廈門(mén)市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心　鄒寶鋼

停車(chē)樓項(xiàng)目竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量面積計(jì)算探討

廈門(mén)市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心鄒寶鋼

在竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量實(shí)際工作過(guò)程中，對(duì)于停車(chē)樓類項(xiàng)目建筑面積的計(jì)算方法，相關(guān)規(guī)范、細(xì)則并未完全提及，而面對(duì)日益增多、結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜的停車(chē)樓項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，亟待我們系統(tǒng)提出一套統(tǒng)一可行的計(jì)算方法，更好解決此類項(xiàng)目的面積計(jì)算問(wèn)題。該文結(jié)合竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量審核的實(shí)踐工作，對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)歸納，并提出相關(guān)見(jiàn)解。

竣工規(guī)劃核實(shí)停車(chē)樓建筑面積

1　概述

2008年1月1日《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后，為切實(shí)貫徹中央精神，廈門(mén)自2009年7月1日起，實(shí)行建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)制度，所有由市規(guī)劃局審批的建設(shè)工程項(xiàng)目（包括建筑工程和市政工程）均必須進(jìn)行竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量，測(cè)繪成果資料用于規(guī)劃條件核實(shí)。廈門(mén)市建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量是對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行六項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)（建筑高度、建筑間距、建筑退讓紅線距離、建設(shè)用地面積、建筑占地面積、建筑面積）測(cè)量，客觀、準(zhǔn)確地反映建設(shè)工程實(shí)際情況，為規(guī)劃條件核實(shí)提供精確數(shù)據(jù)，作為依法管理的技術(shù)依據(jù)。其中，建筑面積的測(cè)量計(jì)算是建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)測(cè)量工作中一項(xiàng)至關(guān)重要的技術(shù)指標(biāo)，是一個(gè)重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，所以它的重要性和復(fù)雜性不言而喻。

隨著廈門(mén)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，市民生活水平不斷改善，小區(qū)車(chē)位及項(xiàng)目地下車(chē)位配比不足問(wèn)題日漸凸顯。廈門(mén)島內(nèi)相繼建設(shè)了一批立體停車(chē)樓，破解“停車(chē)難”問(wèn)題。而對(duì)于這種新的建筑類型，建筑面積的計(jì)算方式是一個(gè)亟待完善的問(wèn)題，行業(yè)內(nèi)各人的見(jiàn)解和對(duì)相應(yīng)部分規(guī)范、細(xì)則理解均有所不同，必須高度重視。關(guān)于建筑工程建筑面積計(jì)算方法，目前一般參考GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》與GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》。對(duì)于兩個(gè)國(guó)標(biāo)規(guī)范的應(yīng)用范圍，廈門(mén)市人民政府制定了廈府辦〔2005〕291號(hào)文，文件指出：“關(guān)于全市建筑工程建筑面積的計(jì)算工作，在規(guī)劃、土地房產(chǎn)方面的管理適用GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，在工程造價(jià)方面的管理適用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》”?？⒐ひ?guī)劃條件核實(shí)屬于規(guī)劃的一個(gè)環(huán)節(jié)，與房產(chǎn)測(cè)量適用相同的規(guī)范。廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章制定了《廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）。筆者根據(jù)自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，參照《細(xì)則》（2011年版），列舉出廈門(mén)目前出現(xiàn)的幾類立體停車(chē)樓的面積計(jì)算方式，希望能拋磚引玉，和大家一起探討。

2　幾種常見(jiàn)立體停車(chē)樓實(shí)例及建筑面積計(jì)算

立體停車(chē)樓的建筑面積計(jì)算，根據(jù)《細(xì)則》的面積計(jì)算條款：層高在2.20米以上的底層雜物間、儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)等，按其外圍水平投影面積計(jì)算（《細(xì)則》4.1.17）；在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時(shí)，夾層不計(jì)算建筑面積，下方空間仍計(jì)算全部建筑面積（《細(xì)則》4.4.1.6）；房屋層內(nèi)，以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次的立體車(chē)庫(kù)，無(wú)論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計(jì)算建筑面積和層次（《細(xì)則》4.4.1.9）；根據(jù)這些規(guī)定針對(duì)實(shí)例作以下分析：

（1）單層超高停車(chē)樓，房屋層內(nèi)以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次，如圖1、圖2所示。

圖1　第一類停車(chē)樓（層高示意圖）

圖2　第一類停車(chē)樓（局部3D效果圖）

這種類型的停車(chē)樓房屋層內(nèi)大多以機(jī)械設(shè)備劃分為若干個(gè)停車(chē)平面，不以混凝土結(jié)構(gòu)劃分，車(chē)輛上下均采用垂直升降設(shè)備。此種情況，筆者個(gè)人理解面積計(jì)算時(shí)，可以把里面的機(jī)械設(shè)備看成是附屬物，進(jìn)而把停車(chē)樓主體和停車(chē)機(jī)械設(shè)備分離開(kāi)，停車(chē)樓就是一個(gè)單層的建筑空間。按《細(xì)則》4.4.1.9，房屋層內(nèi)，以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次的立體車(chē)庫(kù)，無(wú)論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計(jì)算建筑面積和層次。

（2）各層以混凝土樓板劃分層次的停車(chē)樓，各層層高大于2.20米，如圖3所示。

這種類型的停車(chē)樓面積計(jì)算較為簡(jiǎn)單，由于各層層高大于2.20米，可以看成是自然層的一般建筑物，均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。按《細(xì)則》4.1.17，即層高在2.20米以上的底層雜物間、儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)等按各層外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積。

圖3　第二類停車(chē)樓（層高示意圖）

（3）各層以混凝土樓板及機(jī)械設(shè)備共同劃分組成若干層次的立體停車(chē)樓，各層層高小于2.20米，如圖4、圖5所示。此類停車(chē)樓，一般停車(chē)位部分采用混凝土樓板劃分停車(chē)平面，車(chē)輛移至公共部位后再采用垂直升降設(shè)備。這種情況比較特殊，計(jì)算建筑面積比較復(fù)雜，在實(shí)際工作中針對(duì)連續(xù)小于2.20米混凝土樓板劃分停車(chē)平面部分及車(chē)輛垂直升降部分往往存在以下不同的意見(jiàn)：

圖4　第三類停車(chē)樓（層高示意圖）

圖5　第三類停車(chē)樓（局部實(shí)地拍攝圖）

第一種意見(jiàn)，連續(xù)的各層層高小于2.20米停車(chē)平面及車(chē)輛垂直升降部分，參照如上所述的第一類停車(chē)樓，即《細(xì)則》4.4.1.9，房屋層內(nèi)，以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次的立體車(chē)庫(kù)，無(wú)論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計(jì)算建筑面積和層次。這種意見(jiàn)的根本出發(fā)點(diǎn)是把停車(chē)樓停車(chē)區(qū)域和居住建筑從功能上分別考慮，它不是正常人們活動(dòng)的空間，人無(wú)法到達(dá)的空間，車(chē)庫(kù)上面可視為構(gòu)筑物，所以面積計(jì)算方法也應(yīng)不同于居住建筑。如圖4所示項(xiàng)目，連續(xù)8個(gè)混凝土樓板停車(chē)平面只計(jì)算底層停車(chē)平面建筑面積。

第二種意見(jiàn)：連續(xù)的各層層高小于2.20米停車(chē)平面，中間以混凝土樓板劃分，和上述第一類停車(chē)樓情況已經(jīng)不吻合，可以把連續(xù)兩層層高小于2.20米停車(chē)平面理解為樓層的下方空間及上方夾層，參照《細(xì)則》4.4.1.6計(jì)算建筑面積，即在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時(shí)，夾層不計(jì)算建筑面積，下方空間仍計(jì)算全部建筑面積。車(chē)輛垂直升降部分，是以機(jī)械設(shè)備劃分，可參照《細(xì)則》4.4.1.9，即房屋層內(nèi)，以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次的立體車(chē)庫(kù)，無(wú)論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計(jì)算建筑面積和層次。這種意見(jiàn)的出發(fā)點(diǎn)是把停車(chē)樓項(xiàng)目與居住建筑歸為同類考慮，面積計(jì)算時(shí)只考慮建筑形式而不區(qū)分建筑功能。如圖4所示項(xiàng)目，連續(xù)8個(gè)混凝土樓板停車(chē)平面，2層計(jì)算一次建筑面積，則總共計(jì)算4個(gè)停車(chē)平面建筑面積，車(chē)輛垂直升降部分則只計(jì)算最底層建筑面積。

對(duì)于上述兩種意見(jiàn)，不難看出，對(duì)于《細(xì)則》不同條款的理解與引用所引起的總建筑面積的差異非常巨大，而對(duì)于這種差異，我們不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為是對(duì)錯(cuò)與否，而應(yīng)該從不同角度考慮，然后綜合確定哪種意見(jiàn)所引用的條款更加適合。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中也引起測(cè)繪單位、測(cè)繪成果審核單位、規(guī)劃部門(mén)的高度重視，各方還針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了激烈的討論。在此過(guò)程中，筆者提出，對(duì)于這種特殊情況，可適當(dāng)參照國(guó)標(biāo)GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.9：“立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.20米及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20米者應(yīng)計(jì)算1/2面積”，而上述第二種意見(jiàn)的面積計(jì)算方式所形成的結(jié)果與此規(guī)范的計(jì)算結(jié)果不謀而合。最后測(cè)繪單位、測(cè)繪成果審核單位形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，各方從規(guī)劃、土地房產(chǎn)和工程造價(jià)方面的管理相統(tǒng)一的角度出發(fā)，認(rèn)為第二種意見(jiàn)中的面積計(jì)算方式更加適用。筆者從《細(xì)則》出發(fā)并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，亦支持第二種意見(jiàn)，實(shí)際工作中筆者也是按照此種意見(jiàn)處理。換個(gè)角度考慮，如果把此類停車(chē)樓項(xiàng)目看成是商品房項(xiàng)目，則按照第二種意見(jiàn)處理則更合理，可以更好地杜絕一些開(kāi)發(fā)商挖空心思利用《規(guī)范》、《細(xì)則》中存在的漏洞，更能體現(xiàn)《細(xì)則》的公平、公正原則。

3　結(jié)束語(yǔ)

建筑工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)是規(guī)劃驗(yàn)收的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，建筑面積的計(jì)算涉及規(guī)劃審批、竣工驗(yàn)收、容積率認(rèn)定、產(chǎn)權(quán)辦證、地價(jià)繳交等一系列問(wèn)題，更是重中之重。所以作為測(cè)繪工作者，在工作中，必須以高度的責(zé)任心，嚴(yán)格準(zhǔn)確地以規(guī)范、細(xì)則為準(zhǔn)繩，及時(shí)總結(jié)工作中遇到的新問(wèn)題，這樣才能更好地為城市規(guī)劃管理部門(mén)提供可靠、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

［1］GB/T50353－2005，建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范［S］．

［2］GB/T17986－2000，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］．

［3］廈門(mén)市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則（2011年版）［Z］．

［4］劉凡香．規(guī)劃竣工測(cè)量中幾種疑難建筑面積計(jì)算的處理［J］．城市勘測(cè)，2014（2）：131-133.