○張　航　黃苗苗　蔣佳利（華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院　湖北　武漢　430079）

不動產(chǎn)登記制度對住宅市場的影響研究

○張航黃苗苗蔣佳利
（華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院湖北武漢430079）

《不動產(chǎn)登記暫行條例》于2015年3月1日起正式施行。這一條例的頒布立刻引起大眾對不動產(chǎn)登記制度及其后續(xù)影響的廣泛關(guān)注，尤其是對城市的住宅市場的影響。本文結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)和心理學(xué)知識，在分析調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，從住宅市場的供需雙方視角，運(yùn)用博弈論和過濾模型，探究該制度產(chǎn)生的影響。結(jié)合當(dāng)前該制度落實(shí)情況，提出了政策建議。

不動產(chǎn)登記制度住宅市場供需雙方

中國早在2007年就將“國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”寫入《中華人民共和國物權(quán)法》。但不動產(chǎn)登記“九龍治水”的管理模式讓統(tǒng)一登記面臨部門利益和職權(quán)再分配等難題，加之一系列的法律難題，致使其進(jìn)展緩慢，甚至一度陷入停滯。2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，這一制度旨在規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。此外，社會更關(guān)注的是該制度是否會對住宅市場產(chǎn)生影響。

一、從供給角度分析

1、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)買賣市場的影響

我們整理了15個(gè)試點(diǎn)城市（哈爾濱、長春、沈陽、大連、西安、濟(jì)南、青島、武漢、成都、南京、杭州、寧波、廈門、廣州、深圳）2015年3—10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)。如圖1所示，相比2014年，2015年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)總體呈上升趨勢?？梢?，短期內(nèi)房地產(chǎn)的新建住房面積和新建商品房價(jià)格并沒有因?yàn)榇说怯浿贫鹊耐七M(jìn)而有所下降。

2、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)租賃市場的影響

這里所說的租賃市場包括社會上流通的二手房和社會保障房兩個(gè)主體，不動產(chǎn)登記后，相關(guān)的數(shù)據(jù)將和稅收、銀行、社保等數(shù)據(jù)相連，由此可以準(zhǔn)確了解各收入群體住房需求，精準(zhǔn)地安排租賃性住房、共有產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)型保障房的供應(yīng)比例，從而建立有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制。

圖1　15個(gè)不動產(chǎn)登記試點(diǎn)城市2015年3—10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局。）

根據(jù)我們搜集的350份問卷數(shù)據(jù)，有48.75%的被調(diào)查者認(rèn)為不動產(chǎn)登記制度將于5—10年內(nèi)對樓市產(chǎn)生影響。該制度的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，短期內(nèi)購房者在不動產(chǎn)登記信息管理平臺全面運(yùn)行之前會保持觀望狀態(tài)。總體來講，不動產(chǎn)登記的主要功能是降低住房交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，但其實(shí)施將增加二手房房源，在一定程度上增加了房價(jià)下行的壓力。然而其短期內(nèi)無法明顯抑制房價(jià)過快上漲和對市場供應(yīng)產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

3、不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)開發(fā)商、持房者投資預(yù)期的影響

從社會心理學(xué)角度，個(gè)體每進(jìn)行一次決策，就能經(jīng)歷一次認(rèn)知失調(diào)。即當(dāng)個(gè)體獲得一些暗示其決策是非理性的信息，違背其理性的自我概念時(shí)，個(gè)體將會感到十分不適。

關(guān)于不動產(chǎn)登記制度的推行，社會輿論眾說紛紜。主要功能是保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，有專家稱為即將到來的房產(chǎn)稅的落地鋪路而促使樓市理性回落，也有新聞稱公眾期待不動產(chǎn)制度登記能夠成為反腐利器。這些外界信息給住宅市場上的持房欲投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商帶來心理上的影響，可能會使其行為改變。面對持續(xù)升溫房價(jià)可能回落或（和）不動產(chǎn)登記為反腐助力的外部信息，持房欲投資者極力降低其決策后認(rèn)知失調(diào)，因而可能選擇將手中房子拋售，一定程度上增加了住宅市場的供給；房地產(chǎn)開發(fā)商則可能減少對土地的開發(fā)，從源頭減少了住宅市場的供給。而不動產(chǎn)登記對住宅市場上不同個(gè)體對房產(chǎn)稅落地的心理距離的影響不一，心理距離變大的房地產(chǎn)開發(fā)商和持房欲投資者更可能會承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，而選擇對住宅市場持觀望態(tài)度。根據(jù)收集的問卷數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)登記實(shí)施后，54.55%的擁有一套及以上房產(chǎn)的被調(diào)查者對再購置房產(chǎn)持觀望態(tài)度。短期來看，不動產(chǎn)登記的實(shí)施對持房投資者的心理影響作用并不明顯。

二、從需求角度分析

1、不動產(chǎn)登記對購房者預(yù)期的影響

根據(jù)心理學(xué)定義，從眾的本質(zhì)是由于真實(shí)或想象的他人的影響而改變行為。其中的重要原因是信息性社會影響。

在不動產(chǎn)登記制度落地初期，人們并不清楚這項(xiàng)政策會帶來怎樣的結(jié)果，情境是模糊的。面對不動產(chǎn)登記會影響未來房價(jià)走勢等輿論信息，剛性需求和改善性需求的購房者在做出決策的情況下，極易受到信息性社會影響從眾，很可能認(rèn)為不動產(chǎn)登記會使房價(jià)降溫；投資需求的購房者則在信息性社會影響下可能選擇放棄購房投資轉(zhuǎn)向其他。而根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)，面對房價(jià)可能會因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記下降的輿論信息，38.46%的有購房需求的被調(diào)查者不會因?yàn)槭苤車擞绊懚庇谫徶米≌?1%的有購房需求的被調(diào)查者持觀望態(tài)度。短期來看，關(guān)于不動產(chǎn)制度的模糊信息和專家在場給住宅市場上需求者帶來的心理影響并不明顯。

2、國家利好政策削弱不動產(chǎn)登記對需求的影響

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”是2015年市場的主基調(diào)。2015年政府出臺的各項(xiàng)政策，如降低首付比、330新政、下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率、推行公積金異地貸款等都是在刺激住房需求，不但針對需要購置第一套房產(chǎn)的剛性需求，而且針對改善性需求。在這些利好政策的影響下，不動產(chǎn)登記制度對住宅市場的需求影響就更小了。此外，不動產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全面貫徹落實(shí)需要3—4年的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)，因而對市場真實(shí)的影響并沒有想象中的那么大。

三、供需平衡分析

1、住宅市場中買賣雙方的定價(jià)博弈均衡

在信息不對稱的情況下，當(dāng)人們進(jìn)行住宅交易時(shí)，賣方往往會給定一個(gè)起步價(jià)格，買方并不了解他所看中的房子的實(shí)際價(jià)值，即人們可能會發(fā)現(xiàn)選擇的住宅的質(zhì)量及其他區(qū)位因素未必是自己所希望的或是房子升值空間小，在此過程中存在著買賣雙方的博弈。因此，我們運(yùn)用博弈論來分析在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施前買賣雙方的定價(jià)。如圖2所示。

圖2　非對稱信息下的二手房交易

假定賣的房子對于消費(fèi)者來說只有“好房子”和“壞房子”，“好房子”代表符合消費(fèi)者期望的房子，其愿意多付出b的成本買下；壞房子代表和消費(fèi)者期望不符的房子。假定“好房子”和“壞房子”的概率分別為q和1-q，好房子和壞房子對賣方的保留價(jià)值分別為2x和x，對買方的價(jià)值分別為2ax和ax（假定房子對買方的價(jià)值是賣方的a倍（a＞1），好房子是壞房子的2倍）。

以P表示成交的價(jià)格（即市場成交價(jià)格），若是好房子，買房的收益為2ax-P；若是壞房子，買房的收益為ax-P。

假定雙方都是理性的，買房的凈收益大于不買房的收益，即：q*（2ax-P-b）+（1-q）*（ax-P）≥0（1+q）ax-qb≥P

但對賣方而言，好房子的最低價(jià)格為2x，若賣方不知道買方的購買意愿，要使雙方都合意，則需滿足：（1+q）axqb≥2x，即：q≥（2-a）x/ax。

若賣方提前知道買方的購買意愿，會加價(jià)b，要使雙方都合意，則需滿足：（1+q）ax-qb≥2x+b，即：q≥（2x+bax）/（ax-b）。

因此只有買方對好房子的評價(jià)足夠高或者好房子的數(shù)量足夠多時(shí)，好房子才可能成交。但在現(xiàn)實(shí)生活中，質(zhì)量好的房子的數(shù)量是有限的，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商可以通過市場調(diào)研以及過往經(jīng)驗(yàn)清楚地知道消費(fèi)者偏好，而消費(fèi)者在討價(jià)還價(jià)中處于弱勢，被迫接受開發(fā)商指定的房價(jià)。同理，在住宅市場的二手交易中，消費(fèi)者雖未與賣方直接接觸，但與獲取房子信息之間也存在上述博弈，房子無法以較低的價(jià)格成交，房子由賣方（開發(fā)商）到中介，從中介到買方，再從買方流轉(zhuǎn)回開發(fā)商，形成惡性循環(huán)。

那么，我們不妨假設(shè)，在不動產(chǎn)登記制度實(shí)施之后，市場中的每一套房子的信息都會被公開，消費(fèi)者清楚地知道房子所處區(qū)域的情況，只愿意接受多付出k（k＜b）去購買這套房子，這樣賣方的利潤空間縮小，住宅市場的價(jià)格也會下降。

單從信息完全角度分析，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中所提及的信息平臺的建設(shè)將會使得住宅市場透明化和公開化，消費(fèi)者的交易成本相對下降，消費(fèi)者轉(zhuǎn)手賣出價(jià)格也會相應(yīng)下降，促進(jìn)樓市理性回歸。

2、住宅過濾模型的均衡分析

不動產(chǎn)登記制度實(shí)行之后，結(jié)合奧沙利文的住宅市場過濾模型以及我們搜集到的數(shù)據(jù)，對于“是否會賣出或出租現(xiàn)持有的多套住宅”的問題，46.15%的擁有兩套及以上住宅的被調(diào)查者選擇持觀望態(tài)度，34.62%選擇賣出，僅有19.23%選擇繼續(xù)持有。而我們了解到，對于想要改善現(xiàn)有居住條件的中級住宅房主而言，優(yōu)質(zhì)住房房主想要賣出的住房，尤其是在老牌名校旁的學(xué)區(qū)房或物業(yè)服務(wù)好交通方便的房產(chǎn)，在某些方面會優(yōu)于新開發(fā)的樓盤。

受不動產(chǎn)登記影響，從量上來說，市場上的房子供給增多，需求也會在一定程度上上升，因?yàn)榉课莸漠愘|(zhì)性，那些攢在高級住宅房主手里的房子則成了稀缺品，而新開發(fā)的房產(chǎn)的價(jià)格則可能下降，這又使得低級住宅的房主有了購置更好房子的機(jī)會。因此，住宅市場常處于一種動態(tài)均衡狀態(tài)。不動產(chǎn)登記制度實(shí)行之后，房價(jià)會朝著有利于購房者的方向發(fā)展。在多重壓力下的開發(fā)商必將提升其相應(yīng)服務(wù)質(zhì)量，使購房者的住房條件進(jìn)一步改善。

四、結(jié)語

本文從住宅市場供需雙方角度，運(yùn)用心理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識對不動產(chǎn)登記制度的影響理論分析。但就現(xiàn)實(shí)情況來看，短期內(nèi)不動產(chǎn)登記對住宅市場的影響甚微。而從平衡分析來看，該政策將明晰產(chǎn)權(quán)，遏制一房多賣，促進(jìn)信息公開透明和住宅市場房價(jià)理性回歸。針對目前該政策存在的問題提出以下建議。

1、完善不動產(chǎn)登記云平臺

鑒于不動產(chǎn)登記這一復(fù)雜的系統(tǒng)工程具有多層級和多部門的網(wǎng)格特點(diǎn)，各個(gè)行政區(qū)劃單位由于信息和技術(shù)差距，整合的效果參差不齊。部分市縣的房產(chǎn)、土地等信息缺失和錯(cuò)誤情況嚴(yán)重，仍需進(jìn)一步完善。各主管部門的數(shù)據(jù)管理整合標(biāo)準(zhǔn)、形式亟待統(tǒng)一，有必要建立一個(gè)互動良性高效的云平臺為不動產(chǎn)登記服務(wù)。

2、借鑒國外成熟的不動產(chǎn)登記制度

有效借鑒國外成熟的不動產(chǎn)登記制度。借鑒法國的公證人制度，成立專門公證機(jī)構(gòu)，來保護(hù)合法人買受人和善意第三人的利益。此外，借鑒新加坡的實(shí)質(zhì)審查的方式可以規(guī)避形式審查的弊端，不以契據(jù)合同作為保證，而是由政府作擔(dān)保，從而加大對不動產(chǎn)的審查力度。

3、建立健全依據(jù)法律的監(jiān)督機(jī)制

根據(jù)收集的數(shù)據(jù)，48.57%的被調(diào)查者認(rèn)為不動產(chǎn)登記制度進(jìn)展的阻力是沒有相應(yīng)的法律法規(guī)約束，37.62%的被調(diào)查者對不動產(chǎn)登記制度完全不了解。因此，政府必須逐步完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)政策宣傳力度，建立健全以法律為依據(jù)的輿論和大眾監(jiān)督機(jī)制，完善地方政府同級間的監(jiān)督體制，實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督。

（注：本研究受華中師范大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目資助。）

［1］（美）埃略特·阿倫森、提莫太·D·威爾遜、羅賓·M·?？颂刂?，侯玉波等譯：社會心理學(xué)［M］.后浪出版公司，2014.

（責(zé)任編輯：徐悅）