鄧平凡

摘要：土地流轉(zhuǎn)問題關(guān)系到農(nóng)村土地的使用效率，土地信托概念的引入意味著土地流轉(zhuǎn)方式進入了一個新的階段，本文先介紹信托的相關(guān)概念；隨后引入土地信托的概念；重點介紹土地信托中的“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”的概念以及方法；最后探究土地信托對于我過土地流轉(zhuǎn)方式優(yōu)化的影響。

關(guān)鍵詞：土地流轉(zhuǎn) 土地信托 優(yōu)先續(xù)租 農(nóng)業(yè)

一、信托公司的概念

信托公司是經(jīng)營信托業(yè)務的金融機構(gòu)，信托公司以受托人的角色接受信托的資產(chǎn)并且具處理相關(guān)事項，最后分得一定比例的收益，主要涉及：委托人、受托人、受益人三個方面。信托公司通過投入資本報酬率與管理資本收益率之間的差額獲得收益。

二、土地信托的概念

（一）土地信托的形成原因

土地信托是市場經(jīng)濟的成果，是基于土地所有權(quán)歸屬不變的前提下的一種創(chuàng)新。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)規(guī)?；?、專業(yè)化、現(xiàn)代化，必須擁有大量的初始資金的投入，而我國普遍面臨農(nóng)業(yè)資金投資不足的問題，通過擁有資本優(yōu)勢的土地信托公司，可以加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化基礎設施的建設，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率的提高。

（二）土地信托所具有的優(yōu)勢

一方面有利于推動農(nóng)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)規(guī)?；?、專業(yè)化生產(chǎn)；另一方面也有利于增加農(nóng)民收入，讓農(nóng)民擁有更多的選擇權(quán)，降低因進城務工而損失的農(nóng)地機會成本。

三、在土地信托過程中引入“優(yōu)先續(xù)租權(quán)”

（一）優(yōu)先續(xù)租期的含義

優(yōu)先續(xù)租權(quán)運用于房屋租賃中，優(yōu)先續(xù)租權(quán)是指當租賃合同到期以后，承租方在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先租住房屋的權(quán)利，出租方應該予以充分的關(guān)注和考慮。

（二）優(yōu)先續(xù)租權(quán)的引入

在一定條件下賦予土地信托公司優(yōu)先續(xù)租權(quán)，即土地信托公司為了增加農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量和數(shù)量，通過加大自由資金投入或者通過杠桿融資投資，興建農(nóng)業(yè)基礎設施，購置現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設備，推動了農(nóng)業(yè)基礎設施的發(fā)展、生產(chǎn)效率提高以及農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化的進程，第三方或者政府通過考量和核查，可以幫助土地信托公司獲得優(yōu)先與原農(nóng)戶維持信托關(guān)系的權(quán)利。

（三）引入優(yōu)先續(xù)租權(quán)的原因

在土地流轉(zhuǎn)過程中，應該特別重視合理運用信托資金，增加投資科技含量高、環(huán)境污染少、生產(chǎn)效率高的項目。鼓勵信托公司吸收投資周期較長的資金進入，對于那些因為投資回報周期長的優(yōu)勢項目而造成持續(xù)虧損的企業(yè)，政府應該采取類似措施保障這些公司的利益。

（四）實現(xiàn)優(yōu)先續(xù)租權(quán)的具體形式一通過雙方非零和博弈補貼

假設某農(nóng)戶出租使用權(quán)的土地在信托期內(nèi)雖然并沒有取得較大的收益，但是土地信托公司投入了大量資金用于修建農(nóng)業(yè)基礎設施、更新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設備，如果農(nóng)戶繼續(xù)將土地使用權(quán)租予該土地信托公司，則政府給予農(nóng)戶一定的補貼，同時也給信托公司一定的補貼，當信托雙方均增加收益時，雙方繼續(xù)合作的積極性則會得到很大程度上的提高。政府的支出了遠小于建設農(nóng)業(yè)基礎設施的資金，卻撬動了金融市場的大杠桿。

（五）引入優(yōu)先續(xù)租權(quán)的意義

引入優(yōu)先續(xù)租權(quán)有助于土地信托公司投資積極性的提高，也有助于農(nóng)戶參與土地信托的積極性，增加信托雙方長久合作的可能性，解決了由于信托期間長短不定帶來的信托公司不愿投資短期回報率低、長期收益高的農(nóng)業(yè)項目的問題。（如果投資回報期過長，則可鼓勵金融機構(gòu)向擁有政府補貼作為保證金的土地信托公司提供貸款，幫助其度過初始投資期）。

四、發(fā)展土地信托應該關(guān)注的問題

（一）清晰的法律界定

對于土地信托行為要有更為清晰的法律界定，即明確哪一類行為是符合法律規(guī)定的，同時要指出哪些行為將會違反法律要求，避免出現(xiàn)法律層面上的問題，為合法合規(guī)的流轉(zhuǎn)形式提供保障，同時預防和打擊非法土地流轉(zhuǎn)方式的出現(xiàn)。

（二）利用政策吸引社會信托公司

政府以及管理部門綜合采取多種鼓勵政策，吸引社會信托公司的進入，有利于發(fā)揮市場經(jīng)濟的合理性，充分利用社會資本參與農(nóng)業(yè)發(fā)展建設過程，也有助于政府轉(zhuǎn)變職能，構(gòu)建服務型政府，但是在處理政府與信托公司關(guān)系的過程中要對于各個過程要進行公開披露，讓權(quán)力置于陽光之下，發(fā)揮公共監(jiān)督的優(yōu)勢，降低由信息不對稱問題帶來的隱患。

五、土地信托的意義

土地信托有利于促使土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；M行，有助于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)更加規(guī)范，相比個體獨立流轉(zhuǎn)，規(guī)?；耐恋亓鬓D(zhuǎn)有利于充分利用市場機制，節(jié)約交易成本，確保土地流轉(zhuǎn)的雙方能夠在一個較低的成本下進行。

土地所有權(quán)、承包權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離有利于合理規(guī)劃和使用土地，是將金融工具與土地制度結(jié)合的一種創(chuàng)新，有利于充分發(fā)揮金融機構(gòu)和金融工具的杠桿作用，推動土地使用權(quán)趨于市場化，形成合理的價格機制。規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)，有助于形成合理的土地流轉(zhuǎn)價格，增加土地使用權(quán)擁有者的流轉(zhuǎn)收入，通過信托公司的資金投入，農(nóng)戶能夠從農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展帶來的生產(chǎn)效率提高中取得收益，此外對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展也具有深遠意義。