康文軍，范東強(qiáng)

(1.山東省地質(zhì)測繪院，山東 濟(jì)南　250002；2.惠民縣國土資源局，山東 惠民　251713)

惠民縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬調(diào)查方法探索

康文軍1，范東強(qiáng)2

(1.山東省地質(zhì)測繪院，山東 濟(jì)南250002；2.惠民縣國土資源局，山東 惠民251713)

按照國家要求，將要全面完成農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，而權(quán)屬調(diào)查是集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過對試點(diǎn)區(qū)—幸福新村的權(quán)屬調(diào)查，闡述了惠民縣集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證權(quán)屬調(diào)查方法，從中摸索出了集體土地使用權(quán)權(quán)屬調(diào)查的一套技術(shù)路線，對今后全面開展此類工作有較好的參考作用。

宅基地使用權(quán)；權(quán)屬調(diào)查；宗地；惠民縣

引文格式：康文軍，范東強(qiáng).惠民縣農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬調(diào)查方法探索[J].山東國土資源，2015，31(1)：84-86.KANG Wenjun,FAN Dongqiang.Study on Ownership Surveying Method of Rural Homestead Use Right in Huimin County[J].Shandong Land and Resources,2015，31(1):84-86.

0　引言

根據(jù)國土資源部的統(tǒng)一部署(國土資發(fā)[2011]60號(hào))，今明兩年要在全國范圍內(nèi)集中開展農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。2013年山東地質(zhì)測繪院承擔(dān)了惠民縣農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證項(xiàng)目。工作內(nèi)容是在全縣范圍內(nèi)對宅基地使用權(quán)實(shí)行土地總登記。

惠民縣共有62萬人口，約18萬宗農(nóng)村宅基地需要進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，工作量較大。為了能保質(zhì)保量地全面完成該項(xiàng)工作，與惠民縣國土資源局研究決定在該縣大年陳鎮(zhèn)進(jìn)行試點(diǎn)調(diào)查，試點(diǎn)區(qū)選在該鎮(zhèn)幸福新村。

1　試點(diǎn)區(qū)概況

幸福新村位于大年陳鎮(zhèn)西北方向1.5km，交通便利，20世紀(jì)90年代經(jīng)過村莊規(guī)劃，街巷整齊，成街區(qū)式分布。房屋大部分為一層民房，中間散落分布有少量二層樓房。該村共有208戶，人口728人，232宗宅基地。該村于1992年，由該縣國土資源局組織的農(nóng)村集體土地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作中，共發(fā)證146宗，發(fā)證率為70%。

2　技術(shù)路線

經(jīng)過試點(diǎn)區(qū)調(diào)查摸索出了集體土地使用權(quán)權(quán)屬調(diào)查的一套技術(shù)路線，其基本流程見圖1。

圖1　 權(quán)屬調(diào)查基本流程圖

權(quán)屬調(diào)查的工作底圖為采用現(xiàn)勢性較強(qiáng)的航攝資料制作的正攝影像圖或1∶500比例尺數(shù)字地圖。權(quán)屬調(diào)查的主要工作包括:實(shí)地調(diào)查、指界、設(shè)置宗地界址點(diǎn)標(biāo)志、填寫地籍調(diào)查表、責(zé)任人簽章等[1]。該次宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作面廣量大、情況復(fù)雜,已經(jīng)登記發(fā)證的和未經(jīng)登記發(fā)證的宅基地均在該次登記范圍內(nèi)，登記前要將以前頒發(fā)的《集體土地使用權(quán)證》(宅基地)證書收回，并公告廢止，符合政策的換發(fā)新證書。本著簡化辦事程序，便民高效服務(wù)的原則，主要分以下5個(gè)步驟進(jìn)行：

(1)宣傳動(dòng)員群眾。通過報(bào)紙、電視、廣播、宣傳車等媒體，大力宣傳農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的重要意義、工作目標(biāo)和法律政策，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境和工作氛圍。爭取廣大農(nóng)民群眾和社會(huì)各界的理解支持，充分發(fā)揮農(nóng)村村委會(huì)在登記申報(bào)、土地確權(quán)、糾紛調(diào)處等工作中的重要作用，調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民群眾參與的積極性[2]。

(2)下發(fā)村莊地籍圖等相關(guān)基礎(chǔ)資料，布置摸底調(diào)查任務(wù)，完成村級摸底調(diào)查，在圖上標(biāo)注戶主姓名、收集戶主有效證件。由熟悉本村情況的村委會(huì)干部在1∶500比例尺村莊現(xiàn)狀調(diào)查底圖上標(biāo)注每家每戶的戶主姓名和宗地編號(hào)。宗地編號(hào)以村為單位，統(tǒng)一自西向東、自北向南，由“00001”開始為每個(gè)宗地順序編號(hào)[3]。一戶兩宅或多宅的要標(biāo)注相同的戶主名稱，以便確定是否符合發(fā)證條件。在此期間，村委會(huì)干部收集本村每家每戶的戶口本、辦證人的身份證和舊宅基證及其他證明材料。在外人員由近親屬通知到本人，舊宅基證丟失的以村為單位登報(bào)聲明作廢。

(3)審核。對符合發(fā)證條件的，按宗地制作《土地登記申請書》和《地籍調(diào)查表》，錄入每戶信息。根據(jù)每戶提交的戶口本和標(biāo)注在調(diào)查底圖上的戶主名稱進(jìn)行核對比較，確定該戶是否符合登記發(fā)證條件。符合條件的將其信息錄入電腦，不符合條件的把事由記錄在案。符合發(fā)證條件的宗地現(xiàn)場指界，指界前以村為單位下發(fā)指界通知，由本宗地、相鄰宗地戶主及調(diào)查人員三方共同到現(xiàn)場，由本宗及相鄰宗地戶主指界，認(rèn)定界址點(diǎn)及界址線，丈量界址邊長，并由調(diào)查人員對認(rèn)定的界址點(diǎn)在工作底圖上標(biāo)注清楚。宗地界址有爭議的，先現(xiàn)場調(diào)解，調(diào)解不成功時(shí)，暫不確權(quán)發(fā)證，在調(diào)查記事欄上寫明雙方爭議的原因[4]。指界完成后，由測繪單位作業(yè)人員進(jìn)行界址測量，權(quán)屬界線上圖，在數(shù)字地圖上標(biāo)注各宗地地籍信息，包括宗地號(hào)、地類號(hào)、面積、界址邊長及土地使用者等[5]。該項(xiàng)工作在微機(jī)上由南方cass繪圖軟件完成，生成村莊地籍圖(*.dwg格式)。

(4)公示、入庫生成調(diào)查表格，由指界人簽字蓋章。對符合發(fā)證條件的宗地，在村委會(huì)門前張榜公示，公示內(nèi)容包括公告文書、發(fā)證名單和公示圖，公示時(shí)間15天。公示期間有異義的，根據(jù)再次調(diào)查核實(shí)后的情況進(jìn)行修改完善。接下來根據(jù)入庫前信息填寫Excel表格，之后把權(quán)屬地籍調(diào)查圖(*.dwg格式)導(dǎo)入金圖建庫軟件，由金圖軟件生成所有調(diào)查表格，包括土地登記申請書、審批表、地籍調(diào)查表等。把生成的電子表格及戶主的各種證件打印出來，以宗地為單位裝訂成冊，再由各宗地指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章或按手印確認(rèn)。隨后上報(bào)縣國土資源局和縣人民政府審核批準(zhǔn)，即可注冊登記發(fā)證。

(5)向權(quán)利人頒發(fā)土地證書，整理土地登記檔案上繳國土資源管理部門。

3　工作中的注意事項(xiàng)

(1)用“一張圖”完成全履蓋調(diào)查。作業(yè)前首先由測繪單位測繪一張履蓋村莊全部建設(shè)用地的1∶500地形圖，測繪單位在圖上預(yù)編宗地號(hào)，預(yù)編宗地號(hào)的基本要求是對圖上所有建設(shè)用地，無論是宅基地還是其它集體建設(shè)用地，也不管有證無證，一宗不落的全部調(diào)查上圖。編號(hào)方法是自西而東，自北而南從“00001”號(hào)開始續(xù)編。需要說明的是因?yàn)榉旨?、繼承等原因，將原來的一宗地(一個(gè)獨(dú)立院落)人為分割成兩宗地是允許的。

應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào) “現(xiàn)狀調(diào)査” ，凡是實(shí)地已有的宗地均應(yīng)百分之百進(jìn)行調(diào)查，但無論因?yàn)楹畏N原因只要實(shí)地沒有的宗地，均不做調(diào)查。即實(shí)地沒有建筑物的地塊，不管原來有無證書、批文，也不管有什么預(yù)留安棑，均不調(diào)查上圖。

(2)合理界定“戶”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第62條規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地以戶為單位申請登記，戶的確定，原則上以公安部門戶籍登記為準(zhǔn)。在戶籍登記中沒有單獨(dú)立戶，但符合下列條件之一的，可按戶申請宅基地確權(quán)登記:①已婚且分家單獨(dú)居住生活；②凡年滿20周歲未婚，但年齡已到法定結(jié)婚年齡以上，在本村落戶的農(nóng)村公民，可憑身份證按照有關(guān)程序申請一處宅基地；③依法繼承宅基地使用權(quán)未成年人可以單獨(dú)作為特殊“戶”。因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權(quán)登記。

(3)宅基地界線調(diào)查原則。農(nóng)村宅基地的界線范圍按村民實(shí)際建造房屋及附屬生活設(shè)施的現(xiàn)狀范圍調(diào)查，原則上統(tǒng)一以房屋的墻基外踢腳線為準(zhǔn)，宅基地四周不再留滴水地。家庭經(jīng)濟(jì)用地和村莊公共設(shè)施用地不列入宅基地范圍。對少批多用的，多用部分可在“記事欄”內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按實(shí)際面積繪制。對批多少用的，按實(shí)際范圍確定。

(4)正確填寫土地權(quán)利人姓名。如果有的宗地已經(jīng)發(fā)證，但發(fā)證后因繼承、分家、買賣、贈(zèng)與等，使權(quán)利人發(fā)生變化的，應(yīng)填寫變更后的權(quán)利人。土地權(quán)利人一旦確定，原則上不允許更改。

(5)宗地四至。對宗地界址與四至的調(diào)查必須清楚明了，以圍墻為界的必須標(biāo)注清楚圍墻的“內(nèi)、中、外”，即標(biāo)明圍墻的權(quán)屬歸屬。

(6)權(quán)屬爭議土地。已登記發(fā)證，但四鄰有爭議或宅基地使用權(quán)的主體存在權(quán)屬爭議，尚未得到處理解決的，暫緩登記，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)備案，待糾紛或爭議調(diào)處后，辦理換發(fā)證書。

(7)被查封、正在復(fù)議或訴訟的土地。已登記發(fā)證，但被查封的宅基地，在告知查封的人民法院同意后，辦理換發(fā)證書；已登記發(fā)證，正在復(fù)議或訴訟中的宅基地，暫緩換發(fā)證書，只登記統(tǒng)計(jì)備案，待復(fù)議或訴訟依法解決后，辦事?lián)Q發(fā)證書。

(8)不予確定宅基地使用權(quán)的土地。 有下列情況之一的，不予確定宅基地使用權(quán)﹕① 除規(guī)定可以確定宅基地使用權(quán)的城鎮(zhèn)居民外, 其他城鎮(zhèn)居民以任何形式獲取的集體土地上的宅基地;② 以欺騙、隱瞞等不正當(dāng)手段獲取的宅基地。

(9)補(bǔ)辦宅基地批文必須滿足規(guī)定條件。對于宅基地，無論是1982年漏發(fā)土地證書，還是《土地管理法》實(shí)施后“未批先建”，需要補(bǔ)辦宅基地審批手續(xù)的，必須符合以下4方面要求:①必須符合“本村村民、一戶一宅” 政策；②必須符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；③必須符合在第二次農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀圖上為“農(nóng)村居民點(diǎn)” (203) 用地范圍；④宗地界線必須全部坐落在本村村界范圍之內(nèi)，以免發(fā)生錯(cuò)誤影響審批和發(fā)證。

4　結(jié)語

通過對試點(diǎn)區(qū)—幸福新村的權(quán)屬調(diào)查，摸索出一套對于惠民縣集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)確權(quán)發(fā)證的技術(shù)路線，特別是對權(quán)屬調(diào)查的流程進(jìn)行了反復(fù)地探索，對其中應(yīng)注意的問題作了認(rèn)真總結(jié)，并依法作了妥善處理，受到濱州市國土資源局的高度贊揚(yáng)和認(rèn)可，為以后全面開展農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查工作積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

[1]潘寶玉，肖興軍，劉軍，等.基于無人飛行器開展村莊地籍測量的應(yīng)用探討[J].地礦測繪，2013,29(2):1-3.

[2]李媛,王勝軍,郭文強(qiáng).萊蕪市農(nóng)村土地確權(quán)登記問題與分析[J].山東國土資源,2012,28(11):64-67.

[3] TD/T1014-2007.第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程[S].

[4]樊繼全.地籍調(diào)查[M].北京: 中國農(nóng)業(yè)出版社，2005.

[5]詹長根.地籍測量學(xué)[M].武漢: 武漢大學(xué)出版社，2005.

Study on Ownership Surveying Method of Rural Homestead Use Right in Huimin County

KANG Wenjun1, FAN Dongqiang2

(1. Shandong Geological Surveying Institute, Shandong Jinan 250002, China; 2. Huimin Bureau of Land and Resources, Shandong Huimin 251713, China)

In accordance with national requirements, registration and certification work of rural collective land will be fully completed. Ownership surveying is the key of registration and certification of land use right. Through investigation on the ownership of Xingfuxincun in Huimin county, ownership surveying method of collective land in land right registration and certification work has been introduced. A set of technical routeIt of investigating ownership of collective land has been studied. It will provide a good reference for fully carrying out such work in the future.

Use right of homestead; ownership survey; land; Huimin county

2014-03-24；

2014-05-07；編輯：王敏

康文軍(1972—)，男，山東齊河人，工程師，主要從事工程測量、地籍測量等工作；E-mail:kwj19721014@126.com

F301.2

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