曾慧娟

去年開始，北京市各行政區(qū)義務教育階段的教改進入密集調整期。嚴禁擇校、取消“共建”之后，購買學區(qū)房成為家長眼中能使孩子就讀優(yōu)質學校更為重要的途徑。但伴隨著北京市教育資源整合和均衡化發(fā)展，購買一套“靠譜”、合適的學區(qū)房并非想買就能買到。而且，學區(qū)房也并未因為教改出現絲毫人氣上的減退，價格依然上漲。

仍受關注

教育部發(fā)布的《關于做好2015年城市義務教育招生入學工作的通知》，要求今年北京等24個重點大城市100%的小學實現劃片就近入學。在“條子生”、“共建生”的路子被堵之后，通向重點名校的希望更寄托在了購買學區(qū)房上。

一名我愛我的工作人員告訴記者，現在正是擇校期，學區(qū)房價格一直在上漲，好的房源每平方米上漲數千元仍一房難求。盡管二手房市場低迷，但學區(qū)房幾乎是“出來一套賣一套”，且價格比周邊同類型商品房高出一倍左右。

家住四惠的高先生因戶籍所在地沒有“名?！保陔x家15公里外的木樨地又買了一套北京小學走讀部的學區(qū)房?！?0平方米的老房子，均價近每平方米6萬元。一是為了孩子，二是學區(qū)房不會掉價，咬咬牙貸款買了”。

記者走訪發(fā)現，在北京教育資源集中的東、西城核心區(qū)，只要是被劃進名校學區(qū)，一些老舊的樓房、沒有衛(wèi)生間的平房也能賣上大價錢。據媒體報道，今年上半年，豆瓣胡同有一處北京史家小學的學區(qū)房，5平方米的小單間售價190萬元，每平方米均價超過37萬元。

在北京實驗二小附近街道兩旁，到處貼著售賣學區(qū)房的信息，大多是小戶型房，有的還標明是自建，均價多在每平方米20萬元以上。一套報價400萬元的14平方米小房子，被中介推薦為“高性價比房”。

“以前單位和東城區(qū)一所重點小學有共建名額，本以為上名校已經板上釘釘，政策一改讓我們措手不及了。”在東城一個事業(yè)單位上班的劉女士說，“共建取消后孩子上重點小學的唯一辦法就是買學區(qū)房，但聽說教改之后東城區(qū)有的普通小學因為劃片調整，一個月內，其附近的房價每平方米價格就漲了3萬元?！?/p>

只能就近入學，還有落戶限制。唯一的辦法就是趕緊買房。

“北京現在嚴格劃片就近入學，學區(qū)房成了一個保值的投資。過幾年，我的孩子用完了學區(qū)名額，我再把房子賣出去，只要這所小學不搬家，我應該也不會虧?！备呦壬f，在北京愿意花重金為孩子上學買入門券的家長實在太多了，這間房子比起其他學區(qū)房還算實惠。

記者采訪了解到，大多數父母都希望為孩子提供最好的成長環(huán)境。一些有一定經濟實力的家長認為，在入學政策透明的環(huán)境下，為孩子花錢買一個學區(qū)，比托關系、找人等其他方式的“擇校”更省心。

新政策

每年5月份，許多小學都按照劃定的招生范圍開始招生，考慮到辦理按揭、房產證等時間，許多家長提前搶購學區(qū)房。

“為了孩子，買還是不買？”一位30出頭的年輕媽媽感到非常困惑，在周圍人的影響下，孩子剛剛2歲的她已經開始關注“學區(qū)房”?！拔沂莻€比較重視教育的媽，為了孩子上個好點的幼兒園已經傾盡全力，舉家搬到幼兒園邊上居住?！钡龑嵲跓o法判斷未來幾年內的學區(qū)動態(tài)，又怕錯過“囤房”的好時機，一想到這些就感到頭痛不已。

記者發(fā)現，各區(qū)幼升小、小升初政策每年都會有一定調整，一旦缺乏對政策的研究，盲目聽信中介或房地產開發(fā)商宣傳的一面之詞，有可能“占坑”不成“蝕把米”。

以西城區(qū)為例，4月初，西城區(qū)最新入學政策明確規(guī)定，每個購房地址6年內只能協(xié)調購房人直系子女入學一次，并需要提供一年以上的租房完稅證明，還要有房主簽字的知情同意書。政策還要求房屋適宜居住，能保證兒童安全。

朝陽區(qū)的新政策則要求，對于學位緊張的地區(qū)，每戶6年內只提供一個學位；9年一貫制學校，每戶9年提供一個學位；年限控制標準由學校自主掌握。

一名曾經的學區(qū)房購買者稱，在購買二手學區(qū)房前一定要簽訂落戶協(xié)議，確保原房主戶口在交易完成后立即遷出。此外，還要了解學校戶口政策，確保符合有些學校規(guī)定的“一房一名孩子入學”的約束政策。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，純粹為了上學名額，購買居住價值很低但單價很高的房子，比如面積很小的“落戶房”甚至平房等都有很大的風險。很多學校每年會根據招生情況或其他一些不確定的因素，對學校周邊小區(qū)范圍的劃分做出一定調整。押寶“學區(qū)房”一旦失去價值，價格也會隨之直線下跌。

按照相應規(guī)定，學校招生范圍每年都會公布一次，而每次微小的調整都會直接影響到對應房屋價格。

最為知名的是中關村第三小學每年的學區(qū)劃分都是以樓道、馬路為基準。常常同一小區(qū)，某棟樓就不是學區(qū)房，馬路這邊劃入學區(qū)，馬路對面劃出學區(qū)。

這樣的調整對買學區(qū)房既為孩子上學、又為投資的人來說成了“定時炸彈”。

另外東城區(qū)的青年湖小區(qū)對口小學可以直升171中學，但并非所有小區(qū)居民都能享受到“學區(qū)”的利好，因為171中學只包含小區(qū)內的某幾棟樓。于是，小區(qū)內的房價也會出現兩級分化。

教改之后

教改之后，老牌名校學區(qū)房價格穩(wěn)定，卻涌現了一批學區(qū)房“新貴”。

“東城區(qū)新景小學原本是一所普通小學，2014年，新景小學和名校崇文小學結合深度聯盟，由同一個校長兼任兩校校長。”北京市東城區(qū)教委負責人在接受媒體采訪時公開說道，這種深度聯盟最廣泛的意義是一所大校帶動另外一所小校，結對發(fā)展，資源共享。

史家小學與史家小學分校、培新小學與永生小學、黑芝麻小學與織染局小學……僅東城區(qū)，目前就有21對深度聯盟校，此外還有8對對口直升校。學校與學校之間密切聯系猶如一個貫通器，成為師資、管理、教研教學、學生評價等方面逐漸步入一體化的契機。

在北京，通過名校辦分校、集團化辦學、校際聯盟等方式，多所優(yōu)質中小學的輻射效應顯現，帶動不同片區(qū)的教育質量趨于整齊。但另一方面，也帶來了部分學區(qū)房價格的輻射效應。一些原本普通的小學，由于與名校結盟或者對口直升優(yōu)質初中，周邊的房產價格也迅速上漲，成了新晉的“名學區(qū)”。

東城區(qū)教委的綜合改革方案中，還有一項是組建九年一貫制學校，最先實施的就是青年湖小學與北京市第171中學：2014年入學的青年湖小學新生6年后可直升171中學。

青年湖小學原本是東城區(qū)的一所普通小學，消息發(fā)布后，很多家長為了獲得171中學的“敲門磚”，就籌劃在青年湖小學片區(qū)內購置學區(qū)房。

“好多家長想著可以直升171中學，就趕緊下手買房了?！鄙鲜龇康禺a中介說，“37平方米210萬元，不含稅費。這是青年湖小學附近的報價?！?/p>

遂安伯小學被并入史家小學片區(qū)后，遂安伯小學片區(qū)學區(qū)房的價格已經上漲至每平方米5萬元至6萬元?！耙粋€月漲一萬元的情況很正常?！笔芳倚W附近的我愛我家房地產中介告訴記者。

西城區(qū)的教改方案中，涭水河小學、長安小學、廣外一小等19所普通小學并入了實驗二小、北京小學等11所名校。這些利好消息迅速拉升了新學區(qū)房的整體價格走勢。

原本是普通小學的涭水河小學因擬納入“名?！睂嶒灦∥瞬簧偌议L關注。

“政策一出，房價就已‘提前到位，單價同比漲個一萬多元并不稀奇。”該小學附近的一位房地產中介說，“由于這里是實驗二小的新學區(qū)房，每平方米的價格還在8萬元左右，比起每平方米30萬元的老學區(qū)房有不小價差，未來肯定還會漲。已經有越來越多的家長到這里尋求房源?！?/p>

8萬元每平方米的價格已經超過了中關村一小、二小、三小的學區(qū)房價格。

不好買

事實上，即使家長想買，也不一定有合適的房子。

鏈家地產朝陽門的一個中介向記者表示，像史家、府學這種“牛?！钡膶W區(qū)房，賣得最好的是小戶型，面積在37至60平方米。

“但是還要滿足落戶和名額的要求，就是這個房子6年內沒有在該小學上學的孩子，且落戶滿3年。這種房子賣一套少一套，房源很少?！痹撝薪檎f。

此外，附近胡同的平房也受到家長們的追捧。因為平房面積多在10到30平方米之間，總價低。

“平房的價格每平方米在20萬至30萬元。這樣的老房子很少了，戶主都在等著政府拆遷?！痹撝薪檎f。

供需不平衡、買賣雙方的心理戰(zhàn)讓這些老牌名校的學區(qū)房價格一路堅挺?！罢f房價降了，但學區(qū)房不會降?！敝薪轭H有自信地說。

需要注意的是，買學區(qū)房價格中稅費不能小看。

以海淀區(qū)中關村二小華清校區(qū)學區(qū)房為例，北京市房管局給這一片區(qū)限定的最低成交價格是每平方米35890元，指導價與業(yè)主購房價的差額需要繳納5.6%的營業(yè)所得稅、20%的個稅和3%的契稅。這些稅費全部由購房者承擔。

而且每一筆交易，購房者要向房地產中介交納最高成交總價2.7%的中介費。據該區(qū)域的中介介紹，50平方米左右的房產，不滿五年不唯一，稅費合計約50萬元。