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        當(dāng)“下只角”變成“上只角”

        2015-09-10 07:22:44應(yīng)琛
        新民周刊 2015年44期
        關(guān)鍵詞:上海

        應(yīng)琛

        靜安區(qū)和閘北區(qū)在這個(gè)金秋終于結(jié)束了12年的“戀愛長(zhǎng)跑”,正式組建成了名叫“新靜安”的新家庭。

        兩區(qū)合并的傳聞最早出現(xiàn)在2003年,但是由于兩區(qū)各方面發(fā)展水平差距過大,靜安區(qū)拆遷市民對(duì)搬遷至閘北區(qū)的抵觸強(qiáng)烈,合并也就無疾而終。不過,2015年11月4日,上海市委市政府召開撤銷閘北區(qū)靜安區(qū)建制設(shè)立新的靜安區(qū)大會(huì),公布“閘北區(qū)、靜安區(qū)‘撤二建一’”工作領(lǐng)導(dǎo)小組人員名單和建立中共“閘北區(qū)、靜安區(qū)‘撤二建一’”聯(lián)合委員會(huì)的通知,并宣讀國(guó)務(wù)院關(guān)于同意上海市調(diào)整部分行政區(qū)劃的批復(fù)。

        從前,黃浦、盧灣、靜安三大區(qū)域被認(rèn)為是上海正市中心區(qū)域,沿線各種法租界、英租界的領(lǐng)館、銀行、別墅等,生活在這三個(gè)區(qū)域里是很有面子的一件事。然而,南市和盧灣先后并入黃浦,這次靜安又與閘北合并,原來的市中心“鐵三角”就這樣蕩然無存。

        沒有了“純中心”概念,這些年,上海更注重對(duì)于各個(gè)板塊的發(fā)展。圍繞著大型商圈的發(fā)展,不少區(qū)域的城市“副中心”相繼形成,并漸具規(guī)模。

        環(huán)大寧商圈的華麗轉(zhuǎn)身

        上海人對(duì)閘北區(qū)的印象有一句流傳最久的形容叫“閘北區(qū),赤膊區(qū)”,最早的意思是生活在閘北的人都是光著膀子賣力氣的窮人,后來又引申為窮得連衣服也穿不起??傊痪湓挘l北就是上海的“下只角”。

        不過,隨著上海城市改造的進(jìn)展,閘北的城市面貌出現(xiàn)了較大改觀。2012年,閘北區(qū)第九次黨代會(huì)報(bào)告中提出了“南高中繁北產(chǎn)業(yè)”整體發(fā)展戰(zhàn)略。南部聚焦蘇河灣開發(fā),打造名副其實(shí)的上海城市新地標(biāo)。中部打造商業(yè)商務(wù)發(fā)達(dá)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂高雅的大型城市綜合體。北面打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地、上海轉(zhuǎn)型發(fā)展的示范窗口。

        但多年來,不夜城商圈始終無法躋身高檔商圈。倒是無心插柳的大寧國(guó)際城的開業(yè)帶動(dòng)了閘北中部核心區(qū)的商業(yè)發(fā)展。

        大寧國(guó)際城原先只是閘北區(qū)的一塊荒地,地塊本身是一個(gè)廢棄的停車場(chǎng),周圍半徑5公里內(nèi)沒有成熟的商圈,也沒有任何大型社區(qū)入駐。然而,就是在這樣一塊看似“無藥可救”的地塊上,開發(fā)商用7年時(shí)間,硬生生打造出了一個(gè)“城市商業(yè)副中心”。

        據(jù)了解,整個(gè)項(xiàng)目占地5.5萬(wàn)平方米,總建筑面積約25萬(wàn)平方米,定位為綜合性、多功能的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。規(guī)劃中,除了商務(wù)酒店、辦公樓外,與商業(yè)有關(guān)的零售、餐飲、娛樂、教育文化和生活配套部分的建筑面積合計(jì)11萬(wàn)平方米,占總建筑面積的比例為44%。這11萬(wàn)平方米的商鋪全部由開發(fā)商自持經(jīng)營(yíng),只租不售。

        面對(duì)這樣一個(gè)生僻的區(qū)域,當(dāng)“地段、地段,還是地段”的咒語(yǔ)不靈時(shí),開發(fā)商要盤活這些商鋪的唯一指望就是:要有大量的人來消費(fèi)!于是,項(xiàng)目開發(fā)商把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)另外一個(gè)法寶:“人氣、人氣,還是人氣”。

        通過前期大量的市場(chǎng)研究和精確的商業(yè)定位,大寧國(guó)際把消費(fèi)客群鎖定為25-35歲偏年輕化的時(shí)尚人群。之后,開發(fā)商又把發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)作為大寧國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的突破口,確定了“以文化促人氣”的運(yùn)營(yíng)模式。

        現(xiàn)在,大寧國(guó)際商業(yè)部分的租金水平約15元/㎡/天(1-3層平均),一層租金約20元/㎡/天,已經(jīng)趕上成熟的商業(yè)街淮海路的平均水平。而這里的平均年客流量高達(dá)1800萬(wàn)人次以上,已然成為上海北部地區(qū)的文化商業(yè)地標(biāo)和休閑消費(fèi)熱點(diǎn)。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司的聯(lián)動(dòng)事務(wù)經(jīng)理米圣文告訴記者,在大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)之前,閘北尚無成規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài),大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的建成和使用彌補(bǔ)了這一缺憾。

        閘北區(qū)通往靜安區(qū)的交通大動(dòng)脈南北高架。

        另一方面,作為超大型綜合消費(fèi)商業(yè)中心,大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)截流功能的同時(shí)還輻射包括閘北、寶山、虹口、普陀、靜安等五個(gè)城區(qū),潛力不可估量,這里一定會(huì)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

        2014年,久光百貨確定落戶對(duì)大寧商圈的升級(jí)無疑又是一大利好消息。此前,閘北雖已擁有大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、大悅城等成熟商業(yè)綜合體,但由于零散分布,影響力始終有限。而現(xiàn)在“環(huán)大寧商圈”正在日漸成熟。

        所謂“環(huán)大寧商圈”,位于閘北中心的核心區(qū)域,總規(guī)劃面積為2平方公里,至2015年基本建成。新民周刊記者了解到,“環(huán)大寧商圈”南起延長(zhǎng)路北至靈石路,東起共和新路西至運(yùn)城路。規(guī)劃具體包括大寧中心廣場(chǎng)后續(xù)項(xiàng)目,該項(xiàng)目地處大寧?kù)`石公園北側(cè),由老廠房改建為綜合性商業(yè)商辦休閑區(qū);大寧?kù)`石公園西區(qū)東北角,則正在建設(shè)一個(gè)以兒童職業(yè)體驗(yàn)為主題的寶貝當(dāng)家兒童樂園……

        除了西北部的大型規(guī)劃,大寧板塊東北側(cè)平型關(guān)路上的大寧劇院,還有板塊東南區(qū)洛川東路近北寶興路上的東方商廈小商圈的逐漸成熟,以及新建的柳營(yíng)路燈飾城等等,可見整個(gè)大寧板塊的商業(yè)配套都在進(jìn)一步完善。

        如果說,過去大寧國(guó)際的開幕是打破了板塊內(nèi)僅以基本生活配套支撐的格局,那么“環(huán)大寧商圈”的規(guī)劃,則是將整個(gè)大寧板塊往城市副中心的地位猛推了一把。

        米圣文表示,在房地產(chǎn)市場(chǎng),板塊與項(xiàng)目是相輔相成的,諸如大寧金茂府、象嶼大寧悅府的熱銷在很大程度上也折射出大寧乃至整個(gè)閘北板塊價(jià)值的崛起。

        “上海的房?jī)r(jià)很早開始就不單是以區(qū)域劃分,而是以板塊的概念來論,如果有一個(gè)‘城市副中心’的概念,那周邊的房?jī)r(jià)自然就會(huì)很高?!泵资ノ恼f,整個(gè)大寧板塊逐漸脫離老上海人對(duì)閘北的固有印象,板塊新房?jī)r(jià)格自2006年開始逐漸走高,2010年完成了從2萬(wàn)元/平方米不到的成交均價(jià)猛漲至近3萬(wàn)元/平方米的跳躍。

        而自兩區(qū)合并的消息傳開之后,“環(huán)大寧商圈”的一手房成交價(jià)平均突破6萬(wàn)元/平方米,漲幅達(dá)30%之多;而二手房的漲幅也在20%左右。

        交通配套,水到渠成

        以往,聽到“南北高架”四個(gè)字,上海人總是禁不住地眉頭一緊,因?yàn)槟X中第一個(gè)浮現(xiàn)的詞就是“堵”,尤其是共和新路一段。

        這“魔都第一堵”老大難問題,現(xiàn)在終于有人來解決了。據(jù)悉,普善路—萬(wàn)榮路—三泉路南北通道辟通工程北段工程宣告啟動(dòng),第二條南北通道開工,預(yù)計(jì)2017年一季度全面通車,南可抵上?;疖囌?,北可到達(dá)寶山區(qū),不僅可以在共和新路西側(cè)形成一條平行分流道路,改善沿線地區(qū)出行條件,也可為上?;疖囌颈睆V場(chǎng)新增一條疏散通道。此外,作為上海中心城區(qū)“三橫三縱”主干路網(wǎng)的重要組成部分,穿越長(zhǎng)寧、普陀、靜安、閘北、虹口、楊浦等6區(qū)的北橫通道也已開工建設(shè)。

        交通上的通達(dá),也讓兩區(qū)合并變得水到渠成。

        與此同時(shí),大寧板塊南部原本就是傳統(tǒng)居住區(qū),中段和西北面在近幾年也發(fā)展十分迅速,因此,這些年板塊交通本身就在原先基礎(chǔ)上得到了完善。

        公共交通方面,板塊南面的北區(qū)汽車站、長(zhǎng)途汽車站、貫穿南北的1號(hào)線,西側(cè)滬太路上的7號(hào)線,南端中山北路上的8號(hào)線等,幾十條公交線路加上三條地鐵線,幾乎可以做到四通八達(dá)。而“環(huán)大寧商圈”規(guī)劃的落實(shí),16號(hào)線將在大寧西部設(shè)站,連接虹口與虹橋,進(jìn)一步完善整個(gè)公共交通網(wǎng),并在廣中西路以南、共和新路以西的老廣中公園區(qū)域建設(shè)一種“地上空中走廊、地面公園林蔭道、地下交通換乘”的交通模式,有效串聯(lián)起“環(huán)大寧商圈”的各個(gè)區(qū)塊。

        從自駕方面來考慮,大寧的地理位置本就有一定優(yōu)勢(shì),北臨中環(huán)南貼內(nèi)環(huán),區(qū)域內(nèi)共和新路南北高架更是貫穿整個(gè)板塊,正常路況下至人民廣場(chǎng)只需20分鐘左右。而板塊內(nèi)滬太路、平型關(guān)路、廣中路、中山北路等交通要道也打開了四方通路,使出行更為便捷。

        商業(yè)之外,同樣環(huán)繞著大寧核心商圈的還有集中在延長(zhǎng)路上的醫(yī)療配套,包括上海市第十人民醫(yī)院、閘北區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、同濟(jì)大學(xué)附屬口腔醫(yī)院、延長(zhǎng)醫(yī)院等。此外,還有板塊西北面的萬(wàn)榮醫(yī)院,東南部分包含共和新路地段醫(yī)院及長(zhǎng)征醫(yī)院整合部等。

        教育方面,大寧板塊也已經(jīng)十分完善,從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué),到各類職校、成人學(xué)校等均有設(shè)立,其中也不乏實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二中心小學(xué)等老牌名校,以及大寧國(guó)際小學(xué)等新立的口碑學(xué)校,而風(fēng)華、新中、回民三所中學(xué),也是區(qū)級(jí)重點(diǎn)學(xué)校,還有屬于一類院校的上海大學(xué)老校區(qū)。

        “完善的基礎(chǔ)公共設(shè)施,加上越來越成熟的商業(yè)、商辦配套,還有大寧?kù)`石公園、閘北公園等城市綠肺,未來的大寧板塊確實(shí)更值得期待?!泵资ノ闹赋?,在上海商業(yè)布局中,北上海一直處于弱勢(shì),但如今依托環(huán)大寧商圈,以知名地產(chǎn)項(xiàng)目為中心,聯(lián)動(dòng)周邊,閘北區(qū)已逐漸成為整個(gè)北上海的公共活動(dòng)中心和商業(yè)購(gòu)物中心,“大寧作為‘城市副中心’越來越名副其實(shí)?!?/p>

        大寧國(guó)際已然成為上海北部地區(qū)的文化商業(yè)地標(biāo)和休閑消費(fèi)熱點(diǎn)。

        如今閘北區(qū)蘇州河沿線舊城改造項(xiàng)目正在緊張部署中。

        從“單中心”到“多中心”

        在世界范圍內(nèi),隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大,單中心城市逐漸暴露出市中心擁擠、通勤時(shí)間長(zhǎng)、環(huán)境質(zhì)量下降等問題。因此,倫敦、巴黎、東京、華盛頓等大都市大多從“單中心”向“多中心”布局結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

        早在2001年,經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃》,明確了上?!耙恢魉母薄钡某鞘屑軜?gòu)。其中,市級(jí)主中心主要包括人民廣場(chǎng)行政中心、外灘—陸家嘴中央商務(wù)區(qū)、南京路等商業(yè)中心,四個(gè)副中心分別為徐家匯、五角場(chǎng)、真如和花木。

        規(guī)劃中明確,徐家匯副中心主要服務(wù)西南地區(qū),功能定位為城市文化、體育、商業(yè)中心,規(guī)劃用地約2.2平方公里;五角場(chǎng)副中心主要服務(wù)東北地區(qū),功能定位為以知識(shí)創(chuàng)新為特色的城市公共活動(dòng)中心,規(guī)劃用地約2.3平方公里;花木城市副中心主要服務(wù)浦東地區(qū),功能定位為浦東新區(qū)行政文化中心和市民公共活動(dòng)中心,規(guī)劃用地約2.6平方公里;真如副中心,位于普陀區(qū)真如地區(qū),規(guī)劃功能定位為服務(wù)長(zhǎng)三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心和服務(wù)上海西北地區(qū)的城市公共活動(dòng)中心,規(guī)劃用地約2.4平方公里。

        14個(gè)年頭過去,副中心建設(shè)喜憂參半。

        徐家匯作為上海四大城市副中心的領(lǐng)頭羊和上海市最重要的商業(yè)區(qū)之一,其成功的運(yùn)作成為副中心建設(shè)的典范,以及全國(guó)城市副中心的示范區(qū)域之一。自衡山路東側(cè)順時(shí)針起,在五條馬路的交叉口處分別坐落著第六百貨商場(chǎng)、美羅城、太平洋數(shù)碼廣場(chǎng)、東方商廈、港匯廣場(chǎng)和太平洋百貨。

        而2015年,徐家匯副中心升級(jí)改造計(jì)劃啟動(dòng),包括建設(shè)摩天大樓徐家匯中心、徐家匯商圈空中連廊,以及太平洋數(shù)碼城重建、西亞賓館重建,美羅城改造、港匯恒隆廣場(chǎng)提升、徐家匯教堂廣場(chǎng)改造等工程?!靶旒覅R商圈空中連廊”將連通商圈各家商業(yè)建筑,擴(kuò)大至徐家匯中心、徐家匯公園和天主教堂,形成可供行人漫步的“空中花園”。

        “不再是城市副中心,就是城市中心”,這是未來徐家匯向外界喊出的口號(hào)。但事實(shí)上,在上海人心中,徐家匯老早就已經(jīng)是“市中心”了。

        而昔日破敗的五角場(chǎng)同樣實(shí)現(xiàn)了老城區(qū)的華麗轉(zhuǎn)型。

        曾經(jīng)的五角場(chǎng)是楊浦區(qū)改造后的老工業(yè)區(qū),環(huán)境一般,也被老上海人稱為“下只角”。楊浦區(qū)沿著“三區(qū)融合”的發(fā)展理念,通過大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)與公共社區(qū)融合和聯(lián)動(dòng),激活了五角場(chǎng)副中心。

        五角場(chǎng)副中心分為南部、中部和北部三塊:南部為上海市級(jí)商業(yè)中心和科教商務(wù)區(qū);中部為知識(shí)創(chuàng)新中央社區(qū),由4個(gè)主要功能區(qū)組成,分別為“創(chuàng)智天地廣場(chǎng)”、“創(chuàng)智坊”、“江灣體育場(chǎng)”與“創(chuàng)智天地科技園”;北部為高端知識(shí)商務(wù)中心,有大量世界級(jí)跨國(guó)的公司研發(fā)中心、公司總部入駐其中。

        萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心、百聯(lián)又一城、東方商廈、大西洋百貨各具特色,通達(dá)翔殷路、黃興路、四平路、邯鄲路和淞滬路的下沉式廣場(chǎng),將不間斷的客流送進(jìn)五角場(chǎng)環(huán)島周圍的大型商城。

        但五角場(chǎng)的人均消費(fèi)普遍低于南京西路、徐家匯等商圈,這也反映出“接地氣”的商業(yè)項(xiàng)目和品牌在五角場(chǎng)地區(qū)更受消費(fèi)者歡迎。

        2014年開始,五角場(chǎng)和新江灣地區(qū)沿淞滬路建長(zhǎng)約3公里的地下步行系統(tǒng),并將地處新江灣城的“尚浦領(lǐng)世”和五角場(chǎng)環(huán)島連接起來。

        與上述兩個(gè)成功的副中心不同的是,擁有5條軌道交通及上海西站的真如副中心土地供應(yīng)節(jié)奏紊亂且體量太小,開發(fā)進(jìn)展緩慢,錯(cuò)失發(fā)展良機(jī);離陸家嘴僅三站地鐵的花木副中心,雖有先天區(qū)位優(yōu)勢(shì),卻受困于規(guī)劃土地,沒有形成集聚。

        如果沒有經(jīng)濟(jì)腹地,副中心也就失去了賴以存在的基礎(chǔ)??v觀上海成功的城市副中心的崛起,其背后都有一批綜合體項(xiàng)目來凝聚城市商業(yè)力量。

        因此,那些原本非副中心的熱點(diǎn)區(qū)域,除上文中提到的環(huán)大寧商圈外,虹橋商務(wù)區(qū)、浦東碧云……近年來越來越有成為城市副中心的架勢(shì)。

        國(guó)外成功的副中心往往有合理的區(qū)位、便捷的交通系統(tǒng)、多樣化的商務(wù)空間、完善的配套設(shè)施,以及良好的景觀文化環(huán)境,更注重人的活動(dòng)空間和生活空間的拓展與融合,更注重多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)、多種功能的混合發(fā)展,更注重引入新興產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和新型城市建筑形態(tài)。

        未來,上海將繼續(xù)向“多心、開敞”的布局結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變,即由市級(jí)中心、副中心以及地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)中心等組成公共活動(dòng)中心體系,共同承擔(dān)服務(wù)全國(guó)、面向國(guó)際的綜合服務(wù)功能。

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