曾浩軍

金融街惠州置業(yè)有限公司

摘要：房地產的項目應滿足人們品位的要求與居住環(huán)境，提高房地產的開發(fā)項目管理的首要步驟是對房地產實現最大限度盈利的、降低成本，對房地產項目的管理和質量有著十分重要的意義。房地產開發(fā)項目也存在一些問題，例如：前期不及時的策劃、不及時的成本控制、工程完成之后難保證質量等現象，需要房地產在開發(fā)中進行不斷的調整，并采取有效的管理措施。

關鍵詞：房地產；項目管理；重要措施

房地產項目成本管理與工程管理包括前期開發(fā)開發(fā)管理費用、和建筑安裝工程的全部，占房地產總成本的比重比較大，房地產企業(yè)的利潤率不但會被影響，更體現了房地產企業(yè)經營管理的水平。目前，在很多房地產企業(yè)在經營管理過程中，重視賣房策劃、房價漲跌、地塊位置，從而忽視了房地產工程的項目成本管理。想要做強做大房地產業(yè)，房地產工程項目的成本管理，就成為房地產企業(yè)經營管理中的一項重要環(huán)節(jié)。

一、房地產項目成本管理概述

1、成本構成。房地產項目的建設成本中包括不可預見費、期間費和開發(fā)成本。開發(fā)成本包括建造成本（開發(fā)前期費用、基礎設置配套費、建安費用）、土地費用。

1.土地費用。土地費用包括有土地使用費、土地出讓金或者是拆遷安置補償費。

2.開發(fā)前期費用。房地產項目的可研費、三通一平費和在報建過程中產生的費用等共同構建了開發(fā)前期費。

3.建安費用。建安費指的主要是房地產項目建設過程中所發(fā)生的安裝、土建等費用，又被稱作是工程造價。

4.基礎設施配套費用?；A設施配套費用指的主要是熱力、電信、雨污水、電力、自來水、道路、燃氣室外環(huán)境綠化等一些基礎設施的建設費用。

5.財務費用。財務費用是房地產項目開發(fā)，資金籌集所產生的費用。

6.管理費用。管理運營費用是包括在房地產開發(fā)中至項目完成交付使用之前所發(fā)生的各種費用。

7.營銷費用。開發(fā)商在銷售中為了使房產售出以及有關活動等一系列原因而產生的支出。

8.貸款利息。房地產項目通常投資巨大，開發(fā)商難以獨立承受，開發(fā)商主要的融資渠道就是金融信貸，支付給金融機構的利息也是成本的重要組成部分。

9.各種有關品類稅收的費用。房地產在開發(fā)過程中難以避免的會涉及到很多稅收費用，通常包含了營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、房產稅、企業(yè)所得稅和印花稅等等。

10.不可預見費。房地產項目由于周期長，涉及到的領域、人員也非常多，各種風險具有不可預見性。

二、房地產項目成本管理中存在的問題

1、項目管理人員薄弱的成本意識

通常情況下，項目部需要先預算編制成本再對成本進行核算，但在現實生活中通常是先進行有關成本的核算再對成本進行編制預算。有些項目部雖然配備有專職的項目預、結算人員，但有關責任人的成本管理意識比較薄弱，因此與之有關的成本核算工作沒有及時做到位，直到最后項目盈利還是虧損的原因都沒有弄清楚。

2、有關人員素質低

目前在我國房地產項目建造人員中，有些剛從院校畢業(yè)的大學生，僅僅具有一定的理論知識水平，但缺乏有關房地產從事經驗；在社會中既具備有足夠的理論知識同時又擁有實踐經驗的成本管理人才又非常匱乏，尤其是沒有落實管理責任的一些項目、沒有分解成本目標中更滋生了有關人員的負面情緒。再加上有部分項目組織與管理人員變動頻繁，不連續(xù)工作，付出與收入基本上是不相干的，造成他們的責任心不強，這對于房地產項目成本管理的影響較大。

3、不及時的房地產開發(fā)項目成本管理

項目的質量控制和成本是開發(fā)項目管理中的一個非常重要的因素。目前我國房地產開發(fā)項目設計考慮的主要是項目的功能和技術美觀等因素，有關成本管理因素并沒有考慮到，在項目的設計規(guī)劃階段也很少把可實施的方案與項目的市場經濟性相連，導致房地產項目開發(fā)設計時浪費了較多的物力人力，所設計的方案在非常大的程度上缺乏可行性，或者在項目實施過程中缺乏成本管理意識，造成很多不必要的項目成本支出，大部分是由于項目開發(fā)管理過程中的不及時所導致的。

4、成本管控部門責任不明確

一個房地產項目需要有很多個部門的參與，每個部門有分工也有合作。但目前的管控部門的職權還不夠明確與全面。僅僅只是參與項目的建設，而建設前的設計與準備階段卻參與甚少。成本管控部門確立的目標在實現的過程中也存在諸多問題，無法與各部門協(xié)調，應該加強成本管控意識，并積極的配合成本管控工作。

三、房地產開發(fā)項目管理的重要措施

1、樹立成本管理觀念。在當前的經濟環(huán)境之下，房地產企業(yè)需要建立系統(tǒng)的成本管理觀念，立足全局，系統(tǒng)的對成本管理的內容、對象、方法進行分析。對成本管理的核心掌握，并且把它和市場經濟相結合，構建具有特色的成本管理體系。

2、建立并健全成本控制機構管理

項目成本管理的落實與切實執(zhí)行，其關鍵是否有完善的控制組織來開展成本控制工作，為加強成本管理，企業(yè)應該要成立一個涉及設計技術、施工、財務等方面的成本管理小組，其主要職責是對項目部的成本有關工作進行管理與指導。目部本身也應該建立對目標成本控制工作進行管理的一個小組，負責項

目部的各種項目權利、責任、獎懲、義務等內容，項目經理要在有關原則的指導下把職責分配到具體負責人上，把應達到的成本目標分解并落實到職能部門

個人及班組。有效的成本管理監(jiān)督機制的前提是，保證有先進的檢測儀器和監(jiān)控手段，兩者能得得到重視與有機的結合，增加利潤、降低成本是能夠實現的。

3、有關業(yè)務部門人員能力和素質的提高

假如有關業(yè)務部門人員的職業(yè)素質不能得到重視，將不能建立目標成本控制體系來對成本進行準確管理，所以說，要定期對有關人員安排業(yè)務培訓，讓有關人員能夠對業(yè)務上的最新動態(tài)及時關注，除了定期業(yè)務培訓之外，業(yè)務人員的職業(yè)道德的培養(yǎng)工作也不可忽視，此時，對有關法律法規(guī)加強認識，企業(yè)能夠建立內部人才庫，分享并且管理具有不同技能的人才，對他們進行統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員能夠定期參加整治學習與有關教育課程。

4、加強管理機制和信息交流

從開發(fā)到實施房產項目中涉及到很多方面的因素，所以建立并完善溝通機制和信息交流是非常有必要的，同時也可以加強工程項目的實施與管理。提高各個方面的管理效率。在房地產公司的內部應該建立一個有效的信息交流機制，形成協(xié)調并統(tǒng)一的開發(fā)管理模式和項目設計，從高效運轉的管理模式中對房地產開發(fā)項目的管理不斷優(yōu)化；房地產企業(yè)還應該建立起設計方式與項目參與方式的交流溝通機制，使項目實施過程中的協(xié)調溝通機制能夠實現。

5、質量管理與過程控制

房地產開發(fā)項目管理設計建立了一個項目實施的理論平臺，奠定項目管理的過程控制基礎和項目實施的質量基礎。在項目設計時，應對有關項目進行充分控制和了解，為項目的實施建立起可調整而詳細的可行性計劃，使項目的質量管理能夠得帶保證。制定出具體并可調整的項目計劃。使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司能夠有一個可評定的標準與監(jiān)督，也可以在項目的管理實施過程中，對有關建設項目能夠實現質量管理與過程控制。

結語：

房地產業(yè)作為資本密集型的一個行業(yè)，資金的多少決定了其在競爭中的優(yōu)劣，并且有規(guī)模出效益的說法，但現在的中國房地產市場，除了資源杠桿、資金扛桿之外，最重要的就是經營管理者的水平，無論是大型房地產企業(yè)還是中小型房地產企業(yè)，其生存的策略不關大小，而是在于管理，按照企業(yè)自身規(guī)模，選擇出靈活且高效的經營開發(fā)項目，對項目成本管理要狠抓，這樣房地產企業(yè)才能夠健康發(fā)展。

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