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        華自科技IPO:稅收優(yōu)惠占凈利比重高應(yīng)收賬款增幅遠(yuǎn)超營收

        2015-09-10 23:48:11李興然
        股市動(dòng)態(tài)分析 2015年46期
        關(guān)鍵詞:華僑城總價(jià)河灣

        李興然

        11月初,北京市國土局出讓一宗豐臺(tái)區(qū)住宅用地,經(jīng)過80輪競價(jià),最終被華潤、華僑城、招商聯(lián)合體以83.4億元并配建5.7萬平方米公租房的代價(jià)奪得。日前有消息傳出,華潤與招商最終退出。這意味著,華僑城獨(dú)自拿下地塊開發(fā)運(yùn)營將是大概率事件。

        值得注意的是,豐臺(tái)塊地折合樓面價(jià)5.6萬元/平方米,總價(jià)位列北京歷史第三高。華僑城曾在2010年以全國單價(jià)地王的高價(jià)拿下了上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊(蘇河灣)地塊,但在拿地之后卻遇到市場急轉(zhuǎn)直下,項(xiàng)目進(jìn)展緩塊、樓盤賣不動(dòng)等問題。隨著近幾年上海房價(jià)的上漲,蘇河灣項(xiàng)目銷售好轉(zhuǎn),但好了傷疤忘了痛的華僑城再次以高價(jià)拿地,蘇河灣曾經(jīng)的遭遇會(huì)否重演尚不得而知,但在其他兩家都決定“不玩了”的背景下,僅擅長旅游地產(chǎn)開發(fā),對(duì)商業(yè)住宅地產(chǎn)開發(fā)并不擅長的華僑城一意孤行的舉動(dòng)仍值得商榷。

        華僑城或獨(dú)自拿下地塊

        11月2日,北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊進(jìn)入現(xiàn)場拍賣環(huán)節(jié)。華潤、華僑城、招商聯(lián)合體最終奪得該地塊。

        據(jù)了解,在拍賣現(xiàn)場地價(jià)半小時(shí)漲了28億,總價(jià)高達(dá)83.4億元,排名中國土地總價(jià)歷史第19名,排名中國住宅土地歷史第14名,總價(jià)在北京位于歷史第三。最后計(jì)算樓面價(jià)為5.6萬。

        11月19日,華潤與招商方面?zhèn)鞒鲭p雙退出的消息。據(jù)悉,在剛拍完地后,華潤就下了不要的決心,按照三方之前達(dá)成的協(xié)議,當(dāng)?shù)貎r(jià)超過某個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)就由華僑城一家獨(dú)自接盤。而招商也認(rèn)為最終成交價(jià)超出了他們的預(yù)算,目前其正按照之前簽訂的協(xié)議履行,但最終退出方式還在商議中。

        隨著華潤和招商的退出,華僑城或?qū)ⅹ?dú)自接盤。而此前曾有消息稱,華僑城非常重視北京的土儲(chǔ),即便其他兩者退出,公司也會(huì)獨(dú)自拿下地塊開發(fā)運(yùn)營。

        好了傷疤忘了痛

        事實(shí)上,華僑城高價(jià)拿地并非首次。早在2010年2月,經(jīng)過百輪競價(jià),華僑城以70.2億元奪得了蘇河灣地塊,樓板價(jià)高達(dá)5.28萬元/平方米,一舉創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的全國單價(jià)地王。

        但在拿地后,蘇河灣項(xiàng)目進(jìn)展卻并不順利。此后市場經(jīng)歷寒冬,資金壓力倍增的華僑城被傳欲售蘇河灣項(xiàng)目以換取資金,更在2011年底傳出更改規(guī)劃和違規(guī)開工的消息。雖然此后通過22億元的注資保證了項(xiàng)目的順利推進(jìn),但其房產(chǎn)銷售卻一直疲弱。

        此前有數(shù)據(jù)顯示,2012年三季度已經(jīng)推出部分房源的蘇河灣,到2013年底才售30套,去化速度十分不理想。有業(yè)內(nèi)人士曾表示,蘇河灣項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)很豐富,但是賣不動(dòng)的唯一問題是“價(jià)格不合適”。而這歸根結(jié)底都與公司高價(jià)拿地有直接關(guān)系。

        今年以來,隨著一線城市房地產(chǎn)市場的火爆,華僑城也搭上順風(fēng)車,目前蘇河灣項(xiàng)目大平層僅剩約20套左右,華僑城也終于得以喘息。但一波剛平,一波又起——華僑城未來極可能獨(dú)自運(yùn)營北京豐臺(tái)地塊。

        眾所周知,華僑城以旅游地產(chǎn)起家,之前運(yùn)作模式的成功得益于通過旅游項(xiàng)目低價(jià)拿地,但公司此次進(jìn)軍并不擅長的住宅商業(yè)開發(fā),是否已偏離了自己的優(yōu)勢(shì)方向?同時(shí),選擇在市場高漲的時(shí)候拿地,顯然已忘了蘇河灣項(xiàng)目所帶來的痛楚,一旦蘇河灣的遭遇重演,華僑城能再次應(yīng)付得了嗎?

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