鄒利林，胡學(xué)東，梁發(fā)超，何建剛

（1.華僑大學(xué)公共管理學(xué)院，福建泉州362021；2.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北武漢430074；3.武漢大學(xué)遙感信息工程學(xué)院，湖北武漢430072）

武漢市道路網(wǎng)空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的協(xié)同性分析

鄒利林1，胡學(xué)東2，梁發(fā)超1，何建剛3

（1.華僑大學(xué)公共管理學(xué)院，福建泉州362021；2.中國(guó)地質(zhì)大學(xué)公共管理學(xué)院，湖北武漢430074；3.武漢大學(xué)遙感信息工程學(xué)院，湖北武漢430072）

采用空間句法，從道路可達(dá)性與空間結(jié)構(gòu)認(rèn)知程度相結(jié)合的角度探索武漢市道路網(wǎng)空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的協(xié)同關(guān)系.研究表明：武漢市已經(jīng)形成了以環(huán)線為主、中心輻射為特征的道路交通網(wǎng)絡(luò)，在政府政策、城市規(guī)劃與基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的引導(dǎo)下，武漢市居住空間正逐步形成團(tuán)簇狀居住模式；可達(dá)性較好的區(qū)域往往具有較強(qiáng)的空間認(rèn)知程度，這種建立在道路可達(dá)性基礎(chǔ)上的空間認(rèn)知會(huì)產(chǎn)生倍增地價(jià)的效果，道路空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)擬合度為0.736.

道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)；住宅地價(jià)；空間句法；協(xié)同性；武漢市

住宅用地的價(jià)格是塑造城市空間結(jié)構(gòu)的基本參量.影響住宅地價(jià)的因素眾多，道路網(wǎng)空間結(jié)構(gòu)是主要影響因素之一［1－2］.目前，學(xué)術(shù)界主要以道路的規(guī)格、等級(jí)、功能等為指標(biāo)衡量道路通達(dá)度對(duì)住宅地價(jià)影響，這種以強(qiáng)調(diào)道路物理屬性為主的評(píng)價(jià)方式往往導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與實(shí)際存在較大偏差.究其原因，除了方法本身在指標(biāo)量化過程中主觀意識(shí)太強(qiáng)以外，居民對(duì)道路空間認(rèn)知和理解的差異也是偏差產(chǎn)生的重要原因.在城市空間中，居住區(qū)位決策行為會(huì)受到空間認(rèn)知程度的影響，而路網(wǎng)形成的城市公共空間是認(rèn)知發(fā)生的基本場(chǎng)所，如果某個(gè)空間被識(shí)別、選擇和記憶的幾率越大，則意味著該空間的通達(dá)能力越強(qiáng)或承載的人流和車流越多，進(jìn)而引起周邊住宅地價(jià)水平越高或增值潛力越大［3］.因此，有必要從空間認(rèn)知的視角考察道路可達(dá)性對(duì)住宅地價(jià)的影響.空間句法主要通過構(gòu)建街道路網(wǎng)的空間模型揭示兩者之間相互作用、相互影響的耦合關(guān)系，從而考察其對(duì)城市土地利用的影響［4－5］.因此，空間句法被廣泛用于城市公共空間、商業(yè)空間（如零售業(yè)、寫字樓、商業(yè)中心等）、居住空間等［6－10］不同用地空間與道路可達(dá)性的定量關(guān)系研究，并有學(xué)者將其用于揭示道路可達(dá)性與商業(yè)地價(jià)的關(guān)系［11－12］.本文運(yùn)用空間句法理論與方法，探索武漢市道路網(wǎng)空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的協(xié)同關(guān)系.

1 研究數(shù)據(jù)與方法

1.1 研究數(shù)據(jù)

研究數(shù)據(jù)主要包括道路網(wǎng)數(shù)據(jù)、住宅用地出讓地價(jià)數(shù)據(jù)和住宅組團(tuán)數(shù)據(jù).道路網(wǎng)數(shù)據(jù)主要來源于《武漢市道路水系綠地圖》（2012年），并依據(jù)Google地圖進(jìn)行補(bǔ)充完善，住宅地價(jià)數(shù)據(jù)主要選擇2003－2011年武漢市主城區(qū)出讓的住宅用地和部分商住綜合用地樣點(diǎn).經(jīng)過篩選、缺值處理、異常點(diǎn)排除，以及容積率修正、交易期日修正等預(yù)處理后，統(tǒng)一換算為容積率等于2.0時(shí)的樓面地價(jià)，最終形成308個(gè)樣點(diǎn).住宅組團(tuán)的劃分主要參照文獻(xiàn)［13］，并依據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃（2010－2020年）》以及當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，最終形成22個(gè)住宅組團(tuán).樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理過程和住宅組團(tuán)具體范圍參照文獻(xiàn)［14］.地價(jià)樣點(diǎn)分布和住宅組團(tuán)劃分，如圖1所示.

1.2 研究方法與思路

空間句法通過將城市大尺度空間分割為小尺度空間提取城市形態(tài)的基本特征，建立小尺度空間形態(tài)結(jié)構(gòu)特征的連接圖，基于圖論和可視性，剖析連接圖中小尺度空間之間的連接情況，計(jì)算一系列的形態(tài)變量，從而達(dá)到對(duì)整個(gè)大尺度系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)形態(tài)的整體認(rèn)識(shí)與把握［5］.其流程及研究思路可分為以下4個(gè)步驟.

1）空間尺度劃分與空間分割.在道路網(wǎng)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，運(yùn)用CAD 2010提取道路軸線（3 084條），將繪制的軸線導(dǎo)入Depthmap軟件，并將其轉(zhuǎn)換成線段（10 886條），形成武漢市道路網(wǎng)的軸線圖，如圖2所示.

2）建立小尺度空間形態(tài)結(jié)構(gòu)特征的連接圖.將用軸線分割后的空間依據(jù)空間鄰接關(guān)系連接起來建立小尺度空間連接圖，連接圖將原來難以言表的空間關(guān)系圖解為軸線間的拓?fù)渖疃汝P(guān)系，并以不同顏色將其大小可視化呈現(xiàn)出來.

3）計(jì)算拓?fù)湫螒B(tài)分析變量.主要采用拓?fù)湫螒B(tài)描述參量，如集成度、選擇度、線段長(zhǎng)度和節(jié)點(diǎn)數(shù).

4）道路空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的協(xié)同性分析.以住宅組團(tuán)為單位，分析表征道路空間結(jié)構(gòu)的句法參數(shù)與住宅平均樓面地價(jià)的相關(guān)性，以揭示道路空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的協(xié)同關(guān)系.主要運(yùn)用Depthmap軟件進(jìn)行空間句法運(yùn)算，ArcGIS 10.0進(jìn)行圖形輸出與空間分析，SPSS 19.0進(jìn)行相關(guān)性分析.

圖1 地價(jià)樣點(diǎn)和住宅組團(tuán)Fig.1 Land samples and residential groups

圖2 武漢市道路網(wǎng)軸線圖Fig.2 Axial map of streets in urban area of Wuhan City

2 結(jié)果與分析

2.1 便捷性分析

空間句法理論主要運(yùn)用集成度衡量不同空間的便捷程度，其意義在于城市中每一個(gè)居住空間均有一個(gè)對(duì)應(yīng)的集成度值表述其在道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)中的便捷程度.該值越高的空間便捷性越好，吸引到達(dá)交通的潛力越強(qiáng)，并具有可達(dá)性、集成性及滲透性優(yōu)勢(shì)［15］.根據(jù)拓?fù)浞治霾綌?shù)／半徑的不同，集成度分為全局集成度和局部集成度.全局集成度是指城市中任一空間到達(dá)其他所有空間的可能性，用于反映車輛出行的活動(dòng)范圍.局部集成度是指城市中任一空間到達(dá)與其拓?fù)渚嚯x在3步以內(nèi)的其他所有空間的可能性，用于反映步行出行的活動(dòng)范圍.

武漢市全局集成度，如圖3所示.由圖3可知：以交通干道為骨架的公共空間是城市人流、車流集聚的主要場(chǎng)所，說明武漢市已經(jīng)形成較為成熟的道路結(jié)構(gòu)框架；漢口地區(qū)的發(fā)展大道、漢陽地區(qū)的漢陽大道以及武昌地區(qū)的和平大道是武漢三鎮(zhèn)內(nèi)部活動(dòng)最為活躍的核心地帶，以此為中心向四周輻射的解放大道、龍陽大道、江城大道、珞瑜東路等則成為聯(lián)系武漢城市中心與周邊各個(gè)地區(qū)的紐帶.

武漢市局部集成度，如圖4所示.由圖4可知：城市次干道和支路的集成度明顯高于主干道，這符合空間句法理論中全局和局部集成度對(duì)不同出行方式活動(dòng)范圍的考察.局部集成度較高的地區(qū)多為人流活躍地區(qū)或政府重點(diǎn)規(guī)劃的人口集聚區(qū)，如漢口舊城組團(tuán)、站北組團(tuán)、古田組團(tuán)、四新組團(tuán)、徐東組團(tuán)和青山組團(tuán)等，說明政府政策與城市規(guī)劃的引導(dǎo)和基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建是推動(dòng)居住區(qū)建設(shè)的基本條件.

圖3 全局集成度Fig.3 Total integration degree

圖4 局部集成度Fig.4 Local integration degree

2.2 穿行性分析

在城市人與車的移動(dòng)過程中，某些道路因具備特殊屬性（區(qū)位、景觀、通達(dá)性等）而具有較高的穿行頻率，空間句法理論用選擇度衡量這種頻率的大小.選擇度表述為一個(gè)空間作為系統(tǒng)內(nèi)任意兩個(gè)空間之間最短拓?fù)渎窂降谋亟?jīng)之路而被經(jīng)過的次數(shù)，考察的是空間單元在空間系統(tǒng)中作為出行的最短路徑所具備的優(yōu)勢(shì)［16］.換而言之，在城市范圍內(nèi)某條道路的選擇度較高，意味著其被選擇的頻率較高，扮演著重要交通紐帶的角色，從而周邊地塊的價(jià)格相應(yīng)較高.同樣，選擇度也有全局選擇度和局部選擇度之分，前者主要考察整個(gè)空間系統(tǒng)中所有空間被選擇作為最短路徑的次數(shù)，后者主要考察拓?fù)渚嚯x在3步以內(nèi)的空間被選作為最短路徑的次數(shù).

武漢市全局選擇度，如圖5所示.由圖5可知：以快速干道為主的環(huán)線交通是長(zhǎng)距離出行的主要通道，說明環(huán)線交通極大地改善了武漢市內(nèi)外通行能力，也拉動(dòng)了四新組團(tuán)、關(guān)山組團(tuán)、后湖諶家磯組團(tuán)等外圍居住區(qū)的地價(jià)水平；漢口的沿江大道、中山大道、建設(shè)大道和武昌的中山路－友誼大道、珞瑜路－珞瑜東路、八一路以及漢陽的江城大道、鸚鵡大道和龍陽大道也各自承載著較大的人流與車流，成為武漢市住宅地價(jià)水平相對(duì)較高的集聚地段.

武漢市局部選擇度，如圖6所示.由圖6可知：居民更多地選擇社區(qū)支路作為步行出行的主要通道，即對(duì)社區(qū)支路的依賴性要明顯強(qiáng)于城市干道.由選擇度的全局和局部差異可知：長(zhǎng)距離出行具有較強(qiáng)的目標(biāo)性，居民往往偏向于選擇速度較快的城市干道為主要的出行通道；而短距離出行具有隨意性，往往會(huì)形成比較明顯的以社區(qū)為中心的集聚特征.因此，隨著拓?fù)洳綌?shù)／半徑的增加，選擇度高的軸線會(huì)逐漸由社區(qū)集中向城市范圍的主要干道擴(kuò)散，即隨著日常出行距離的增加，居民對(duì)通達(dá)性越好的城市干道周邊居住區(qū)的偏好會(huì)逐漸增強(qiáng).

圖5 全局選擇度Fig.5 Total choice degree

圖6 局部選擇度Fig.6 Local choice degree

2.3 路網(wǎng)密度分析

空間句法理論提供了線段長(zhǎng)度和節(jié)點(diǎn)數(shù)兩個(gè)參數(shù)揭示不同空間路網(wǎng)密度的大小.線段長(zhǎng)度是指以某個(gè)線段的中點(diǎn)為中心作一定半徑的圓，將所有中點(diǎn)落在圓內(nèi)線段的長(zhǎng)度加總就表示以這個(gè)線段為中心的長(zhǎng)度密度.節(jié)點(diǎn)數(shù)是指以某個(gè)線段的中點(diǎn)為中心作一定半徑的圓，將所有中點(diǎn)落在圓內(nèi)線段的數(shù)量加總就表示以這個(gè)線段為中心的數(shù)量密度.為了更好地考察武漢市路網(wǎng)密度對(duì)住宅地價(jià)的影響，以1 km2的活動(dòng)范圍作為研究的基本尺度單元，換算為活動(dòng)半徑約為564m的范圍.

1km2范圍內(nèi)線段長(zhǎng)度，如圖7所示.由圖7可知：武漢市路網(wǎng)長(zhǎng)度密度較高的地區(qū)主要坍縮在漢口舊城組團(tuán)、CAD組團(tuán)、站北組團(tuán)、鐘家村組團(tuán)、四新組團(tuán)、武昌舊城組團(tuán)、白沙組團(tuán)、青山組團(tuán)和關(guān)山組團(tuán)，這些地區(qū)基本都是成熟的人口密集居住地區(qū)或重點(diǎn)規(guī)劃居住區(qū)，這與集成度的分析結(jié)果基本一致，表明路網(wǎng)的高強(qiáng)度集聚預(yù)示著城市中相對(duì)充滿活力的街區(qū)，該類區(qū)域較易誘發(fā)高地價(jià).

1km2范圍內(nèi)節(jié)點(diǎn)數(shù)，如圖8所示.由圖8可知：線段的數(shù)量分布與長(zhǎng)度分布具有趨同性，說明武漢主城區(qū)城市基礎(chǔ)道路設(shè)施建設(shè)較為完善.由圖7，8可知：漢口舊城組團(tuán)無論是線段長(zhǎng)度還是節(jié)點(diǎn)數(shù)都是最高的，對(duì)應(yīng)的平均住宅樓面地價(jià)也是最高的.這主要是因?yàn)樵搮^(qū)域形成時(shí)期較早，城市街塊較為細(xì)小，且城市肌理較為細(xì)碎，在后來發(fā)展過程中，逐漸演變?yōu)槲錆h市乃至整個(gè)華中地區(qū)最繁華的商業(yè)集聚地（漢正街），而這些老街區(qū)仍然發(fā)揮著重要的功能性作用，成為武漢市的核心街區(qū).

圖7 1km2范圍內(nèi)線段長(zhǎng)度Fig.7 Segment length in one square kilometer

圖8 1km2范圍內(nèi)節(jié)點(diǎn)數(shù)Fig.8 Node number in one square kilometer

2.4 協(xié)同性分析

空間句法理論認(rèn)為土地價(jià)格是通過人車的流動(dòng)與匯集而產(chǎn)生，而城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)則扮演著中介的角色，成為連接不同用地間的紐帶.在這個(gè)過程中，城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)在自組織和他組織的作用下形成強(qiáng)弱分明的通達(dá)能力，那些能力較強(qiáng)的區(qū)域往往因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而獲得更多的開發(fā)利用機(jī)會(huì)，較高的開發(fā)利用也倍增了街區(qū)的吸引力，這種建立在路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與人車流相互關(guān)系基礎(chǔ)上的疊加效果在空間句法理論中被稱為倍增效果［3］.倍增效果反映在地價(jià)水平上就表現(xiàn)為倍增地價(jià)，即城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與地價(jià)之間必然存在某種協(xié)同關(guān)系.

住宅組團(tuán)的句法參數(shù)，如表1所示.表1中：數(shù)據(jù)為Depthmap軟件計(jì)算所得；集成度與選擇度為經(jīng)自然對(duì)數(shù)壓縮后各組團(tuán)的平均值；線段長(zhǎng)度與節(jié)點(diǎn)數(shù)為中位數(shù)；樓面均價(jià)為住宅用地出讓價(jià)格的組團(tuán)平均值.由表1可知：住宅用地樓面均價(jià)較高的漢口舊城組團(tuán)、二七組團(tuán)、建設(shè)大道組團(tuán)、青山組團(tuán)、武昌舊城組團(tuán)、徐東組團(tuán)全局集成度、全局選擇度、線段長(zhǎng)度和節(jié)點(diǎn)數(shù)較大，而局部集成度和局部選擇度較小.

究其原因，一方面，以住宅組團(tuán)為基本空間單元尺度偏大，導(dǎo)致反映空間關(guān)系的全局性指標(biāo)要明顯大于局部性指標(biāo)；另一方面，武漢市基本形成團(tuán)簇狀居住模式，導(dǎo)致揭示組團(tuán)內(nèi)部可達(dá)性的線段長(zhǎng)度和節(jié)點(diǎn)數(shù)對(duì)地價(jià)的影響相對(duì)突出.CBD組團(tuán)在集成度和全局選擇度上均處于中等水平，并且其可理解性水平（0.352）較低，說明該空間不容易被行走于其中的人把握和理解.這明顯與其在武漢城市功能規(guī)劃中的地位不符，削弱了其住宅地價(jià)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，也說明武漢市CBD建設(shè)目前還處于內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完善的初級(jí)階段，必須盡快加強(qiáng)該區(qū)域與周邊地區(qū)的交通聯(lián)系.處于三環(huán)線外圍的武鋼組團(tuán)、九峰豹澥組團(tuán)和黃家湖組團(tuán)基本被排斥在武漢市道路交通核心網(wǎng)絡(luò)之外，仍處于自我發(fā)展或伺機(jī)發(fā)展的建設(shè)狀態(tài).

為了進(jìn)一步揭示道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的相關(guān)關(guān)系，對(duì)住宅樓面均價(jià)與句法參數(shù)進(jìn)行相關(guān)性分析.住宅地價(jià)Pearson相關(guān)系數(shù)的全局集成度、局部集成度、全局選擇度、局部選擇度、線段長(zhǎng)度、節(jié)點(diǎn)數(shù)、整體擬合度分別為0.815＊＊＊，0.311，0.441＊＊，0.381＊，0.656＊＊＊，0.733＊＊＊，0.736＊＊＊.“＊＊＊”，“＊＊”，“＊”分別在1%，5%，10%水平上顯著.由此可知：相關(guān)系數(shù)整體通過了1%的顯著性檢驗(yàn)，且擬合度為0.736，道路可達(dá)性和居民對(duì)城市空間組織的認(rèn)知程度與區(qū)域住宅地價(jià)水平具有較強(qiáng)的相關(guān)性.在分項(xiàng)檢驗(yàn)中，全局集成度、線段長(zhǎng)度和節(jié)點(diǎn)數(shù)均通過了1%的顯著性檢驗(yàn)，僅有局部集成度未通過顯著性檢驗(yàn)，也進(jìn)一步證實(shí)了武漢市城市道路網(wǎng)的可達(dá)性與居民對(duì)其的空間認(rèn)知程度對(duì)住宅地價(jià)具有顯著影響.

表1 住宅組團(tuán)的句法參數(shù)Tab.1 Syntactic parameters of residential groups

3 結(jié)論

從道路空間結(jié)構(gòu)來看，武漢市已經(jīng)初步形成了以環(huán)線為主、中心輻射的道路交通網(wǎng)絡(luò)框架，特別是以快速干道為主的環(huán)線交通極大地改善了武漢市內(nèi)外通行能力，居民對(duì)通達(dá)性越好的城市干道周邊居住區(qū)的偏好隨著日常出行距離的增加逐漸增強(qiáng)，并且在政府政策、城市規(guī)劃與基礎(chǔ)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的引導(dǎo)下城市居住空間正逐步形成團(tuán)簇狀居住模式，而道路的通達(dá)能力與居民的認(rèn)知程度差異則暗示著區(qū)域建設(shè)的不同階段和功能定位.

從道路網(wǎng)空間結(jié)構(gòu)與住宅地價(jià)的協(xié)同性分析來看，那些可達(dá)性較好的區(qū)域因具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而獲得更多的開發(fā)利用機(jī)會(huì)，較高的開發(fā)利用也倍增了街區(qū)的吸引力，這種建立在路網(wǎng)結(jié)構(gòu)與人車流相互關(guān)系基礎(chǔ)上的空間認(rèn)知會(huì)產(chǎn)生倍增地價(jià)的效果，并且住宅平均樓面地價(jià)與句法參數(shù)整體通過了1%的顯著性檢驗(yàn)，且擬合度為0.736，也進(jìn)一步說明道路可達(dá)性和居民對(duì)城市空間組織的認(rèn)知程度與區(qū)域住宅地價(jià)水平具有較強(qiáng)的相關(guān)性.

為探索道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及其可達(dá)性對(duì)住宅地價(jià)的影響提供了新的切入點(diǎn)，但在研究空間單元尺度、不同土地利用類型的價(jià)格、句法參數(shù)運(yùn)用、道路體系與節(jié)點(diǎn)的影響等方面也還有諸多改進(jìn)的空間，這將是今后研究的方向.

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Cooperativity Analysis on the Road Network Topology and Residential Land Price in Wuhan City

ZOU Li－lin1，HU Xue－dong2，LIANG Fa－chao1，HE Jian－gang3

（1.College of Public Administration，Huaqiao University，Quanzhou 362021，China；2.School of Public Administration，China University of Geosciences，Wuhan 430074，China；3.School of Remote Sensing and Information Engineering，Wuhan University，Wuhan 430072，China）

The spatial syntax was used to investigate the cooperativity between the road network topology and the residential land price from the perspective of combining the road accessibility and spatial recognition degree.Taking Wuhan as the example，the results show that the road traffic network is characterized by the road rings system and radiation from the center.The cluster residential patterns have formed which was guided by the government policy，urban planning and basic traffic network construction.The results also show that the better road accessibility，the deeper spatial cognition degree，and this kind of spatial cognition based on the road accessibility had a multiplier effect on land price，the fitting degree between the road network topology and the residential land price is 0.736.

road network topology；residential land price；space syntax；cooperativity；Wuhan City

錢筠 英文審校：方德平）

U 412.37（263）；F 239.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A

1000－5013（2015）05－0587－06 doi：10.11830／ISSN.1000－5013.2015.05.0587

2015－06－15

鄒利林（1984－），男，講師，博士，主要從事土地評(píng)價(jià)和土地利用規(guī)劃的研究.E－mail：cug＿zll0303＠163.com.

華僑大學(xué)科研啟動(dòng)項(xiàng)目（13SKBS212）