曾慧娟

去年開始，北京市各行政區(qū)義務(wù)教育階段的教改進(jìn)入密集調(diào)整期。嚴(yán)禁擇校、取消“共建”之后，購(gòu)買學(xué)區(qū)房成為家長(zhǎng)眼中能使孩子就讀優(yōu)質(zhì)學(xué)校更為重要的途徑。但伴隨著北京市教育資源整合和均衡化發(fā)展，購(gòu)買一套“靠譜”、合適的學(xué)區(qū)房并非想買就能買到。而且，學(xué)區(qū)房也并未因?yàn)榻谈某霈F(xiàn)絲毫人氣上的減退，價(jià)格依然上漲。

仍受關(guān)注

教育部發(fā)布的《關(guān)于做好2015年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，要求今年北京等24個(gè)重點(diǎn)大城市100%的小學(xué)實(shí)現(xiàn)劃片就近入學(xué)。在“條子生”、“共建生”的路子被堵之后，通向重點(diǎn)名校的希望更寄托在了購(gòu)買學(xué)區(qū)房上。

一名我愛我的工作人員告訴記者，現(xiàn)在正是擇校期，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直在上漲，好的房源每平方米上漲數(shù)千元仍一房難求。盡管二手房市場(chǎng)低迷，但學(xué)區(qū)房幾乎是“出來(lái)一套賣一套”，且價(jià)格比周邊同類型商品房高出一倍左右。

家住四惠的高先生因戶籍所在地沒有“名?！?，他在離家15公里外的木樨地又買了一套北京小學(xué)走讀部的學(xué)區(qū)房?！?0平方米的老房子，均價(jià)近每平方米6萬(wàn)元。一是為了孩子，二是學(xué)區(qū)房不會(huì)掉價(jià)，咬咬牙貸款買了”。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，在北京教育資源集中的東、西城核心區(qū)，只要是被劃進(jìn)名校學(xué)區(qū)，一些老舊的樓房、沒有衛(wèi)生間的平房也能賣上大價(jià)錢。據(jù)媒體報(bào)道，今年上半年，豆瓣胡同有一處北京史家小學(xué)的學(xué)區(qū)房，5平方米的小單間售價(jià)190萬(wàn)元，每平方米均價(jià)超過(guò)37萬(wàn)元。

在北京實(shí)驗(yàn)二小附近街道兩旁，到處貼著售賣學(xué)區(qū)房的信息，大多是小戶型房，有的還標(biāo)明是自建，均價(jià)多在每平方米20萬(wàn)元以上。一套報(bào)價(jià)400萬(wàn)元的14平方米小房子，被中介推薦為“高性價(jià)比房”。

“以前單位和東城區(qū)一所重點(diǎn)小學(xué)有共建名額，本以為上名校已經(jīng)板上釘釘，政策一改讓我們措手不及了?！痹跂|城一個(gè)事業(yè)單位上班的劉女士說(shuō)，“共建取消后孩子上重點(diǎn)小學(xué)的唯一辦法就是買學(xué)區(qū)房，但聽說(shuō)教改之后東城區(qū)有的普通小學(xué)因?yàn)閯澠{(diào)整，一個(gè)月內(nèi)，其附近的房?jī)r(jià)每平方米價(jià)格就漲了3萬(wàn)元?！?/p>

只能就近入學(xué)，還有落戶限制。唯一的辦法就是趕緊買房。

“北京現(xiàn)在嚴(yán)格劃片就近入學(xué)，學(xué)區(qū)房成了一個(gè)保值的投資。過(guò)幾年，我的孩子用完了學(xué)區(qū)名額，我再把房子賣出去，只要這所小學(xué)不搬家，我應(yīng)該也不會(huì)虧?！备呦壬f(shuō)，在北京愿意花重金為孩子上學(xué)買入門券的家長(zhǎng)實(shí)在太多了，這間房子比起其他學(xué)區(qū)房還算實(shí)惠。

記者采訪了解到，大多數(shù)父母都希望為孩子提供最好的成長(zhǎng)環(huán)境。一些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家長(zhǎng)認(rèn)為，在入學(xué)政策透明的環(huán)境下，為孩子花錢買一個(gè)學(xué)區(qū)，比托關(guān)系、找人等其他方式的“擇?！备⌒?。

新政策

每年5月份，許多小學(xué)都按照劃定的招生范圍開始招生，考慮到辦理按揭、房產(chǎn)證等時(shí)間，許多家長(zhǎng)提前搶購(gòu)學(xué)區(qū)房。

“為了孩子，買還是不買？”一位30出頭的年輕媽媽感到非常困惑，在周圍人的影響下，孩子剛剛2歲的她已經(jīng)開始關(guān)注“學(xué)區(qū)房”?！拔沂莻€(gè)比較重視教育的媽，為了孩子上個(gè)好點(diǎn)的幼兒園已經(jīng)傾盡全力，舉家搬到幼兒園邊上居住?！钡龑?shí)在無(wú)法判斷未來(lái)幾年內(nèi)的學(xué)區(qū)動(dòng)態(tài)，又怕錯(cuò)過(guò)“囤房”的好時(shí)機(jī)，一想到這些就感到頭痛不已。

記者發(fā)現(xiàn)，各區(qū)幼升小、小升初政策每年都會(huì)有一定調(diào)整，一旦缺乏對(duì)政策的研究，盲目聽信中介或房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳的一面之詞，有可能“占坑”不成“蝕把米”。

以西城區(qū)為例，4月初，西城區(qū)最新入學(xué)政策明確規(guī)定，每個(gè)購(gòu)房地址6年內(nèi)只能協(xié)調(diào)購(gòu)房人直系子女入學(xué)一次，并需要提供一年以上的租房完稅證明，還要有房主簽字的知情同意書。政策還要求房屋適宜居住，能保證兒童安全。

朝陽(yáng)區(qū)的新政策則要求，對(duì)于學(xué)位緊張的地區(qū)，每戶6年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位；9年一貫制學(xué)校，每戶9年提供一個(gè)學(xué)位；年限控制標(biāo)準(zhǔn)由學(xué)校自主掌握。

一名曾經(jīng)的學(xué)區(qū)房購(gòu)買者稱，在購(gòu)買二手學(xué)區(qū)房前一定要簽訂落戶協(xié)議，確保原房主戶口在交易完成后立即遷出。此外，還要了解學(xué)校戶口政策，確保符合有些學(xué)校規(guī)定的“一房一名孩子入學(xué)”的約束政策。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，純粹為了上學(xué)名額，購(gòu)買居住價(jià)值很低但單價(jià)很高的房子，比如面積很小的“落戶房”甚至平房等都有很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多學(xué)校每年會(huì)根據(jù)招生情況或其他一些不確定的因素，對(duì)學(xué)校周邊小區(qū)范圍的劃分做出一定調(diào)整。押寶“學(xué)區(qū)房”一旦失去價(jià)值，價(jià)格也會(huì)隨之直線下跌。

按照相應(yīng)規(guī)定，學(xué)校招生范圍每年都會(huì)公布一次，而每次微小的調(diào)整都會(huì)直接影響到對(duì)應(yīng)房屋價(jià)格。

最為知名的是中關(guān)村第三小學(xué)每年的學(xué)區(qū)劃分都是以樓道、馬路為基準(zhǔn)。常常同一小區(qū)，某棟樓就不是學(xué)區(qū)房，馬路這邊劃入學(xué)區(qū)，馬路對(duì)面劃出學(xué)區(qū)。

這樣的調(diào)整對(duì)買學(xué)區(qū)房既為孩子上學(xué)、又為投資的人來(lái)說(shuō)成了“定時(shí)炸彈”。

另外東城區(qū)的青年湖小區(qū)對(duì)口小學(xué)可以直升171中學(xué)，但并非所有小區(qū)居民都能享受到“學(xué)區(qū)”的利好，因?yàn)?71中學(xué)只包含小區(qū)內(nèi)的某幾棟樓。于是，小區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)兩級(jí)分化。

教改之后

教改之后，老牌名校學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，卻涌現(xiàn)了一批學(xué)區(qū)房“新貴”。

“東城區(qū)新景小學(xué)原本是一所普通小學(xué)，2014年，新景小學(xué)和名校崇文小學(xué)結(jié)合深度聯(lián)盟，由同一個(gè)校長(zhǎng)兼任兩校校長(zhǎng)?！北本┦袞|城區(qū)教委負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)公開說(shuō)道，這種深度聯(lián)盟最廣泛的意義是一所大校帶動(dòng)另外一所小校，結(jié)對(duì)發(fā)展，資源共享。

史家小學(xué)與史家小學(xué)分校、培新小學(xué)與永生小學(xué)、黑芝麻小學(xué)與織染局小學(xué)……僅東城區(qū)，目前就有21對(duì)深度聯(lián)盟校，此外還有8對(duì)對(duì)口直升校。學(xué)校與學(xué)校之間密切聯(lián)系猶如一個(gè)貫通器，成為師資、管理、教研教學(xué)、學(xué)生評(píng)價(jià)等方面逐漸步入一體化的契機(jī)。

在北京，通過(guò)名校辦分校、集團(tuán)化辦學(xué)、校際聯(lián)盟等方式，多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)的輻射效應(yīng)顯現(xiàn)，帶動(dòng)不同片區(qū)的教育質(zhì)量趨于整齊。但另一方面，也帶來(lái)了部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的輻射效應(yīng)。一些原本普通的小學(xué)，由于與名校結(jié)盟或者對(duì)口直升優(yōu)質(zhì)初中，周邊的房產(chǎn)價(jià)格也迅速上漲，成了新晉的“名學(xué)區(qū)”。

東城區(qū)教委的綜合改革方案中，還有一項(xiàng)是組建九年一貫制學(xué)校，最先實(shí)施的就是青年湖小學(xué)與北京市第171中學(xué)：2014年入學(xué)的青年湖小學(xué)新生6年后可直升171中學(xué)。

青年湖小學(xué)原本是東城區(qū)的一所普通小學(xué)，消息發(fā)布后，很多家長(zhǎng)為了獲得171中學(xué)的“敲門磚”，就籌劃在青年湖小學(xué)片區(qū)內(nèi)購(gòu)置學(xué)區(qū)房。

“好多家長(zhǎng)想著可以直升171中學(xué)，就趕緊下手買房了。”上述房地產(chǎn)中介說(shuō)，“37平方米210萬(wàn)元，不含稅費(fèi)。這是青年湖小學(xué)附近的報(bào)價(jià)?！?/p>

遂安伯小學(xué)被并入史家小學(xué)片區(qū)后，遂安伯小學(xué)片區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格已經(jīng)上漲至每平方米5萬(wàn)元至6萬(wàn)元?！耙粋€(gè)月漲一萬(wàn)元的情況很正常?！笔芳倚W(xué)附近的我愛我家房地產(chǎn)中介告訴記者。

西城區(qū)的教改方案中，涭水河小學(xué)、長(zhǎng)安小學(xué)、廣外一小等19所普通小學(xué)并入了實(shí)驗(yàn)二小、北京小學(xué)等11所名校。這些利好消息迅速拉升了新學(xué)區(qū)房的整體價(jià)格走勢(shì)。

原本是普通小學(xué)的涭水河小學(xué)因擬納入“名?！睂?shí)驗(yàn)二小吸引了不少家長(zhǎng)關(guān)注。

“政策一出，房?jī)r(jià)就已‘提前到位，單價(jià)同比漲個(gè)一萬(wàn)多元并不稀奇?！痹撔W(xué)附近的一位房地產(chǎn)中介說(shuō)，“由于這里是實(shí)驗(yàn)二小的新學(xué)區(qū)房，每平方米的價(jià)格還在8萬(wàn)元左右，比起每平方米30萬(wàn)元的老學(xué)區(qū)房有不小價(jià)差，未來(lái)肯定還會(huì)漲。已經(jīng)有越來(lái)越多的家長(zhǎng)到這里尋求房源。”

8萬(wàn)元每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了中關(guān)村一小、二小、三小的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。

不好買

事實(shí)上，即使家長(zhǎng)想買，也不一定有合適的房子。

鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)門的一個(gè)中介向記者表示，像史家、府學(xué)這種“牛?！钡膶W(xué)區(qū)房，賣得最好的是小戶型，面積在37至60平方米。

“但是還要滿足落戶和名額的要求，就是這個(gè)房子6年內(nèi)沒有在該小學(xué)上學(xué)的孩子，且落戶滿3年。這種房子賣一套少一套，房源很少。”該中介說(shuō)。

此外，附近胡同的平房也受到家長(zhǎng)們的追捧。因?yàn)槠椒棵娣e多在10到30平方米之間，總價(jià)低。

“平房的價(jià)格每平方米在20萬(wàn)至30萬(wàn)元。這樣的老房子很少了，戶主都在等著政府拆遷?！痹撝薪檎f(shuō)。

供需不平衡、買賣雙方的心理戰(zhàn)讓這些老牌名校的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一路堅(jiān)挺?！罢f(shuō)房?jī)r(jià)降了，但學(xué)區(qū)房不會(huì)降?！敝薪轭H有自信地說(shuō)。

需要注意的是，買學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格中稅費(fèi)不能小看。

以海淀區(qū)中關(guān)村二小華清校區(qū)學(xué)區(qū)房為例，北京市房管局給這一片區(qū)限定的最低成交價(jià)格是每平方米35890元，指導(dǎo)價(jià)與業(yè)主購(gòu)房?jī)r(jià)的差額需要繳納5.6%的營(yíng)業(yè)所得稅、20%的個(gè)稅和3%的契稅。這些稅費(fèi)全部由購(gòu)房者承擔(dān)。

而且每一筆交易，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)中介交納最高成交總價(jià)2.7%的中介費(fèi)。據(jù)該區(qū)域的中介介紹，50平方米左右的房產(chǎn)，不滿五年不唯一，稅費(fèi)合計(jì)約50萬(wàn)元。