王自紅

摘 要： 住宅小區(qū)物業(yè)管理是物業(yè)管理的主要形式之一。本文以安徽省六安市為例，首先，通過調查從業(yè)主、物業(yè)公司、建筑企業(yè)、政府管理部門四維角度探究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題；其次，通過訪談和查閱相關資料，分析這些問題存在的原因；最后，根據(jù)六安市的經(jīng)濟發(fā)展狀況，提出解決問題的幾點建議。

關鍵詞： 住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題 對策

一、六安市住宅小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

六安市位于安徽西部，現(xiàn)轄金安區(qū)、裕安區(qū)、壽縣、霍邱縣、金寨縣、霍山縣、舒城縣，以及國家級六安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗區(qū)，全市188個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個街道，總面積17976平方公里，總人口664.9萬人。有29個民族，以漢族人口為主，少數(shù)民族占0.7%，以回族居多。截止2014年底，六安市中心城區(qū)已建成小區(qū)220多個。本地物業(yè)服務企業(yè)260家，外地備案企業(yè)20家，從業(yè)人員1.5萬人，服務項目350個，建筑面積3000萬平方米，服務業(yè)主50萬人，經(jīng)營收益超億元。六安市物業(yè)服務業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，服務領域不斷拓展，服務項目已涉及住宅區(qū)、寫字樓、學校、工廠、商場、公園、廣場及河道等眾多領域，為本市重點產(chǎn)業(yè)和社會事業(yè)跨越發(fā)展形成重要支撐。

二、六安市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

1.開發(fā)商遺留問題。在房屋開發(fā)、建設過程當中，部分開發(fā)企業(yè)受利益驅使，不嚴格按照程序辦事，在工程項目未達到規(guī)劃、設計文件規(guī)定的標準并未經(jīng)相關部門進行驗收就組織居民入住，業(yè)主入住后，會發(fā)現(xiàn)各種各樣的問題和矛盾并產(chǎn)生糾紛。從大多數(shù)物業(yè)管理投訴中也可以看出，眾多糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題，而是由于房屋質量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題，從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講，比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè)，物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關系，物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩，即使不是一家，物業(yè)管理公司的權限不能制約開發(fā)商的行為。因此，開發(fā)商的遺留問題給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

2.業(yè)主自治意識淡薄。業(yè)主自治意識淡薄主要表現(xiàn)在第一，業(yè)主不愿當家。普遍缺乏權利意識和公共服務意識，不關心公共事務，不愿意為小區(qū)管理貢獻力量，沒有奉獻精神，不愿參加業(yè)主大會和業(yè)主委員會。第二，業(yè)主不會當家。長期生活在高度集權社會環(huán)境下，缺乏當家做主的意識，也沒有這種能力，不依法依規(guī)辦事，業(yè)務能力差，維權缺乏理性，甚至亂作為。第三，業(yè)主不敢當家。公共事務，眾口難調，總有不滿意的人。業(yè)主及業(yè)主委員會不作為，有事不敢擔當，回避的多，更談不上有效自治。第四，少數(shù)業(yè)主只講權利不講義務。六安經(jīng)濟欠發(fā)達，市民收入有限，影響人們樹立正確的物業(yè)服務消費觀念。少數(shù)業(yè)主無視有關法律、法規(guī)和《業(yè)主公約》，在房屋裝修及居住期，不愛護公共部位設施設備，綠化道路隨時占用，不服從管理。

3.物業(yè)管理不規(guī)范。據(jù)建設部的有關資料顯示，在全國近三萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，體制新、機制活、競爭力強的企業(yè)不到l0%，按現(xiàn)代企業(yè)制度完成企業(yè)改制的不到4%[1]。大多數(shù)企業(yè)存在體制不順、機制不活、產(chǎn)權關系模糊、內(nèi)部管理薄弱等問題。企業(yè)管理不規(guī)范，往往導致部分物業(yè)管理只顧眼前利益，物業(yè)日常維護上收支不透明甚至只收費不服務，業(yè)主財產(chǎn)損失現(xiàn)象時有發(fā)生。六安市發(fā)生此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車及自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物業(yè)管理中瓶頸問題。

4.部門監(jiān)管合力不足。由于本市物業(yè)管理起步較遲，從撤地設市至今只有10多年時間，因此政府物業(yè)管理與服務工作經(jīng)驗不足。按照國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，各級政府包括市、區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）和政府相關部門都承擔著物業(yè)管理工作監(jiān)管職責。但是我市各級政府相關部門存在監(jiān)管缺位，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)的基層物業(yè)管理人力、物力缺乏，政府物業(yè)管理相關部門仍然存在“小區(qū)物業(yè)管理都是房管部門的事”的思想，物業(yè)管理相關部門監(jiān)管合力沒有真正形成[2]。

三、六安市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的成因及分析

1.項目建設先天不足。住宅小區(qū)建設先天不足給后期管理服務造成很大困難。首先，小區(qū)規(guī)劃建設有缺陷。項目規(guī)劃設計的前瞻性不夠，建設方案沒有嚴格的審查和審批、規(guī)劃與建設脫節(jié)等，直接造成小區(qū)共用建設配套不夠、設施設備不全等。其次，小區(qū)設施設備配套不完善。停車位不足，商住不分，活動場所少，社區(qū)和物業(yè)服務用房位置不到位，屋面滲水，墻體開裂，電梯、門禁系統(tǒng)質量差等表現(xiàn)突出。

2.管理監(jiān)督體制不健全。對物業(yè)企業(yè)的管理，物價、建設、工商等部門都有管理職責。從職能劃分上講似乎比較明確，但在實踐中，由于物價部門對物業(yè)收費項目、標準規(guī)定的不夠全面、具體，致使物業(yè)管理機構“有機可乘”，鉆法律、政策的空子。相關部門實行行業(yè)范圍內(nèi)的監(jiān)督，屬于“自己的孩子自己管”，對物業(yè)管理機構的組織發(fā)展、經(jīng)營過程缺乏有力監(jiān)督，從而加劇物業(yè)管理機構行為不規(guī)范。

3.物管公司罔顧業(yè)主利益。六安市居民小區(qū)的現(xiàn)有物管公司多為開發(fā)商的子公司和關聯(lián)企業(yè)，存在嚴重的利益輸送關系，因此這些物管公司唯總公司馬首是瞻，其立場首先是保護開發(fā)商的利益，而不是廣大業(yè)主。開發(fā)商和子孫公司糾集成強勢集團，橫行社區(qū)，欺壓業(yè)主，違規(guī)經(jīng)營。目前六安市物業(yè)項目的管理大部分由開發(fā)商自建自管，物業(yè)公司實際上是開發(fā)商的附屬，長此以往，不僅損害業(yè)主的利益，而且不利于物業(yè)公司的獨立運作，不符合現(xiàn)代物業(yè)管理的特征。

四、六安市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的對策研究

1.完善服務收費機制。切實解決物業(yè)管理收費中出現(xiàn)的難點。第一必須針對不同層次的居民做好觀念轉變；第二針對居民的實際情況制定出切實可行的具體收費辦法，讓廣大居民理解并接受；第三加強同居民的溝通，真正做到為民排憂解難；第四，切實規(guī)范物業(yè)管理收費工作，建立良好的物業(yè)管理收費體系，切忌忽視物業(yè)管理交費行為的規(guī)范；第五，從法律上維護物業(yè)管理收費的嚴肅性、權威性，以及強制性[3]。

2.規(guī)范物業(yè)管理行為。解決六安市居民小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)損失必須加強監(jiān)管規(guī)范物業(yè)行為，物業(yè)必須提供比較完整周到的安防服務，否則物業(yè)公司有賠償業(yè)主損失的責任。首先，完善立法、健全法律是解決物業(yè)糾紛的根本所在。其次，加強監(jiān)督、規(guī)范物業(yè)行為。從市場準入、完善收費標準、服務內(nèi)容和提高管理水平等方面加強對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化管理，依法查處物業(yè)管理中不規(guī)范行為[4]。再次，物業(yè)公司應當擺正自身位置，增強服務意識，提高服務質量和物業(yè)管理人員的素質和水平，切實解決好廣大業(yè)主普遍關注的問題。最后，加強法制宣傳，提高業(yè)主和物業(yè)公司的法律意識。

3.成立名副其實的業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的產(chǎn)生應該充分發(fā)揮社區(qū)、居委會的作用。只有強化社區(qū)的屬地管理，授其監(jiān)督指導權，并給予相應的政治經(jīng)濟待遇。讓社區(qū)居委會做具體工作，在屬地入戶宣傳《物業(yè)管理條例》；宣傳成立業(yè)主委員會的重要性和必要性。說服業(yè)主認真選舉業(yè)主代表。然后居委會審查代表資格，召開代表大會選舉業(yè)主委員會候選人。公布候選人后，業(yè)主沒有異議后，進行選舉。然后產(chǎn)生名副其實的能為業(yè)主辦實事、對物業(yè)管理服務有幫助的業(yè)主委員會。

五、結語

通過對居民小區(qū)物業(yè)管理相關問題的研究，物業(yè)管理公司應該結合自身情況和小區(qū)運行現(xiàn)狀提高服務質量，培養(yǎng)物業(yè)管理有償服務的觀念，并建立比較完善的物業(yè)管理服務機制，從而解決物業(yè)管理相關問題，提高物業(yè)管理的專業(yè)性，以促進城市住宅小區(qū)健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]藍鼎.六安市居民小區(qū)物業(yè)服務手冊[Z].2009，11：16-27.

[2]方林峰.物業(yè)管理發(fā)展方向的探尋[J].中外房地產(chǎn)導報，2002：21.

[3]齊子磊.論我國物業(yè)管理存在的問題及發(fā)展對策[J].2009（7）：37-53.

[4]呂雯，劉愛林.物業(yè)管理糾紛及其處理對策[J].現(xiàn)代物業(yè)，2007（08）：13-17.