龔小峰

“兩年后年度銷售額超1000億，五年內(nèi)超1500億”，讓很多人沒(méi)想到的是，提出這一高速擴(kuò)張目標(biāo)的企業(yè)，竟然是遭遇了分分合合的綠城。

隨著九龍倉(cāng)退出綠城董事會(huì)，以宋衛(wèi)平為代表的老綠城、九龍倉(cāng)、中交三分天下的格局被徹底打破，中交開(kāi)始全面掌權(quán)并改造綠城。

中交系全面掌權(quán)

九龍倉(cāng)退出綠城董事會(huì)的消息讓人嘩然。7月6日，綠城中國(guó)發(fā)布公告，董事會(huì)成員周安橋與徐耀祥辭去現(xiàn)任職務(wù)。至此，九龍倉(cāng)完全退出綠城董事會(huì)，以董事外股東身份成為資產(chǎn)管理人。

綠城中國(guó)在公告里透露，作為九龍倉(cāng)代表，周安橋和徐耀祥不同意中交方面不按比例地委任5位中交集團(tuán)代表進(jìn)入董事會(huì)，所以決定退出董事會(huì)。

在隨后發(fā)布的一封公開(kāi)回應(yīng)的聲明中，九龍倉(cāng)含蓄說(shuō)明了退出原因，其中三提宋衛(wèi)平并表示“絕無(wú)控制、全購(gòu)綠城或其他野心”。2012年，綠城瀕臨破產(chǎn)，九龍倉(cāng)是因宋衛(wèi)平而選擇收購(gòu)綠城股份；如今選擇退出綠城董事會(huì)，也是因?yàn)椤八沃飨皦郯啬晷姓偛孟群笸讼禄鹁€”。

尤其是“事過(guò)境遷”一詞頗有意味，三年間，九龍倉(cāng)經(jīng)歷了與融創(chuàng)和中交系的博弈，個(gè)中滋味不足為外人道。尤其是中交方面的強(qiáng)勢(shì)，讓九龍倉(cāng)這個(gè)財(cái)務(wù)投資者顯得尷尬。

中交集團(tuán)持有綠城中國(guó)28.912%股份，為綠城中國(guó)第一大股東。九龍倉(cāng)持股24.288%， 為第二大股東。在他們辭任前，綠城董事會(huì)有13個(gè)席位。其中，第一大股東中交已占4席，綠城方面占3席，第二大股東九龍倉(cāng)僅占2席。

隨著中交對(duì)董事會(huì)控制權(quán)的不斷增加，九龍倉(cāng)的不滿情緒早就已經(jīng)在綠城內(nèi)部發(fā)酵了，九龍倉(cāng)認(rèn)為其持股比例與發(fā)言權(quán)不匹配。九龍倉(cāng)認(rèn)為中交所獲席位超出了合理的持股比例，三方就董事會(huì)席位協(xié)商一直未能達(dá)成一致。

“這件事倒是沒(méi)聽(tīng)說(shuō)雙方有什么不愉快的事情發(fā)生，至少表面上挺平靜。”綠城一名中層人士告訴記者。隨著周安橋及徐耀祥請(qǐng)辭董事會(huì)職務(wù)，九龍倉(cāng)轉(zhuǎn)為在董事會(huì)外以股東身份，繼續(xù)支持綠城。

九龍倉(cāng)辭任后，董事會(huì)成員由13人變?yōu)?1人，獨(dú)立非執(zhí)行董事由3人變?yōu)?人，其余不變。其中執(zhí)行董事6人：宋衛(wèi)平、朱碧新（中交）、壽柏年、孫國(guó)強(qiáng)（中交）、曹舟南、李青岸（中交）；非執(zhí)行董事1人：劉文生（中交）；獨(dú)立非執(zhí)行董事4人。

隨著九龍倉(cāng)退出，中交系占據(jù)董事會(huì)4席，綠城占據(jù)3席，這意味著中交系已經(jīng)全面掌控綠城。綠城公告還透露，中交集團(tuán)打算委任5位代表進(jìn)入綠城中國(guó)董事會(huì)。這意味著，在九龍倉(cāng)退出董事會(huì)之后，中交會(huì)繼續(xù)派代表進(jìn)入，加大其在綠城中國(guó)董事會(huì)的決策權(quán)和表決權(quán)。

不過(guò)，九龍倉(cāng)集團(tuán)一位人士表示，九龍倉(cāng)只是從管理層中淡出，目前仍是綠城的股東之一?！拔覀儧](méi)有說(shuō)要從綠城撤資，也沒(méi)有發(fā)過(guò)從綠城撤資的公告?！?/p>

中交入股綠城半年來(lái)，步步為營(yíng)。先是與九龍倉(cāng)并列第一大股東。今年5月份，中交低調(diào)收購(gòu)綠城小股東羅釗明股份，將綠城股份增至29%，超越九龍倉(cāng)成為綠城第一大股東。此外，中交不斷謀求增加中交在董事會(huì)的席位，由2個(gè)席位增加到4個(gè)席位，根據(jù)綠城公告，中交還將增加1席董事席位。

中交系在綠城核心平臺(tái)綠城房產(chǎn)成為主導(dǎo)力量。先期進(jìn)入綠城董事會(huì)任職執(zhí)行董事的中交系孫國(guó)強(qiáng)已經(jīng)任命為綠城房產(chǎn)董事長(zhǎng)，綠城方面代表應(yīng)國(guó)永則為綠城房產(chǎn)總經(jīng)理，同時(shí)，綠城房產(chǎn)6席執(zhí)行總經(jīng)理，中交占據(jù)三席，財(cái)務(wù)則為中交系李青岸負(fù)責(zé)。

改造的千億計(jì)劃

對(duì)于中交在綠城的野心，中交集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師劉文生曾直言不諱地對(duì)媒體說(shuō)：“我們要改造其董事會(huì)，要有更多投票權(quán)，保證大股東在里面能行使決策權(quán)。我們強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入綠城管理層，就是要改造其管理架構(gòu)，包括內(nèi)控、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略等?！?/p>

這個(gè)設(shè)想在最近得到了徹底的貫徹。7月初，綠城在浙江舟山朱家尖威斯汀酒店召開(kāi)了“2015年半年度經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議”，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平依然是主持人。這場(chǎng)“舟山會(huì)議”持續(xù)了3天，氣氛并不輕松。

記者從獲得的綠城《2015集團(tuán)半年度工作會(huì)議紀(jì)要》看到，其戰(zhàn)略目標(biāo)為：到2017年末，公司銷售額超千億，2020年，公司的銷售規(guī)模則超過(guò)1500億元。綠城相關(guān)人士表示，公司在內(nèi)部已經(jīng)明確提出了上述目標(biāo)，不過(guò)暫時(shí)還沒(méi)對(duì)外正式公布。

從2012年到2014年，綠城合同銷售金額分別為537億元、621億元和794億元，按照這樣的發(fā)展速度，看不出在2017年可實(shí)現(xiàn)千億元計(jì)劃的跡象。但數(shù)據(jù)顯示，綠城業(yè)績(jī)還在繼續(xù)向好。

綠城中國(guó)發(fā)布的2015年上半年未經(jīng)審核的營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，綠城集團(tuán)合同銷售金額約為人民幣323億元，相當(dāng)于完成年初制定的全年目標(biāo)54%。這份成績(jī)單比外界預(yù)估還要好。

對(duì)于千億目標(biāo)的信心，一大部分來(lái)源于中交的殺手锏——天量土地儲(chǔ)備。目前中交建集團(tuán)旗下的中交地產(chǎn)和中房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)到1.7億平方米，為中國(guó)房企之最，其中相當(dāng)部分靠近交通樞紐，它同時(shí)擁有大量一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這些都能成為今后綠城的優(yōu)勢(shì)。

綠城今后項(xiàng)目的建安成本也會(huì)被嚴(yán)格控制和壓縮，來(lái)自中交集團(tuán)的財(cái)務(wù)要求是，綠城新增投資項(xiàng)目將“與同類型的代建項(xiàng)目進(jìn)行成本對(duì)標(biāo)，深入挖掘成本優(yōu)化空間，力求將建安成本下降15%左右”。

如果上述目標(biāo)只是從盈利和成本角度來(lái)看，那么，按照本次會(huì)議的最新發(fā)展規(guī)劃，綠城堅(jiān)持20年的高端住宅開(kāi)發(fā)定位也將顛覆性改變。綠城最新提出的“橄欖形格局”顯示，未來(lái)產(chǎn)品線的60%會(huì)做成“短平快”開(kāi)發(fā)模式的“高性價(jià)比”產(chǎn)品，高端產(chǎn)品僅剩20%，和保障安置房對(duì)等。而此前，綠城的高端房占比曾一度達(dá)到50%左右。

不只是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，中交借助綠城開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)拓展海外市場(chǎng)，已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。據(jù)記者了解，綠城集團(tuán)行政總裁曹舟南在6月上旬專程奔赴北京，和中交高層商討了雙方下一步計(jì)劃。雙方討論的焦點(diǎn)有可能是海外地塊的合作開(kāi)發(fā)，因?yàn)椴苤勰显?月底飛赴澳大利亞，去考察了中交在那里擁有的幾塊土地。

上述文件顯示，8月上旬，綠城將正式對(duì)接中交地產(chǎn)，實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，合作開(kāi)發(fā)中交集團(tuán)在海外的現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，并借助中交在海外的資源優(yōu)勢(shì)，獲取優(yōu)質(zhì)土地。至2017年末，“海外業(yè)務(wù)漸成規(guī)?！?。

宋衛(wèi)平的心態(tài)

如今的綠城，已經(jīng)不是當(dāng)年老宋的綠城，更可以說(shuō)，綠城已經(jīng)“變了天”。

最近，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在接受上海媒體采訪時(shí)明確表態(tài)，綠城房地產(chǎn)今后將成為央企中交集團(tuán)的一個(gè)重要組成部分，“我認(rèn)為這對(duì)綠城是有好處的?！?/p>

宋衛(wèi)平得到的第一個(gè)好處，就是融資。宋衛(wèi)平近日還表示，綠城發(fā)展這么多年，深感民營(yíng)企業(yè)的艱難，尤其是資金鏈方面，在中交進(jìn)入綠城之前，綠城是特別純粹的民營(yíng)企業(yè)，但是因?yàn)榻鹑谫Y源的不均衡，加上經(jīng)濟(jì)、政策導(dǎo)向等變動(dòng)，使得綠城的生存前景非常艱難。

央企融資的優(yōu)點(diǎn)是資信好、規(guī)模大、成本低，綠城在中交集團(tuán)的蔭蔽下，已然在融資方面可以享受更好的待遇。綠城近期公告稱要提前贖回總額超過(guò)40億元的票據(jù)，目的是引入中交集團(tuán)作為票據(jù)發(fā)行契約中的“中交集團(tuán)獲許持有人”及“合資格相關(guān)實(shí)體”等。

預(yù)計(jì)綠城房地產(chǎn)在贖回這些票據(jù)后，公司新發(fā)行的票據(jù)將比原來(lái)的利息成本更低。

“在中交的管控下面，綠城源于政策面、源于資金不足而無(wú)法應(yīng)對(duì)的艱難局面可能會(huì)好很多，中交集團(tuán)可以彌補(bǔ)綠城的短板?！彼涡l(wèi)平認(rèn)為，“最起碼在五年十年中，我相信央企對(duì)資源的把握是有優(yōu)先地位的。”

宋衛(wèi)平在多個(gè)場(chǎng)合對(duì)中交集團(tuán)都不吝溢美之詞，“他們的姿態(tài)非?？孔V，綠城與中交集團(tuán)在很多方面都有共識(shí)。”在其看來(lái)，“中交并不想把綠城變成一個(gè)普普通通的房地產(chǎn)公司……我們可能會(huì)丟掉一個(gè)以往非常有自身特征的綠城，但是會(huì)帶來(lái)一個(gè)比較穩(wěn)健的綠城?！?/p>

規(guī)模與利潤(rùn)，曾是綠城此前的合作伙伴融創(chuàng)最為看重的目標(biāo)，而融創(chuàng)在區(qū)域和產(chǎn)品上的取舍激怒了宋衛(wèi)平，但最終，綠城還是提出了千億目標(biāo)，走上了快速發(fā)展的道路，甚至一改綠城的產(chǎn)品定位，主打“短平快”的高性價(jià)比產(chǎn)品。

對(duì)于這個(gè)決定，此時(shí)沒(méi)人能揣測(cè)出宋衛(wèi)平究竟是何種心情?！笆遣皇撬蔚谋疽馕也⒉磺宄烙?jì)還是中交的目標(biāo)吧，至少宋衛(wèi)平認(rèn)可了。”上述綠城中層人士表示。

亦有一名業(yè)內(nèi)人士私下聊天時(shí)表示，宋衛(wèi)平之所以能忍受央企的改革，而無(wú)法容忍融創(chuàng)的舉動(dòng)。除了央企確實(shí)更加穩(wěn)健之外，另一點(diǎn)可能是，聰明而自負(fù)的宋衛(wèi)平寧愿得到央企的“蔭蔽”，也不希望另一個(gè)民營(yíng)企業(yè)家在綠城內(nèi)蓋過(guò)他的風(fēng)頭。

中交系地產(chǎn)版圖初現(xiàn)

在強(qiáng)大攻勢(shì)下，中交系的地產(chǎn)版圖逐漸清晰，將誕生由A股中房地產(chǎn)、港股綠城中國(guó)和海外業(yè)務(wù)三平臺(tái)組成的中交系地產(chǎn)平臺(tái)。而綠城中國(guó)，很可能成為中交集團(tuán)的“子公司”。

劉文生在接受媒體采訪時(shí)曾表示，中交本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和綠城的差距較大。盡管是國(guó)資委圈定的以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一，但中交建在2014年的銷售收入只有80多億元，利潤(rùn)更是只有2億元左右。

中交集團(tuán)在不久之前提出“五商”戰(zhàn)略：要打造成為工程承包商、城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商、特色房地產(chǎn)商、基礎(chǔ)設(shè)施綜合投資商、海洋重型裝備與港口機(jī)械制造及系統(tǒng)集成總承包商，其中房地產(chǎn)為中交建重點(diǎn)發(fā)展的主業(yè)之一。

但中交地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)分支龐雜，且無(wú)強(qiáng)有力的品牌支撐。入主綠城后，中交已開(kāi)始對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，主要?jiǎng)幼魇菍⒅薪坏禺a(chǎn)與中房地產(chǎn)合二為一。

從中交舉動(dòng)來(lái)看，其目標(biāo)就是要控股綠城，并實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)并表。但新的疑問(wèn)是，中交是否可能對(duì)綠城發(fā)起要約收購(gòu)。目前中交持有綠城28.912%的股份，一旦繼續(xù)增持股份，超過(guò)30%，就需要發(fā)起要約收購(gòu)。這對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，將是一個(gè)新的考驗(yàn)。盡管中交著力打造以綠城為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不過(guò)也沒(méi)有完全放棄“嫡系”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除了打算在深圳成立地方平臺(tái)公司，近日順德也與中交啟動(dòng)合作“造城”項(xiàng)目，合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目區(qū)域位于大良、容桂、勒流、杏壇、均安五鎮(zhèn)交會(huì)處，區(qū)域內(nèi)一期商業(yè)住宅用地規(guī)劃面積4005畝。