梁倩

2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未像人們預(yù)期的那樣春暖花開。一貫強(qiáng)勢(shì)的賣方感受到了樓市的陣陣寒意，出臺(tái)各種優(yōu)惠政策吸引買家;而近期漲勢(shì)如虹的股市風(fēng)頭蓋過樓市，甚至有股民打出賣房炒股的旗號(hào)。從2013年的暴漲之后意外遇冷，到政策調(diào)整后迅速回暖，再到開發(fā)商琢磨漲價(jià);從中央明確分類調(diào)控，到逐步取消限購(gòu)，放松限貸，再到降息，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷著過山車般的行情。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然隨著政策的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯露回暖跡象，但是2015年如果貨幣政策沒有發(fā)生大的變化，房地產(chǎn)投資下降趨勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)。此外，在高庫(kù)存影響下，樓市底部運(yùn)行將持續(xù)至2015年四季度。

轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不同于往年：沒有明顯的政策觸發(fā)因素，沒有政府的強(qiáng)制干預(yù)。

國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一年多的“狂飆突進(jìn)”后，房?jī)r(jià)于2014年2月首現(xiàn)同環(huán)比“雙收窄”。截至目前，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比上漲城市數(shù)量已從2014年年初的64個(gè)下降至11月的無一上漲。價(jià)格變動(dòng)幅度，已從2014年1月的最高1.2%漲幅，變?yōu)樽钚〗捣?.1%。

在市場(chǎng)下滑的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)速度有所減緩。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已從2014年1至2月的19.3%，下降至1至11月的11.9%。對(duì)于綜合反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)為94.3，也再次回落0.46點(diǎn)。華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，自從國(guó)房景氣指數(shù)發(fā)布以后，2008年是一個(gè)低潮，2012年又出現(xiàn)一個(gè)低潮，但是這次還沒有止住，94.3已經(jīng)超過歷史最低點(diǎn)，而且還在繼續(xù)下滑。

對(duì)于這次因預(yù)期改變而發(fā)生的自發(fā)性下調(diào)，萬科地產(chǎn)總經(jīng)理郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號(hào)。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代結(jié)束了，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。“‘黃金時(shí)代’如少年青春期，而步入‘白銀時(shí)代’即進(jìn)入壯年期，行業(yè)將會(huì)更加成熟。但‘白銀時(shí)代’跟‘黃金時(shí)代’相比，毛利下降，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，庫(kù)存壓力大，地價(jià)更高。”他表示。

調(diào)控，樓市政策逐漸“去行政化”

近日，定調(diào)下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)召開，但在2015年重點(diǎn)工作中，“房地產(chǎn)調(diào)控”“限購(gòu)”兩個(gè)牽動(dòng)行業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵詞并未出現(xiàn)，值得注意的是，這是近8年來，住建部首次在新一年工作部署中，房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有提及具體的政策或措施，也被外界解讀為，2015年中央層面不會(huì)對(duì)樓市進(jìn)行大力度調(diào)控。

“去行政化”是2014年房地產(chǎn)調(diào)控取向的關(guān)鍵詞。自進(jìn)入2014年以來，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控便只字未提。對(duì)于已經(jīng)持續(xù)三年的樓市限購(gòu)政策，地方政府在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，再次蠢蠢欲動(dòng)，頻繁試探中央的底線。隨著珠海放開限購(gòu)，截至2014年9月底，全國(guó)除北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個(gè)城市外，其余所有城市全部解除限購(gòu)。

隨后，在市場(chǎng)繼續(xù)下探的背景下，中央開始有了動(dòng)作。2014年9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，扶植購(gòu)房剛性需求，并加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持;積極支持居民家庭合理的住房貸款需求;增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。首套認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認(rèn)定，二套房購(gòu)買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。

2014年10月9月，住建部、財(cái)政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。10月29日，國(guó)務(wù)院再次強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房消費(fèi)，放松公積金支付房租條件。

11月21日，中國(guó)人民銀行宣布，自11月22日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)人民幣一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。這是央行時(shí)隔兩年再次降息。

任志強(qiáng)認(rèn)為，地方政府在短時(shí)間內(nèi)難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放松指日可待。鋼鐵、水泥、玻璃等是房地產(chǎn)上游，家電、家裝、建材等是房地產(chǎn)下游，相關(guān)40個(gè)行業(yè)中在房地產(chǎn)下滑中都處于下滑趨勢(shì)。“投資在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地產(chǎn)的下滑，大約影響GDP至少0.3個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

預(yù)判，房地產(chǎn)仍以“去庫(kù)存”為主

雖然2014年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度對(duì)房地產(chǎn)只字未提，但在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)上，住建部部長(zhǎng)陳政高卻再次肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒有改變。在此背景下，住建部要求，2015年準(zhǔn)確把握市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以‘去庫(kù)存’為主?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，央行降息及地方政府“救市”只能解決“去庫(kù)存”的燃眉之急，但無法改變樓市總體供大于求的情況。未來市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)作用還是會(huì)暴露出樓市庫(kù)存偏大、去化周期偏長(zhǎng)的問題。

“截至2014年10月，商品房的銷售，包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房賣出去的面積，占到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體供應(yīng)量是比較大的，賣得少，建得多。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前房地產(chǎn)預(yù)售面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平，不到10%。最高點(diǎn)時(shí)這個(gè)比例為16%，說明在建房屋中90%未賣出去。

任志強(qiáng)也表示，現(xiàn)階段高庫(kù)存不但在二三四線城市出現(xiàn)，一線大城市也存在。因此，如果底部運(yùn)行周期較長(zhǎng)，將有部分企業(yè)面臨資金周轉(zhuǎn)、銀行信貸、高利貸等問題。如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話，這個(gè)周期將會(huì)延長(zhǎng)。2015年將是房地產(chǎn)的小年，隨著房企穩(wěn)定去庫(kù)存，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃?015年四季度回暖。