張周來(lái) 王立彬 劉敏

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》2014年12月22日正式公布。離2015年3月1日實(shí)施，還有一段時(shí)間。趁此，我們普及一下不動(dòng)產(chǎn)登記是什么，有什么用，那就從咱們家說(shuō)起吧。

房地統(tǒng)一：對(duì)我們來(lái)說(shuō)最直接、最緊要

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，城里人比較關(guān)心自己的房子。對(duì)城里人來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，最直接的是房地統(tǒng)一。我們經(jīng)常說(shuō)房地產(chǎn)，其實(shí)房產(chǎn)、地產(chǎn)是兩碼事兒。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，只有地產(chǎn)，沒(méi)有房產(chǎn)，所謂的不動(dòng)產(chǎn)是指地產(chǎn)及其上面的建筑物。因?yàn)樵谖锢硎澜?，只有土地是“不?dòng)”的。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記，讓土地管理部門“牽頭”來(lái)做，還是有道理的。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》（以下簡(jiǎn)稱《憲法》），我國(guó)城市土地是國(guó)有制。我們的普通商品房，房子是所有權(quán)，土地是使用權(quán)。大家都知道，國(guó)有土地使用權(quán)有70年期限。所以，我們就犯嘀咕——這不就成了租用嗎？對(duì)。但經(jīng)濟(jì)法上有說(shuō)法，無(wú)限期或非常長(zhǎng)期的使用權(quán)，就相當(dāng)于所有權(quán)了。因此，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》），原則上規(guī)定住房70年后，土地使用權(quán)自動(dòng)延期——盡管缺乏細(xì)則，也不清楚是不是免費(fèi)。

《物權(quán)法》的規(guī)定相當(dāng)原則，有待具體的細(xì)則。我們已經(jīng)等了7年。在《物權(quán)法》各項(xiàng)細(xì)則中，有前提意義的就是《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（現(xiàn)在加上了“暫行”二字）這部條例，就是要實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。當(dāng)然包括房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)一。

有房子的人，都特別珍惜自己的房產(chǎn)證，但從法理上說(shuō)，“地產(chǎn)證”更牢靠。沒(méi)有“地本”的房本，那是相當(dāng)虛幻的。為了老百姓切身利益著想，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要落實(shí)《物權(quán)法》要求，包括推動(dòng)房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一，就是變成一個(gè)本本。這就是法學(xué)家們經(jīng)常說(shuō)的“不動(dòng)產(chǎn)登記核心要件是登記簿”的意思。

農(nóng)村才是不動(dòng)產(chǎn)的“廣闊天地”

對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)，最大一筆不動(dòng)產(chǎn)，在城市的環(huán)路以外——廣大農(nóng)村地區(qū)。

《憲法》規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村和城郊實(shí)行土地集體所有制。由于受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的限制，我國(guó)農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易、抵押等方面市場(chǎng)空間尚未打開。相對(duì)于城市房地產(chǎn)，農(nóng)村土地可交易性差，自然在“價(jià)格”上沒(méi)優(yōu)勢(shì)。

但價(jià)格上沒(méi)優(yōu)勢(shì)，不影響價(jià)值上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，在法律上界定了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的范疇，包括耕地、林地、草地、海域等，就是山水林田湖。英國(guó)人認(rèn)為，只有鄉(xiāng)村地產(chǎn)才是真的不動(dòng)產(chǎn)——某種意義確實(shí)就是這樣，就像電影《飄》的那句臺(tái)詞“只有土地是永恒的”。我們七八十平方米住房，不能與農(nóng)場(chǎng)、莊園、森林、海島同日而語(yǔ)。

您可能會(huì)說(shuō)，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)交易性太差呀！對(duì)，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》就要改變這一點(diǎn)。以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會(huì)使農(nóng)村土地“活”起來(lái)，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確權(quán)屬關(guān)系，也就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。就是要明確這塊玉米地是誰(shuí)家的，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“入市”就具備了前提條件。這樣，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)就值錢了。

您可能動(dòng)心了！但還是得告訴您，“小產(chǎn)權(quán)房”不得進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記，并不能改變?nèi)澜缍纪ㄐ械耐恋赜猛竟苤?，也不可能改變《憲法》?guī)定的土地所有制。

能否拋“磚”引“玉”推進(jìn)“陽(yáng)光立法”

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》出臺(tái)，關(guān)于“以房查人”“查房反腐”的話題不免又熱起來(lái)。對(duì)此，我們內(nèi)心相當(dāng)矛盾：一方面，我們很想一路暢通無(wú)阻，想查誰(shuí)就查誰(shuí)，把那些貪官污吏、房嬸房叔統(tǒng)統(tǒng)揪出來(lái);另一方面，我們又擔(dān)心自己及父母子女住地全部地理坐標(biāo)、門牌號(hào)碼甚至戶型結(jié)構(gòu)、臥室客廳結(jié)構(gòu)都被公之于眾，弄得全世界人都知道。

這種矛盾心態(tài)可以理解。堅(jiān)持“查房反腐”的人，可能是病急亂投醫(yī)。要依法治國(guó)，治貪也要依法。一部法規(guī)的生命力在于法理依據(jù)和法源。《物權(quán)法》未賦予不動(dòng)產(chǎn)登記“反腐”功能。但我們的世界從來(lái)都不像法學(xué)講義那樣講邏輯。我們知道《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》沒(méi)有“反腐”法律功能，但老百姓就希望它發(fā)揮“反腐”作用，因?yàn)椤瓣?yáng)光立法”或“陽(yáng)光法案”缺位?！段餀?quán)法》也好，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也好，作為私法，并不屬于“陽(yáng)光立法”范疇。

“陽(yáng)光立法”屬于公法范疇，主要指公職人員財(cái)產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)產(chǎn)申報(bào)法。《物權(quán)法》所說(shuō)的登記資料“公開”，是對(duì)利害關(guān)系人而言的，不同于行政法意義的“公示”“公告”，不是要全社會(huì)監(jiān)督。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，“陽(yáng)光立法”針對(duì)官員立法，屬于官吏立法體系，不能針對(duì)全體民眾。全世界130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)正是這樣做的。但沒(méi)有國(guó)家要求全體民眾公開財(cái)產(chǎn)。值得關(guān)注的是，在保護(hù)個(gè)人產(chǎn)權(quán)隱私與房產(chǎn)信息透明化之間，群眾更關(guān)注后者。即便不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法理、法源上都不直接指向反腐，但近日一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，近9成受訪者支持條例出臺(tái)后“以房查人”反腐。

群眾并非不明白、不珍惜自己的隱私，也不是不認(rèn)法律這個(gè)“理兒”，而是對(duì)捆綁于房地產(chǎn)之上的腐敗行為深惡痛絕，難免有人抱著“寧可不要隱私權(quán)，也要把貪官拉下馬”心態(tài)。

立法專家解釋稱，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》屬于私法范疇，包括公務(wù)人員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度在內(nèi)的“陽(yáng)光立法”屬于公法范疇?！段餀?quán)法》所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)信息“公開”，是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易利害關(guān)系人，不同于公法意義上的“公示”“公告”。公示公告，有社會(huì)監(jiān)督性質(zhì)，說(shuō)明涉及公共利益事項(xiàng)，大伙要睜大眼睛，防止損害公共利益現(xiàn)象發(fā)生。世界各國(guó)“陽(yáng)光立法”針對(duì)的是官員，有強(qiáng)力的執(zhí)法權(quán)，可以無(wú)孔不入，但不適用普通民眾。

還清白者以清白，讓腐敗者無(wú)處遁形;將隱私權(quán)放進(jìn)“保險(xiǎn)箱”，讓腐敗現(xiàn)形于“聚光燈”。這需要一個(gè)完整的法治體系，不能混為一談。我們希望《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》能成為一塊“磚”，不是拍人的磚，而是把“陽(yáng)光立法”那塊“玉”引出來(lái)的“磚”。