文｜本刊記者 王景

李克強(qiáng)總理在今年“兩會(huì)”上提出的“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)成為全社會(huì)最熱門(mén)的詞匯之一，可以說(shuō)“互聯(lián)網(wǎng)+”帶來(lái)的不僅是新技術(shù)，更是新思維、新模式。各行各業(yè)都在積極思考“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)新風(fēng)口所帶來(lái)的機(jī)遇。眾所周知，建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，但同時(shí)也是傳統(tǒng)行業(yè)的代表。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，建筑業(yè)更需要深度結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”，突破傳統(tǒng)思維模式，建立起新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，創(chuàng)造出更大的社會(huì)價(jià)值。

今天，我們正處在一個(gè)聚變的時(shí)代，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，下行換檔和提升版本同時(shí)進(jìn)行。在提升版本時(shí)期，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三架馬車(chē)”正在轉(zhuǎn)換負(fù)荷，從現(xiàn)在開(kāi)始到2020年都將處于這個(gè)時(shí)期。而在這個(gè)時(shí)期當(dāng)中，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)改變了游戲規(guī)則，同時(shí)也改變了思維模式。

企業(yè)要想在這場(chǎng)變革中嶄露頭角，首先要意識(shí)到游戲規(guī)則的改變，同時(shí)也要改變思維模式，從而才能使企業(yè)的基因發(fā)生深刻變化，最終跟上時(shí)代變革的步伐?？梢哉f(shuō)金融、互聯(lián)網(wǎng)和科技進(jìn)步加速了這一輪經(jīng)濟(jì)變革的調(diào)整。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2005年后，我國(guó)的人均收入漲幅超過(guò)GDP，這給我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了深刻的動(dòng)力。眾所周知，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整后投資占比將有一定的下降，可以看到，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都走過(guò)這樣一條路；而當(dāng)投資占GDP比重達(dá)到頂峰后，經(jīng)濟(jì)一定會(huì)有一個(gè)下滑階段。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)深度的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，在面臨下行等諸多挑戰(zhàn)下，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑亦不可避免。而我國(guó)人口結(jié)構(gòu)以及收入水平和收入結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會(huì)推動(dòng)消費(fèi)成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力?？梢钥吹轿覈?guó)家庭收入結(jié)構(gòu)比例在發(fā)生改變，2015年時(shí)，我國(guó)富裕和中等家庭收入占不到整個(gè)城市家庭數(shù)量40%；而到2020年，這一比例就倒過(guò)來(lái)了；到2025年時(shí)，我國(guó)富裕和中等家庭將占到整個(gè)城市家庭數(shù)量的70%左右；2030年這一數(shù)值將更高。

全聯(lián)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)這一數(shù)據(jù)具體解釋到：“我國(guó)富裕和中等收入家庭的比例在快速變化，從而支撐了我國(guó)的消費(fèi)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)、家庭收入結(jié)構(gòu)也將發(fā)生改變。人口結(jié)構(gòu)隨著收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老年人會(huì)增加很多，而老年人的消費(fèi)也組成了我國(guó)消費(fèi)的重要部分。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2050年的時(shí)候，中國(guó)老年人口大概會(huì)達(dá)到4-5億，這一數(shù)據(jù)很快超過(guò)美國(guó)的全部人口，所以可以說(shuō)老年人的消費(fèi)是非常關(guān)鍵的?！?/p>

在這樣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想支配整個(gè)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，打破弱平衡狀態(tài)，必須重構(gòu)和轉(zhuǎn)型，必須加快創(chuàng)新。而目前房地產(chǎn)創(chuàng)新的兩個(gè)重要抓手則是社區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)。眼下，越來(lái)越多的人提及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，同時(shí)更多地產(chǎn)商也將目光投放到養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域。從目前我國(guó)人口結(jié)構(gòu)情況來(lái)看，我國(guó)的老年人和日本的老年人總量在2000年是一樣的。而通過(guò)日本的人口結(jié)構(gòu)和健康消費(fèi)占比可以發(fā)現(xiàn)，2020年，日本的老年人口比例將占到17%左右；健康消費(fèi)占比目前則已經(jīng)達(dá)到6%左右，占GDP的6%，這是相當(dāng)大的數(shù)量?？梢哉f(shuō)日本的人口結(jié)構(gòu)和健康消費(fèi)情況為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)提供了借鑒。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)改變了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和金融結(jié)構(gòu)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在這個(gè)時(shí)期換擋，從工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)。按照傳統(tǒng)的思維模式看，企業(yè)是基層的一個(gè)對(duì)象。發(fā)展經(jīng)濟(jì)是投資主導(dǎo)、工業(yè)主導(dǎo)，過(guò)去，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)是投資主導(dǎo)，一個(gè)是工業(yè)主導(dǎo)，這是行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)不變的思維方式。然而消費(fèi)更多則由服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，主要面對(duì)的對(duì)象是人。那么O2O的線(xiàn)下是服務(wù)于人的各種需求，做不好這一點(diǎn)，線(xiàn)上的努力都付諸東流。

實(shí)際上，可以發(fā)現(xiàn)和房地產(chǎn)直接相關(guān)的服務(wù)業(yè)有兩項(xiàng)，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也都在對(duì)這兩方面進(jìn)行思考，并不約而同從這兩方面融入“互聯(lián)網(wǎng)+”，這兩個(gè)方面一是社區(qū)服務(wù)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理正在延伸到互聯(lián)網(wǎng)O2O；二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)延伸到以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

社區(qū)服務(wù)與社區(qū)養(yǎng)老相結(jié)合

聶梅生指出，下一步經(jīng)濟(jì)主要的熱點(diǎn)之一就是養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)。中國(guó)老年人口消費(fèi)潛力巨大，養(yǎng)老服務(wù)需求也將暴增。全國(guó)老齡辦數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)老年人口消費(fèi)規(guī)模達(dá)1 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2040年將達(dá)到17.5萬(wàn)億元。2014年到2050年間，中國(guó)老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元，占GDP的比例將從8%增長(zhǎng)至33%。我國(guó)人口結(jié)構(gòu)化發(fā)生巨大變化，正迎來(lái)“421家庭”結(jié)構(gòu)，老年人也趨向“空巢”化，全國(guó)六十歲以上老齡人口在2014年末達(dá)到2.12億，占總?cè)丝诒壤?5.5%，預(yù)計(jì)2015年將達(dá)到2.21億，占總?cè)丝诒壤?6.1%，平均每年增幅5%，養(yǎng)老服務(wù)需求將呈爆炸式增長(zhǎng)。

我國(guó)很多大型開(kāi)發(fā)商都擁有自己的物管公司并進(jìn)行直接管理，目前都在積極探索社區(qū)服務(wù)O2O這樣一個(gè)新的模式。過(guò)去，小區(qū)會(huì)所和它的配套建設(shè)并沒(méi)有充分發(fā)揮作用，從而形成一種沉淀性的睡眠資產(chǎn)，長(zhǎng)期在開(kāi)發(fā)商手里，這讓很多開(kāi)發(fā)商很是頭疼。如今，用一種新的思維可以喚醒這些睡眠資產(chǎn)。

眼下，國(guó)家重點(diǎn)支持社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老，并出臺(tái)了很多支持性政策，而且力度很大。聶梅生認(rèn)為：“在全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)中，成千上萬(wàn)的企業(yè)有自己物業(yè)管理公司、社區(qū)服務(wù)中心，這與國(guó)家支持的社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老形成密切結(jié)合。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只需要去爭(zhēng)取國(guó)家的政策支持，把社區(qū)服務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行有效融合，利用這兩個(gè)抓手，就可以盤(pán)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手里的睡眠資產(chǎn)?！?/p>

聶梅生對(duì)此具體介紹到：“依托小區(qū)會(huì)所和物業(yè)管理公司，申請(qǐng)民辦非盈利社區(qū)服務(wù)中心，在有條件的小區(qū)提供護(hù)理型服務(wù)。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著天生的優(yōu)勢(shì)，物業(yè)在自己手里，公司在自己手里，那么植入社區(qū)養(yǎng)老就變得非常的容易，比單純的依靠居委會(huì)去植入社區(qū)養(yǎng)老更加簡(jiǎn)單。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有不動(dòng)產(chǎn)在手，這種模式將會(huì)受到大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大力支持。很多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，在全國(guó)開(kāi)發(fā)了很多小區(qū)，這些小區(qū)服務(wù)人口動(dòng)輒幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)。而目前我們所說(shuō)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)聚量，其本質(zhì)就是聚人，但聚人并不是簡(jiǎn)單的將人聚集在一起就可以，如果過(guò)于分散的聚人，東抓一把、西抓一把則會(huì)過(guò)于麻煩。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最清楚有多少小區(qū)，每個(gè)小區(qū)中有多少人，用這種方法獲取的大數(shù)據(jù)既準(zhǔn)確又廉價(jià)?！?/p>

除此之外，企業(yè)還可以利用創(chuàng)新型金融模式和國(guó)家政策性金融支持解決發(fā)展資金。如果有消費(fèi)型基金來(lái)支持企業(yè)O2O中的APP，企業(yè)就可以輕松知道服務(wù)對(duì)象的名字、身分證號(hào)碼等相關(guān)信息。而過(guò)去這些信息都保存在小區(qū)物業(yè)管理的名冊(cè)上，并沒(méi)有激活?！斑@些信息無(wú)論是從大數(shù)據(jù)角度還是從企業(yè)已有的物業(yè)、會(huì)所角度來(lái)看，都是有待激活的睡眠資產(chǎn)。眼下，正是睡眠型大數(shù)據(jù)喚醒的時(shí)候。長(zhǎng)久以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)是企業(yè)的負(fù)擔(dān)，而現(xiàn)在物業(yè)里潛藏了這么多的潛力。誰(shuí)能把這個(gè)底盤(pán)摸清楚？除了居委會(huì)和開(kāi)發(fā)商外，其他投入收買(mǎi)并購(gòu)，我覺(jué)得都是成本都非常高，而且現(xiàn)在看來(lái)，并不見(jiàn)得很容易。”聶梅生總結(jié)到。

“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用思索

“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的指導(dǎo)思想是以服務(wù)作為項(xiàng)目的核心價(jià)值，以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)打造項(xiàng)目軟實(shí)力?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地成本趨近于零，融資成本也趨近于零，同時(shí)引入渠道和先進(jìn)的已形成輕資產(chǎn)嵌入進(jìn)去，提高技術(shù)含量，降低成本。最終實(shí)現(xiàn)性?xún)r(jià)比高，土地成本低、融資成本低，再加上建造成本低，又使性?xún)r(jià)比提高，這樣的一種做法切實(shí)可行。

社區(qū)服務(wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)結(jié)合，其具體的操作模式就是“互聯(lián)網(wǎng)＋”模式，用平臺(tái)操作。房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)與互聯(lián)網(wǎng)金融的密切關(guān)系，“一手觸金、一手觸網(wǎng)”，且要將二者有效結(jié)合。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融在房地產(chǎn)業(yè)界的重點(diǎn)還是怎么放在網(wǎng)上銷(xiāo)售，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)需要延伸這部分服務(wù)，在自己的平臺(tái)上拓展O2O等更多服務(wù)空間。

在房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，作為健康產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)也應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)潮流趨勢(shì)，在發(fā)展路徑上做到兩化，即去房地產(chǎn)化和輕資產(chǎn)化。所謂去房地產(chǎn)化，是指擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)地根、銀根的開(kāi)發(fā)路徑，樹(shù)立服務(wù)業(yè)觀(guān)念。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的第一架馬車(chē)（投資）轉(zhuǎn)到第三架馬車(chē)（消費(fèi)），成為促進(jìn)消費(fèi)的重大領(lǐng)域。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要成為消費(fèi)的重大領(lǐng)域，去房地產(chǎn)化是當(dāng)務(wù)之急。去房地產(chǎn)化以后要輕資產(chǎn)化。所謂輕資產(chǎn)化，是指平臺(tái)資源+互聯(lián)網(wǎng)+渠道資源集成，打造綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)系統(tǒng)。在金融模式上也要?jiǎng)?chuàng)新，要從傳統(tǒng)的銀行信貸進(jìn)入金融產(chǎn)品整合及互聯(lián)網(wǎng)金融。聶梅生認(rèn)為，沒(méi)有渠道資源，輕資產(chǎn)運(yùn)作不起來(lái)。首先要從金融模式上進(jìn)行創(chuàng)新，從傳統(tǒng)的銀行信貸和我們熟悉的杠桿，比如基金、信托，進(jìn)入金融產(chǎn)品的整合，還有互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌等。如果忽視了這些，創(chuàng)新模式就不存在。