積 表1

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面積（萬平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面積（萬平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面積（萬平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面積（萬平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面積（萬平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工價值（億元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工價值（億元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工價值（億元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（2）住宅投資規(guī)模分析

在建筑業(yè)不斷發(fā)展的過程中，與百姓密切相關(guān)的是全社會的住宅投資規(guī)模，在近十年中，全社會的住宅投資從2004年的13464.08增長為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮(zhèn)住宅投資從2004年的11010.13增長為2013年的67483.36（億元）；投資規(guī)模不斷擴(kuò)張，詳見表2。

全社會住宅投資 表2

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社會住宅投資（億元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城鎮(zhèn)住宅投資（億元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地產(chǎn)住宅投資（億元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積

雖然房屋竣工面積不斷增長，全社會住宅投資不斷投入，開發(fā)企業(yè)的新開工面積也呈現(xiàn)不斷上升趨勢，2004年為60413.86（萬平方米）；2013年為201207.84（萬平方米），詳見表3。

按用途分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積 表3

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積（萬平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積（萬平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)別墅、高檔公寓新開工房屋面積（萬平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積（萬平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積（萬平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他用途新開工房屋面積（萬平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

（4）商品房平均銷售價格

雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規(guī)模不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積不斷擴(kuò)張，商品房的銷售價格還是不斷增長，以住宅商品房平均銷售價格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見表4。

按用途分商品房平均銷售價格 表4

指標(biāo)

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均銷售價格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

別墅、高檔公寓平均銷售價格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

辦公樓商品房平均銷售價格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商業(yè)營業(yè)用房平均銷售價格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均銷售價格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

2、建設(shè)規(guī)模增長，對物業(yè)管理的需求增加

通過對表1至表4中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積均是上升趨勢，但是住宅商品房平均銷售價格的增長幅度還是非常大的，這足以說明，建設(shè)規(guī)模和購買力之間，量價齊升，目前，我國廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數(shù)量型轉(zhuǎn)向數(shù)量和質(zhì)量并重，隨著住房商品化發(fā)展，物業(yè)管理與老百姓直接相關(guān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為廣大居民提供了相關(guān)專業(yè)服務(wù)，自2004年開始，我國的房地產(chǎn)市場的投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規(guī)模逐年增長。數(shù)據(jù)表明：2004-2013年間，我國房地產(chǎn)的巨大利潤空間吸引了各種資金的持續(xù)進(jìn)入，房地產(chǎn)市場的供給迅速增加，在這種經(jīng)濟(jì)形勢下，建筑施工質(zhì)量對后期物業(yè)服務(wù)的影響，應(yīng)引起各行業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的充分重視。

二、建筑施工質(zhì)量對后期物業(yè)管理的影響

建筑物本身構(gòu)造由基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門窗等六個主要部分組成，這六個不同構(gòu)造組成在不同施工階段的質(zhì)量保障，對后期物業(yè)項目服務(wù)與管理都有很大影響，因此，在各個不同施工階段應(yīng)充分考慮對后期物業(yè)服務(wù)的影響。

1、 基礎(chǔ)施工

俗話說，萬丈高樓平地起，基礎(chǔ)作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對于建筑物來說，建筑主體設(shè)計和施工質(zhì)量再好，如果沒有一個穩(wěn)固耐久的基礎(chǔ)，建筑物后期使用也會出現(xiàn)問題，如：不均勻沉降，上部結(jié)構(gòu)開裂，一旦基礎(chǔ)出現(xiàn)問題，維修起來非常困難，維修費(fèi)用高、施工難度大，維修周期長等問題。如果，房屋銷售后移交給物業(yè)公司提供服務(wù)，就會造成業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的誤解和矛盾，業(yè)主會將對房屋質(zhì)量的不滿意轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將代人受過，甚至影響到業(yè)主及時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，因此，在基礎(chǔ)施工階段、建設(shè)單位（開發(fā)商）、施工單位、工程監(jiān)理公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入人員和相關(guān)政府主管部門要嚴(yán)格把關(guān)，按照國家相關(guān)基礎(chǔ)施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保基礎(chǔ)施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

2、墻體施工

墻體是建筑物的一個重要組成部分，在建筑物中是豎向構(gòu)件，首先，墻體應(yīng)具有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性，其次，從節(jié)能考慮應(yīng)具有保溫隔熱性能，特別是外圍護(hù)墻，再次，墻體應(yīng)具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照國家施工規(guī)范把關(guān)，執(zhí)行現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》，嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，為今后的物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

3、樓板及樓地面施工

樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構(gòu)件，在現(xiàn)代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應(yīng)注意保證堅固要求，強(qiáng)度和剛度都應(yīng)該滿足設(shè)計要求，特別是有防水要求的衛(wèi)生間，在施工和裝修過程中，注意防潮、防水方面的施工質(zhì)量，一旦出現(xiàn)問題，就會引起樓上和樓下業(yè)主之間的鄰里糾紛，雙方業(yè)主就會找到物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通，給入住的業(yè)主日常生活帶來不必要的麻煩。也會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來很大工作量。

4、樓梯施工

兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設(shè)施，即樓梯、電梯、自動扶梯等。設(shè)有電梯和自動扶梯的建筑物，也必須同時設(shè)置樓梯，因為，在遇見特殊情況如：停電、發(fā)生火災(zāi)等，人們要通過樓梯進(jìn)行疏散。樓梯施工過程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過程中也要注意防火、安全疏散的問題。樓梯間四周必須是耐火墻體來保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細(xì)部施工質(zhì)量也很重要，例如：防滑構(gòu)造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質(zhì)量直接影響后期使用，因為，樓梯時傾斜構(gòu)件，為避免行走時滑倒，應(yīng)嚴(yán)格注意施工質(zhì)量，確保業(yè)主入住后上下樓梯時的人身安全。

5、屋頂施工

屋頂是建筑物最上部結(jié)構(gòu)部分，具有雙重功能：維護(hù)、承重，所以必須在施工過程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實踐證明：排水是防水的主要措施，排防結(jié)合，根據(jù)不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主?，F(xiàn)在有很多新建住宅區(qū)，由于施工問題，造成業(yè)主入住后時間不長，就出現(xiàn)屋頂滲漏現(xiàn)象，維修起來非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問題是屋頂施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)引起建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業(yè)管理掃清障礙。

6、門窗施工

門窗是建筑物的一個重要組成部分，屬于建筑物的圍護(hù)構(gòu)件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風(fēng)塵以及防盜要求。門是交通疏散的必經(jīng)要道，設(shè)計及施工應(yīng)符合防火規(guī)范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門窗在關(guān)閉的情況下，應(yīng)盡能的封閉，從而達(dá)到防風(fēng)塵、防雨水的作用。同時，應(yīng)注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對業(yè)主入住之后的居住舒適性和建筑節(jié)能措施，都是意義非凡的，如果施工質(zhì)量欠缺，不但會影響業(yè)主的正常生活，也會造成能量損失，不利于建筑節(jié)能要求。

綜上，建筑工程的各個施工階段，其內(nèi)容復(fù)雜，施工周期較長，保障良好的施工質(zhì)量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴(yán)格遵守國家施工規(guī)范，才能為后期物業(yè)管理與服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

三、確保建筑施工質(zhì)量的措施

建筑工程施工質(zhì)量的好與壞直接影響的業(yè)主入住后的生活質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，因此，應(yīng)引起施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多方重視，應(yīng)對措施如下。

1、 確保施工監(jiān)理質(zhì)量

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，很多施工內(nèi)容屬于隱蔽工程（如基礎(chǔ)施工、地下管網(wǎng)施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個環(huán)節(jié)，如地基與基礎(chǔ)施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調(diào)安裝于調(diào)試、電梯安裝于調(diào)試等各個環(huán)節(jié)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均要與開發(fā)企業(yè)、監(jiān)理公司一起共同進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理，確保各個環(huán)節(jié)保質(zhì)保量完成施工任務(wù)，為今后物業(yè)管理掃清障礙。確保物業(yè)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，最大限度發(fā)揮其正常使用功能，為全體業(yè)主和使用人提供服務(wù)保障。

2 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立施工技術(shù)檔案

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工過程中要早期介入，參與各個環(huán)節(jié)的施工監(jiān)理，保障質(zhì)量，同時要盡可能地全面搜集物業(yè)的各種資料，同時熟悉各個部分，逐步建立物業(yè)項目的各個施工環(huán)節(jié)的技術(shù)檔案，為后期物業(yè)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。

3、 確保國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)在施工階段的應(yīng)用

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對工程設(shè)計與設(shè)計單位、施工單位、開發(fā)企業(yè)一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審。近年來，我國住建部頒布了很多新標(biāo)準(zhǔn)，如《視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》、《出入口控制系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》、《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》、《建筑外墻清洗維護(hù)技術(shù)規(guī)程》等一大批國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員應(yīng)充分熟悉這些標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)用與具體的施工階段，確保在施工過程中，施工企業(yè)能嚴(yán)格執(zhí)行國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，保障施工質(zhì)量，為后期物業(yè)管理與服務(wù)掃清障礙。

4 、確保建筑材料選用符合國家綠色環(huán)保要求

2010年11月我國住建部頒布了《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》，從而對節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)等內(nèi)容作出基本界定，對建筑設(shè)計、建筑材料、給水排水、暖通空調(diào)和建筑電氣等綠色設(shè)計理念提出了技術(shù)規(guī)范要求。為了使得業(yè)主和使用人得到一個環(huán)境優(yōu)美、清潔安靜的綠色居住環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的可行性分析時就要依據(jù)新的規(guī)范要求嚴(yán)格審核設(shè)計方案，并對后期施工階段是否嚴(yán)格履行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行把關(guān)。確保建筑材料選用和執(zhí)行均能達(dá)到《民用建筑綠色設(shè)計規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)。從而保障為業(yè)主和使用人提供一個綠色安全的居住環(huán)境。

5 、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在施工階段應(yīng)密切合作

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段要密切合作，因為，一個房地產(chǎn)項目在今后交付使用過程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質(zhì)量的好壞直接影響到物業(yè)的正常使用，對于開發(fā)企業(yè)來說，它開發(fā)出的產(chǎn)品其質(zhì)量的好壞，影響到它的今后信譽(yù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在施工階段的介入，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術(shù)監(jiān)督力量保障對工程質(zhì)量的監(jiān)督，為下一步的物業(yè)承接查驗做好了準(zhǔn)備，也可為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)售后服務(wù)質(zhì)量提供了方便。

物業(yè)管理行業(yè)涉及千家萬戶，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，因此，各級政府要不斷加大施工過程監(jiān)管力度，嚴(yán)格工程監(jiān)理管理制度，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

綜上，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢越來越好，人們的經(jīng)濟(jì)收入也在不斷增加，對生活環(huán)境質(zhì)量的追求也越來越高，只有不斷學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗，不斷提升建筑施工質(zhì)量，才能促進(jìn)我國的物業(yè)管理行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國建筑工業(yè)出版社，段麗秋主編

【2】《物業(yè)管理綜合能力》，2006年8月，中國建筑工業(yè)出版社，韓朝主編

【3】《物業(yè)管理實務(wù)》，2014年7月，中國建筑工業(yè)出版社，張秀萍主編

【4】 國家統(tǒng)計局網(wǎng)站

【5】 中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站