證監(jiān)會網(wǎng)站近日發(fā)布的“行政許可事項(xiàng)”顯示，內(nèi)地市場首只公募型REITs（房地產(chǎn)投資信托基金，Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）產(chǎn)品申請已經(jīng)被受理，這意味著停滯多年的公募型REITs引嫁中國進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。

上世紀(jì)60年代問世以來，REITs因其諸多優(yōu)勢發(fā)展迅猛。在境外成熟市場，其已發(fā)展為緊隨現(xiàn)金、債券、股票之后的第四大金融資產(chǎn)品類。那么，REITs能不能適應(yīng)中國特色的金融生態(tài)乃至經(jīng)濟(jì)形態(tài)呢？

目前來看，比較有利的基礎(chǔ)環(huán)境在于：一方面，中國是全球儲蓄率最高的國家之一，截至2014年末，我國住戶存款余額已經(jīng)達(dá)到50.3萬億元，居民金融資產(chǎn)高企和投資渠道不暢的矛盾已成為中國金融發(fā)展主要矛盾之一。因此，REITs的出現(xiàn)可以為中小投資者提供流動性很強(qiáng)的小額房地產(chǎn)投資機(jī)會。另一方面，我國資本市場經(jīng)多年發(fā)展，不僅制度環(huán)境日新月異，機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍也在逐漸成熟，這其中既包括直接投資于房地產(chǎn)的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金，也包括間接投資于房地產(chǎn)的券商、證券投資基金、人壽保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)在投資策略上偏好具有長期收益結(jié)構(gòu)的品種，而REITs正是一種長期投資工具且其收益穩(wěn)定性較高，因此，同樣易受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧。

當(dāng)然，REITs在中國境內(nèi)的適用性問題，很大程度上就是一個(gè)如何識別和控制可能發(fā)生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的問題。畢竟在中國這樣一個(gè)金融體系發(fā)育不全、金融監(jiān)管水平還不夠高的國家中，境外成熟市場金融創(chuàng)新的負(fù)外部性總是需要格外關(guān)注。此外更不用說，2007年起肇端于美國的國際金融危機(jī)，確鑿無疑地因?yàn)榉康禺a(chǎn)與金融兩部門相互惡化而發(fā)生，而REITs又恰好正是連接兩部門的重要工具之一。

除了一般意義上的金融自由化可能導(dǎo)致資金過度流向REITs市場與房地產(chǎn)市場，從而不斷加劇宏觀失衡，REITs在中國內(nèi)地可能還需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)起碼還包括：

其一，從金融維度來看，內(nèi)地資本市場內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制較為欠缺，股票市場近年來的大起大落一再反映出，內(nèi)地投資者很容易脫離投資品基本面判斷，一廂情愿地解讀信息并據(jù)此給予投資品超高/超低定價(jià)；而REITs在這一點(diǎn)上的特殊性則在于，它的另一端直接連接房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)市場，又極為密切地聯(lián)系著起碼幾十個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門重要產(chǎn)業(yè)。

其二，從房地產(chǎn)維度來看，境外操作經(jīng)驗(yàn)中REITs的收益基礎(chǔ)主要是商業(yè)類地產(chǎn)的租金收益，由此反觀內(nèi)地的情況是，目前商業(yè)類地產(chǎn)的過剩跡象尤為明顯，很多地方的不動產(chǎn)租售比甚至已經(jīng)遠(yuǎn)低于銀行存款利率。而這一點(diǎn)與前一點(diǎn)相結(jié)合，至少有理由令人擔(dān)心，REITs會不會成為“博傻”之風(fēng)的又一犧牲品。

正視REITs的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不會阻礙創(chuàng)新的步伐。當(dāng)此重要時(shí)間窗口，希望所有相關(guān)者（包括未來市場參與者）正視風(fēng)險(xiǎn)并未雨綢繆預(yù)先做好防范措施。中國需要REITs市場，但這個(gè)市場，必須是一個(gè)安全可控有序的市場。